Quali spese per acquistare una casa vacanze?

Condividiamo oggi un aspetto dell'acquisto di una casa che riteniamo estremamente importante anche se spesso relegato alle ultime fasi di una trattativa immobiliare.

Parliamo delle spese accessorie da aggiungere al costo netto di acquisto della casa.

La rete è piena di siti che illustrano quali costi fiscali insistano sull'acquisto. Quindi non aggiungeremmo niente di apparentemente utile. Ma vogliamo illustrare la cosa da un punto di vista diverso, ovvero dal punto di vista del budget di acquisto.

Prendiamo ad esempio 2 casi concreti che ci sono capitati.

In un primo caso incontriamo un cliente che ci illustra il suo budget di spesa. Ci da un'indicazione generale e su quell'indicazione cominciamo a muoverci. Noi, come agenzia immobiliare, ovviamente tendevamo a rimanere un pò al di sotto del budget perchè consapevoli che se i clienti potevamo acquistare fino a circa 170.000 euro, il prezzo delle case proposte non poteva superare i 150.000 euro circa, euro più o euro meno.

Questo perchè, oltre al prezzo di acquisto, vi era da aggiungere l'iva al costruttore (trattandosi di nuovo) oppure le tasse al notaio (trattandosi di usato) + spese notarili + competenze di agenzia.

Il cliente non aveva considerato questa cifra e continuava ad insistere a vedere case di maggior valore perchè pensava di poter aspirare a immobili di maggior prestigio o di migliori rifiniture o posizionamento.

Nella scelta di una casa vedere decine e decine di soluzioni non è qualcosa di consigliato.

Aumenta la confusione e la difficoltà di prendere una decisione.

Tra l'altro il fatto di visionare molte case (a meno che non si decida di contattare decine di agenzie e costruttori che ci mostrano 1 o 2 soluzioni a testa) denota semplicemente che non è stato messa completamente a fuoco la scala di caratteristiche ricercate.

In ogni caso, solo una chiaccherata illustrativa sui costi ha permesso di definire esattamente lo scenario in cui muoversi e la trattativa è potuta andare avanti senza incomprensioni.
Incomprensioni che minacciavano di far saltare la vendita.

Di passo contrario l'altro esempio, in cui il cliente aveva ricevuto delle informazioni errate sui costi insistenti l'acquisto di una seconda casa.

Queste informazioni non corrette lo stavano portando mentalmente a non concludere l'acquisto di una casa che incontrava in tutto e per tutto i suoi gusti.

Ovvero pensava di dover spendere molto di più di quanto realmente era dovuto. E l'errore stava nel fatto che non veniva fatto uno specchietto esatto delle cifre da pagare.

Come detto, è facile rintracciare sul web informazioni su quali siano i costi accessori. Ci sono siti più chiari e siti che lo sono meno.

In ogni caso, riassumendo, diciamo che l'acquisto della seconda casa va incontro a 2 diverse tipologie di costo a seconda che si acquisti da privato o da impresa.

Nel primo caso si paga una somma compelessiva del 10% sul valore catastale. 10% composto dal 7% di imposta di registro+2% di imposta ipotecaria+1% di imposta catastale. Il valore su cui calcolare questo 10% è il valore catastale (dato dalla rendita catastale rivalutata per 126).

Nel secondo caso (acquisto da impresa) si paga una somma del 10% di iva sul dichiarato in atto + 504 € di imposte (registro, ipotecaria e catastale.) in misura fissa.

La grande differenza è che, in molte zone tra cui la Sardegna, la rendita catastale è ancora molto bassa. E la sua rivalutazione non raggiunge mai i livelli del prezzo di mercato e quindi del dichiarato in atto.

Se si acquista un immobile da 200.000 euro a Budoni la rendita catastale può oscillare tra i 350 € e i 550 €. Quindi, moltiplicando l'importo per il coefficiente di rivalutazione (stabilito dallo stato) di 126, avremmo un valore catastale tra i 44.000 e i 70.000 euro. Un valore ben lontano dal prezzo di mercato (200.000 euro) ma anche dal presunto dichiarato in atto, che per quanto venditore e compratore possono portare al ribasso per motivi fiscali loro, non scenderà mai ai livelli di 60-70 mila euro.

Ne consegue che il 10% di iva sul dichiarato sarà sempre molto di più rispetto al 10% sul valore catastale.

A queste ricordiamoci di aggiungere le competenze di agenzia e i costi del notaio.

Fare i conti senza considerare questi costi aggiuntivi, significa fare i conti senza l'oste.

E significa anche perdere del tempo cercando di acquistare qualcosa che è, invece, al di là delle proprie possibilità.

Grazie per l'attenzione e salodos a tottu.

Come scegliere la propria casa

Uno degli aspetti più curiosi quando siamo con i clienti è il mettere a fuoco i criteri con cui scegliere la propria casa.

Soprattuttao nel mercato delle case vacanze questo si amplifica in un modo incredibile.

Se analizziamo l'acquisto della prima casa, vedremo che le possibilità di scelta sono limitatate da alcuni fatti non facilmente mutabile e che fungono da argine per le decisioni.

Spesso il lavoro condiziona la scelta del posto in cui vivere. E come il lavoro la scuola dei propri figli e via discorrendo.

In pratica la casa verrà acquistata nel punto della propria città che permette di rimanere più facilmente collegati ai familiari e alle necessità dei membri della famiglia.

Per la casa vacanza vi è un orizzonte tutto diverso.

Si può liberamente scegliere la zona a seconda dei propri gusti. E lo spazio di manovra è ampio.

Si può decidere di comprare in Sardegna oppure in Sicilia. In Liguria o nelle Puglie.

Parliamo di una scelta che ha il suo fondamento nella fruizione meramente basata sul piacere.

La casa vacanza deve essere un piacere. E su questo quasi tutti noi possiamo essere d'accordo.

Il problema nasce, e lo scriviamo per esperienza, sul fatto che chi acquista non abbia un'idea precisa di cosa stia cercando.
O meglio di quali caratteristiche cercare che appaghino al meglio la propria idea di vacanza piacevole.

Per alcuni, infatti, la 2a casa è una sorta di angolo di paradiso in cui scappare per ritrovare una dimensione umana della vita e una capacità di fare la pace con il tempo e con se stessi.

Per altri la 2a casa è una sorta di fortino da cui muoversi alla conquista del mare per il proprio periodo di ferie.

In ogni caso ci sono vari modi in cui una persona può reputare piacevole il tempo passato nella seconda casa.

C'è chi cerca la pace e la tranquillità.

C'è chi cerca la possibilità di recarsi velocemente nelle proprie spiagge preferite.

C'è chi ama stare in vacanza ma non riesce a separarsi da tutte quelle comodità che la moderna società offre in termini di servizi.

C'è chi compra casa per soddisfare non un proprio desiderio ma quello di altri membri della propria famiglia.

Ogni acquirente ha la propria scala di valori.

Il problema nasce quando questa scala è incoerente nei suoi punti essenziali.

Esempio: parliamo con la signora Rossi che ci chiede una casa vacanza che sia indipendente, confortevole, vicina ai servizi ma tranquilla e inserita in un contesto signorile.
Difficile ma forse si riesce..........

Poi ci dice che vuole la vista mare e la vicinanza al mare. Il che equivale a dire che si cerca di fare la frittata senza rompere le uova. Perchè in Sardegna non è consueto che le case stiano in riva al mare. Forse quelle costruite in tempi non recenti e che ora costano cifre a 6 zeri.

Per le altre la vista non si coniuga con la vicinanza. In quanto per avere vista occorre collocarsi in collina ad una certa distanza.

Siamo nella mission impossible ma....

A quel punto la signora Rossi ci dice che vorrebbe spendere massimo 130.000-140.000 euro.

Che dire?

Se la signora ci avesse detto che il suo budget massimo era realmente quello, allora avremmo allineato le opzioni a questo parametro.

Nel settore immobiliare ogni caratteristica della casa ha un suo prezzo: la vista mare, la vicinanza, il contesto signorile, la qualità dei materiali, la spaziosità degli ambienti, la presenza di giardino, posto auto, 2 bagni e via discorrendo.

Per qualcuno alcuni di queste cose sono più importanti di altre. E viceversa.

Il lavoro di chiarimento di ciò che si cerca non è quindi roba di poca importanza.

Ma è fondamentale per 1) risparmiare tempo, 2) evitare acquisti non idonei e 3) realizzare il proprio sogno di comprare una casa in Sardegna.

Grazie per l'attenzione e saludos a tottu.

La costa e l'entroterra della Sardegna

Parlando di Sardegna, è quasi impossibile non far riferimento alle sue splendide spiagge. Le spiagge, il colore del suo mare, il contrasto fra le rocce granitiche a picco e il verde selvaggio degli arbusti è ciò che ha fatto di questa antica isola (a detta di qualche studioso la mitologica Atlandite di platoniana memoria) un luogo meraviglioso dove trascorrere le vacanze.

Ma da qualche anno, è in grande ascesa di consensi la parte più nascosta e intima di questa regione, quella parte genericamente definita come l'entroterra che è anch'essa piena di bellezze ambientali e di continue sorprese.

La Sardegna è un'isola molto estesa ma incredibilmente poco abitata. Questo ha portato una dispersione dei pochi abitanti su una superficie ampia.

Ci ricordiamo che da bambini, i vecchi ci raccontavamo che per andare da un paese all'altro distante anche solo poche decine di chilometri, ci si preparavava come se si partesse per un lunghissimo viaggio.

Tant'è che pare che il conosciuto culto dell'ospitalità dei sardi derivi da una necessità storica, ovvero dalla consuetudine a dare ospitalità notturna ai viaggiatori.

In una terra aspra, incolta, selvaggia e priva di strade facilmente percorribili, muoversi per andare da un posto all'altro comportava il pernottare fuori di casa. Ma questo pernottamento non poteva avvenire in apposite locande a questo adibite in quanto inesistenti.

Ovvio quindi che i sardi si fossero abituati ad essere ospitali perchè poteva accadere spesso che un viandante avesse necessità di cibo e alloggio. E se oggi ero io a dover ospitare qualcuno, domani potevo essere io quello che poteva aver bisogno di essere ospitato. Ecco l'abitudine a essere ospitale.

Anche perchè in quei tempi, l'identità di una persona era contraddistinta da una sorta di carta d'identità che faceva riferimento al posto da cui si proveniva e alla famiglia di appartenenza. Quasi una sorta di passaporto.

Le persone erano valutate per questi 2 parametri e non era facile (con tutti i suoi pro e i suoi contro) sfuggire a questa sorta di censimento. Tutt'oggi nei piccoli paesi vige ancora la consuetudine di chiedere da quale famiglia si provenga. In una piccola comunità dove gli spostamenti sono rari e poco numerosi è facile tessere una rete di conoscenza della popolazione attraverso i rapporti familiari.

L'entroterra della Sardegna è uno scrigno da scoprire. Fatto di paesaggi inconsueti, di tradizioni, di cucina, di cultura e mistero. Un pò come in molte regioni d'Italia il tasso di "cose" da visitare o di cui interessarsi è incredibilmente alto.

Il grande sforzo che va fatto è riuscire a tenere un mix equilibrato di apertura all'esterno per concedersi e di conservazione delle risorse ambientali e culturali per preservarle per il futuro.

Molto può e deve essere fatto in questo senso.

Il mare della Sardegna è meraviglioso, come le sue coste e il suo panorama interno.

Abitare nei luoghi consueti, nelle residenze più conosciute delle coste sarde è bello. Ma non può essere negato che vi siano molte possibilità di sfruttare occasioni di acquisto in direzione dell'entroterra.

Gli inglesi e molti cittadini del nord europa lo hanno scoperto per la Toscana e la Puglia.

Negli Stati Uniti sono impazziti per le Marche in cui continuano a comprare case e tenute.

La Sardegna ha questa potenzialità e molti indizi ci fanno pensare che possa svilupparsi un mercato in tal senso.

Sarà questa un'occasione di sviluppo? Aprirà possibilità di buoni affari per chi ha comprato o intende comprare casa in Sardegna?
Staremo a vedere.

Saludos a tuttu.

Comprare sulla carta o comprare un prodotto finito

Spesso ci viene chiesto aiuto e consulenza sulla possibilità di acquistare immobili finiti rispetto all'acquisto di immobili in costruzione.

Quando si decide di acquistare una casa, soprattutto una 2a casa o casa vacanza (in cui vi è maggiore possibilità di avere tempo per aspettare di prendere possesso del nuovo acquisto), vi è quindi questa doppia possibilità.

Portiamo quindi un pò di ordine sui "pro" e i "contro" di questa possibile scelta. Per una questione di semplicità, gli esempi che porteremo e il mercato a cui faremo più strettamente riferimento sarà quello delle 2e case.

ACQUISTARE UNA CASA IN COSTRUZIONE

Sempre più spesso le imprese costruttrici decidono di porre in vendita le unità immobiliari che intendono realizzare durante la fase di costruzione. Questo tipo di vendita viene spesso denominata "sulla carta" poichè chi acquista non vede nient'altro che un progetto (la carta) quando acquista.

Ovviamente chi acquista può definire il compromesso di acquisto quando il cantiere non è neppure partito (ovvero quando l'impresa ha solo le concessioni ma non ha neppure effettuato uno scavo) e in questo caso parliamo di acquisto sulla carta in senso lato.

Oppure l'acquirente può decidere l'acquisto in una delle tante fasi progressive di costruzione.

In questo caso, abbiamo un acquisto sulla carta insieme alla possibilità di poter visionare parte dei lavori. Questa possibilità di toccare con mano varia con il variare dello stato di avanzamento della costruzione. Si può arrivare a comprare dopo che sono stati fatti gli scavi, dopo che sono state poste le fondamenta, dopo che i muri portanti sono stati eretti, dopo che l'intera struttura generale è stata realizzata compresi i solai, dopo che sono stati posti i pavimenti, gli infissi o gli impianti.

Appare naturale che più avanzata è la fase costruttiva e più l'acquisto sulla carta va a diventare simile all'acquisto dell'immobile finito. Soprattutto nei prezzi.

La grande differenza, infatti, fra un acquisto di un immobile finito e un immobile sulla carta è il prezzo. Ed è questo quello che attira l'attenzione di chi compra.

Cioè avere la possibilità di avere (alla fine) un immobile di un certo pregio pagato ad un prezzo inferiore di quello di mercato.

Un prezzo inferiore anche del 20-25% se acquistato interamente sulla carta ovvero senza che l'impresa abbia ancora iniziato i lavori. Tale forbice di risparmio tende progressivamente a ridursi con l'avanzare dello stato di costruzione. Ma rimane sempre un risparmio.

Quali vantaggi, quindi? 

Indubbiamente un grande risparmio sul costo finale dell'acquisto.

Ma anche la possibilità di vivere l'esperienza della creazione di una casa: un'esperienza che può essere vista come la gestazione di un bambino e relativa nascita. Quindi con tutte le emozioni positive della cosa e con anche (è incluso nel pacchetto) tutti i dolori che una gravidanza porta con se.

Costruire una casa non è un processo lineare, neppure quando chi costruisce è altamente professionale e affidabile e quando i progetti sono fatti con criterio. Quando ci si cimenta con la costruzione di una casa occorre mettere in conto difficoltà oggettive che non è possibile prevedere in partenza.

Niente di preoccupante, qualcosa di fisiologico. Ma è importante tenere presente la cosa.

Infine, ultima ma non ultima, abbiamo la possibilità di intervenire nella realizzazione della casa con richieste e personalizzazioni al costruttore.

Questo fatto è limitato, giustamente, dal senso generale del progetto. Ma durante la costruzione è comunque possibile attuare degli interventi che possano apportare (dal punto di vista del compratore) dei miglioramenti.

Il grande vantaggio è quello di avere una casa più vicina ai propri gusti.

Oltre ai vantaggi, ci sono gli svantaggi...... Giusto? Perchè tutto in natura ha sempre la presenza di pro e contro.

Lo svantaggio primario, nel comprare sulla carta, è quello di non avere la possibilità di verificare il prodotto finito e di comprare un pò alla cieca. Limita questo pericolo affidarsi ad una seria e professionale agenzia, interagire con un costruttore che dimostri quali altri lavori ha già fatto e visionare per bene i capitoli di realizzazione e i progetti.

Per chi non se la sentisse di acquistare una casa guardando un cantiere vuoto, consigliamo di acquistare una casa in fase avanzata di costruzione. Dove la possibilità di apportare modifiche è presente ma in cui si può già vedere la validità qualitativa di ciò che si sta comprando.

ACQUISTARE UNA CASA FINITA

Questa è la soluzione classica. La soluzione in cui si entra in un'agenzia, si va a vedere un immobile e si decide se acquistarlo o meno. Innanzitutto bisogna distinguere fra acquistare da un privato e acquistare da un'impresa costruttrice. 

In questo caso vi sono differenze soprattutto nei costi fiscali di acquisto. E' un argomento abbastanza complesso (a cui dedicheremo appositamente un post specifico) ma semplificando diremo che acquistare da un privato comporta delle spese fiscali inferiori.

Appare normale che un acquisto da impresa comporti l'acquisto di un immobile NUOVO mentre l'acquisto da un privato comporti l'acquisto di un immobile USATO. Questa è una differenza non da poco anche se accade sempre più spesso che anche acquistando da un'impresa non si acquisti qualcosa di nuovo. Quando? Quando l'impresa realizza delle unità immobiliari ma non riesce (per vari motivi) a venderle. Può quindi succedere che gli immobili rimangano del tempo invenduti e, se non avviene manutenzione, anche se non sono abitati possono essere sottoposti a degrado.

Acquistare una casa finita ha vantaggi e svantaggi esattamente speculari rispetto all'acquisto sulla carta.

Nel senso che i vantaggi di un tipo di acquisto diventano svantaggi dell'altro tipo.
Acquistare una casa finita permette di vedere esattamente cosa si sta acquistando. Ma non dimentichiamoci che, a meno di non essere degli esperti in fatto di edilizia o di case, alcune volte alcune problematiche di costruzione possono ugualmente sfuggire ad un controllo sul finito.

Il grande svantaggio è dover acquistare una casa la cui realizzazione è stata interamente decisa da un'altra persona. E doverlo fare ad un costo alto se paragonato all'acquisto sulla carta.

Chiudendo questo confronto è chiaro che i 2 diversi tipi di acquisto sono indirizzati a differenti tipologie di persone. Parliamo anche di un fatto emotivo. Acquistare sulla carta è sicuramente vantaggioso ma comporta un impegno maggiore rispetto ad acquistare il finito.

In entrambi i casi si possono fare degli ottimi affari.

Importante, per noi, è sempre la scelta degli interlocutori.

Perchè a tutti ci può accadere che le cose vadano per il verso storto. Non è da questo che si riconosce la persona seria e affidabile. Ma dalla capacità di risolvere le cose quando queste vanno storte.

Quindi, quando scegliete cosa comprare, chiaritevi bene quale sia il vostro stato emotivo, il vostro budget e i tempi in cui potete acquistare. E poi affidatevi a persone di fiducia.

Grazie per l'attenzione e saludos a tottu.