Quando un potenziale compratore si affaccia sul mercato, resta spesso vittima della "trappola" del prezzo.
Che cos'è la trappola del prezzo?
Facciamo un passo indietro e cerchiamo di capire cosa sia un prezzo e cosa esso significhi.
Leggendo una nota encilopedia del web, troviamo che: Il prezzo è il valore economico di un bene o servizio espresso in moneta corrente in un dato tempo che varia in base a modificazioni della domanda e offerta.
Per i nostri criteri, una definizione un pò troppo complessa.
Il prezzo è in realtà solamente un accordo.
E' un concetto aleatorio, non è qualcosa di completamente affidabile o solido.
E questo, comprendiamo, può sconcertare il senso comune. Ma vediamo degli esempi. E poi comprenderemo perchè nel mercato immobiliare, si può cadere nella trappola del prezzo.....
Spesso nei negozi si vedono dei capi di abbigliamento esposti con un certo prezzo. Tempo dopo, in occasione dei saldi di fine stagione, si può vedere lo stesso capo di abbigliamento ad un prezzo fortemente diverso, talvolta della metà o ancora più basso. Che dire? Quale è il VERO prezzo di questo capo di abbigliamento?
In realtà entrambi i prezzi sono veri! E, per dirla tutta, entrambi i prezzi sono illusori. Per quanto strambo questo possa sembrare.
Tutti gli oggetti hanno in realtà un COSTO di realizzazione. Questo costo ha dei presupposti oggettivi dovuti al fatto che per realizzare un bene occorrono dei macchinari, dell'energia e del tempo. A cui va aggiunto anche un know-how e della tecnologia che anch'essi hanno un costo di procuramento.
In modo un pò contorto, anche il costo di macchinari, energia, etc. viene misurato con un prezzo. Che a sua volta soggiace a questi oscillanti criteri del mercato. Ad esempio fabbricare un oggetto in un paese come la Cina costa meno che fabbricarlo in Italia. Eppure tecnologicamente le risorse e il lavoro necessario è più o meno lo stesso.
Ciò che cambia è che i prezzi sono espressi in termini di valuta. E le valute hanno dei meccanismi di conversione fra loro che non misurano le stesse cose. Così abbiamo che uno stipendio di un operaio in un paese emergente è 10 volte più basso di quello di un paese industrializzato.
Ritorniamo alle case. Costruire una casa potrebbe costare (arrotondiamo per semplicità) un 100.000 euro, fra costi di progettazione, materiali e manodopera. Questo è una quota di denaro, diciamo così, oggettiva.
A questo costo vanno aggiunte le quote di rischio imprenditoriale e guadagno. Diciamo che un criterio medio può essere di un 20% di rischio imprenditoriale e di un 20% di guardagno. Quindi il prezzo lieviterebbe intorno ai 140.000 euro. A questo prezzo va aggiunto il costo della porzione di terreno. E questo costo è sicuramente proporzionato all'appetibilità della posizione.
Anzi, vediamo che questo è uno dei parametri più variabili dell'intera faccenda.
Se la quota di terreno fosse, ad esempio, 30.000 euro, avremmo un prezzo finale di 170.000 euro.
Ma qui cominciamo ad entrare nei meccanismi di incontro fra domanda e offerta. E qui si ha la verifica se il prezzo pensato da chi vende (che parte dalla somma dei costi + le giuste aspettative di guadagno) è accettato dal mercato.
Perchè il prezzo è l'incontro della domanda e dell'offerta.
Quindi anche se un immobile è costato 130.000 euro a cui vanno aggiunti il guadagno e la ricompensa per il rischio imprenditoriale, è possibile che in quel punto il mercato decida che quell'immobile valga solo (esempio) 140.000 euro. Cioè 30.000 euro meno di quello che il venditore vorrebbe realizzare. In pratica chi costruisce venderebbe senza guadagnarci un centesimo.
Ma questo rientra nella natura delle cose. E dipende dalla non corretta valutazione dei rapporti di costo-ricavo in relazione a quel momento particolare di mercato.
Spesso la decisione di costruire o vendere, dipende dall'andamento del mercato nel passato. Ma questa è una soluzione rischiosa. Perchè ciò che conta è quello che accadrà nel prossimo futuro. Che potrebbe essere ben diverso da ciò che il recente passato ha detto.
Ora, ad esempio, i compratori sono guardinghi e meditano se comprare. Vedono che il mercato rallenta e ciò li frena. Ma è proprio quando il mercato rallenta che si fanno i migliori affari. Proprio perchè si compra a prezzi inferiori a quelli che chi ha costruito o ha deciso di vendere vorrebbe realizzare.
Perchè la loro decisione di vendere proviene dalla valutazione di qualche anno fa. Momento in cui il mercato era in una fase diversa.
Al prossimo articolo.
Saludos a tottu!
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