Comprare quando il mercato è stazionario....

Un mercato di beni o servizi può trovarsi in sole 3 situazioni. 

Può essere un mercato che tende a crescere, un mercato stazionario o un mercato in fase calante.

Tutto molto semplice.

In realtà un mercato attraversa solo 2 fasi fondamentali (crescita e decrescita) e la fase stazione è solo un momento di passaggio in cui da una fase si passa all'altra.

Tutto ancora più semplice.

Ciò che realmente può interessare chi si avvicina ad un mercato (adesso parliamo del mercato immobiliare ma mutatis mutandi, cambiando ciò che deve essere cambiato, vale anche per ogni altro mercato) è SEMPRE l'orizzonte temporale che prendiamo in considerazione.

Prendiamo in considerazione l'orizzonte storico che parte dal 1958 ad oggi.

I dati disponibili ci parlamo di medie NAZIONALI. Ovvero il discorso è valido a livello complessivo e non tutte le microzone in cui si divide il mercato immobiliare nazionale possono aver seguito questo percorso. Ma per i nostri intenti il discorso è più che valido.

Questo è il grafico dell'andamento (a prezzi reali) del valore di vendita di un metro quadro.

Dagli anni 60 a oggi, possiamo identificare 4 grandi cicli o periodi in cui, toccato il massimo di crescita, si è avuto prima un crollo e poi una nuova ricrescita: dal 1958 al 1973, dal 1974 al 1982, dal 1983 al 1992, dal 1993 a 2007. In realtà adesso stiamo vivendo il 5° grande ciclo ma essendoci dentro è difficile essere obiettivi a riguardo.

Dal 1958 al 1973, il prezzo (e il numero di compravendite) degli immobili è salito in modo prima leggero e poi vertiginoso. In quegli anni la crisi energetica in particolar modo porta a 3 anni di calo dei prezzi (comunque contenuti) seguiti da un periodo di 5 anni di crescita (lunghezza totale ciclo=8 anni). Sul finire del periodo i prezzi ritornano a crescere vorticosamente. Il ciclo culmina nel 1982.

Dal 1983 riscontriamo altri 3 anni di discesa dei prezzi, più marcata rispetto alla volta precedente.

Subito dopo abbiamo 6 anni di crescita dei prezzi. 

Dal 1993 abbiamo un lungo, lungo periodo di crisi del mattone. Che un pò tutti ricordiamo a memoria.

I prezzi diminuiscono fino al 24% e la stagnazione del mercato dura 6 anni. Vari fattori giocano in questo senso: speculazione finanziaria (chi ricorda la speculazione sulla lira effettuata da Soros e compagni del 1992?), crollo del blocco sovietico e crisi politica interna.

Ma che succede poi? Dal 1998 parte l'incredibile cavalcata della bolla speculativa immobiliare che culmina nel suo massimo nel 2007 con il picco dei prezzi. Ben 9 anni di crescita con un aumento del 42% del valore degli immobili rispetto al 1998.

Guardando indietro il prezzo degli immobili è cresciuto del 42% rispetto al 98, del 49% rispetto al 1986, del 83% rispetto al 1976, del 204% rispetto dal 1958 (ovvero i prezzi sono triplicati!!!).

Da un esame dei grafici appare che i prezzi comincino a scendere circa 2 anni dopo che il numero delle compravendite comincia a diminuire. Un ritardo fisiologico. In Italia il numero delle compravendite è cominciato a diminuire nel 2008 e i prezzi a diminiuire nel 2010. Questo in generale. Con piccole differenze da zona a zona.

Quanto si ipotizza possa durare questa fase?

Difficile dirlo. Troppi sono i parametri in esame.

Ma basandoci solo su questi dati storici, potremmo dire che un periodo di 3-4 anni di discesa dei prezzi (per quanto ci possano essere dei problemi di produzione economica, il mattone rimane comunque un bene rifugio per gli investitori in periodi di turbolenza finanziaria come questi anni) possa essere prevedibili, seguito da una ripresa dei prezzi.

Sta di fatto che, sebbene emotivamente sembri che quando il mercato è un pò stazionario e i prezzi in discesa, non sia il momento di comprare invece è proprio il momento di comprare.

Se compro oggi, può essere anche che tra 1 anno avrei comprato qualcosa di simile a ciò che ho preso ad un prezzo inferiore. Questo potrebbe essere. Ma questo genere di situazione si colloca in quella più ampia del criterio di scelta dell'immobile (vedi Decidere di comprare o non decidere di comprare? Questo è il problema! oppure La paura di fare la scelta sbagliata).

Non è un caso che il sito specializzato www.immobiliare.it abbia effettuato un sondaggio in cui risultata che l'indice di fiducia dei consumatori riguardo al mercato immobiliare sia passato al 49% per il primo trimestre di quest'anno rispetto al 45% del 2011.

Questo è un segnale di fiducia. E' un segnale a cui non va dato un peso maggiore di quello che ha ma che non va neppure ignorato.

Speriamo che questo articolo, porti chi leggi a riflettere su come la percezione emotiva di un mercato sia spesso preponderante sulle considerazioni logiche ed economiche.

Saludos a tottu.