I criteri con cui valutare il prezzo di un immobile

Quando un potenziale compratore si affaccia sul mercato, resta spesso vittima della "trappola" del prezzo.

Che cos'è la trappola del prezzo?

Facciamo un passo indietro e cerchiamo di capire cosa sia un prezzo e cosa esso significhi.

Leggendo una nota encilopedia del web, troviamo che: Il prezzo è il valore economico di un bene o servizio espresso in moneta corrente in un dato tempo che varia in base a modificazioni della domanda e offerta.

Per i nostri criteri, una definizione un pò troppo complessa.

Il prezzo è in realtà solamente un accordo.

E' un concetto aleatorio, non è qualcosa di completamente affidabile o solido.

E questo, comprendiamo, può sconcertare il senso comune. Ma vediamo degli esempi. E poi comprenderemo perchè nel mercato immobiliare, si può cadere nella trappola del prezzo.....

Spesso nei negozi si vedono dei capi di abbigliamento esposti con un certo prezzo. Tempo dopo, in occasione dei saldi di fine stagione, si può vedere lo stesso capo di abbigliamento ad un prezzo fortemente diverso, talvolta della metà o ancora più basso. Che dire? Quale è il VERO prezzo di questo capo di abbigliamento?

In realtà entrambi i prezzi sono veri! E, per dirla tutta, entrambi i prezzi sono illusori. Per quanto strambo questo possa sembrare.

Tutti gli oggetti hanno in realtà un COSTO di realizzazione. Questo costo ha dei presupposti oggettivi dovuti al fatto che per realizzare un bene occorrono dei macchinari, dell'energia e del tempo. A cui va aggiunto anche un know-how e della tecnologia che anch'essi hanno un costo di procuramento.

In modo un pò contorto, anche il costo di macchinari, energia, etc. viene misurato con un prezzo. Che a sua volta soggiace a questi oscillanti criteri del mercato. Ad esempio fabbricare un oggetto in un paese come la Cina costa meno che fabbricarlo in Italia. Eppure tecnologicamente le risorse e il lavoro necessario è più o meno lo stesso.

Ciò che cambia è che i prezzi sono espressi in termini di valuta. E le valute hanno dei meccanismi di conversione fra loro che non misurano le stesse cose. Così abbiamo che uno stipendio di un operaio in un paese emergente è 10 volte più basso di quello di un paese industrializzato.

Ritorniamo alle case. Costruire una casa potrebbe costare (arrotondiamo per semplicità) un 100.000 euro, fra costi di progettazione, materiali e manodopera. Questo è una quota di denaro, diciamo così, oggettiva.

A questo costo vanno aggiunte le quote di rischio imprenditoriale e guadagno. Diciamo che un criterio medio può essere di un 20% di rischio imprenditoriale e di un 20% di guardagno. Quindi il prezzo lieviterebbe intorno ai 140.000 euro. A questo prezzo va aggiunto il costo della porzione di terreno. E questo costo è sicuramente proporzionato all'appetibilità della posizione.

Anzi, vediamo che questo è uno dei parametri più variabili dell'intera faccenda.

Se la quota di terreno fosse, ad esempio, 30.000 euro, avremmo un prezzo finale di 170.000 euro.

Ma qui cominciamo ad entrare nei meccanismi di incontro fra domanda e offerta. E qui si ha la verifica se il prezzo pensato da chi vende (che parte dalla somma dei costi + le giuste aspettative di guadagno) è accettato dal mercato.

Perchè il prezzo è l'incontro della domanda e dell'offerta.

Quindi anche se un immobile è costato 130.000 euro a cui vanno aggiunti il guadagno e la ricompensa per il rischio imprenditoriale, è possibile che in quel punto il mercato decida che quell'immobile valga solo (esempio) 140.000 euro. Cioè 30.000 euro meno di quello che il venditore vorrebbe realizzare. In pratica chi costruisce venderebbe senza guadagnarci un centesimo.

Ma questo rientra nella natura delle cose. E dipende dalla non corretta valutazione dei rapporti di costo-ricavo in relazione a quel momento particolare di mercato.

Spesso la decisione di costruire o vendere, dipende dall'andamento del mercato nel passato. Ma questa è una soluzione rischiosa. Perchè ciò che conta è quello che accadrà nel prossimo futuro. Che potrebbe essere ben diverso da ciò che il recente passato ha detto.

Ora, ad esempio, i compratori sono guardinghi e meditano se comprare. Vedono che il mercato rallenta e ciò li frena. Ma è proprio quando il mercato rallenta che si fanno i migliori affari. Proprio perchè si compra a prezzi inferiori a quelli che chi ha costruito o ha deciso di vendere vorrebbe realizzare.

Perchè la loro decisione di vendere proviene dalla valutazione di qualche anno fa. Momento in cui il mercato era in una fase diversa.

Al prossimo articolo.

Saludos a tottu!

Offerta immobiliare del mese con vista mare

A Birgalavò (pochi km a nord di Budoni), proponiamo villetta al 1° piano di testa, libera sui 3 lati con fantastica vista sul golfo di Budoni.

La casa viene venduta con un arredo ricercato e perfettamente appropriato per il tipo di soluzione abitativa proposta.

La casa è composta da:

*) soggiorno,

*) cucina abitabile separata,

*) 2 camere da letto,

*) bagno,

*) veranda.

Soggiorno

Soggiorno con porta scrigno per la cucina

Cucinotto

La casa è dotata di climatizzazione caldo/freddo con pompe di calore ma (caso raro nelle case vacanza in questa zona) ha anche il sistema di riscaldamento tramite termosifoni in tutte le stanze.

L'immobile è tenuto in ottime condizioni e si presenta molto spazioso.

Camera matrimoniale

Cameretta

Bagno

Doccia

La casa ha una veranda di generose dimensioni con splendida vista. La sua grande indipendenza ne completa l'appetibilità immaginando quali riposanti serate si possa trascorrere nel fresco dell'estate sarda.

Veranda (scorcio)

Vista panoramica

Il contesto della casa è un residence (L'Uliveto) con piscina condominiale con vista sul golfo, inserito in un contesto assolutamente di prestigio con giardini a prato verde, vialetti fioriti e muretti in pietra, il tutto gestito con cura.

Contesto dei vialetti

Ingresso

La casa dispone inoltre di una cantinetta/ripostiglio al piano terra, molto utile per collocarci materiale da spiaggia o attrezzatura da pesca o varia.

Inoltre l'ingresso alla veranda (che conduce dentro la casa) la grande particolarità e vantaggio di essere chiusa con porta chiusa. Ciò permette un più comodo godimento degli spazi esterni della casa.

Ovviamente presente il parcheggio esterno di proprietà.

L'acquisto avviene da privati, e quindi con il solo pagamento delle imposte sul valore catastale (circa 3.000/3.500 euro). Questo, accoppiato all'arredamento presente, e agli impianti di riscaldamento/condizionamento, colloca la proposta in una fascia decisamente prestigiosa.

Il prezzo di vendita è di SOLI 215.000 €uro.

Vista frontale

Vista mare dalla veranda

Il prezzo di questo immobile è di 215.000 euro, con margini di trattativa.
Disponibili in agenzia ulteriori foto e materiali informativi sull'offerta.

Per scaricare la brochure di presentazione con tutte le foto in PDF, cliccare QUI!

Saludos a tottu.

La responsabilità del'intermediario immobiliare

La nostra agenzia opera su questo territorio, attraverso i suoi collaboratori da quasi 12 anni.

Conosce bene la zona sia da un punto di vista commerciale che da un punto di vista delle dinamiche del mercato.

La zona di Budoni e San Teodoro, non è un'area così grande da non poter raggruppare in categorie conoscibili gli operatori economici che in essa vi operano.

Spesso qualche cliente ci chiede specifiche sulla responsabilità dell'intermediario immobiliare.

Ovvero un individuo vede (molto spesso) su internet una qualche offerta immobiliare, contatta chi ha inserito l'inserzione e chiede dettagli.

Si interfaccia così con un intermediario immobiliare, chiamato anche mediatore o, più commercialmente, agente immobiliare.

Cosa chiede un cliente? Fondamentalmente chiede delle informazioni riguardo a ciò che intende comprare.

Quale è il dovere dell'agente? Quello di fornire le risposte a questo tipo di domande.

E su questo aspetto si consuma la responsabilità dell'intermediario. Egli, in base all'articolo 1759 del codice civile, deve: ".... comunicare alle parti le circostanze a lui note, relative alla valutazione e alla sicurezza dell'affare, che possono influire sulla conclusione di esso."

Tale articolo impone dunque all'agente immobiliare un solo e unico obbligo, quello di comunicare ad entrambe le parti tutte le "circostanza-fatti", inerenti l'affare, che siano a sua conoscenza.

Inoltre nell'attuale sistema normatico(L. 39 del 1989), l'agente immobiliare è considerato un "operatore specializzato" e, come tale, è tenuto nello svolgimento della sua attività ad osservare la "diligenza" richiesta all'operatore professionale.

Possiamo dunque dire che la responsabilità dell'agente immobiliare nasce tutte le volte in cui lo stesso non assolve al proprio dovere di "corretta informazione" secondo il criterio della "media diligenza professionale".

Detto in parole semplici, un agente immobiliare deve assistere i clienti e fornire loro tutte le informazioni in suo possesso in merito all'immobile oggetto di interesse. Vi è poi tutta la sua esperienza in merito alle trattative, il suo personale potere contrattuale (maggiore del cliente stesso) nei confronti del venditore. Soprattutto quando chi vende è un'impresa che ha più immobile da mettere in vendita, possibilmente in mano all'agenzia stessa.

Esiste ovviamente un limite. Il limite di responsabilità dell'intermediario, è dato dal ritrasmettere informazioni che siano palesemente scorrette e che giungano dalla fonte, ovvero dal venditore. Qui occorre, naturalmente, verificare caso per caso e non si può cadere in un discorso generale.

Ci sono informazioni che l'agente è tenuto a verificare: questi includono i documenti di concessione edilizia, i progetti, le destinazioni d'uso, la determinazione della proprietà o le agibilità degli immobili. Su questo punto rientriamo completamente nell'ambito della media diligenza professionale.

Ma spesso, al di là di questo, ci sono delle informazioni che l'agente ha difficoltà a verificare con facilità. Esiste un costo nella verifica di tutte le informazioni, soprattutto in termini di tempo. E su alcune informazioni non è possibile un controllo.

In questo senso sta alla correttezza personale e alla professionalità, ritrasmettere ogni informazione con i dovuti distinguo e precisazione.

E su questo, crediamo, si giochi veramente la distinzione fra una buona agenzia e un'agenzia meno buona.

Ovvero il punto di operare nell'interesse del cliente.

Alla prossima.

Saludos a tottu.

Comprare quando il mercato va male?

Il mercato immobiliare, come qualsiasi mercato, va bene e va male. Ovvero i prezzi di questo mercato vanno su e vanno giù. E anche il numero delle compravendite totali del mercato aumento e diminuiscono.

Accade al mercato immobiliare così come in ogni altro mercato.

Ma quale è il principio per cui un prezzo va su oppure un prezzo va giù?

Innanzitutto bisogna considerare che quando di parla di prezzo di mercato, si ragiona sempre su grandi numeri. Non esiste di base un prezzo di mercato, se pensiamo che questo prezzo sia una cifra ESATTA. Non c'è una struttura pubblica o privata che decida quale sia il prezzo in vigore di un mercato. A meno che non sia un mercato ma una struttura di transazione con un organismo di controllo che decide le dinamiche dall'alto. 

Quando si dice che in una certa zona geografica o un certo quartiere hanno un certo costo al mq, si intende il prezzo medio che si è potuto osservare in quella zona in un dato periodo di tempo. Prezzo medio, come è implicito comprendere, non è un prezzo definito in modo assoluto: dipende da quali valori sono stati presi in considerazione. 

Tra l'altro può capitare che in certe zone l'oscillazione media da prezzo di mercato sia bassa (esempio il prezzo al mq è di 3000 euro e il prezzo minimo e massimo trovati nelle offerte oscilla di soli 200/300 euro) oppure sia alta (esempio una oscillazione di 1000/1200 euro intorno al prezzo medio di 3000 euro).

Ecco perchè alcuni clienti rimangono perplessi dinnanzi all'esposizione dei prezzi medi di mercato.

"Ma il fratello del cognato di mia zia ha comprato in questa zona a 2000 euro al mq e lei mi dice che il prezzo medio è di 3000!!! Dove è la fregatura?"

Oppure:

"Voglio vendere a 200.000 euro perchè un mio amico so che ha venduto una casa di pari superficie a 190.000 euro!". 

In questi casi non si può mai prendere in esame un caso singolo ma solo una serie di casi omogei. Ci sono sempre molte motivazioni per cui un immobile possa essere venduto ad un prezzo maggiore o minore di quello medio: ci potrebbe essere una necessità urgente del venditore, oppure ci potrebbe essere qualcuno che spara un prezzo decisamente sopravvalutato e trova un acquirente che è talmente innamorato dell'immobile da pagarlo più di quanto dice il mercato.

Tutti i mercati hanno un andamento non lineare. Questo è il primo dato da assumere. Ovvero aumentano e diminuiscono.

Tutti i mercati hanno un trend o tendenza. Questo trend è un'indicazione di dove il mercato sta andado sul medio e lungo periodo, tralasciando i piccoli spostamenti. Ovviamente a seconda del mercato, il trend avrà degli orizzonti temporali diversi. Nel mercato immobiliare il trend copre periodi di 5-10 minimo.

Esemplifichiamo la cosa con un grafico dell'andamento del prezzo medio dei beni immobiliari in Italia:

Come si può vedere dal 1980 il prezzo delle abitazione è più che raddoppiato, nostante i propri alti e bassi.

La domanda quindi è: QUANDO COMPRARE?

La risposta è: quando il mercato è in una relativa fase di basso. Cioè quando il mercato sembra soffrire, e quando l'economia sembra bloccarsi.

Cioè il miglior momento per acquistare è proprio quello in cui sembra che tutte le indicazioni emotive del momento indichino che non bisogna comprare.

Curioso, no?

Saludos a tottu.