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lunedì 16 settembre 2013

Gli italiani non sono così fedeli all'investimento immobiliare

Alcune volte si inseguono le leggende.
Si dice da anni che gli italiani amino il mattone.
Noi, che spesso mettiamo in dubbio i luoghi comuni che di veritiero hanno spesso ben poco, non siamo mai stati convinti di questo fattore.
Vuoi perchè parliamo di investimenti immobiliari con molti italiani da molti anni e le perplessità e risposte vaghe e approssimative ai nostri input sono fonte di grande perplessità.

Sta di fatto che adesso sembrerebbe che questo "amore per il mattone" sia smentito anche da una ricerca di Eurostat, ovvero il centro di ricerche statistiche di Eurolandia.
Il grafico pubblicato sembra non lasciare ombra a dubbi:

Ovvero l'Italia si colloca ben lontano dalla cima della classifica con un misero 73% di italiani proprietari di abitazioni.
Davanti agli italiani moltissimi paesi, in particolare della zone est Europa come Romania e Lituania. Ma ci sopravanzano anche nazioni come la Grecia, il Portogallo e la Spagna. Dietro di noi le altre grandi d'Europa la cui poca propensione all'acquisto immobiliare era nota.
Cosa possiamo trarre da questo grafico?

In primo luogo che gli italiani non sono così innamorati del mattone e che non è vero che investono tutti o quasi tutti i denari in loro possesso negli immobili.
E in secondo luogo che gli italiani gradiscono anche altre forme di investimento. Come gli altri paesi avanzati. Ad esempio la Germania mostra che solo il 53% della popolazione ha proprietà immobiliari. Il che non significa che i tedeschi siano poveri, come ben sappiamo.

In ogni caso ci sono margini di miglioramento.
E se qualcuno può aver detto che gli italiani avevano tutti una casa, appare evidente che non sia così.
Così come, escludendo dalla statistica coloro che acquistano solo come prima casa, non è molto alta neppure la percentuale di possessori di seconde case.

Saludos a tottu.

venerdì 13 settembre 2013

Distinguere i ribassi di prezzo nel mercato immobiliare.

Un mercato è un mercato.
E ogni mercato ha regole generali e regole specifiche.
Confondere le regole generali delle compravendite con le regole e leggi specifiche che regolamento quel specifico mercato o nicchia di mercato può causare confusione e deduzione erronee.

E' assodato che questi ultimi anni siano stati un periodo di "bassa" del mercato immobiliare. Il numero delle compravendite è diminuito rispetto agli ultimi anni. Prendendo come riferimento il picco di numero di compravendite tra il 2005 e il 2008, c'è stata una evidente flessione.
Va però ricordato che il periodo di riferimento preso in esame è anch il quadriennio in cui si sono frantumati tutti i record di numero di compravendite nella nostra nazione.
In pratica, per quanto le vendite siano calate, se paragonate alla media di vendite immobiliari negli ultimi 30 anni, noteremo una flessione si ma non un calo disastroso.

Detto questo, sappiamo che in un mercato in cui la domanda di un qualcosa scende il prezzo tende sicuramente a non aumentare e se l'offerta sale, tende addirittura a scendere. Cosa che si è palesata nel mercato immobiliare.
Parliamo sempre in termini generali, comprendendo il settore residenziale e il settore turistico, comprendendo microzone in cui non c'è stato fondamentalmente calo e zone in cui ci sono stati cali sensibili e per niente minimizzabili.

Il succo di quello che oggi vorremmo dire è che ANCHE UN PREZZO CHE SCENDE PUO' SIGNIFICARE COSE DIVERSE.
In particolare distinguerei fra immobili che perdono valore e immobili che vivono un riassestamento di prezzo dovuto al mercato.
Cioè il prezzo va giù perchè segue le tendenze del mercato oppure il prezzo va giù perchè nessuno vuole quell'immobile.

Nel secondo caso potremmo trovarci di fronte a case il cui valore oggettivo è in caduta libera.
Case costruite molto indietro nel tempo e con una qualità generale di uso decisamente basso.
Rimanendo a ciò che ci interessa, cioè gli immobili ad uso turistico in Sardegna, occorre rimarcare che la qualità costruttiva generale degli immobili è andata in crescendo nel corso degli anni.
E molti degli immobili costruiti molti anni fa presentano livelli qualitativi decisamente inaccettabili ora. Al punto che non si potrebbe più ri-costruirli con quelle caratteristiche edilizie.
Alcuni di questi immobili godono di una posizione particolarmente pregiata e questo gli consente di avere comunque un prezzo rilevante. E' possibile che se la collocazione è veramente pregiata (vista mare splendida, ad esempio) il valore del luogo in cui l'immobile sorge diventi maggiore dell'immobile stesso. Nel senso che in prospettiva futura, chi fosse interessato a comprarlo metterebbe già in conto notevoli interventi di ristrutturazione se non addiittura l'abbattimento completo con completa ricostruzione.

Onestamente le seconde case in Sardegna presentano quindi sempre un alto valore oggettivo. Essendo nate non per soddisfare il bisogno primario di prima abitazione, esse rispondono molto a criteri di estetica e benessere personale dovuto al contesto.
Esemplifichiamo la cosa al punto da dire che un rudere comprato in Sardegna vicino al mare ha e avrà sempre un valore oggettivo. Perchè fa parte di quegli immobili con caratteristiche tali da essere sempre richiesti.
Un pò come le case situate nei centri storici di città vive e/o d'arte. Se hai un rudere in pieno centro a Roma o Milano, è impossibile che il suo valore descresca. Forse il suo prezzo subirà degli alti e bassi, seguendo i picchi o le cadute del mercato. Ma è ovvio che sarà sempre un qualcosa di cercato dal mercato.
Diverso è invece il discorso per un immobile collocalto in un paesino, in cui già avviene dello spopolamento da anni. Giusto per comprendere il succo di ciò che stiamo dicendo.
Chi ha costruito la casa magari la ha dotata di valore d'uso con particolari materiali e dotazioni edilizie. Magari avrà abbondato anche con gli spazi. Ma il suo valore in prospettiva sarà sempre meno. Perchè se la zona è in fase di spopolamento, a chi serve quella casa? Se la zona non è oggetto di meta turistica o di fruizione di qualche particolare aspetto territoriale (lago, montagna, sito archeologico, parco giochi, etc.) o se il territorio non mostra segnali di possibili sviluppi economici si comprende che non vi è spinta per una domanda di quel tipo di immobile. Se non a prezzi talmente bassi per cui diventa quasi oggettiva la convenienza a comprare.
Ad esempio acquistare una villetta con giardino a 50.000 euro. 

Quindi lasciamo cadere le cassandre che dichiarano che in Italia ci sono tantissime case e siccome la popolazione non aumenta, non ci sarà nuovamente espansione immobiliare.
Ci sarà. Non dappertutto. E' ovvio.
Forse neppure in molte città, a meno di un incredibile nuovo rilancio economico che porti nuovi abitanti.
Ma nel mercato turistico, in un posto come la Sardegna, sicuramente.

Saludos a tottu.

lunedì 2 settembre 2013

Il gioco delle 3 carte

La questione della tassazione sulla prima (e seconda casa) sembra il gioco delle 3 carte.
Non siamo noi i primi a ricordare questa metafora ma sicuramente è giusto ribadirlo affinchè la cosa prenda la giusta consistenza.

Vi è alla base un discorso di debolezza politica e istituzionale di chi dovrebbe governare questo paese. Che l'Italia sia senza un "governo" è un dato di fatto incontrovertibile almeno da 7 anni. Almeno nel quinquennio 2001-2006 c'è stato un governo. Che abbia agito bene o abbia agito male, che abbia agito o non abbia agito non è la questione. 
Ma almeno per gli italiani c'era la sensazione che qualcuno dentro la stanza dei bottoni ci fosse.

Sensazione (a parte i pochi tifosi aficionados incapaci di esprimere un giudizio vagamente obiettivo) che pervade la gran parte degli italiani. Ovvero che tra governi tecnici, delle larghe intese, di transione e chi più ne ha ne metta in realtà non ci sia il minimo progetto politico di medio e lungo periodo.
Diteci voi se avere un progetto politico, una strategia sociale e di sviluppo economico sia un fattore importante per qualcuno che intenda governare un paese di 60 milioni di persone. ...

Prendiamo il discorso della tassazione sulla casa.
Abbiamo in passato già espresso un commento su questa cosa (http://comprarecase.blogspot.it/2012/07/dellimu-abbiamo-gia-parlato-in-passato.html) ma essendo un discorso caldo è necessario tornarci.

Di sicuro c'è da fare una distinzione fra prima e seconda casa. Ma il panorama si è talmente evoluto che occorre fare una grande distinzione anche fra seconda casa e seconda casa. Fra seconda casa e terza casa. Etc.

L'obiettivo sembra essere l'abolizione delle tasse sulla prima casa. In linea di principio siamo d'accordo. Primo perchè la casa è un bene primario che quando usato per viverci dovrebbe essere difeso strenuamente da ogni attacco dello stato. Secondo le tasse non dovrebbero servire a pagare i servizi (se non a livello locale e in misura non totale) ma solo a regolamentare la quantità di moneta circolante.
Quindi no alla tassazione sulla prima casa. Ma no anche alla tassazione sulla seconda casa ad uso personale o a minimo uso speculativo.

Invece qui si fa il gioco delle 3 carte. Aboliscono l'imu (1a casa) per trasformarla in taser (tassa di servizio) che fonde le spese per la gestione rifiuti con il prelievo fiscale sulla proprietà.
Un pasticcio.
Un pasticcio da cui escono sconfitti tutti. Anche perchè il problema della gestione dei rifiuti solidi urbani è ben lungi dall'essere inquadrato nel modo corretto.
Smaltire i rifiuti ha un costo. Tale costo è a carico di una comunità. Tale comunità dovrebbe organizzarsi in modo che paghi chi più sporca e spreca e premi chi ha atteggiamenti virtuosi. Senza complicare inutilmente la vita delle persone.
Ad esempio costringendo chi va in una località turistica a fare la raccolta differenziata per 15 giorni.
Se ci si spreme le meningi forse un metodo più funzionale lo si trova.

Attualmente non sappiamo quindi cosa il prossimo futuro ci riserva.
Ricordiamo che la decisione di comprare dovrebbe comunque prendere in considerazione queste riflessioni se non in minima parte.
Perchè, come si può vedere oggi parliamo di una cosa e domani magari questa cosa non ci sarà.
Ma la nostra casa si.

Saludos a tottu.
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