Quando finirà la fase calante del mercato?

Che il mercato immobiliare sia in una fase "difficile" è innegabile e male fa chi semplicemente chiude gli occhi dinnanzi a qualcosa che è facilmente verificabile da chiunque.

Che l'esame della situazione debba essere condotto evitando ogni genere di catastrofismo, è l'altra parte della medaglia.

Un mercato viene definito come il luogo fisico o figurato in cui si incontra la domanda e l'offerta di un bene o servizio.

I mercato non sono statici (fermi) ma dinamici (in movimento). I punti di equilibrio sono quelli in cui la quantità di domanda incontra la quantità di offerta.

Ovvero noi (gruppo dei venditori) offriamo 100 e voi (gruppo dei compratori) comprate 100.

Questo è un punto di equilibrio. Chi vuole vendere, vende. Chi vuole comprare, compra. E tutti sono contenti, e tutti sono felici.

Ma quanto dura questo punto di equilibrio? Spesso un battito di ciglia....

Perchè i mercati, qualunque mercato è dinamico. Ciò significa che non appena viene raggiunto un punto di equilibrio, vi sono forze all'opera che spingono affinchè le quantità offerte o richieste cambino, creando disavanzi e disequilibri di qualche sorta. Tutto molto semplice e fondamentale.

L'ABC del funzionamenti dei mercati.

Cosa spinge una parte a offrire di più o di meno? E cosa spinge l'altra parte a richiedere di più o di meno?

Molti fattori. Ma tra questi fattori non vi è il prezzo! Lo riscriviamo: tra i fattori che portano al DIS-EQUILIBRIO fra domanda e offerta non c'è il prezzo. 

Il prezzo è un fattore di equilibrio fra domanda e offerta! Muta per riportare l'equilibrio quando vi è discrepanza fra l'offerta e la domanda. Sale quando la domanda è superiore all'offerta. Scende quando l'offerta è superiore alla domanda. Semplice.
A riprova di ciò c'è il fatto che quando un bene è richiesto (vedi la benzina o il gasolio), aumenti del prezzo non incidono più di tanto nella richiesta. Questo ovviamente è sempre relativo, e parziali mutamenti avvengono.

Spesso succede che l'equilibrio venga rotto perchè l'offerta venga aumentata a dismisura.

Succede che Tizio costruisce una casa e vende. Caio costruisce e vende. Sempronio vende. E Mevio (quarto nome latino raramente usato nel fare gli esempi) che fa?

Lui non vende ma siccome vede che gli altri costruiscono e vendono, allora decide di non perdere il treno e decide anche lui di costruire e vendere. Così ci sono 4 venditori. Ma l'entrata in ballo del 4 venditore (nel nostro esempio) sposta gli equilibri. Adesso c'è più offerta che domanda. Che succede? Il prezzo deve scendere. Se non scende qualcosa rimarrà invenduto. 

Ovviamente un mercato non è fatto di soli 4 venditori ma è giusto per spiegare come funziona il meccanismo.

Altri fattori che incidono sul mutamento dell'offerta e della domanda sono i mutamenti delle preferenze dei compratori. O l'avvento di valide alternative di prodotto. Oppure mutamenti delle capacità produttive di chi vende.

Rimanendo nell'immobiliare, vediamo che se in una zona non si costruisce più, l'offerta diminuire con immediato, logico, aumento dei prezzi.

Quindi, quando finirà la fase calante del mercato immobiliare? Secondo noi, presto!

I prezzi sono mediamente scesi di un buon 16/17% rispetto allo scorso bienno.

Forse c'è margine per una discesa di un altro 4-5%, con una discesa totale di circa il 20%.

Ma già adesso, questo calo di prezzi, sta facendo "grip" come si suol dire. Ovvero sta portando a nuovi equilibri. Il numero di compravendite ha smesso di scendere e ricomincia lentamente e un pò timidamente a salire.
E nel momento in cui chi vende nota che il ribasso fa presa ("grip") sulla domanda, la spinta al ribasso si esaurirà. E vedere che i prezzi non scendono più, farà capire a chi vuole comprare che è inutile aspettare ulteriori ribassi. E li spingerà a comprare perchè sarà il momento più favorevole per farlo. Consapevoli che presto i prezzi ripartiranno. E non appena chi vende noterà che si sta cominciando a vendere, spingerà perchè i prezzi ritornino almeno ai valori di 4/5 anni fa.

E così il mercato pian piano ripartirà.

Fino alla prossima fase calante.

Tempistiche? Secondo noi, limitando la nostra analisi alla zona immobiliare a sud di Olbia in Sardegna per le case vacanze, pensiamo ci sarà un 2013 sostanzialmente stabile con la ripresa del mercato con l'estate 2014.

Questo significa che si ha circa un anno di tempo, più o meno, per comprare le case ai migliori prezzi.

E i migliori pezzi, sono in vendita adesso.

Speriamo che l'articolo vi sia piaciuto.

Saludos a tottu.