La circolazione dei soldi e il mercato immobiliare

Non a tutti è ben chiaro il momento che il mercato immobiliare e non solo sta attraversando.

Si fa un gran parlare di soldi che ci sono e di soldi che non ci sono.

Ma in questo caso ci imbattiamo in uno dei tanti argomenti di cui si discute di continuo senza aver prima aver definito i termini della questione.
E quuesto non ci aiuta a comprendere ciò di cui stiamo discutendo.

Mancano i soldi e quindi si compra e si vende meno.

Questa la tesi dell'accusa.

Ma sarà un concetto vero o è solo un'apparenza di qualcosa che invece ha altre spiegazioni?

Per risolvere questo dilemma occorre evitare le supposizione e i punti di vista ed esaminare i fatti.

1° fatto: il denaro non è un valore in se. Ma è solo un simbolo che rappresenta qualche bene o servizio che è GIA' in circolazione nel mercato. E qualunque esame approfondito di un testo di economia o finanza ci confermerà. (per appronfondire puoi leggere il libro in formato ebook LA LEGGE DEL DENARO in vendita presso la Giacomo Bruno Editore.)

2° fatto: un'offerta di un bene incontrerà una domanda di un bene in un certo punto. Questo punto sarà chiamato prezzo. Ovvero se c'è un'offerta ci sarà sempre una domanda. Ciò che varia è il prezzo.

3° fatto: l'Italia è secondo una recente ricerca della Credit Suisse, il 3 paese al mondo per percentuale di persone che possiedono più di 100.000 $ di patrimonio. Prima dell'Italia ci sono gli USA e il Giappone. Al terzo posto vi è l'Italia, con l'8% dei ultra100.000$ di patrimonio del mondo. Regno Unito, Francia, Germania e via dicendo vengono dietro con percentuali vicine ma comunque minori.

Se qualcuno quindi sostiene che in Italia non ci sono più soldi e che il mercato è in calo (occorre poi differenziare da zona a zona per evitare pericolose generalizzazioni) per questi motivi, occorre che costoro evitino delle conclusioni basate sull'emotività ed esamino i fattori concreti economici.

Non che nessuno qui sostenga che in Italia le cose vadano bene o che non ci siano dei grandissimi problemi per quanto riguarda la produzione e il lavoro. Ci sono. E sono grandi. E vanno risolti.

Ma parliamo di temi delicati, in cui non si può dire qualcosa a casaccio.

I mercati immobiliari hanno le loro fisiologiche curve di espansione e di contrazione dei prezzi.

L'unica cosa vera è che le banche hanno ridotto la quantità di soldi erogati per l'acquisto di immobili e questo sta un pò cambiando le dinamiche del mercato. Ma è solo una questione di assestamento.

In passato ottenere un mutuo è stato anche più duro di ora eppure le vendite si sono fatte, eppure il mercato è cresciuto, eppure i prezzi sono saliti e chi ha comprato ha fatto buoni affari.

Non è un caso che ci sia un incremento di compravendite immobiliari in cui si chiude la transazione dal notaio con l'uso di cambiali. Cioè il privato accetta un pagamento futuro di un altro privato e funge lui stesso da banca. Il denaro d'altronde svolge la stessa funzione. E un mutuo è in sostanza una sorta di mega-cambiale. Se non lo paghi, sono problemi e perdi la casa.

Il consiglio è quindi di liberarsi di molti dei titoloni dei giornali e fare delle riflessioni più profonde ed a ampio raggio.
Siamo sicuri che molte cose appariranno diverse.

Saludos a tottu.

Gli affitti estivi

L'acquisto della seconda casa è da sempre, per l'italiano medio, il coronamento di un sogno ma, allo stesso tempo, la realizzazione di un investimento e la creazione di una nuova fonte di entrate.

A parte i meccanismi di acquisto e vendita, da cui si stima sempre di poter trarre un utile netto, applicando un differenziale fra le 2 cifre, esiste la possibilità di monetizzare il valore di una seconda casa, concedendone l'uso a soggetti terzi.

Questa pratica, impropriamente denominata "affitto" (secondo un uso specialistico dei termini si da in affitto un bene strumentale o atto a produrre redditi mentre si da in locazione un bene per uso personale o di godimento), permette di ottenere degli utili dal proprio investimento. Senza particolare impegno se non l'atto di procurarsi delle persone interessate.

Abbiamo quindi un individuo che intende godersi le proprie vacanze chiedendo a qualcun'altro (proprietario) l'uso di un immobile per un periodo molto limitato (esempio 15 giorni) in cambio di una certa cifra senza l'impegno del possesso di una seconda casa. 

Negli anni scorsi, per molti italiani (e non solo italiani) era quasi naturale pensare all'acquisto della seconda casa ipotizzando un uso per la locazione.

Se si fanno 2 conti, per una persona che ha una famiglia di 4 persone, affittare (usiamo il termine tecnicamente improprio ma ormai entrato nell'uso comune) una casa vicino al mare per 15 giorni ha un costo inferiore rispetto al pernottare per la stessa cifra nello stesso periodo con l'intera famiglia in una struttura alberghiera.

Questo, a dire il vero, non può essere sempre vero ed è anche molto difficile mettere a paragone le 2 cose in quanto entrano in gioco anche fattori relativi al servizio prestato che ha un valore in se.

Così forse è ipotizzabile che affittando una casa vacanza si risparmiano dei soldi in generale ma ci si trova magare a dover lavare la casa, lavare i panni e stirare oltre che occuparsi di acquistare il cibo e cucinarlo. Cose che forse si fanno senza spendere ma che potrebbero rendere una vacanza un pò meno "vacanza" e decisamente più laboriosa.

Ma anche questo è molto relativo e non è possibile stilare una legge in proposito.

In ogni caso la spinta alle vendite di immobili per la seconda casa è sicuramente dovuto alla possibilità di mettere il proprio immobile in affitto per i turisti e vacanzieri.

Diciamo questo perchè qualche cliente ha, secondo noi, un pò esasperato le ultime vicende che hanno coinvolto le linee di trasporto marittime fra la Sardegna e la penisola.

I fatti sono conosciuti: a seguito della situazione di caos totale della Tirrenia, storica compagnia pubblica che per decenni l'ha fatta da padrone sulle tratte tirreniche, le altre compagnie di navigazione hanno (probabilmente) stretto un patto segreto tra loro e stabilito quello che si chiama cartello. Un cartello è un accordo (quasi sempre vietato dalle norme) fra aziende per decidere il prezzo di un prodotto o servizio al di fuori della legge di mercato. Un accordo favorevole alle imprese e dannoso per il consumatore o utente.

Quali che siano le cause, è sotto gli occhi di tutti che vi è stato un aumento spropositato dei costi di trasporto marittimo da e verso la Sardegna con tutte le compagnie. Le compagnie si sono giustificate adducendo come motivazione un generico aumento dei costi e, in particolare, dei costi di carburante.

Motivi che anche ai meno maliziosi e scafati, sono apparsi inconsistenti. E improponibile nelle proporzioni dei costi. 

Primo perchè non si comprende il motivo di un aumento generalizzato e contemporaneo di tutte le compagnie. Secondo perchè i costi di carburante non incidono per una percentuale così alta sui costi del biglietto.

Paragonando le stesse tratte e gli stessi servizi dal 2009/2010 al 2010/2011, i differenziali raggiungevano spesso aumento del 100% o del 150%.

In ogni caso, come sempre avviene nei mercati, la situazione andrà a sistemarsi e trovare un nuovo equilibrio. Sicuramente si svilupperanno nuovi modi per giungere sull'isola (non è un caso che il traffico aereo sia cresciuto a dismisura così come i servizi di noleggio auto) e già dall'anno scorso è comparsa una nuova compagnia, di proprietà pubblica della regione Sardegna, che offre delle corse a prezzi molto bassi.

Quindi, secondo noi, se uno dei motivi che spinge una persona a comprare la sua seconda casa in Sardegna è quella di affittarla, può dormire sonni tranquilli.

Ci sono degli anni in cui le cose possono andare meno bene ma questo rientra nella fisiologicità dei mercati.

Se si compra adesso si sfruttano le ottime occasioni di questo periodo e nei prossimi anni la richiesta di case in affitto ritornerà a salire.

Non sono solo parole. Basti pensare alla riviera romagnola che, per altri motivi, per varie volte è stata data per spacciata. Ma che ha saputo sempre trovare nuove strade e che presenta sempre un grande affollamento nei suoi lidi.

E lo stesso accadrà in Sardegna, per gli affitti estivi.
D'altronde continuiamo ad avere uno dei mari più belli in circolazione.

Saludos a tottu.

Occasione immobiliare a Badesi

Salve a tutti.

Oggi vi proponiamo un'offerta che è quasi impossibile potersi lasciar sfuggire.

Ciò che conta è solo la velocità con cui si comprende la validità di questo investimento e si decide di bloccare l'immobile.

Siamo infatti sicuri che qualcuno ci penserà su quel momento di troppo per scoprire che l'immobile è stato già venduto.

ECCO LA DESCRIZIONE DELL'OFFERTA:

Parliamo di bilocali in vendita a Badesi (Nord della Sardegna) in un contesto di residence.

Le villette sono del 2002 ma sono molto ben tenute e con uno stile tipico della zona con inserti in pietre, verandine con ringhiere modellate e pareti con pitture anticate.

Il residence è posto nella parte esterna del paese di Badesi, in direzione mare, distante circa un km. Il residence offre una serie di servizi tra cui una navetta che giornalmente d’estate fa avanti e indietro dal residence alla spiaggia.
Altri servizi inclusi sono la presenza di piscina condominiale, campi da tennis, bar interno, teatrino.

Le villette sono inserite in un contesto di corridoi e di verde ben curato.

Sono a disposizione per la vendita sia dei piani terra con giardinetto che dei primi piani con veranda.

Gli immobili sono in vendita a prezzo di listino a partire da 92.000 euro ma 2 unità (a scelta) tra quelle collocate in vendita sono OFFERTE a prezzo di assoluto interesse.

SOLO 72.000 euro.

Per chi fosse interessato, vi è anche la possibilità di sottoscrivere un contratto con un rinomato tour operator per l’affitto del proprio appartamento. E questo rappresenta uno dei grandi fattori di interesse rispetto alla proposta.

Ci si concorda sulle finestre estive in cui si intende usufruire dell’immobile e per il restante periodo il tour operator si occupa di gestire gli affitti. Il tutto per una cifra di circa 3000/3500 euro.
Inoltre questo permette l’azzeramento della quota condominiale che ammonta a circa 700/800 euro all’anno.

 

Le unità immobiliari sono vendute con l’arredamento e climatizzazione. A meno che ovviamente una persona non voglia collocare delle soluzioni d’arredo di sua scelta.

Infine ricordiamo che nonostante si acquisti da impresa, si pagheranno le tasse in proporzione al valore catastale con notevole risparmio rispetto ad un pagamento gravato da IVA.

Per chi è interessato, è disponibile un prospetto dei costi complessivi.

Non esitate a contattarci (via mail o telefono) per avere documentazione specifica e ulteriori informazioni.

Saludos a tottu.

L'orizzonte di un investimento immobiliare

E' un mondo frenetico il nostro. Molto frenetico.

Al punto che, a volte, ci può far dimenticare quale sia l'orizzonte temporale corretto dei nostri investimenti.

E' innegabile che acquistare una seconda casa, per definizione, sia in gran parte una questione di investimento.

Anche quando siamo guidati da un desiderio che da anni ci portiamo nel cuore, anche quando nella nostra mente regna immensa l'immagine di noi a goderci le vacanze estive in una casa di proprietà vicino a qualche spiaggia da sogno.....

anche in quei casi non possiamo dimenticarci che una seconda casa è sempre e comunque una seconda casa.

Non ci abitiamo per tutto l'anno e nè è il centro delle nostre relazioni sociali.

Anche da un punto di vista strettamente normativo, non è la nostra residenza.

La seconda casa è il raggiungimento di un sogno ma anche una scelta patrimoniale di rilievo.

Per essa non può essere usato un finanziamento agevolato prima casa da parte di una banca e quindi in misura prevalente useremo, per l'acquisto, dei capitali già in nostro possesso (più o meno liquidi e più o meno vincolati).

Parlando, quindi, di investimento patrimoniale, non possiamo non inserire questa scelta e tutte le sue conseguenze nella giusta ottica temporale. Altrimenti richieremo di fare le scelte scorrette o di diventare immotivatamente apprensivi su aspetti dell'acquisto quando non ve ne è ragione.

Un acquisto immobiliare ha un'orizzonte temporale suo proprio che, pur nella sua variabilità, mediamente si aggira intorno ai 15 anni. Possiamo ovviamente anche immaginare operazioni immobiliari di durata inferiore. Ma d'altronde possiamo anche mettere in atto operazioni immobiliari di durata superiore. Parliamo di orizzonti temporali e non di date perentorie.

Sicuramente, sebbene non sembri esistere un limite superiore, abbiamo un parametro di riferimento minimo che ci da qualche indicazione.

Questo parametro è rappresentato dalla soglia dei 5 anni. Al di sotto di questa soglia, infatti, scatta per la legge italiana la presunzione di operazione speculativa nelle operazioni di compravendita immobiliare con conseguente tassazione extra sulla plusvalenza della vendita.

Due parole a riguardo.

Quando si compra un immobile lo si paga una certa cifra. La normativa prevede che una ri-vendita entro 5 anni dall'acquisto sia un'operazione prettamente speculativa (fatta solo per guadagnare!). A questo punto il prezzo di ri-vendita viene paragonato al prezzo di acquisto e in caso di forbice positiva (si vende ad un prezzo maggiore rispetto al prezzo d'acquisto), si ha una tassazione su questa somma.

Non c'è nessun divieto quindi a rivendere il proprio immobile nei primi 5 anni di possesso. Semplicemente scatta questa tassazione extra. Che scatterà (è bene precisarlo) solo in caso di ricavo extra. Se si rivende allo stesso prezzo di acquisto (o meno) non si paga alcuna plusvalenza.

Viceversa, quando si vende un immobile dopo 5 anni dal suo acquisto non vi è alcun tipo di tassazione in nessun caso. Anche se dovessimo rivendere ad un prezzo doppio rispetto all'acquisto.
Questo, come si può immaginare, convince tutti a rimettere il proprio immobile in vendita almeno dopo 5 anni proprio per sottrarsi a qualsiasi tassazione e massimizzare il proprio guadagno.

Quando si compra è importante capire che la propria scelta di acquisto ha quindi un orizzonte temporale che va almeno dai 5-7 anni ai 15-20. Preoccuparsi in modo eccessivo di quali leggi e quali condizioni vi siano ora, in questo momento è sbagliato.

Non che nessuno si permetta di dire che non si debbano esaminare gli scenari economici e normativi presenti. Ma che nemmeno questa cosa vada enfatizzata.

E' più corretto visionare quali scenari si prevede arriveranno.

Come sarà la zona in cui compro fra 10 anni? Quali direzioni prenderanno le norme relativamente alla proprietà immobiliare fra 10 anni? E il resto dell'economia?

Chi ha comprato immobili in tutti i decenni passati ha sempre fatto un buon investimento. L'italiano lo sa. E la cosa è sotto gli occhi di tutti.

Qualcuno ha guadagnato anche facendo altri investimenti, è ovvio.
Ma nessuno può dire che acquistare immobili sia una cosa che abbia mai avuto, nel periodo di molti anni, un andamento non favorevole.

Saludos a tottu!.

Auguri di buon anno nuovo.

Arriva il nuovo anno, questo 2012 che da un pò di tempo aspettavamo per la pubblicità che l'antica popolazione dei Maya gli ha dedicato.

Naturalmente consideriamo la cosa semplicemente molto folkloristica e preferiamo augurare ai nostri lettori e clienti tutta la fortuna possibile.

Che sia per voi un buon anno e che possiate realizzare, durante esso, molti dei vostri desideri.

Sarebbe bello tutti. E per qualcuno sarà anche così.

Da noi l'augurio di trovare anche la vostra casa vacanza dei vostri sogni.

Tanti auguri da parte dello staff di Orizzonte Casa Sardegna.