Quali spese per acquistare una casa vacanze?

Condividiamo oggi un aspetto dell'acquisto di una casa che riteniamo estremamente importante anche se spesso relegato alle ultime fasi di una trattativa immobiliare.

Parliamo delle spese accessorie da aggiungere al costo netto di acquisto della casa.

La rete è piena di siti che illustrano quali costi fiscali insistano sull'acquisto. Quindi non aggiungeremmo niente di apparentemente utile. Ma vogliamo illustrare la cosa da un punto di vista diverso, ovvero dal punto di vista del budget di acquisto.

Prendiamo ad esempio 2 casi concreti che ci sono capitati.

In un primo caso incontriamo un cliente che ci illustra il suo budget di spesa. Ci da un'indicazione generale e su quell'indicazione cominciamo a muoverci. Noi, come agenzia immobiliare, ovviamente tendevamo a rimanere un pò al di sotto del budget perchè consapevoli che se i clienti potevamo acquistare fino a circa 170.000 euro, il prezzo delle case proposte non poteva superare i 150.000 euro circa, euro più o euro meno.

Questo perchè, oltre al prezzo di acquisto, vi era da aggiungere l'iva al costruttore (trattandosi di nuovo) oppure le tasse al notaio (trattandosi di usato) + spese notarili + competenze di agenzia.

Il cliente non aveva considerato questa cifra e continuava ad insistere a vedere case di maggior valore perchè pensava di poter aspirare a immobili di maggior prestigio o di migliori rifiniture o posizionamento.

Nella scelta di una casa vedere decine e decine di soluzioni non è qualcosa di consigliato.

Aumenta la confusione e la difficoltà di prendere una decisione.

Tra l'altro il fatto di visionare molte case (a meno che non si decida di contattare decine di agenzie e costruttori che ci mostrano 1 o 2 soluzioni a testa) denota semplicemente che non è stato messa completamente a fuoco la scala di caratteristiche ricercate.

In ogni caso, solo una chiaccherata illustrativa sui costi ha permesso di definire esattamente lo scenario in cui muoversi e la trattativa è potuta andare avanti senza incomprensioni.
Incomprensioni che minacciavano di far saltare la vendita.

Di passo contrario l'altro esempio, in cui il cliente aveva ricevuto delle informazioni errate sui costi insistenti l'acquisto di una seconda casa.

Queste informazioni non corrette lo stavano portando mentalmente a non concludere l'acquisto di una casa che incontrava in tutto e per tutto i suoi gusti.

Ovvero pensava di dover spendere molto di più di quanto realmente era dovuto. E l'errore stava nel fatto che non veniva fatto uno specchietto esatto delle cifre da pagare.

Come detto, è facile rintracciare sul web informazioni su quali siano i costi accessori. Ci sono siti più chiari e siti che lo sono meno.

In ogni caso, riassumendo, diciamo che l'acquisto della seconda casa va incontro a 2 diverse tipologie di costo a seconda che si acquisti da privato o da impresa.

Nel primo caso si paga una somma compelessiva del 10% sul valore catastale. 10% composto dal 7% di imposta di registro+2% di imposta ipotecaria+1% di imposta catastale. Il valore su cui calcolare questo 10% è il valore catastale (dato dalla rendita catastale rivalutata per 126).

Nel secondo caso (acquisto da impresa) si paga una somma del 10% di iva sul dichiarato in atto + 504 € di imposte (registro, ipotecaria e catastale.) in misura fissa.

La grande differenza è che, in molte zone tra cui la Sardegna, la rendita catastale è ancora molto bassa. E la sua rivalutazione non raggiunge mai i livelli del prezzo di mercato e quindi del dichiarato in atto.

Se si acquista un immobile da 200.000 euro a Budoni la rendita catastale può oscillare tra i 350 € e i 550 €. Quindi, moltiplicando l'importo per il coefficiente di rivalutazione (stabilito dallo stato) di 126, avremmo un valore catastale tra i 44.000 e i 70.000 euro. Un valore ben lontano dal prezzo di mercato (200.000 euro) ma anche dal presunto dichiarato in atto, che per quanto venditore e compratore possono portare al ribasso per motivi fiscali loro, non scenderà mai ai livelli di 60-70 mila euro.

Ne consegue che il 10% di iva sul dichiarato sarà sempre molto di più rispetto al 10% sul valore catastale.

A queste ricordiamoci di aggiungere le competenze di agenzia e i costi del notaio.

Fare i conti senza considerare questi costi aggiuntivi, significa fare i conti senza l'oste.

E significa anche perdere del tempo cercando di acquistare qualcosa che è, invece, al di là delle proprie possibilità.

Grazie per l'attenzione e salodos a tottu.