Le spese nascoste di un acquisto immobiliare

Con nostra grande sorpresa continuiamo a vedere che nelle richieste di informazioni sull'acquisto di una casa, vi sono molte cose che vengono date per scontate o neanche prese in considerazione.

Oggi abbiamo quindi pensato, una volta per tutte, di mettere nero su bianco, in un modo sufficientemente comprensibile, quali siano i reali costi di un acquisto immobiliare.

Da un punto di vista di chi acquisto (nella stragrande maggioranza dei casi un soggetto privato) ciò che realmente interessa è QUANTO SPENDO ALLA FINE PER ENTRARE IN POSSESSO DI UN NUOVO IMMOBILE?

Questo importo complessivo è la sommatoria di più voci di spesa. E' sicuramente corretto tenere separate le voci di spesa ma è anche corretto avere una cifra finale e conclusiva che le assommi tutte.

1 .La prima voce di costo è, ovviamente IL COSTO DELL'IMMOBILE.
Questo è il prezzo della casa ovvero quanto andrà nelle mani del proprietario o venditore. E' anche il prezzo a cui la casa viene promosso. Ovvero il costo della casa che troviamo nelle inserzioni e negli annunci. E' il prezzo che possiamo trattare e su cui si può ragionare in termini di offerta.

2. La seconda voce sono i costi fiscali. Su ogni acquisto di immobile vi è del denaro che deve essere versato nelle case dello stato (tramite le sue agenzie ed enti preposti). Questo importo è decisamente variabile e dipende da vari parametri. Se chi vende è un privato, vi sono delle imposte che si pagano basate sul valore catastale di una casa. L'ammontare della percentuale dipende se parliamo di 1a casa o 2a casa. Sulle seconde case, per esemplificare, si paga il 10% del valore catastale dell'immobile. 

Se chi vende è una società o impresa edile, si paga il 4% di IVA sul dichiarato in atto per la 1a casa e il 10% di IVA sulla 2a casa.

E nonostante  si paghi in percentuale sempre il 10%, nelle 2 tipologie (da privato o da impresa) vi è una grande differenza, perchè solitamente (soprattutto dalle nostre parti) il valore catastale è di gran lunga più basso del dichiarato in atto.
Ci sono poi varie situazioni che modificano questo specchietto generale, da appurare volta per volta.

3. La terza voce sono i costi di stipula e registrazione. Il notaio ha un costo e la registrazione dell'atto e del compromesso ugualmente. In questo caso, in mancanza di atto di mutuo, parliamo di somme intorno ai 2.000/3.000 euro. Il doppio se è presente l'atto di mutuo. Il costo va a scaglioni di costo dell'immobile e citiamo quelli che sono i costi più frequenti tagliando fuori i costi notarili delle vendite milionarie.

4. La quarta voce sono i costi di agenzia. Acquistando con un'agenzia immobiliare è dovuto il compenso per la mediazione. Questa è variabile ma indicativamente indichiamo come percentuale il 3% sul costo della casa (1a voce). Ricordiamo che per essere ligi alle normative, la provvigione all'agenzia è da considerarsi al netto dell'iva. Quindi i costi di agenzia sarebbero per esteso del 3%+iva.

5. Infine, vanno contemplati ma non sempre, gli eventuali costi per la sistemazione definitiva della casa. Per costi di sistemazione non intendiamo ristrutturazioni o ritocchi ma quella spesa che l'acquirente deve fare per rendere "agibile" e "usufruibile" l'immobile per le sue vacanze o per la sua residenza. Questi costi sono variabili a seconda che si compri una casa "usata" oppure "nuova".

In quest'ultimo caso parliamo di costi di allaccio delle utenze elettriche e idriche (poco meno di 1.000 euro), i costi dell'arredamento (estremamente variabile in base a ciò che si compra ma non inferiori a 5/8 mila euro se comprendiamo il blocco cucina con elettrodomestici), i costi della climatizzazione e riscaldamento, i costi relativi alla sistemazione di un eventuale giardino.

Come detto, se si acquista un immobile usato, spessissimo questo viene venduto con utenze e arredamento. Spesso con gli impianti di climatizzazione compresi. Chi invece intende acqusitare una nuova casa, anche se casa vacanza, farà meglio a considerare nel suo budget TUTTI questi costi.

Per non correre nel rischio di cercare, su internet o in agenzia, una casa dichiarando un certo budget di riferimento per poi accorgersi che non si è preso in considerazione tutti questi costi.

Non è infrequente, infatti, che un cliente non valuti appieno le differenze sostanziali nei costi complessivi nelle sue potenziali scelte. Ci dice che cerca una casa che costi circa 140/150 mila euro quando quello è TUTTO il suo budget(!!!). Se acquistasse una casa nuova per quel prezzo, il costo complessivo dell'operazione si aggirerebbe intorno ai 174/184 mila euro senza contare costi di sistemazione del giardino se mai ci fosse.

Viceversa se acquistasse una casa usata allo STESSO costo, la cifra finale esborsata sarebbe di circa 157/162 mila euro nel caso in cui sia compreso arredamento e clima.

Una differenza di più di 20.000 euro. Non trascurabile.....

Naturalmente una casa nuova è una casa nuova. Ma riflettere su tutti questi aspetti vi permette una scelta più consapevole.

Grazie per l'attenzione e 

Saludos a tottu.