Un breve viaggio in alcune belle case.

Nel nostro lavoro ci divertiamo, appena abbiamo 2 momenti liberi, a guardare cosa succede nel mercato immobiliare in Italia (e a volte nel mondo).

Operiamo nella zona a sud di Olbia, nella Sardegna nord orientale. Conosciamo molto bene il nostro territorio. Ma ci pare corretto sapere cosa succede a livello normativo nazionale e cosa accade nel mercato in senso generale.

Così oggi ci piace deviare un pò dai soliti argomenti per segnalarvi un lavoro fatto dal sito www.idealista.it in cui si diverte a mostrare ai suoi lettori alcune delle case in vendita più care d'Italia.

La Sardegna, non spicca fra queste, e vorrei che qualcuno riflettesse su questo aspetto, perchè fin troppo spesso sento parlare di prezzi alti riguardo le case vendute nel nostro territorio.
Se volete che vi esprimiamo il nostro parere, noi crediamo che visto il contesto naturale e umano in cui le case vacanze in Sardegna sono collocate, esse (a prescidendere dalla qualità costruttiva) siano ancora molto al di sotto di un valore che dovrebbe essere raggiunto più avanti nella fase di stabilizzazione del mercato.
Chi compra adesso in Sardegna, deve sapere che ci sono ancora molto e ampi margini di crescita del prezzo.
Esponiamo questo articolo anche per ricordarlo.

Ecco a voi e buon divertimento:

http://bit.ly/1aPiPNy.

Saludos a tottu.

Torna l'interesse per il mattone?

Se prendiamo come parametro di riferimento i dati forniti dall'Eurisc (divisione informativa del Crif) sembrerebbe che dopo molti mesi di buio, ci siano segnali concreti della fine della preoccupazione riguardo il mercato immobiliare.

Che gli scorsi anni in molte zone (probabilemente come la nostra) ci sia stata una bolla più o meno grande dal punto di vista della speculazione erano in molti a sospettarlo.
Così come molti si attendenvano un rallentamento e un piccolo crollo dei prezzi.

Crollo che poi, se paragonato alla congiuntura economica e altri fattori come l'aumento dei traghetti, non è che ci sia poi stato in larga o minore misura.

In ogni caso gli ultimi 3 anni hanno visto una diminuzione fortissima della domanda di mutuo. Diminuzione che, negli ultimi mesi, su base annua si è fermata.

Che questo significhi che ci sia un'inversione di tendenza è presto per dirlo.

Che questo significhi che il mercato rallenta la sua discesa e si stabilizza è un dato concreto.

Maggiori informazioni su 

http://bit.ly/13MfeZc

Saludos a tottu.

Sondaggio fra le agenzia immobiliari sull'andamento del mercato

Leggendo una ricerca della Banca d'Italia effettuata su un campione nazione di agenzie immobiliari ci siamo diventirtiti a studiare le aspettative dei nostri colleghi che rappresentano uno dei punti di vista del mercato immobiliare.

In molti post precedenti abbiamo ribadito la nostra posizione.
Il mercato immobiliare vive (in generale) un fisiologico momento di appannamento sia nei prezzi che nel numero delle compravendite. Ma riteniamo questo momento di appannamento relativamente poco dramamtico.

Primo perchè era comunque prevedibile già negli anni scorsi, come qualcuno già si aspettava.

Secondo perchè una pluralità di fattori si sono rinforzati a vicenda l'un con l'altro in una sorta di "tempesta perfetta" (rimandiamo alla visione del film con George Clooney per chiarimenti sul significato del termine).

Se cioè era prevedibile che il mercato avrebbe tirato il fiato perchè preso da anni e anni di galoppante crescita, di sicuro non era facilmente prevedibile che a questo si sarebbe sommato:
1) Il credit crunch delle banche italiane che hanno chiuso d'improvviso il rubinetto dei mutui spiazzando il mercato con una sottrazione di liquidità mica da ridere.

2) Una situazione imbarazzante di vuoto di potere governativo che dura ormai da molti anni. Con l'interesse della nostra "classe" politica che continua a litigare su legge elettorale, poltrone ed incarichi, leadership all'interno dei partiti, elegibilità o non elegibilità di questo o quel politico.

E in tutto questo, dimenticandosi di un paese reale che ha necessità di governo. Che non significa fare leggi ma attuare un'amministrazione di quello che già c'è.

3) Una situazione congiunturale economica a livello europeo causata dai malefici e psicotici accordi finanziari che nelle stanze del potere del vecchio continente burocrati non eletti dalle popoleazioni di divertono a programmare e atttuare praticamente a nostra insaputa.

Tornando al sondaggio della Banca d'Italia vediamo che nell'ultimo trimestre, il 30.5% delle agenzie nazionali si aspetta un miglioramento nei prossimi 2 anni. Noi, se avessimo partecipato al sondaggio, avremmo scelto questa opzione.
Mentre il 36% sostiene che ci sarà un peggioramento e un 33,5% che le cose rimarrano uguali.
Praticamente un terzo, un terzo e un terzo.

La cosa ci ha sorpreso comunque perchè significa che un terzo delle agenzie si aspetta un mercato più vivo e facile nei prossimi 2 anni. Il che è un numero molto alto, visto il pessimismo imperante.

La nostra idea è che saranno 2 anni di cambiamenti molto impercettibili. Cioè non ci sarà una ripresa del mercato incredibile e di super portata. E la vera ripresa avrà bisogno di più di 2 anni. Almeno 4/5 anni.

Ma d'altronde un investimento immobiliare non lo si fa certo per 2 o 3 anni.
Quindi.....

Saludos a tottu.

Quali tasse si pagano sulla seconda casa?

La seconda casa è una proprietà immobiliare in cui la persona non ha fissato la sua residenza e domicilio principale.

Un tempo, e forse nella idea collettiva di qualcuno è ancora così, avere una seconda casa significava appartenere a quella classe sociale di persone agiate che veniva chiamata anche "benestanti".

In effetti il termine ha una radice impegnativa, quasi a significare che avere molti soldi equivalesse automaticamente a sostenere che la persona stesse "bene" o fosse felice.

Apriremmo qui un dibattito che non ci compete sulla cosa.

Ci limitiamo a dire che il possesso di una seconda casa è stato per un lungo periodo sinonimo di ricchezza e di appartenza ad una classe agiata, per lo meno dal punto di vista economico.

La crescita della nazione (soprattutto negli anni 50, 60 e 80 con parziale esclusione degli anni 70 in cui si è dovuto fare i conti con alcure congiunture economiche negative - ricordiamo la crisi del prezzo del petrolio) ha pian piano portato ad un mutamento di questa situazione.

Nei nostri anni di lavoro abbiamo ormai riscontrato che possedere una seconda casa non è più un indicatore di appartenza ad una classe di "ricchi"..... perdonate l'espressione superficiale ma era per rendere chiaro il concetto.

In realtà moltissime persone che acquistano una seconda casa sono normali esponenti del ceto medio e sono dei grandi e instancabili lavoratori. 

Abbiamo conosciuto famiglie in cui lavorano marito e moglie e che, utilizzando qualche lascito o donazione di genitori o parenti e spesso aggiungendo quote derivate da mutui bancari, sono riusciti a comprare una seconda casa a costo di grandi sacrifici.

Non persone "ricche" ma sicuramente persone laboriose e attive.

Facciamo questa considerazione perchè siamo totalmente contrari alle categorizzazioni che tendono a strumentalizzare la situazione per fini che non sono di utilità pubblica ma che si riferiscono a chissà quali strani progetti di lobby minoritarie o gruppi di pressione politica.

Ma in definitiva quali tasse gravano sulla seconda casa?
Li esponiamo in modo coinciso:

• ALL'ACQUISTO: tasse di compravendita differenti se si compra da impresa (generalmente nuovo) o da privato.
• ANNUALMENTE: tasse di proprietà (IMU).

A questi costi annuali vanno aggiunti gli eventuali costi di gestione condominiale (se esiste) e i costi delle utenze (energia elettrica, acqua, gas, smaltimento rifiuti) da pagare al gestore a seconda dei consumi.

L'acquisto da impresa è gravato dal costo dell'IVA seconda casa. Questa tassa è del 10% sul valore dichiarato in atto. Si discute attualmente se deve entrare in vigore il provvedimento del governo Monti sull'aumento dell'iva che porterebbe questa aliquota all'11% ma ancora non vi è certezza. A questo 10% di iva occorre aggiungere in sede notarile alcuni costi in misura fissa ovvero 504 euro di contributo fisso di imposta catastale, ipotecaria e di registro.

L'acquisto dal privato è gravato  invece dalle sole imposte catastale, imposta ipotecaria e imposta di registro. Ma invece che in misura fissa in questo caso si paga in misura percentuale. Esattamente il 10% (7%+2%+1%) del valore catastale della casa.

Tale valore catastale si ottiene dalla rendita catastale (fissata in sede di accastamento alla costruzione) moltiplicato un fattore 126.

In genere il valore catastale così ottenuto è molto lontano dal prezzo di mercato a cui la casa si compra. Nella zona di San Teodoro e Budoni, la differenza media fra il costo del 10% di iva sul dichiarato e il 10% sul valore catastale di 2 immobili venduti allo stesso prezzo è nell'ordine di 4/5 volte. Ovvero, ad esempio, se si compra una casa da impresa del valore di 200.000 euro abbiamo 20.000 euro di iva mentre se si compra una casa da privato del valore di 200.000 euro abbiamo circa 4.500 euro di imposte catastale+ipotecaria+di registro.

Naturalmente ai costi fiscali di compravendita è bene non dimenticare i costi della parcella del notaio che per un immobile medio variano dai 2 ai 3 mila euro. Occorre poi definire caso per caso.

L'IMU attualmente si paga in percentuale sempre su un valore che si ottiene dalla rendita.

Cioè la stessa base di partenza per il computo delle spese di compravendita di un privato.

In questo caso per capire quanta IMU si deve pagare occore avere la rendita, moltiplicarla per il 5% e poi per un fattore di 160. Questo ci da la base imponibile su cui calcolare l'IMU seconda casa.

Le aliquote di tassazione dell'IMU seconda casa sono variabili da comune a comune che ha facoltà, partendo da una base uguale per tutti del 7,6 per mille, di variare in aumento o diminuzione del 3 per mille.

Semplificando: io comune posso far pagare un IMU minima del 4,6 per mille fino ad un massimo di 10,6 per mille del valore catastale-IMU della casa (rendita catastale x 5% x 160).

I comuni del territorio in cui lavoriamo (San Teodoro e Budoni) mantengono per ora l'aliquota al 7,6 per mille.

Un esempio? Rendita catastale di 241 euro. Valore IMU di partenza uguale a 241 * 5%= 253,05 €.

Moltiplicato per 160 = 40.488 euro.

IMU da pagare? 7,6 per mille di 40.488 euro = 307,71 € di IMU annuale.

Speriamo che queste informazioni vi siano di aiuto.
Saludos a tottu

Ecco la Sardegna fra 20 anni.

Ipotizzare cosa succederà nel futuro è sempre un'operazione rischiosa ma tremendamente affascinante.

I rischi sono di sbagliare completamente la direzione dello sviluppo delle cose, sopravvalutando alcune dinamiche di cambiamento e sottovalutandone delle altre.

Con il risultato di proporre uno scenario di un futuro probabile quasi ridicolo rispetto a ciò che effettivamente arriverà.

Il cinema, la tv e la letteratura ci danno ampi esempi di questo genere di "errori" di previsione.

Chi di noi (più grandicelli) non ricorda la celebre serie tv chiamata "Spazio 1999"? Realizzata tra il 1973 e il 1975, ipotizzava il futuro dopo 25 anni ben lontano da quello che è arrivato.

E altri esempi si sprecano.

Quasi tutti i pronostici erano sull'incombente arrivo di macchine volanti, città futuristiche, viaggi nello spazio, case completamente robotizzate e presenza (appunto) di robot.

Quello che è avvenuto lo abbiamo visto...... Tecnologia praticamente ferma a 50 anni fa in molti campi (trasporti, economia, edilizia, medicina.....) e tecnologia che è andata nel futuro in un modo esponenziale (telecomunicazioni, computer, internet e "forse" tecnologia militare....

Come sarà la Sardegna fra 20 anni? Come saranno le sue coste, le sue spiagge, il suo turismo, le sue bellezze naturali, i suoi boschi e le sue campagne.

Cosa succederà ai suoi villaggi e luoghi turistici?

Cosa succederà al mercato immobiliare e ai prezzi delle case?

Di sicuro non è possibile dare risposte univoche a queste e a domande simili. Primo perchè qualunque previsione potrebbe essere smentita da qualche fatto improvviso o radicale cambiamento di atteggiamenti, individuali e/o collettivi. Magari tra 11 anni e mezzo la Sardegna vota una secessione dall'Italia, sotto il protettorato della corona inglese e le Nazioni Unite impongono al governo italiano il rispetto di questa decisione di un popolo, che è italiano ma che non ha mai dimenticato la propria identità fisica, culturale e geografica. 

Ma lasciando perdere questi voli di fantasia, l'esercizio di chiedersi cosa avverrà tra un certo tot di anni, è un buon allenamento della logica e un buon modo di osservare in modo più coerente e funzionale la attuale situazione.

E' in pratica un esercizio costruttivo. Ci permette di elevarci al di sopra del mediocre giudizio del tempo presente. Anche perchè a che serve sottoporre a giudizio il presente se non per elaborare in che modo possiamo correggerlo al fine di dirigerci verso un futuro migliore?

E se parliamo sempre di presente e mai di futuro, non rischiamo di rimanere imprigionati in un modo superficiale di ragionare sulle cose? Ragioniamo ma quello che abbiamo analizzato è già superato e così via.

Non entreremo in questo post nel merito di come noi ipotizziamo possa essere la nostra regione tra 20 anni. Seguiteci e lo esporremo pian piano.
Per giocare o forse per uscire da quest'aria viziata di considerazioni che si sentono in giro su come vanno le cose e che riguarda sempre e solo l'oggi, l'oggi, l'oggi come se non ci fosse un domani da vivere, da attendere e da migliorare.

Atteggiamento che è troppo vicino a quello di una persona giunta alla fine della sua vita e che non guarda più davanti a se ma solo ciò che ha e, in una certa misura, ciò che è successo.

Grazie per l'attenzione e 

saludos a tottu.

La presentazione di una casa

Su una cosa vorremmo dire qualche parola a riguardo.

Sulla presentazione di un immobile ad una persona potenzialmente interessata.

Forse questo articolo è scritto e pensato per chi le case le vende e non necessariamente per chi le case le vorrebbe comprare.

Cioè giusto per chiarire a chi è rivolto.

Ma voi siete i nostri lettori e con voi facciamo queste considerazioni ad alta voce.

Come sapete, un'agenzia immobiliare  prende un immobile in incarico e ne cura la promozione e vendita. E' molto semplice ma dimenticarsi questo dato di partenza ci pone in un'ottica molto errata riguardo alle vendite.

Infatti quando un proprietario/costruttore intende vendere il suo immobile sicuramente da un grande potere all'intermediario. Gli consegna le chiavi e lo rende in tutto e per tutto un suo "sostituto" dinnanzi al mercato.
Ma un proprietario/costruttore è sempre una figura diversa e differente dall'intermediario.
Il quale non opera per curare i suoi interessi. Altrimenti sarebbe un delegato o rappresentante legale. A volte ci sono queste figure. Ad esempio commercialisti o avvocati che curano gli interessi di un qualche loro cliente.

Una cosa che spesso diciamo a chi ci da le loro case in vendita è di curare in modo molto dettagliato l'aspetto della casa da vendere.

Curare l'aspetto della casa significa molte cose. 

Significa presentare la casa al meglio delle sue possibilità e al meglio del suo splendore. La casa in vendita non deve essere necessariamente una reggia o avere le maniglie d'oro o gli arazzi di seta o cose del genere.......

Semplicemente le pitture dovrebbero essere in ordine, gli infissi dignitosi, il cortile pulito e ordinato, le camere pulite e i particolari costruttivi a posto.

A meno che non stiamo vendendo qualcosa che è in costruzione per cui bisogna fare delle eccezioni.

Ma il succo, alla fin fine, non è che cambi tanto.

Una casa, nuova o usata che sia, che viene presentata in un certo modo è un pò come un individuo che si presenta ad un colloquio di lavoro curato e ben vestito. Ben vestito significa "vestito in modo adatto al contesto". Non necessariamente con lo smoking.

Se si va ad una cerimonia, non ci si va sicuramente in bermuda e t-shirt.....

Perchè allora presentare una casa con i mobili ammassati, con il giardino abbandonato e le pitture scrostate?

Questo è quanto alcune volte alcuni potenziali clienti ci chiedono... Quasi come se ne fossimo noi i colpevoli.

Ma l'immobile che noi mostriamo non è una nostra proprietà. E prima dei clienti, siamo noi stessi a richiedere una buona cura dell'immobile a chi nè è proprietario. D'altronde una buona cura ci permette una più facile vendita.

Certo, rimaniamo colpiti da quanto il criterio di giudizio di qualcuno sia superficiale.

Può capitare che una casa abbia una piccola crepa nell'intonaco (non nella parte strutturale) e questo rappresenti agli occhi del potenziale acquirente un evento di una gravità incredibile. Non comprare una casa che ha ottime qualità per una questione del genere non è un modo corretto di operare.

D'altro canto, si potrebbe dire che anche chi vende, visto e considerata la facilità con cui si può sistemare quella piccola crepa, potrebbe intervenire.

La faccenda, ahinoi, non è legata tanto a fattori economici quanto a fattori di tolleranza mentale.

Io proprietario che vendo una casa a 180 mila euro pensate che possa spaventarmi l'idea di spendere 3 mila euro per sistemare le pitture e il giardino? Sicuramente no. Se pensiamo che dinnanzi ad un'offerta immobiliare di 170 mila la casa verrebbe venduta subito....

Ma il punto non sono i 10 mila di sconto.

Sono la fatica e il fastidio di doversi occupare della ri-sistemazione di quel o quei particolari.

D'altronde chi vende o lo fa perchè si è stufato della casa o lo fa per speculazione.
Quindi, quasi sempre, a voglia di occuparsi ancora dell'immobile è poca o nulla.

E non poche volte, anche la voglia di mettere mano al portafoglio per anticipare le spesucce che eventualmente sono necessarie.

Meglio (così pensa un proprietario) accettare uno sconto sul prezzo.

Ma il nostro punto di vista è che un qualcosa che deve essere venduto è meglio metterlo nella migliore delle condizioni possibili. Come quando si vende un'auto.

Questo è un cambio di mentalità.

Vendere una casa nuova, ad esempio, con il giardino pronto e con il bagno completo secondo noi aiuta.

Voi che leggete cosa ne pensate?
Saludos a tottu