Perchè i prezzi del mercato immobiliare sono destinati sempre a salire?

In un precedente articolo (leggi qui!), abbiamo esaminato la serie storica dell'andamento del prezzo al mq degli immobili in Italia dagli anni 60 a oggi.

Il trend, ovvero la tendenza è decisamente e perentoriamente in salita, con gli ovvi momenti di alti e bassi del mercato.

I nostri studi universitari di statistica ci vengono un pò in aiuto nel cercare di spiegare (per quanto ci sia possibile e senza pretese di onniscienza) questo fenomeno a chi si interessa al mondo degli acquisti immobiliari.

In ogni mercato libero, quando il numero dei partecipanti (a vario titolo: esempio venditori, compratori, agenzie, etc.) è elevato, si innescano talune dinamiche di funzionamento che si ricollegano ad una matematica chiamata "legge dei grandi numeri". Ovvero esaminando il comportamento di un insieme di elementi in movimento, le cose cambiano se il numero è limitato o se questo numero è elevato.

Il singolo individuo attua dei comportamenti precisi. Un compratore agirà in un determinato senso e un venditore in un altro.

Ma la somma di milioni di singoli individui ci da una sommatoria dei singoli comportamenti che spesso differiscono parecchio da quello che si aspetta.

Per esemplificare, se sommiamo 2+2 otteniamo 4. Ma, nella legge dei grandi numeri, se sommiamo tante tante tante tante volte 2+2 potremmo ottenere 5. Come è possibile?

Le ipotesi sono tante.

La più immediata è che 2+2 fa 4 in un contesto mentre fa 5 in un altro. Questo ci sembra strano perchè nel nostro mondo 2+2 fa sempre 4 e noi non operiamo in un altro contesto.

Sta di fatto che ogni mercato non ha una tendenza a crescere in modo ordinato e lineare.Ma altilenante.

Se però esaminiamo il mercato immobiliare, sembra che la tendenza di ogni mercato immobiliare sia destinata a crescere nel tempo.

Perchè questa sembra essere quasi una verità assoluta?

Il tutto dipende da un fatto. La presenza di una grandissima barriera all'entrata del mercato immobiliare. Questa barriera è la limitatezza degli spazi su cui costruire nuovi immobili.
La legge della domanda e dell'offerta ci dice, infatti, che se aumenta la domanda, l'offerta aumenterà per controbilanciare questa domanda. Ciò avviene in modo indiretto.

Quando c'è più domanda di quanta offerta ci sia, il prezzo sale perchè chi vende diventa parte "forte" della trattativa e l'asta va al rialzo. Un venditore che cerca di piazzare la sua casa a 200.000 euro, se percepisce che la richiesta è consistente, non accetterà di vendere a 195.000 euro. Sa che, prima o poi, arriverà qualcuno che compra a quel prezzo. Anzi, dopo un pò di tempo, se la richiesta è sostenuta, comincerà a pensare che può vendere a 210.000 euro. E così via.

D'altro canto un continuo aumento dei prezzi induce molti a entrare come produttori nel mercato e diventare anch'essi venditori. Quindi l'offerta aumenta.

Spesso, per una questione di ritardo della percezione degli aumenti/diminuzioni dell'offerta e domanda, lo farà in tempi differiti alla reale necessità.
Nell'immobiliare ci vogliono anni perchè una richiesta di maggiore vendita di case, si traduca in nuove case effettive. Capita così che a volte quando arriva la nuova offerta non vi sia più così tanta domanda. E le case rimangono invendute.

Così si innesta il processo d'aggiustamento in senso inverso.

Ma produrre case non è come produrre mobili o biscotti. Non si può sempre costruire in più.

Quando un certo territorio, che rappresenta un mercato immobiliare, comincia a saturarsi, trovare nuovi spazi per costruire diventa difficile. Non essendoci la possibilità di equilibrare la domanda con l'aumento dell'offerta, ecco che l'unico modo di bilanciare la questione è l'aumento del prezzo.

Prendiamo la Sardegna. Pensate che si potrà costruire case all'infinito? No.

Per una serie di motivi ma fondamentalmente perchè sarebbe controproducente per il valore stesso dell'appettibilità turistica e ambientale dell'isola.

Se restringiamo il discorso, all'area in cui operiamo maggiormente (San Teodoro e Budoni), prima o poi gli spazi su cui si potrà costruire finiranno e rimarranno solo le aree non edificabili.

D'altronde in queste zone, si è già deciso di cominciare a limitare gli indici di edificabilità.

Quantità non sempre va a braccetto con la qualità.

E se anche spazi rimanessero, saranno sempre tendenzialmente meno di pregio.

A quel punto, c'è meno nuovo sul mercato e si comincia a vendere di più l'usato.

E questo non può che essere sempre più di valore.

Ovviamente in un arco temporale di medio periodo, parliamo di 10-20 anni.

L'unica ipotesi possibile è un crollo della domanda immobiliare per la zona.

Ma è ipotizzabile e realistica questa previsione?

Sappiamo che le case a Roma hanno un certo prezzo. Così è a Milano, così è a Firenze, Bologna e ogni altra grande città. Più si va al centro e più i prezzi salgono. Perchè? Perchè lo spazio cittadino riservato al centro città è sempre limitato. E a parte pochi lotti, in cui si butta giù qualcosa di vecchio, non è più possibile costruire. Se l'offerta non sale, sale il prezzo.

Ciò anche a discapito della qualità dell'ambiente.

Il mare della Sardegna non è minimamente paragonabile alla Versilia. Ma le case in Versilia costano di più che in Sardegna (escludendo alcuni piccoli mercati con una loro dinamica interna come Porto Cerco o Porto Rotondo).

Perchè? Perchè fino ad adesso in Sardegna c'era più spazio per costruire.

E ancora ne rimane.

Ma prima o poi finirà.

E chi costruisce andrà in nuove zone a costruire a prezzi più bassi.

Quindi se dovete comprate considerate questo particolare. Abbandonate l'orizzonte di 3-4 anni. E cominciate a ragionare in termini di 20 anni almeno.

Saludos a tottu.