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mercoledì 20 giugno 2012

Aria pulita e mare blu


La nostra isola continua ad essere un paradiso terrestre in fatto di qualità del suo ambiente.
Per quanto sia ormai impossibile ipotizzare un punto del pianeta che sia totalmente al di fuori dell'influenza dell'impatto dell'inquinamento della razza umana, esistono ancora degli angoli di questo mondo in cui si può provare la sensazione di tornare ad un epoca pre-industriale.

Il mare della Sardegna continua a ricevere bandiere blu da Legambiente e altri importanti riconoscimenti per la qualità delle sue acque e dei suoi litorali.
Lo stesso ministero della salute ha certificato i più di 2000 km di costa della Sardegna come assolutamente pulita e priva di batteri.

Spesso in queste pagine ci siamo dedicati a temi relativi all'immobiliare (d'altronde il blog parla di questo!) e alle dinamiche del suo mercato.
Oggi ci sembrava doveroso ricordarci e ricordare che tutto il mercato immobiliare, il flusso turistico verso quest'isola e quant'altro ruota intorno ad un perno fondamentale che è poi il motore di tutto.
Ovvero la qualità dell'ambiente e la bellezza del territorio.
Spiagge pulite, acque cristalline e di color blu e smeraldo, sabbia fine, vetegazione profumata e selvaggia, rocce di forme e colori incredibili.
Questo è il biglietto di presentazione di questo angolo di Italia.
Il tutto a circa un'ora di aereo dal resto della penisola. In un posto dove l'accoglienza è una componente culturale da secoli e in cui non vi è solo ambiente ma cucina, tradizioni, storia e aria pulita.
Provate a chiedere a chi in Sardegna viene in vacanza.
Oppure, se siete tra quelli che vengono in vacanza, provate solo a ricordare l'ultimo tramonto vissuto in Sardegna o un qualsiasi giorno a godersi il moto ondoso sul bagnasciuga.
Questa è una foto della spiaggia di Budoni (clicca per vederla a grandi dimensioni!).

Questa è la foto della spiaggia di San Teodoro.

Questa è la foto della spiaggia di Porto Taverna.
Solo alcune delle spiagge che possono essere trovate a sud di Olbia.
Quando in futuro prenderete in considerazione l'idea di comprare casa e se il mare è il vostro sogno, ricordate queste foto e queste emozioni.
Probabilmente alcuni discorsi di "terrorismo" psicologico effettuato dai mass media sull'immobiliare, acquisteranno un connotato diverso.

Saludos a tottu.

martedì 19 giugno 2012

Comprare quando il mercato è stazionario....

Un mercato di beni o servizi può trovarsi in sole 3 situazioni. 
Può essere un mercato che tende a crescere, un mercato stazionario o un mercato in fase calante.
Tutto molto semplice.

In realtà un mercato attraversa solo 2 fasi fondamentali (crescita e decrescita) e la fase stazione è solo un momento di passaggio in cui da una fase si passa all'altra.
Tutto ancora più semplice.

Ciò che realmente può interessare chi si avvicina ad un mercato (adesso parliamo del mercato immobiliare ma mutatis mutandi, cambiando ciò che deve essere cambiato, vale anche per ogni altro mercato) è SEMPRE l'orizzonte temporale che prendiamo in considerazione.

Prendiamo in considerazione l'orizzonte storico che parte dal 1958 ad oggi.
I dati disponibili ci parlamo di medie NAZIONALI. Ovvero il discorso è valido a livello complessivo e non tutte le microzone in cui si divide il mercato immobiliare nazionale possono aver seguito questo percorso. Ma per i nostri intenti il discorso è più che valido.
Questo è il grafico dell'andamento (a prezzi reali) del valore di vendita di un metro quadro.
Dagli anni 60 a oggi, possiamo identificare 4 grandi cicli o periodi in cui, toccato il massimo di crescita, si è avuto prima un crollo e poi una nuova ricrescita: dal 1958 al 1973, dal 1974 al 1982, dal 1983 al 1992, dal 1993 a 2007. In realtà adesso stiamo vivendo il 5° grande ciclo ma essendoci dentro è difficile essere obiettivi a riguardo.
Dal 1958 al 1973, il prezzo (e il numero di compravendite) degli immobili è salito in modo prima leggero e poi vertiginoso. In quegli anni la crisi energetica in particolar modo porta a 3 anni di calo dei prezzi (comunque contenuti) seguiti da un periodo di 5 anni di crescita (lunghezza totale ciclo=8 anni). Sul finire del periodo i prezzi ritornano a crescere vorticosamente. Il ciclo culmina nel 1982.

Dal 1983 riscontriamo altri 3 anni di discesa dei prezzi, più marcata rispetto alla volta precedente.
Subito dopo abbiamo 6 anni di crescita dei prezzi. 

Dal 1993 abbiamo un lungo, lungo periodo di crisi del mattone. Che un pò tutti ricordiamo a memoria.
I prezzi diminuiscono fino al 24% e la stagnazione del mercato dura 6 anni. Vari fattori giocano in questo senso: speculazione finanziaria (chi ricorda la speculazione sulla lira effettuata da Soros e compagni del 1992?), crollo del blocco sovietico e crisi politica interna.
Ma che succede poi? Dal 1998 parte l'incredibile cavalcata della bolla speculativa immobiliare che culmina nel suo massimo nel 2007 con il picco dei prezzi. Ben 9 anni di crescita con un aumento del 42% del valore degli immobili rispetto al 1998.
Guardando indietro il prezzo degli immobili è cresciuto del 42% rispetto al 98, del 49% rispetto al 1986, del 83% rispetto al 1976, del 204% rispetto dal 1958 (ovvero i prezzi sono triplicati!!!).

Da un esame dei grafici appare che i prezzi comincino a scendere circa 2 anni dopo che il numero delle compravendite comincia a diminuire. Un ritardo fisiologico. In Italia il numero delle compravendite è cominciato a diminuire nel 2008 e i prezzi a diminiuire nel 2010. Questo in generale. Con piccole differenze da zona a zona.
Quanto si ipotizza possa durare questa fase?
Difficile dirlo. Troppi sono i parametri in esame.
Ma basandoci solo su questi dati storici, potremmo dire che un periodo di 3-4 anni di discesa dei prezzi (per quanto ci possano essere dei problemi di produzione economica, il mattone rimane comunque un bene rifugio per gli investitori in periodi di turbolenza finanziaria come questi anni) possa essere prevedibili, seguito da una ripresa dei prezzi.
Sta di fatto che, sebbene emotivamente sembri che quando il mercato è un pò stazionario e i prezzi in discesa, non sia il momento di comprare invece è proprio il momento di comprare.
Se compro oggi, può essere anche che tra 1 anno avrei comprato qualcosa di simile a ciò che ho preso ad un prezzo inferiore. Questo potrebbe essere. Ma questo genere di situazione si colloca in quella più ampia del criterio di scelta dell'immobile (vedi Decidere di comprare o non decidere di comprare? Questo è il problema! oppure La paura di fare la scelta sbagliata).

Non è un caso che il sito specializzato www.immobiliare.it abbia effettuato un sondaggio in cui risultata che l'indice di fiducia dei consumatori riguardo al mercato immobiliare sia passato al 49% per il primo trimestre di quest'anno rispetto al 45% del 2011.
Questo è un segnale di fiducia. E' un segnale a cui non va dato un peso maggiore di quello che ha ma che non va neppure ignorato.

Speriamo che questo articolo, porti chi leggi a riflettere su come la percezione emotiva di un mercato sia spesso preponderante sulle considerazioni logiche ed economiche.

Saludos a tottu.

sabato 16 giugno 2012

La fiducia e l'immobiliare

La fiducia è un concetto molto sottovalutato.
Cosa è mai la fiducia?
La fiducia è quella sensazione che ci accompagna nelle scelte e nelle azioni per cui siamo sicuri che non vi è nessun fattore nascosto che possa saltar fuori da un momento all'altro per danneggiarci.
Ma la fiducia è logica o è solo emotiva?
Questa domanda ci può aprire le porte a scrivere un intero libro di riflessioni sul tema. Perchè l'argomento parte piano e in silenzio ma deflagra in mille sfaccettature che vanno a includere l'uomo a 360°. Affetti, lavoro, stima di se, religione, filosofia, politica e chi più ne ha ne metta.

La scelta dell'acquisto di un immobile è una di quelle attività di compravendita in cui il fattore fiducia è presente ai massimi livelli.
Talvolta si acquista seguendo in misura unica o preponderante questo unico fattore a scapito degli altri.

Se l'acquisto mi ispira fiducia compro. Se non mi ispira fiducia non compro.
Così se un paese vive in un clima di fiducia si fanno compravendite, se il paese non vive in un clima di fiducia non si fanno compravendite.

Questo concetto (giusto in se) viene talvolta artefatto da qualcuno al punto che basterebbe chudere gli occhi dinnanzi ai problemi e continuare a "pompare" nell'aria ottimismo e fiducia a tonnellate per far si che le cose funzionino e che l'economia giri. Sarebbe bello ma purtroppo non funziona così.
Ma, ugualmente, è pur vero che un clima di disfattismo e sfiducia dilagante possa fungere da cassa di amplificazione dei problemi reali aumentando a dismisura la gravità delle conseguenze.
Della serie "già le cose vanno male, se si sta li a piangere e seminare pessimismo, non possono che andare peggio!".

Il nostro consiglio è di non tarpare le ali al concetto di fiducia. Ovvero non è una componente che si possa escludere dal proprio calcolo quando di compra una casa.
Spesso chi ispira o non ispira fiducia è l'interlocutore diretto che esso sia l'agente immobiliare o il costruttore/venditore. Se chi ci vuol vendere non ci piace e non ci ispira fiducia, inutile proseguire.
Questo a volte può essere un salvagente così come un'arma a doppio taglio.
I motivi per cui qualcuno potrebbe non ispirarci fiducia sono talmente tanti, talmente soggettivi, irrazionali e al di fuori da un contesto logico da spingerci a prendere una decisione contraria ai nostri migliori interessi.

Attualmente il nostro paese vive un momento di diminuizione della fiducia. Il maggiore indiziato di questo è sicuramente il sistema amministrativo e governativo della nazione. I continui scandali, tradimenti, inefficienze e sperperi della cosa pubblica hanno inciso e non poco.
L'economia nazionale attraversa un momento particolare in cui deve esaminare ciò che funziona e riproporsi alla grande.

Il grande oracolo della finanza mondiale, Warren Buffet, dice che il mercato immobiliare si riprenderà ovunque. Sia negli USA che in Europa. Non solo lo afferma ma porta i suoi ragionamenti e la sua esperienza a supporto.
Esistono degli studi economici che hanno più di 100 anni che dimostrano come il settore immobiliare, quello che si basa sulla scarsità e sulla inamovibilità del terreno, non possa che continuare a crescere con il crescere della popolazione.
Ovviamente potrebbero esserci, a seconda dei periodi, dei momenti in cui il mercato cresce e dei momenti in cui il mercato ristagna.

Ci piace l'idea che ci sia maggiore fiducia nel futuro. Accompagnata da una maggiore attenzione ai fattori concreti del presente.
Forse un matrimonio del genere è proficuo per tutti noi.

Saludos a tottu.

mercoledì 13 giugno 2012

Ipotizzare un orizzonte turistico diverso

Il turismo è uno dei settori economici più particolari nel panorama produttivo umano.
In primo luogo turismo non è solo una semplice richiesta e desiderio di svago. E' una pratica complessa in cui vi è il desiderio e l'aspirazione di riposarsi, divertirsi o distrarsi ma anche di accrescere la propria cultura, conoscenza ed esperienza umana.
E' nostra opinione che il movimento turistico sia una delle attività a maggior valore aggiunto di tutte quelle in cui gli esseri umani possono essere coinvolti.
Innanzitutto una zona geografica può valorizzare le proprie risorse grazie al turismo. Risorse che non sono (attualmente è sempre più vero) solo ambiente, spiagge o monumenti. Ma anche tradizioni, cibo e festività religiose.
Il turismo favorisce lo spostamento di popoli e culture ma su una banda emotiva, culturale e spirituale elevata. Ben differente dalle movimentazioni umane tristemente conosciute come l'immigrazione clandestina o simili.

La Sardegna è un'isola dotata di pregi ambientali incredibili. Sono conosciute le sue spiagge e il suo mare ma le bellezze naturalistiche sono tali che non pochi si sono rivolti a questa regione con appellativi poetici come "Sardegna, quasi un continente".
Non v'è dubbio che questa regione abbia beneficiato di una crescita economica e umana notevole con l'aumento dei flussi turistici negli ultimi 30/40 anni.

Molti italiani, a ruota di alcuni turisti in un certo modo esploratori di nuovi territori, hanno scoperto la selvaggia bellezza di arenili incontaminati e di acque turchesi e pulitissime.
La bellezza di questi posti è stata tale, che i sardi stessi non hanno mai veramente compreso quanto grande fosse questo valore.
O almeno questa è la nostra personale opinione.

Il tempo, cambia le cose. Questa è una legge ferrea. Non è detto che questi cambiamenti sia necessariamente in negativo o necessariamente in positivo. Ma le cose cambiano perchè così va avanti il mondo e le cose.
Attualmente la Sardegna continua ad avere bellezze ambientali di incredibile valore e ancora preservate nella loro integrità e purezza.
Ma molto probabilmente è tempo di cominciare ad ipotizzare un orizzonte turistico diverso.
Quale?

Qualcuno lo ha intuito e dei movimenti in tal senso si sono già verificati.
La Sardegna non è solo spiagge e mare ma cultura, monumenti, cibo e tradizioni.
Ma ciò che vogliamo sottolineare è ancora diverso.
In un'ottica di globalizzazione, non è più possibile, secondo noi, pensare di operare in un contesto turistico solo passivo.
La Sardegna deve decidere cosa vorrà fare da grande.
Se l'idea dei suoi amministratori e dei suoi abitanti è che la sua vocazione è strettamente turistica, ci sono dei cambiamenti che devono essere fatti.
Cambiamenti nel punto di vista prima ancora che nelle cose concrete!

Se la Sardegna vuole essere ancora un luogo in cui il turismo è qualcosa di importante, deve pensare a tutto il mondo e prepararsi per ospitare tutto il mondo.
Occorre qualche infrastruttura, qualche nuova strada ma soprattutto una maggiore cura delle infrastrutture che già esistono.
E non è minimamente possibile che non esistano i soldi per fare questo.
Quando si tratta di investimenti i soldi non sono mai dei costi o delle spese. E per gli investimenti i soldi devono essere trovati. Perchè porteranno altri soldi.

Fino ad adesso il gioco è stato facile. Da adesso in poi entrano in ballo le vere abilità dei sardi e di chi in Sardegna ci vive e si è fatto adottare.
Questo anche a favore di chi in Sardenga ci ha già investito.
E con questo cambio di prospettiva anche il valore del loro investimento (ad esempio un acquisto immobiliare) sarà destinato a crescere.

Saludos a tottu.

martedì 12 giugno 2012

Un suggerimento per il calcolo dell'IMU

Visto che in questi giorni vi è un gran parlare di IMU, di non IMU e di come calcolarlo.....

Visto che ci si domanda se e di quanto l'IMU sia maggiore o minore della vecchia ICI, abbiamo pensato di segnalare ai lettori del blog un piccolo tool (ovvero uno strumento informatico) per il calcolo della stessa.

Ciò perchè siamo rimasti sorpresi nel vedere in tv la pubblicità di alcuni servizi telefonici a pagamento riguardo al calcolo dell'IMU.
Onestamente pagare 5 o 6 euro per sapere quanto dobbiamo pagare di IMU mi sembra veramente un insulto al cittadino italiano.
Ma la carenza di informazione e la confusione dovuta al bombardamento di notizie inutili, doppie, inappropriate, superficiali, pressapochiste ha anche questo costo.

Ecco la pagina a cui collegarvi.
GRATUITAMENTE!

CALCOLO IMU

Saludos a tottu.
 

lunedì 11 giugno 2012

Gli inglesi vogliono comprare casa in Sardegna

Secondo il sito specializzato nel settore immobiliare http://www.idealista.it, occorre veramente prendere in considerazione i movimenti dei mercati immobiliari considerando le intenzioni e le dinamiche di tutti gli stati europei.
Nelle proprie decisioni di acquisto o di vendita, non possiamo solo guardare dentro casa nostra per essere sicuri di scegliere bene e fare le corrette valutazioni.

E' alquanto pecualiare quanto, molto molto spesso, possiamo cadere nell'errore di formulare delle riflessioni di valenza generale su un argomento partendo da un numero estremamente ridotto di dati o di numero di situazioni.
Il meccanismo logico per cui partendo dall'esame di un numero X di casi concreti e specifici, ci porta ad elaborare una regola o una legge generale si chiama "induzione" o ragionamento induttivo.
E' l'esatto contrario del ragionamento deduttivo in cui da una regola generale, ne traiamo un'applicazione concreta.
Adesso stiamo sfiorando solamente il concetto e non ne abbiamo a male i cultuori della logica o della filosofia se abbiamo espresso in un modo così semplicistico i 2 concetti. Ma l'abbiamo fatto per farci capire.

Così, rimanendo nell'immobiliare, se un acquirente vede che una (a volte SOLO una) casa ha aumentato di prezzo da un anno all'altro, sarà convinto che tutto il mercato segue quella tendenza.
Qualcuno, leggendo che in Spagna o in una specifica città il valore degli immobili è diminuito di una importante percentuale, potrebbe desumere che questa situazione sia generale e applicabile a qualsiasi mercato. Ogni città ha un suo specifico mercato. Ogni zona ha un suo specifico mercato.

Sicuramente colpisce che, sempre secondo il sito idealista.it, ci siano alcune regioni italiane (al primo posto la Sicilia e al secondo posto la Sardegna) che vantano il maggior aumento di interesse da parte del mercato inglese in termini di compravendite immobiliari.
Ovvero gli inglesi sono molto più interessati a comprare in Italia rispetto al passato.
Sarà vero o non sarà vero? Potremmo riflettere su o esaminare più a lungo le fonti di questa notizia per esaminarne la validità.
C'è un fattore che però va tenuto in considerazione. E questo fattore è legato fortemente all'andamento del mercato immobiliare iberico. Che ha avuto un incredibile esplosione (soprattutto nel nord Europa) negli anni passati, per tirare adesso il fiato.
Dissentiamo sul fatto che gli immobili spagnoli abbiano perso metà del loro valore in pochi anni.
Dissentiamo. E' una frase che riflette un opinione e un fatto. Quale è il primo parametro che viene preso per misurare questa diminuzione? Il nostro parere è che i prezzi siano stati prima artificiosamente incrementati e poi abbiano subito questa diminuzione di valore. Il loro valore più congruo potrebbe essere stato spesso notevolmente inferiore.

Sta di fatto che la Sardegna, terra in cui viviamo e che amiamo e che professionalmente conosciamo molto bene, continua ad offrire un porto molto più sicuro di altri lidi per ogni tipo di acquisto immobiliare. 
Occorre poi fare dei distinguo da zona a zona, ovvio.
Saludos a tottu.

sabato 9 giugno 2012

Agenzia famosa o agenzia sconosciuta?

Oggi ci permettiamo, sfidando la grande potenza economica dei colossi dell'intermediazione immobiliare, di fare qualche riflessione sulla maggiore o minore fama e prestigio del marchio.
I ragionamenti intorno alla potenza e alla visibilità di un marchio commerciale partono da molto lontano e si prestano a notevoli approfondimenti.

Da vecchi cultori del marketing sappiamo che, benchè le persone comuni neghino l'influenza che la pubblicità e il posizionamento dei marchi possano avere sul compratore, una incredibile influenza invece esista.

Tale influenza è talmente grande che spesso supera l'effettiva sostanza che ci sta sotto.
Per parlare in modo più chiaro, è sempre più vero che il consumatore medio compra la confezione e non il prodotto.
Guarda i colori, guarda la qualità del rivestimento e mille altri dettagli, tra cui un concetto X di fiducia relativo alla semplice esposizione di un marchio. La valutazione della qualità di ciò che il marchio vende è minima quando inesistente.

E' ovvio che praticamente ogni persona legga le righe di cui sopra dirà perentoriamente: "Io non mi faccio influenzare!". Anche questo è un fenomeno diffuso. Ma qualcuno ci sarà pure che si fa influenzare, visto che questo è lo scenario attuale del marketing.
Per citare un esempio concreto, abbiamo visto che talune aziende di imbottigliamento d'acqua, creano ad arte più marchi (diversi fra loro) a seconda di DOVE la loro acqua viene venduta.
Così c'è il marchio più conosciuto (la marca PIPPO) in vendita nei normali supermarket e la marca GIGGIA  in vendita nei discout. Ma l'acqua è la stessa. Ma venduta a prezzi diversi.
Perchè? Per non svilire il marchio Pippo, ma riuscire a vendere in più posti.
Abbiamo contato qualcosa come una decina di diversi tipi di bottiglie e nomi dell'acqua provenire dalle stesse fonti. Ovviamente se il consumatore non fosse sprovveduto, potrebbe leggere la fonte di provenienza e la caratteristiche dell'acqua. Scoprirebbe che sono uguali. Ma per lui non lo sono. Perchè l'acqua Pippo costa di più ma è prestigiosa mentre l'acqua Giggia non è proprio il massimo ma almeno la pago poco.
Assurdo? Diteci voi! Ma permetteteci di dirci che un pò tutti siamo vittime di questo meccanismo. Chi più e chi meno.

Nel campo immobiliare, si vendono case e un servizio. Le case sono, più di ogni altro mercato, un prodotto unico. Impossibile pensare di vendere 2 case uguali. Per definizione. Cambia il luogo e mille altri parametri. Quindi l'agenzia immobiliare di cui ci serviamo potrà standardizzare solo il proprio servizio.

La domanda è: perchè un potenziale acquirente si sente più sicuro e più tutelato da un'agenzia marchiata Tecnocasa (faccio un esempio a caso ma vale anche per le altre catene di franchising immobiliare) piuttosto che dall'agenzia locale CASA-SARDA (nome inventato...)?
Il ragionamento è dovuto alla conoscenza del marchio. Tecnocasa è un marchio diffuso in tutta Italia e molto pubblicizzato in Tv e nei giornali. Uno sente Tecnocasa e sente qualcosa di familiare. Non c'è niente di oggettivo ma solamente qualcosa di emotivo.
Se si sente dentro qualcosa di familiare, i sospetti e le paure diminuiranno maggiormente rispetto a qualcosa che è meno familiare.
Anche perchè ci sono molti presupposti logici sbagliati riguardo alle catene di franchising immobiliare.
Ad esempio ogni agenzia di Tecnocasa (ma anche Frimm, Professione Casa, Gabetti, etc.) è un'agenzia indipendente gestita da un singolo agente immobiliare, che risponde in tutto e per tutto a livello personale di quello che dice e fa. Giuridicamente chi risponde dell'operato è un individuo (o al limite una società) ma non Tecnocasa. Che è totalmente estranea da un punto di vista di responsabilità.
Un'agenzia marchiata Tecnocasa non è un'agenzia Tecnocasa. Ha solo il marchio.
Un marchio che si ottiene con la semplice affiliazione e pagamento di diritti di utilizzo. 
E' vero che questi franchising cercano di trasferire metodi comuni e unificati di operare. E in una certa misura ci riescono pure. Ma alla fine, la tutela e la qualità del servizio è dovuto UNICAMENTE alla serietà e professionalità dell'agente o delle persone che dentro l'agenzia ci lavorano.
Come per qualunque altra agenzia.

Il nostro è quindi un invito a boicottare Tecnocasa e Gabetti? No, assolutamente.
Ci sono agenti immobiliari bravissimi che operano con un marchio nazionale.
Ma ci sono altrettanti agenti immobiliari bravissimi che operano SENZA un marchio nazionale.
Agenti che hanno decine di anni di esperienza in quel specifico territorio in cui vendono. Che conoscono la zona, i prezzi, le peculiarità e l'andamento del mercato. 
E che possono offrire un servizio qualitativamente superiore a quello di un ragazzo novizio appena assunto da un'agenzia Tecnocasa.
Il marchio è solo una confezione.
La bontà del prodotto o del servizio è un'altra cosa.

Riflettete su questo.
La nostra agenzia, la Orizzonte Casa Sardegna, ha qualità ed esperienza.
Presto sul blog le testimonianze di alcuni nostri clienti, soddisfatti del servizio ricevuto.
Saludos a tottu.

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