Quali tasse si pagano sulla seconda casa?

La seconda casa è una proprietà immobiliare in cui la persona non ha fissato la sua residenza e domicilio principale.

Un tempo, e forse nella idea collettiva di qualcuno è ancora così, avere una seconda casa significava appartenere a quella classe sociale di persone agiate che veniva chiamata anche "benestanti".

In effetti il termine ha una radice impegnativa, quasi a significare che avere molti soldi equivalesse automaticamente a sostenere che la persona stesse "bene" o fosse felice.

Apriremmo qui un dibattito che non ci compete sulla cosa.

Ci limitiamo a dire che il possesso di una seconda casa è stato per un lungo periodo sinonimo di ricchezza e di appartenza ad una classe agiata, per lo meno dal punto di vista economico.

La crescita della nazione (soprattutto negli anni 50, 60 e 80 con parziale esclusione degli anni 70 in cui si è dovuto fare i conti con alcure congiunture economiche negative - ricordiamo la crisi del prezzo del petrolio) ha pian piano portato ad un mutamento di questa situazione.

Nei nostri anni di lavoro abbiamo ormai riscontrato che possedere una seconda casa non è più un indicatore di appartenza ad una classe di "ricchi"..... perdonate l'espressione superficiale ma era per rendere chiaro il concetto.

In realtà moltissime persone che acquistano una seconda casa sono normali esponenti del ceto medio e sono dei grandi e instancabili lavoratori. 

Abbiamo conosciuto famiglie in cui lavorano marito e moglie e che, utilizzando qualche lascito o donazione di genitori o parenti e spesso aggiungendo quote derivate da mutui bancari, sono riusciti a comprare una seconda casa a costo di grandi sacrifici.

Non persone "ricche" ma sicuramente persone laboriose e attive.

Facciamo questa considerazione perchè siamo totalmente contrari alle categorizzazioni che tendono a strumentalizzare la situazione per fini che non sono di utilità pubblica ma che si riferiscono a chissà quali strani progetti di lobby minoritarie o gruppi di pressione politica.

Ma in definitiva quali tasse gravano sulla seconda casa?
Li esponiamo in modo coinciso:

• ALL'ACQUISTO: tasse di compravendita differenti se si compra da impresa (generalmente nuovo) o da privato.
• ANNUALMENTE: tasse di proprietà (IMU).

A questi costi annuali vanno aggiunti gli eventuali costi di gestione condominiale (se esiste) e i costi delle utenze (energia elettrica, acqua, gas, smaltimento rifiuti) da pagare al gestore a seconda dei consumi.

L'acquisto da impresa è gravato dal costo dell'IVA seconda casa. Questa tassa è del 10% sul valore dichiarato in atto. Si discute attualmente se deve entrare in vigore il provvedimento del governo Monti sull'aumento dell'iva che porterebbe questa aliquota all'11% ma ancora non vi è certezza. A questo 10% di iva occorre aggiungere in sede notarile alcuni costi in misura fissa ovvero 504 euro di contributo fisso di imposta catastale, ipotecaria e di registro.

L'acquisto dal privato è gravato  invece dalle sole imposte catastale, imposta ipotecaria e imposta di registro. Ma invece che in misura fissa in questo caso si paga in misura percentuale. Esattamente il 10% (7%+2%+1%) del valore catastale della casa.

Tale valore catastale si ottiene dalla rendita catastale (fissata in sede di accastamento alla costruzione) moltiplicato un fattore 126.

In genere il valore catastale così ottenuto è molto lontano dal prezzo di mercato a cui la casa si compra. Nella zona di San Teodoro e Budoni, la differenza media fra il costo del 10% di iva sul dichiarato e il 10% sul valore catastale di 2 immobili venduti allo stesso prezzo è nell'ordine di 4/5 volte. Ovvero, ad esempio, se si compra una casa da impresa del valore di 200.000 euro abbiamo 20.000 euro di iva mentre se si compra una casa da privato del valore di 200.000 euro abbiamo circa 4.500 euro di imposte catastale+ipotecaria+di registro.

Naturalmente ai costi fiscali di compravendita è bene non dimenticare i costi della parcella del notaio che per un immobile medio variano dai 2 ai 3 mila euro. Occorre poi definire caso per caso.

L'IMU attualmente si paga in percentuale sempre su un valore che si ottiene dalla rendita.

Cioè la stessa base di partenza per il computo delle spese di compravendita di un privato.

In questo caso per capire quanta IMU si deve pagare occore avere la rendita, moltiplicarla per il 5% e poi per un fattore di 160. Questo ci da la base imponibile su cui calcolare l'IMU seconda casa.

Le aliquote di tassazione dell'IMU seconda casa sono variabili da comune a comune che ha facoltà, partendo da una base uguale per tutti del 7,6 per mille, di variare in aumento o diminuzione del 3 per mille.

Semplificando: io comune posso far pagare un IMU minima del 4,6 per mille fino ad un massimo di 10,6 per mille del valore catastale-IMU della casa (rendita catastale x 5% x 160).

I comuni del territorio in cui lavoriamo (San Teodoro e Budoni) mantengono per ora l'aliquota al 7,6 per mille.

Un esempio? Rendita catastale di 241 euro. Valore IMU di partenza uguale a 241 * 5%= 253,05 €.

Moltiplicato per 160 = 40.488 euro.

IMU da pagare? 7,6 per mille di 40.488 euro = 307,71 € di IMU annuale.

Speriamo che queste informazioni vi siano di aiuto.
Saludos a tottu