Un cliente, negli scorsi giorni, sensibilizzato dagli ultimi provvedimenti della BCE (Banca Centrale Europea) in merito al costo del denaro, ci ha chiesto se non fosse meglio attendere l'anno prossimo per acquistare casa.
La cosa, ci ha fatto un pò sorridere.
Da tempo, il nostro punto di partenza riguardo alle questioni di investimento e acquisto immobiliare si basano su un dato stabile: ovvero la componente emotiva nelle decisioni di acquisto è fondamentale e quasi sempre preponderante.
E maggiore è l'enfasi che il cliente di turno pone su aspetti apparentemente logici e aritmetici o di calcolo e maggiore è, spesso, la sua dipendenza da motivazioni emotive e irrazionali.
Lo si denota dal fatto che, prendendo punto per punto, le perplessità sollevate in modo quasi professionale e analizzandole, il cliente spesso non rimane convinto dalla spiegazione, anch'essa razionale.
L'impressione è quindi che sia vittima di una paura irrazionale che usa un motivo pratico e razionale per affrontare la questione. Questo non è sempre vero, ovviamente. E diciamo solo che è qualcosa che succede tante volte ma che non è un assoluto.
Ma visto che la nostra funzione e di offrire un supporto professionale, vedremo di commentare comunque questa richiesta di approfondimento.
Con i tassi variabili (e dopo quelli fissi) che salgono, conviene sempre fare un mutuo e comprare casa?
Chiariamo che qui non si tratta di conoscere gli argomenti o di essere più brillanti ma solo di avere sotto mano una casistica del fenomeno ragionato più ampia ed essere, in un certo senso, al di fuori del problema anziché immersi nello stesso.
Parlando più semplicemente, accade in maniera analoga quando è facile dare un consiglio ad un amico riguardo ad una certa vicenda quando la stessa vicenda causerebbe, accadendo a noi in prima persona, molteplici dubbi e tentennamenti.
Così, con ordine: abbiamo una persona che è sul punto di comprare una casa, pagandola in parte con i propri mezzi e in parte con i soldi di un mutuo. Viene a sapere dell'aumento del tasso variabile e diventa indecisa.
Solitamente l’indecisione nell'acquisto di una persona è sempre dovuta a 2 fattori. Solo a 2 fattori e nient’altro. “Mancanza di dati” oppure la decisione deve essere subordinata ad altro centro decisionale o altra persona.
In questo caso è evidente che queste informazioni siano dovute alle problematiche dell’andamento dei tassi. Facciamo alcune considerazioni generali.
La scelta di fare un mutuo deve essere ancorata ai vantaggi o peculiarità dell’investimento/acquisto a cui esso è agganciato e non alle dinamiche temporanee dei mercati. Ovvero non si può valutare la convenienza di richiedere ed ottenere un mutuo basandosi sullo stato attuale dei tassi.
Se ricordiamo, nel 2003 circa abbiamo avuto il precedente minimo storico dei tassi variabili dei mutui. Molte persone hanno acceso un mutuo in quel periodo. Dopo alcuni anni di tassi bassi vi è stato un naturale aumento dei tassi fino ai massimi storici (dall’entrata dell’euro) del 2008, subito seguiti dal crollo dei tassi in misura verticale nel 2009 e relativo periodo di tassi convenienti da allora a oggi. Se ci pensiamo su, queste persone attraverseranno ora un periodo di nuovi aumenti dei tassi fino a che, tra 4-5 o 7-8 anni i tassi crolleranno nuovamente per poi ritornare a crescere. E così per un 2-3 cicli completi durante la durata del mutuo.
Chiedersi se sia stato conveniente accendere un mutuo nel 2003 ha un senso? Sicuramente non da un punto di vista strettamente di matematica finanziaria. Potrebbe o meno aver avuto un senso se l’investimento è stato proficuo. E questo non dipende dai tassi ma da ciò che si è acquistato.
Da un punto di vista finanziario, chi sottoscrive un mutuo potrebbe, semmai, ragionare sulle possibilità offerta dalle varie banche riguardo alle modalità di tasso e sui costi fissi richiesti. Ovvero se optare per un fisso, per un variabile, per un tasso misto oppure per una rata costante su tasso variabile. Se optare per questa o quella banca, etc.
Il fatto che i tassi dei mutui siano saliti cosa cambia in fin dei conti? Sicuramente la rata diventerà più pesante ma anche se una persona avesse acquistato l’anno scorso, in questo momento avrebbe lo stesso problema. Magari ci sarebbe da chiedere (nell’ipotesi dell’acquisto in un anno precedente) se l’immobile acquistato fosse stato un buon investimento o meno. Cioè se il prezzo pagato era congruo oppure no.
Facciamo un esempio concreto. Abbiamo l’immobile PIPPO che nell’estate 2010 costa 230.000 euro. Il tasso del mutuo è 0,8% + lo spread della banca che fissiamo ad una media di 1,2%. Totale 2%. Il cliente Mario Rossi acquista per 50.000 euro con mezzi propri e con 180.000 di mutuo abbiamo una rata di 910,60 € al mese per 20 anni. Dopo un anno la rata sale a 1,55+1,2%=2,75% per un importo di 976 €. Se Mario Rossi avesse, nel 2010, stipulato un mutuo a tasso fisso ad un tasso del 5% avrebbe pagato già dal 2010 una rata di 1188 euro, giusto per avere un raffronto.
2 ipotesi:
A. 1) Mario Rossi non compra la casa nel 2010 ma aspetta questa estate. Compra l’immobile PIPPO (che nel frattempo non è stato venduto) ad un prezzo ribassato di 205.000 euro. Fa un mutuo di 155.000 per una rata di 840 euro in 20 anni.
B. 2) Mario Rossi non compra la casa nel 2010 ma aspetta questa estate. Compra l’immobile PIPPO (che nel frattempo non è stato venduto) ad un prezzo uguale al 2010 di 230.000 euro. Fa un mutuo di 180.000 per una rata di 976 euro al mese per 20 anni.
Si nota la differenza? Non sono i tassi che stabiliscono se Mario Rossi ha fatto o meno un buon affare o un buon investimento.
Ci sono molti fattori che Mario Rossi dovrebbe esaminare: ha deciso di andare in vacanza ogni estate? Le vacanze avranno un costo, giusto? L’immobile acquistato era di mio gradimento oppure aveva un rapporto qualità/prezzo tale da renderlo un’occasione? E così via.
I tassi aumenteranno ogni anno, questo per almeno i prossimi 5-6. Potremo sbagliarci sul numero di anni ma i tassi andranno su. Ma questo, se ben vediamo, non entra nel novero dell’acquistare oggi o il prossimo anno.
Piuttosto rientra nella domanda fondamentale di: MARIO ROSSI RIESCE A OTTENERE UN MUTUO E RIUSCIRA' A PAGARE UN MUTUO NEI PROSSIMI 20 ANNI?
Che tra l’altro non è la domanda che si fa Mario Rossi ma si fa soprattutto la banca. E se la banca, che da i soldi, dice che Mario Rossi ce la farà, c'è da stare tranquilli che (soprattutto in questo periodo di grande restrizione nella concessione dei mutui) il nostro caro Rossi ce la farà.
Se aspettoamo il prossimo anno, troveremo secondo il nostro punto di vista, dei tassi aumentati e dei prezzi uguali a quest’anno. Se aspetta tra 2 anni avrà i tassi ancora aumentati e dei prezzi in lieve rialzo.
Magari ci sbaglio e il prossimo anno i prezzi degli immobili crolleranno. Forse.
Ma come si può vedere è sempre l’andamento del mercato immobiliare che fa la differenza e non l’andamento del mercato dei tassi bancari.
Il tasso variabile è SEMPRE nell’arco dei 20/25 anni presi in considerazione più conveniente del fisso. Lo è per un gioco matematico. Perché le banche fanno pagare la sicurezza del tasso fisso a caro prezzo. Ovvero si assicurano che il cliente non beneficerà mai dei ribassi del tasso. Le persone emotivamente ragionano che con il tasso fisso evitano di avere aumenti oltre la soglia ma dimenticano che non avranno neanche i benefici della diminuzione.
E’ un fatto emotivo.
E di gestione delle proprie finanze. Il signor Rossi, ad esempio, potrebbe optare per una rata costante in cui la rata è fissa per la durata del mutuo e ciò che varia è la durata. Così non ha problemi quando il variabile sale e non deve essere preoccupato se riesce o non riesce a pagare la rata. Poi il tempo gli dirà se dovrà pagare qualche rata in più o rata in meno.
Se acquistare ora permette al signor Rossi di acquistare qualcosa che farebbe meglio a non farsi sfuggire, il nostro suggerimento è di fare il mutuo e di estinguerlo (o ridurlo) in un momento successivo, senza attendere.
Crediamo di aver dato un punto di vista diverso sul problema.
Se poi qualcuno è indeciso sulla casa da acquistare, questo è un’ altra faccenda ed è il NOCCIOLO del problema.
E’ proprio quello di cui dovremmo parlare.
Se il signor Rossi ha pensato di comprare un immobile ora e questo desierio è nato dopo attente riflessioni e considerazioni delle proprie necessità e delle proprie finanze, secondo noi dovrebbe comprare ora. Se ha deciso di comprare ora. Cercare la banca che offre i tassi e le condizioni migliori e ragionare su quale sia il tipo di tasso che più si adatta (emotivamente e economicamente) al proprio profilo personale e lavorativo è doveroso e va fatto. Ma anche qui entriamo in un ragionamento diverso e lontano dalla domanda iniziale.
Il signor Rossi dovrebbe fissare un budget e cercare, in quel budget (comprensivo di ogni spesa), l’immobile che più si avvicina al suo indice di gradimento ideale, nuovo od usato che sia.
E poi comprare.
Può capitare di trovare poi un immobile migliore, più adatto e simili cose. A qualcuno succede. Ma si può sempre rimediare vendendo e ricomprando.
Speriamo di aver dato spunti di riflessione a qualcuno di voi che si era posto questa domanda.
Grazie per l'attenzione e saludos a tottu.
