Compagnie di navigazione sanzionate dall'AntiTrust?

Come si era ipotizzato da più parti e a più riprese, ci si avvia a gettare finalmente una luce di comprensione sulla questione dell'aumento dei traghetti da e per la Sardegna del 2011.

A quanto recita il quotidiano locale "La Nuova Sardegna", parrebbe oramai in dirittura d'arrivo l'approvazione del ricorso presentato all'antiTrust della regione automona della Sardegna riguardo agli accordi di cartello delle principali compagnie di navigazione.

Articolo della Nuova Sardegna.

Per dirla in poche parole, da una parte abbiamo alcune compagnie di navigazione che collegano la nostra isola al resto della penisola. Operando in un clima di concorrenza tutte cercano di offrire il miglior servizio al miglior prezzo possibile. E questa, in effetti, è stata la scena fino al 2010.

Con discreta soddisfazione dei consumatori e turisti.

Ma se le compagnie di navigazione sono in realtà sufficientemente poche, si potrebbe ipotizzare che per loro sia più conveniente mettersi d'accordo e stipulare un "prezziario" minimo e IMPORRE sul mercato delle tariffe convenienti solo a chi le fa.

Natuaralmente, in quasi ogni paese, questa pratica economica e commerciale (chiamata cartello o accordi di cartello) è considerata illegale e non è consentita.

Come detto, fin da subito il sospetto che le cose stessero in questo modo è venuto un pò a tutti. Se ne chiaccherava nei bar e nei salotti.

Ma un conto sono le chiacchere e un conto sono le accuse. 

Anche a questo punto non vi è ancora niente di certo. Ma il cerchio sembra che si stringa.

D'altronde non era accettabile che un rincaro dei prezzi dal 60% al 100% (raddoppio in molti casi!!) fosse giustificato solo da aumenti di carburante e non meglio precisati aumenti dei costi di gestione.

Anche perchè non è concepibile che il prezzo del carburante copra un 80 o 90% dei costi di gestione della navigazione in modo da giustificare la completa ripartizione di questo aumento sull'intero costo di trasporto.

Il punto è un altro. In ogni caso.

La situazione dei trasporti da e per l'isola non è stabile e il sistema spingerà in modo inesorabile per portarlo ad un punto di equilibrio. Che questo avvenga perchè la regione Sardegna o il governo nazionale (quando ce ne sarà uno, forse...) prendono dei provvedimenti o perchè la magistratura interviene per sanzionare condotte illecite o perchè nuovi operatori nel campo dei trasporti entreranno sul mercato con nuove offerte non sappiamo.
Ma la situazione non è accettabile.

Una delle soluzioni che si sta concretizzando è la trasformazione della nostra isola in una zona franca con l'abolizione di alcune tasse o la riduzione di taluni costi. 

Ne abbiamo già parlato e in queste settimane c'è dalle nostre parti un gran ribollire di attività a riguardo.

Vedremo.

Per ora riflettiamo sul fatto che se è vero che Moby, Grimaldi, SNAV e Sardinia Ferries si sono segretamente accordate per falsare il mercato e, probabilmente, per spartirsi la torta della ex-pubblica Tirrenia (fatta di rotte, personale e molteplici sovvenzioni statali) allora le conseguenze, anche a breve, saranno eclatanti.

Chi vivrà vedra.

Saludos a tottu.

Offerta imperdibile di villa in Sardegna: Vero affare!

A circa 13 km da San Teodoro, nella lussureggiante vallata del fiume Lerno, troviamo il paese di Padru.

2500 abitanti, campi coltivati, foreste, colline con querce e lecci di rara bellezza.

Un paese laborioso e curato, con vie piene di aiuole e fiori.

In questo felice contesto, a soli 15 m di auto dalle spiagge di San Teodoro e dintorni:

abbiamo in vendita una villa singola con ampio giardino circostante.

Questa villa è composta da 

4 camere da letto, 3 bagni, soggiorno-sala, cucina separata, veranda + terrazza con solarium.

Il giardino misura 750 mq ma adiacente alla casa vi è un altra porzione di terreno con la possibilità di costruire un'altra abitazione o dependance.

Possibilità di costruire piscina.

O di sopraelevare la casa.

Le condizioni della villa sono ottime e la sua location è non lontana dal centro del paesino e quindi vicino ai principali servizi quali farmacia, supermercato, bar tabacchi, edicola, banca, poste e municipio.

Il suo costo è di 275.000 euro.

Contattateci per maggiori informazioni e materiale fotografico relativo.

Saludos a tottu.

Urbanizzazione e Arredi urbani

L'urbanizzazione è quel processo di sviluppo e organizzazione che si attua in un territorio o area per portare il centro urbano ad un livello di funzionamento e vivibilità accettati dal livello di qualità previsto dalle normative.

Le urbanizzazioni si dividono in primarie e secondarie. Le urbanizzazioni primarie consistono in modo principale in costruzione strade, fognature, illuminazione e acquedotti. Le urbanizzazioni secondarie consistono nella realizzazioni di infrastrutture di utilità pubblica come scuole, centri congressi e cose similari.

Alle urbanizzazioni si accoppiano in misura rilevante gli arredi urbani che sono tutti quegli interventi che un'amministrazione pubblica effettua in una città o territorio per migliorarne la sua estetica ma anche la sua fruibilità da parte del cittadino.

Essi consistono in (lista non completa):

• Strade con segnaletica orizzontale.
• Segnaletica verticale con indicazioni delle attività e/o luoghi di interesse.
• Illuminazione pubblica.
• Panchine e punti di incontro/socializzazione.
• Cestini rifiuti e siti per la raccolta differenziata.
• Strutture per cartelli pubblicitari.
• Cabine telefoniche......  e altro

Con l'urbanizzazione e la cura dell'arredo urbano non bisogna dimenticare la cura del verde pubblico, che consiste nel creare aree pubbliche di aree verdi come prati, giardini, fioriere, filari di alberi, cespugli e siepi.

Queste tre attività (urbanizzazione, arredo urbano e verde pubblico) portano un territorio a trasformarsi da un luogo vergine ad un assetto urbano funzionale, adatto alle necessità della comunità che ci vive ed estetico.

Sicuramente è quantomeno necessario che una zona sia servita dai servizi di base di un contesto urbano moderno. Ovvero che abbia strade, approvigionamento idrico, fognature, marciapiedi ed illuminazione.

Questo è il minimo che si richiede ad una città o centro urbano.

Ma le urbanizzazioni e la cura degli arredi urbani dovrebbero andare ben oltre questo punto.

In particolare in località di pregio e di particolare bellezza.

Anzi è nostra primaria idea che la cura degli arredi urbani (dando per scontate le opere di urbanizzazione primaria e secondaria) e del verde pubblico abbiano un'incidenza altissima nel migliorare la qualità del tessuto immobiliare di un'area e quindi incidere in modo incredibilmente rilevante sul valore di mercato di una casa di quel territorio.

Questo sembrerebbe un pensiero assolutamente scontato e, probabilmente, condivisibile dalla maggior parte, se non tutti, dei lettori di questo blog e non solo.

Ma la condivisione è un concetto esprimibile in termini relativi e quantitativi, e non solo qualitativi.

Cioè è anche facile essere essere d'accordo con qualcosa.

Ma il punto è QUANTO di è d'accordo con la particolare idea o fatto di cui parliamo.

Nel nostro caso specifico (sull'importanza cioè delle sistemazione degli arredi urbani e del verde pubblico) la dimostrazione della realtà ci dice che per molte persone non è così evidente l'importanza di questo aspetto.

E la cosa peculiare è che tale mancanza di riconoscimento dell'importanza di questo aspetto nella qualità di offerta immobiliare di un territorio si riscontra in modo evidente (fin troppo evidente a volte) nella differenza di attitudine fra cura dello spazio privato e cura dello spazio pubblico.

Così non è insolito vedere che le singole proprietà immobiliari siano molto curate da un punto di vista di impatto estetico e di qualità degli arredi esterni mentre non sono altrettanto curati gli spazi pubblici in cui le stesse unità immobiliari sono collocate.

Non è insolito quindi vedere delle perle di costruzioni inserite in contesti poco curati, o talvolta fatiscenti.

Il punto, purtroppo, è che le amministrazioni pubbliche italiane spesso hanno un grado di efficienza e di velocità di esecuzione di molto inferiore al settore privato e l'iniziativa dei singoli individui e imprese.

Quindi può accadere che in una zona che si sta sviluppando le imprese realizzino bellissime strutture immobiliari in un contesto in cui l'arredo urbano arriverà solo molto, molto più tardi.
Tracciando un periodo di "interregno" in cui, purtroppo, ciò che è stato creato non potrà essere valorizzato a pieno.

Sicuramente, come spesso succede all'italico popolo, occorrerà avere pazienza.

Sempre che, almeno da un punto di vista concettuale, le nostre amministrazioni pubbliche nelle persone che ricoprono i posti di dirigenti e amministratori comprendano quanto è importante che in una città o località ci siano aree verdi curate e arredi urbani in quantità e qualità sufficiente.

Saludos a tottu.

Le 2 categorie di acquirenti di una seconda casa

Chi acquista una seconda casa lo fa per 2 motivi principali.

Questi motivi sono SEMPRE presenti per qualsiasi acquirente ma sono miscelati in proporzioni diverse, spesso molto diverse a seconda della tipologia e inclinazione caratteriale di chi compra.

Le motivazioni di acquisto sono riconducibili a queste 2 macrocategorie:

• Acquisto per investimento.
• Acquisto per godimento.

La prima categoria ci indica che l'impulso all'acquisto proviene dal tentativo di tramutare delle risorse finanziarie in un capitale che si ipotizza crescerà in un futuro più o meno prossimo. In misura minore, qualcuno capitalizza delle risorse monetarie in un immobile più che per vedere crescere questo valore per avere almeno la sicurezza che rimanga stabile. Ovvero se io oggi ho 100.000 euro e ci compro una casa, spero che tra 10 anni avrò sempre 100.000 euro rivendendola.

Ovviamente quasi tutti almeno sperano che non solo ci si possa riprendere i 100.000 mila ma che si riesca a guadagnarci qualcosa.

La seconda categoria è costituita da chi sogna qualcosa (uno spazio per rilassarsi, la vicinanza alla spiaggia dei propri sogni, la tranquillità, la lontananza dallo smog e dal grigiore di una grande città, etc.) e la casa rappresenta il mezzo per realizzare il proprio desiderio.
In questa situazione la casa non è mai un oggetto a se stante, un tetto sulla testa o un luogo dove vivere. La seconda casa è la realizzazione del proprio desiderio. Che è diverso per ogni potenziale acquirente. Per quanto si possano creare anche in questo caso delle categorie.

In pratica ci si compra la seconda casa per goderne delle sue qualità, posizione e caratteristiche in toto.

Come detto è ben difficile trovare qualcuno che compri una seconda casa solo per una questione di investimento o solo per una questione di puro godimento. Esistono gli investitori che acquistano immobili solo per investimento ma questa categoria diventa una attività professionale in senso stretto e quindi esula dal contesto di cui parliamo.

Diciamo che il potenziale acquirente compra guardando entrambe le cose. 

Ma con una prevalenza di uno dei 2 fattori.

Lo si comprende soprattutto discutendo del prezzo. Chi predilige l'investimento cercherà le case basandosi principalmente (non unicamente però!) sul fattore prezzo. Chi predilige il godimento cercherà le case basandosi principalmente (non unicamente però!) sulle caratteristiche dell'immobile. 

Ovviamente, tralasciamo oggi la questione della soddisfazione dei propri desideri e ricordiamo la questione dell'aumento o diminuzione del valore del capitale immobiliare.

Chi compra si aspetta che l'immobile varrà, dopo qualche tempo, sempre di più.

E' una legge non scritta e sicuramente ben fondata. In quanto, sul medio e lungo periodo, è quasi sicuramente appropriata nella stragrande maggioranza dei casi.

Cionondimento non significa che si possa acquistare una casa per 100 e scoprire che dopo alcuni anni valga di meno. Che valga 90 o 80 ad esempio.

Questi alti e bassi sono possibili, soprattutto se si è comprato alla fine di un lungo ciclo di aumento dei prezzi.

Ricordiamo che, in generale, in Italia è partito un trend positivo del mercato immobiliare fin dal 1997, che ha accellerato nel 2003 per concludersi nel 2008/2009 circa.

11 anni di aumento costante e talvolta più che costante.

Appare ovvio che chi acquistava nel 2006, 2007 e via dicendo avesse più probabilità di ritrovarsi nella condizione di avere adesso (in una fase di ribasso di prezzi) un immobile che vale meno di quanto lo abbia comprato. Soprattutto se consideriamo le spese accessorie di acquisto.

Quindi abbiamo acquistato per 100, a cui abbiamo aggiunto 20 tra spese, iva e notaio. A cui abbiamo aggiunto 15 per l'arredo e altri piccoli interventi di miglioria. Eppure 5 anni dopo non possiamo vendere a 150 come pensavamo con un guadagno di 15.

Scopriamo che il nostro immobile è vendibile sul mercato solo a 110/115.

Con una perdita di 20.

Ma è una vera perdita?
Se volessimo essere veramente onesti vi è un uso dell'immobile che ha un valore.

Ogni seconda casa vale almeno il costo delle spese di alloggio per il periodo usato e il potenziale guadagno per un ipotetico affitto.

Se compro una casa 100, la arredo e la uso per 5 anni, devo togliere al costo di 100 almeno un valore di 10. Perchè per alloggiare ho risparmiato 2 ogni anno (2x5=10).

Stiamo facendo dei conti solo a livello di ordine di grandezza. Evitando gli euro, i dollari, le lire e qualsiasi riferimento concreto alla spese di mercato.

Sta di fatto che abbiamo notato che molti immobili, nel corso del tempo hanno comunque preso prezzo. Forse non hanno aumentato le quotazioni nella maniera inverosimile che è successo 10 anni fa circa. E questo è forse il problema principale.

Saludos a tottu.

L'agibilità e il silenzio assenso

Nella documentazione di rito, quando si sta per comprare un immobile, uno dei documenti che deve essere visionato dal potenziale acquirente è il certificato di agibilità.

L'agibilità è il riconoscimento da parte dell'ente pubblico preposto (in questo caso il comune dove risiede l'immobile) che la casa rispetta tutti i parametri minimi delle normative in materia di edilizia e impiantistica.

E che, quindi, la casa è abitabile.

Maggiori informazioni potete trovarle a questo indirizzo web.

Queste sono informazioni abbastanza semplici e conosciute.

Come detto, è un assoluto diritto di chi compra una casa sapere che ciò che acquista rispetta le normative in materia edilizia. Questo, in aggiunta alla conformità degli impianti rilasciata dalle aziende o professionisti che la hanno realizzata, permette di avere un quadro completo di tranquillità e sicurezza.

Ci sono degli aspetti, più pratici e non solamente teorici, che però vanno sottolineati.

Questo perchè gli acquisti immobiliari si realizzano in una realtà concreta e non solo sulle pagine di un sito internet o di un libro.

Ovvero la realtà presenta spesso degli scostamenti da quella che potrebbe essere definita una scena ideale.

La scena ideale è vivere in una nazione in cui ogni ufficio pubblico funziona perfettamente e a pieno regime e in cui i fondamenti della propria funzione pubblica vengono espletati rapidamente e in modo congruo.

Così non è. E tutti noi lo sappiamo.
Come sappiamo che questo discorso varia, e non di poco, da zona a zona.
Ci sono territori in cui, per motivi storici, culturali e altro, le pubbliche amministrazioni lavorano in perfetta efficienza con un margine di burocrazia e/o ritardi e/o errori assolutamente nella norma e quindi tollerabile.

Ci sono territori in cui ciò non avviene.

Così alcuni comuni, spesso per la presenza di uno staff sottodimensionato rispetto alle reali esigenze del territorio, si trovano a essere spesso indietro rispetto alla velocità di espansione immobiliare del territorio.

Possiamo vedere un territorio crescere esponenzialmente da un punto di vista edilizio e architettonico: Le imprese edili presentano progetti e questi vengono approvati. Le imprese edili realizzano le costruzionie e gli immobili e presentano all'ufficio tecnico del comune la dichiarazione di "fine lavori" e conformità delle opere, dichiarando in pratica l'agibilità degli immobili stessi.

A questo punto, l'ufficio tecnico del comune dovrebbe mandare un suo perito per effettuare un controllo in loco e dal vivo di quanto dichiarato in sede cartacea.
Quello che spesso succedeva, in passato, è che questa verifica non arrivava mai. Sebbene l'immobile fosse perfettamente a posto.

Per ovviare questo tipo di problema, la giurrisprudenza si è arrichita di un nuova istituzione giuridica che capovolge il sistema di giudizio.

Anzichè essere IO soggetto richiedente ad attendere il giudizio di conformità di un qualcosa a TE organismo pubblico giudicante.....

sarai TU, organismo pubblico giudicante, a emettere un provvedimento di invalidazione se dovessi riscontrare qualcosa che non va all'interno della mia dichiarazione o richiesta. Entro i termini stabiliti dalla legge.

Che nel caso della dichiarazione di agibilità consiste in 60 giorni dalla data di presentazione.
Se, per semplificare, l'ufficio tecnico del comune non appone eccezioni motivate entro i 60 giorni, la richiesta di agibilità (documentata e giustificata da chi la presenta) essa stessa si tramuta in certificato di agibilità.
Maggior informazioni si possono trovare qui.

E se ciò possa sembrare che metta il potenziale acquirente in una posizione più "debole", ricordiamo che il certificato di agibilità è, appunto, solo un certificato.
E che molto più importante è vedere da un punto di vista pratico e tecnico la conformità delle strutture e degli impianti. Cosa che si evince dalla congruità dello stato dell'immobile con la progettazione (che per legge rispetta le normative in materia altrimenti non avrebbe avuto l'approvazione) e con la conformità degli impianti.

E', tra virgolette, quasi più importante che si abbia in mano un certificato di conformità dgli impianti elettrici, rilasciato da chi può emetterlo, piuttosto che un certificato generico di agibilità.

E' più importante notare se ci sono delle difformità fra ciò che è stato progettato e ciò che è stato realizzato piuttosto che un generico certificato di agibilità.

Anche perchè, se ci riflettiamo, il rilascio di un certificato di agibilità potrebbe anche esso, a pensare proprio male, non garantire sulla effettiva verifica sul campo fatta secondo i crismi di un buon ed efficiente controllo.

Diciamo questo perchè, ad esempio, il comune di Budoni è uno di quelli in cui in questi anni il comune lavora per mettersi al pari con le richieste di agibilità. 

Speriamo di aver comunque reso l'idea della situazione.
Se poi aveste delle domande, la nostra agenzia è a vostra disposizione per approfondimenti.

Saludos a tottu.

L'attesa per una decisione

Oggi siamo molto filosofici.

E facciamo una riflessione sul tempo.

Siccome siamo anche degli agenti immobiliari, ci divertiremo a fare dei parallelismi con la ricerca di un immobile, le trattative immobiliari e la decisione di comprare casa.

Il tempo è un soggetto più che caldo da un punto di vista della riflessione. Alzi la mano chi di noi non si sia fermato almeno 2 minuti (appunto!!) della sua vita a riflettere sul tempo, il suo scorrere e la sua immancabile presenza nella nostra vita.
Tempo, tempo e tempo.

Tutto è scandito dal tempo. Ci riempiamo la bocca con questa parola ma spesso ci sfugge il significato profondo del concetto.
Cosa è il tempo?

Forse, da qualche parte qualcuno di noi ha sentito che il tempo è relativo. Ma anche questo cosa significa?
Un esempio della relatività del tempo ce la può fornire una serie di situazioni differenti:

• Potremmo pensare che un anno abbia per tutti lo stesso valore, giusto? Ma per comprenderne il suo vero valore sarebbe meglio chiedere ad uno studente che e' stato bocciato all'esame finale.
• Potremmo pensare che un mese abbia per tutti lo stesso valore, giusto? Ma per comprenderne il suo vero valore sarebbe meglio chiedere a una madre che ha messo al mondo un bambino troppo presto. 
• Potremmo pensare che una settimana abbia per tutti lo stesso valore, giusto? Ma per comprenderne il suo vero valore sarebbe meglio chiedere all'editore di una rivista settimanale.
• Potremmo pensare che un'ora abbia per tutti lo stesso valore, giusto? Ma per comprenderne il suo vero valore sarebbe meglio chiedere a due innamorati che stanno aspettando di vedersi. 
• Potremmo pensare che un minuto abbia per tutti lo stesso valore, giusto? Ma per comprenderne il suo vero valore sarebbe meglio chiedere a qualcuno che ha appena perso il treno, il bus o l'aereo.
• Potremmo pensare che un secondo abbia per tutti lo stesso valore, giusto? Ma per comprenderne il suo vero valore sarebbe meglio chiedere a qualcuno che è sopravvissuto a un incidente.
• Potremmo pensare che un centesimo di secondo abbia per tutti lo stesso valore, giusto? Ma per comprenderne il suo vero valore sarebbe meglio chiedere ad un'atleta che alle Olimpiadi ha vinto la medaglia d'argento.

Detto questo, ci possiamo rendere conto che la percezione del tempo è qualcosa di più importante dello scorrere oggettivo del tempo.

Così una persona può diventare padrona del tempo con la semplice inversione del suo rapporto con questa entità. Che non è reale (o almeno lo è in una certa misura ma non nella misura principale) perchè ciò che alla fine conta è la percezione del tempo da parte del soggetto che lo percepisce.

Qualcuno può pensare che è il tempo che decide per lui, che lo sposta nello spazio o che gli consente di fare o non fare.

Oppure quel qualcuno può pensare che sia lui a decidere il tempo, a decidere quando spostarsi, fare o non fare qualcosa.

Quando si tratta di prendere una decisione, il fattore tempo entra prepotentemente in gioco. In pratica non possiamo avere una decisione effettiva se non la si colloca in un momento nel tempo. Colui che dice "Si! Mi va bene incontrarti per quello specifico motivo!" ma non ti comunica nè focalizza il tempo (almeno approssimativo) ci indica semplicemente che la decisione non è presa. Ma che si sono solo poste le premesse per decidere.

Per decidere quindi non ci vuole tempo. Il tempo è un fattore che esula dal contesto decisionale.

Sono sicuro che non pochi dei lettori di questo blog rimarranno stupiti da questa affermazione e, di primo acchito, non saranno molto d'accordo. Ma se potessimo approfondire questo concetto, gran parte se non tutti dei dissenzienti comprenderebbero il succo di quanto esposto.

Quando una persona ha chiaro nella propria mente la propria mappa decisionale (cioè ciò che vuole o cerca, per essere semplici), quando ha sul tavolo tutti i fattori necessari per una decisione e quando lui è l'unico responsabile della decisione..... la decisione arriva in modo quasi istantaneo.

Sembra strano ma è così. E se riflettete sulle volte in cui avete deciso troverete dei riscontri.

Quando una persona non decide è evidente che uno dei punti di cui sopra è stato violato.

Ovvero la persona non ha tutti i dati o qualche aspetto della faccenda gli pare oscuro o poco comprensibile. Ovvero la persona non ha chiaro ciò che cerca o vuole. Ovvero la decisione della persona è sotto l'influenza di altri centri decisionali o altre persone.

Può essere una delle tre, due delle tre o tutte e tre insieme.

Qualcuno potrebbe in passato aver, in qualche frangente della propria vita, preso una decisione in mancanza di tutti i dati necessari. State sicuri che quel tipo di persona sarà quella più titubante in una qualsiasi decisione prenda successivamente.

Perchè proprio le conseguenze negative di quella precedente decisione lo condizionano.

Ma lui non ha sbagliato perchè ha deciso troppo in fretta (COME PROBABILMENTE SI LAMENTA CON SE STESSO E GLI ALTRI). Ha sbagliato perchè non aveva tutti i dati necessari.

Dalla nostra esperienza, nelle compravendite immobiliari accade spesso che un'indecisione dipende da una mancanza di determinazione di ciò che sta cercando.

E non dalla mancanza di dati.

Quando un nostro potenziale cliente ritarda la sua decisione, lo fa perchè confuso dalle molte proposte viste. Che gli fanno pensare che forse, da qualche parte, ci possa essere una casa più bella ad un prezzo più basso.

Forse c'è e forse non c'è.

Ma di questo parleremo in un prossimo articoli nei prossimi giorni.

Saludos a tottu.