Comprare quando il mercato va male?

Il mercato immobiliare, come qualsiasi mercato, va bene e va male. Ovvero i prezzi di questo mercato vanno su e vanno giù. E anche il numero delle compravendite totali del mercato aumento e diminuiscono.

Accade al mercato immobiliare così come in ogni altro mercato.

Ma quale è il principio per cui un prezzo va su oppure un prezzo va giù?

Innanzitutto bisogna considerare che quando di parla di prezzo di mercato, si ragiona sempre su grandi numeri. Non esiste di base un prezzo di mercato, se pensiamo che questo prezzo sia una cifra ESATTA. Non c'è una struttura pubblica o privata che decida quale sia il prezzo in vigore di un mercato. A meno che non sia un mercato ma una struttura di transazione con un organismo di controllo che decide le dinamiche dall'alto. 

Quando si dice che in una certa zona geografica o un certo quartiere hanno un certo costo al mq, si intende il prezzo medio che si è potuto osservare in quella zona in un dato periodo di tempo. Prezzo medio, come è implicito comprendere, non è un prezzo definito in modo assoluto: dipende da quali valori sono stati presi in considerazione. 

Tra l'altro può capitare che in certe zone l'oscillazione media da prezzo di mercato sia bassa (esempio il prezzo al mq è di 3000 euro e il prezzo minimo e massimo trovati nelle offerte oscilla di soli 200/300 euro) oppure sia alta (esempio una oscillazione di 1000/1200 euro intorno al prezzo medio di 3000 euro).

Ecco perchè alcuni clienti rimangono perplessi dinnanzi all'esposizione dei prezzi medi di mercato.

"Ma il fratello del cognato di mia zia ha comprato in questa zona a 2000 euro al mq e lei mi dice che il prezzo medio è di 3000!!! Dove è la fregatura?"

Oppure:

"Voglio vendere a 200.000 euro perchè un mio amico so che ha venduto una casa di pari superficie a 190.000 euro!". 

In questi casi non si può mai prendere in esame un caso singolo ma solo una serie di casi omogei. Ci sono sempre molte motivazioni per cui un immobile possa essere venduto ad un prezzo maggiore o minore di quello medio: ci potrebbe essere una necessità urgente del venditore, oppure ci potrebbe essere qualcuno che spara un prezzo decisamente sopravvalutato e trova un acquirente che è talmente innamorato dell'immobile da pagarlo più di quanto dice il mercato.

Tutti i mercati hanno un andamento non lineare. Questo è il primo dato da assumere. Ovvero aumentano e diminuiscono.

Tutti i mercati hanno un trend o tendenza. Questo trend è un'indicazione di dove il mercato sta andado sul medio e lungo periodo, tralasciando i piccoli spostamenti. Ovviamente a seconda del mercato, il trend avrà degli orizzonti temporali diversi. Nel mercato immobiliare il trend copre periodi di 5-10 minimo.

Esemplifichiamo la cosa con un grafico dell'andamento del prezzo medio dei beni immobiliari in Italia:

Come si può vedere dal 1980 il prezzo delle abitazione è più che raddoppiato, nostante i propri alti e bassi.

La domanda quindi è: QUANDO COMPRARE?

La risposta è: quando il mercato è in una relativa fase di basso. Cioè quando il mercato sembra soffrire, e quando l'economia sembra bloccarsi.

Cioè il miglior momento per acquistare è proprio quello in cui sembra che tutte le indicazioni emotive del momento indichino che non bisogna comprare.

Curioso, no?

Saludos a tottu.