L'agibilità e il silenzio assenso

Nella documentazione di rito, quando si sta per comprare un immobile, uno dei documenti che deve essere visionato dal potenziale acquirente è il certificato di agibilità.

L'agibilità è il riconoscimento da parte dell'ente pubblico preposto (in questo caso il comune dove risiede l'immobile) che la casa rispetta tutti i parametri minimi delle normative in materia di edilizia e impiantistica.

E che, quindi, la casa è abitabile.

Maggiori informazioni potete trovarle a questo indirizzo web.

Queste sono informazioni abbastanza semplici e conosciute.

Come detto, è un assoluto diritto di chi compra una casa sapere che ciò che acquista rispetta le normative in materia edilizia. Questo, in aggiunta alla conformità degli impianti rilasciata dalle aziende o professionisti che la hanno realizzata, permette di avere un quadro completo di tranquillità e sicurezza.

Ci sono degli aspetti, più pratici e non solamente teorici, che però vanno sottolineati.

Questo perchè gli acquisti immobiliari si realizzano in una realtà concreta e non solo sulle pagine di un sito internet o di un libro.

Ovvero la realtà presenta spesso degli scostamenti da quella che potrebbe essere definita una scena ideale.

La scena ideale è vivere in una nazione in cui ogni ufficio pubblico funziona perfettamente e a pieno regime e in cui i fondamenti della propria funzione pubblica vengono espletati rapidamente e in modo congruo.

Così non è. E tutti noi lo sappiamo.
Come sappiamo che questo discorso varia, e non di poco, da zona a zona.
Ci sono territori in cui, per motivi storici, culturali e altro, le pubbliche amministrazioni lavorano in perfetta efficienza con un margine di burocrazia e/o ritardi e/o errori assolutamente nella norma e quindi tollerabile.

Ci sono territori in cui ciò non avviene.

Così alcuni comuni, spesso per la presenza di uno staff sottodimensionato rispetto alle reali esigenze del territorio, si trovano a essere spesso indietro rispetto alla velocità di espansione immobiliare del territorio.

Possiamo vedere un territorio crescere esponenzialmente da un punto di vista edilizio e architettonico: Le imprese edili presentano progetti e questi vengono approvati. Le imprese edili realizzano le costruzionie e gli immobili e presentano all'ufficio tecnico del comune la dichiarazione di "fine lavori" e conformità delle opere, dichiarando in pratica l'agibilità degli immobili stessi.

A questo punto, l'ufficio tecnico del comune dovrebbe mandare un suo perito per effettuare un controllo in loco e dal vivo di quanto dichiarato in sede cartacea.
Quello che spesso succedeva, in passato, è che questa verifica non arrivava mai. Sebbene l'immobile fosse perfettamente a posto.

Per ovviare questo tipo di problema, la giurrisprudenza si è arrichita di un nuova istituzione giuridica che capovolge il sistema di giudizio.

Anzichè essere IO soggetto richiedente ad attendere il giudizio di conformità di un qualcosa a TE organismo pubblico giudicante.....

sarai TU, organismo pubblico giudicante, a emettere un provvedimento di invalidazione se dovessi riscontrare qualcosa che non va all'interno della mia dichiarazione o richiesta. Entro i termini stabiliti dalla legge.

Che nel caso della dichiarazione di agibilità consiste in 60 giorni dalla data di presentazione.
Se, per semplificare, l'ufficio tecnico del comune non appone eccezioni motivate entro i 60 giorni, la richiesta di agibilità (documentata e giustificata da chi la presenta) essa stessa si tramuta in certificato di agibilità.
Maggior informazioni si possono trovare qui.

E se ciò possa sembrare che metta il potenziale acquirente in una posizione più "debole", ricordiamo che il certificato di agibilità è, appunto, solo un certificato.
E che molto più importante è vedere da un punto di vista pratico e tecnico la conformità delle strutture e degli impianti. Cosa che si evince dalla congruità dello stato dell'immobile con la progettazione (che per legge rispetta le normative in materia altrimenti non avrebbe avuto l'approvazione) e con la conformità degli impianti.

E', tra virgolette, quasi più importante che si abbia in mano un certificato di conformità dgli impianti elettrici, rilasciato da chi può emetterlo, piuttosto che un certificato generico di agibilità.

E' più importante notare se ci sono delle difformità fra ciò che è stato progettato e ciò che è stato realizzato piuttosto che un generico certificato di agibilità.

Anche perchè, se ci riflettiamo, il rilascio di un certificato di agibilità potrebbe anche esso, a pensare proprio male, non garantire sulla effettiva verifica sul campo fatta secondo i crismi di un buon ed efficiente controllo.

Diciamo questo perchè, ad esempio, il comune di Budoni è uno di quelli in cui in questi anni il comune lavora per mettersi al pari con le richieste di agibilità. 

Speriamo di aver comunque reso l'idea della situazione.
Se poi aveste delle domande, la nostra agenzia è a vostra disposizione per approfondimenti.

Saludos a tottu.