Comprare usato o comprare nuovo?

Dal 2007, anno in cui è entrato in vigore l'ormai famoso "Decreto Bersani" (ovvero DL 223/2006, definitivamente convertito con la Legge n. 248 del 4 agosto 2006) è stato introdotto, molte cose sono cambiate nel panorama del mercato immobiliare italiano.

Da quel momento in poi, infatti si è creata una dicotomia (una divisione netta in 2 schieramenti o parti contrapposte) mentre prima vi era uniformità. Prima di allora non vi era differenza sostanziale fra acquistare un immobile usato e un immobile nuovo. Almeno da un punto di tassazione.

Quale è la situazione ora?

Rimanendo nell'ambito delle SOLE 2e case (casa vacanza) per semplicità, adesso abbiamo che:

IMMOBILE USATO venduto da privati: imposta del 10% sul valore catastale.

IMMOBILE NUOVO venduto da privati: imposta del 10% sul valore catastale.

IMMOBILE NUOVO venduto da impresa: imposta del 10% sul dichiarato in atto (IVA al 10%).

IMMOBILE NUOVO venduto da impresa ma costruito da più di 5 anni: imposta del 10% sul valore catastale.

A prima vista non sembra esserci differenza. E forse queste erano le intenzioni di chi ha scritto e preparato questa normativa. Se non chè i valori catastali degli immobili non sono minimamente aggiornati nè in linea con i prezzi di mercato. Questo varia da zona a zona, ma le zone attualmente turistiche che solo pochi decenni fa non erano minimamente interessate a femoneni di crescita edilizia hanno ancora dei parametri di partenza estremente bassi che creano una forbice di differenza notevole.

Una tale situazione esiste sicuramente nella fascia nord orientale della Sardegna in cui la differenza di costi per una casa di circa 150.000 euro può consistere in 11.000 euro fra vendita con regime di iva (15.000 euro di iva) e vendita con regime di imposta sul valore catastale (circa 4.000 euro)

In pratica la differenziazione reale è sancita fra chi vende come impresa e chi vende come privato. 

Quindi comprare nuovo o comprare usato? Da un punto di vista dei costi, la differenza non è da poco. A parità di costo iniziale dell'immobile, al nuovo occorre aggiungere circa un 75% di costi in più rispetto all'usato.

Questo ha sicuramente incrementato il mercato delle case usate: a parità di budget infatti è diventato possibile accedere a case vendute da privati più costose.

Comprare una casa nuova o comprare una casa usata (da privati?). Appare evidente che questa risposta è relativa anche alla situazione della zona in cui si compra.

Fatalmente, per questioni di esaurimento delle zone edificabili, la quantità di nuovo che viene messo in vendita sarà sempre meno. In ogni zona. 

Attualmente nel mercato a sud di Olbia, gli spazi liberi per edificare non mancano. Non possiamo dire che ci siano le stesse cubature disponibili come qualche anno fa. Appare evidente anche all'occhio del più inesperto che la crescita edilizia sia stata ampia e profonda.

Forse, ipotizzando cifre non statisticamente significative e accurate, potremmo dire che la vendita del nuovo e la vendita degli immobili da privati si equivalgono, con forse ancora una leggera prevalenza del nuovo.

Anche perchè comprare una casa nuova ha i suoi innegabili pregi: l'immobile è solo tuo che compri, non è stato vissuto da nessuno, è stato costruito con il rispetto delle più recenti normative edilizie con conseguente maggiore qualità costruttiva, probabilmente (se comprato in fase di costruzione) avrà in sè le personalizzazioni che ancor di più lo fanno sentire il "nostro" immobile.

Comprare una casa nuova da un brivido che solo un immobile usato con caratteristiche particolari può dare.

E' anche vero che esistono case che, la loro posizione, presentano il loro innegabile fascino.

Spesso sono proprio gli immobili più vecchi a essere stati costruiti nei punti più panoramici o mirabolanti.....

Quindi non esiste una risposta definitiva a questa domanda.

Molto dipende dall'immobile specifico di cui stiamo parlando. Al punto tale che senza l'esempio concreto non è possibile formulare che affermazioni generiche.

Ma ci sembrava interessante riflettere un pò insieme su questo tema.

Saludos a tottu.