Il valore e il prezzo di una casa

Forse abbiamo già affrontato questo tema in qualche momento della storia di questo blog.

Prezzo e valore.

Che confusione in genere su questi 2 concetti.....

Facciamo un pò di chiarezza sui termini.

PREZZO: l'ammontare di moneta che convince chi vende a "dare" il suo bene a chi compra.

VALORE: la quantità di beneficio materiale e immateriale che un bene dona a chi ne entra in possesso.

Vi piacciono queste definizioni?
Vedrete che soprattutto la prima è abbastanza spiazzante. Se lo applichiamo al mercato immobiliare vediamo subito che, in base a questa definizione, il "prezzo" di un immobile non è quello che viene inserito nella pubblicità, nel volantino o nel cartello. Il "prezzo" non è quello dichiarato da chi vende.
Ma è quello a cui il mercato lo assorbe.

Quindi se ci facciamo un giro sui portali internet vedremo vari "prezzi" di case in vendita. Ma quelli non sono i veri prezzi. Sono solo la dichiarazione di aspettativa di vendita dei venditori. Cioè ci indica quale sia l'ammontare scelto da chi vende. Che non necessariamente coincide con l'ammontate scelto da chi compra.

Questo è un meccanismo che opera in qualsiasi mercato. Il prezzo finale è l'incontro fra prezzo offerto e prezzo richiesto. E' l'incontro fra domanda e offerta. 

Quindi se vedete una casa in vendita a 150.000 euro non è detto che quello sia il suo prezzo. Magari il suo prezzo è 140.000 o forse 130.000, chissà.

Ma ancora diverso da prezzo è il valore.

Un esempio: un capo di abbigliamento venduto ai primi di dicembre costa 100 euro mentre ai saldi costa 60 o 50 euro. Eppure la sua qualità e il beneficio che se ne ottiene non muta.

Quale è il suo vero prezzo?
100 o 50?
Nessuno dei 2.

Il maglione ha vari prezzi a seconda del momento in cui avviene lo scambio tra venditore e acquirente.
Per la verità anche il valore muta.

Perchè se devo regalare l'indumento per natale, se lo compro dopo natale non ha più lo stesso valore.

Vedete come funziona.

La casa, che sia prima o seconda casa, ha delle caratteristiche molto diverse da altre forme di investimento. E' reale e il suo valore di utilizzo non muta al mutare delle dinamiche del mercato.
Chi ha comprato una casa in Sardegna 5/6 anni fa, si ritrova con una casa che forse non spunterebbe sul mercato un prezzo simile a quello a cui è stata comprata. Ha un prezzo diverso rispetto a prima. Ora.

Ma il valore è lo stesso. Da un punto di vista di utilizzo.

Forse se la casa era destinata alle affittanze può avere un valore inferiore. Questo varia da caso a caso e non può essere fatta una regola generale.

L'aumento dei costi dei traghetti non è stato ancora metabilizzato dal mercato e le nuove forme di trasporti sostitutivi ancora non hanno completamente sopperito all'improvviso mutamento di modello gestionale dei trasporti.

Ma un domani?

Che possiamo dire che ci proiettiamo tra 5 o tra 10 anni?

A San Teodoro presto costruiranno un nuovo porticciolo turistico.

E' verosimile e prevedibile che TUTTI gli immobili acquisiranno un aumento di valore. E un conseguente aumento di prezzo.

Che ne dite?
Saludos a tottu.

Compagnie di navigazione sanzionate dall'AntiTrust?

Come si era ipotizzato da più parti e a più riprese, ci si avvia a gettare finalmente una luce di comprensione sulla questione dell'aumento dei traghetti da e per la Sardegna del 2011.

A quanto recita il quotidiano locale "La Nuova Sardegna", parrebbe oramai in dirittura d'arrivo l'approvazione del ricorso presentato all'antiTrust della regione automona della Sardegna riguardo agli accordi di cartello delle principali compagnie di navigazione.

Articolo della Nuova Sardegna.

Per dirla in poche parole, da una parte abbiamo alcune compagnie di navigazione che collegano la nostra isola al resto della penisola. Operando in un clima di concorrenza tutte cercano di offrire il miglior servizio al miglior prezzo possibile. E questa, in effetti, è stata la scena fino al 2010.

Con discreta soddisfazione dei consumatori e turisti.

Ma se le compagnie di navigazione sono in realtà sufficientemente poche, si potrebbe ipotizzare che per loro sia più conveniente mettersi d'accordo e stipulare un "prezziario" minimo e IMPORRE sul mercato delle tariffe convenienti solo a chi le fa.

Natuaralmente, in quasi ogni paese, questa pratica economica e commerciale (chiamata cartello o accordi di cartello) è considerata illegale e non è consentita.

Come detto, fin da subito il sospetto che le cose stessero in questo modo è venuto un pò a tutti. Se ne chiaccherava nei bar e nei salotti.

Ma un conto sono le chiacchere e un conto sono le accuse. 

Anche a questo punto non vi è ancora niente di certo. Ma il cerchio sembra che si stringa.

D'altronde non era accettabile che un rincaro dei prezzi dal 60% al 100% (raddoppio in molti casi!!) fosse giustificato solo da aumenti di carburante e non meglio precisati aumenti dei costi di gestione.

Anche perchè non è concepibile che il prezzo del carburante copra un 80 o 90% dei costi di gestione della navigazione in modo da giustificare la completa ripartizione di questo aumento sull'intero costo di trasporto.

Il punto è un altro. In ogni caso.

La situazione dei trasporti da e per l'isola non è stabile e il sistema spingerà in modo inesorabile per portarlo ad un punto di equilibrio. Che questo avvenga perchè la regione Sardegna o il governo nazionale (quando ce ne sarà uno, forse...) prendono dei provvedimenti o perchè la magistratura interviene per sanzionare condotte illecite o perchè nuovi operatori nel campo dei trasporti entreranno sul mercato con nuove offerte non sappiamo.
Ma la situazione non è accettabile.

Una delle soluzioni che si sta concretizzando è la trasformazione della nostra isola in una zona franca con l'abolizione di alcune tasse o la riduzione di taluni costi. 

Ne abbiamo già parlato e in queste settimane c'è dalle nostre parti un gran ribollire di attività a riguardo.

Vedremo.

Per ora riflettiamo sul fatto che se è vero che Moby, Grimaldi, SNAV e Sardinia Ferries si sono segretamente accordate per falsare il mercato e, probabilmente, per spartirsi la torta della ex-pubblica Tirrenia (fatta di rotte, personale e molteplici sovvenzioni statali) allora le conseguenze, anche a breve, saranno eclatanti.

Chi vivrà vedra.

Saludos a tottu.

Segnalazione iniziative per risparmiare sulle vacanze

Che gli italiani stiano cercando soluzioni varie per cercare di mantenere lo stesso livello di benessere e di consumi raggiunto negli anni scorsi è da rimarcare.

La cosa è giusta e, in fin dei conti, anche un segnale di vitalità di un popolo che sembra sempre sull'orlo di cadere ma che poi ritrova sempre risorse inaspettate e misteriose.

Re-inventarsi continuamente è uno sport che il nostro popolo conosce e che sicuramente ci fa onore.

Per quanto non si possa negare che talvolta si abusi di questa abilità, continuando a vivere sempre sul filo del "in un modo o nell'altra ce la facciamo" che crea sempre una sottile sensazione di instabilità.

In ogni caso, oggi, vogliamo segnalare ai lettori del blog un'iniziativa nata sull'onda del successo dei colossi Groupon e Trovit.

Per chi non conoscesse queste iniziative (che comunque non sono italiane), diciamo solo che l'idea parte dal rinforzare il lato debole del commercio ovvero l'acquirente.
Se, infatti, chi vende si ingrandisce e acquisisce sempre più potere, lo stesso non accade per chi compra. Che continua a rimanere unico, individuato, piccolo e quindi con poco potere contrattuale.
Ma che succederebbe se ad acquistare dei prodotti ci fosse un acquirente forse che compra in grandi quantità? Otterrebbe certo degli ottimi prezzi.
E qui nasce l'idera, ovvero i gruppi di acquisto. Che poi consentono agli iscritti di poter accedere a beni e servizi a prodotti scontati.
Chi si associa beneficia della visibilità (e pubblicità) del gruppo di acquisto. Chi compra, ha il beneficio del prezzo.

Vi segnaliamo quindi questa iniziativa al presente link: Invito su Voyage Privee, la soluzione alla crisi per chi non vuole rinunciare alle vacanze.

Voyage Privee è un portale dove gli iscritti possono beneficiare delle promozioni sull'acquisto di pacchetti vacanza in Sardegna, in Italia e nel resto del mondo.

Periodicamente vengono pubblicate delle offerte, che sono davvero vantaggiose. Un esempio: 3 notti in pensione completa presso Hotel 4 stelle ad Alghero: 90€.

Il segreto? Loro fanno da intermediari tra le strutture e i clienti: si impegnano a portare tot clienti, in cambio di una percentuale, a condizione che i prezzi siano vantaggiosi. Un sistema che va a vantaggio di Voyage Privee, del cliente e della struttura.

Si diventa membri di gratuitamente e senza obbligo di acquisto, SOLO su invito. Per potervi registrare, cliccate sul link indicato in precedenza.

Speriamo che questa informazione possa essere stata di vostro interesse.

Non mancate di farci conoscere le vostre opinioni a proposito dei temi affrontati dal blog.

Notiamo, infatti, che i lettori sono molti ma i commenti e le interazioni poche.
Ci servono le vostre opinioni e le vostre esperienze. I vostri consigli e suggerimenti.
Tutto questo per fare un blog sempre più utile e seguito.

Saludos a tottu.

La Sardegna e i traghetti

La Sardegna è un'isola. E questo è un fatto che sicuramente non vi giunge nuovo.

E un'isola neppure così tanto vicina al resto della struttura continentale europea.

L'unica altra terra nei pressi è la Corsica, altra isola: praticamente una cugina.

Questa identità insulare ha sempre contraddistinto questa terra e non poteva che essere così. Se la Sardegna è quella che è oggi (nel bene e nel male), lo dobbiamo al suo regime di isolamento e separazione dal resto d'Europa e dal resto d'Italia.

Questo è un fattore che non si può mai dimenticare in tutte le proprie analisi. Sia che parliamo di vacanze, di affitti o di acquisti immobiliari.

Per giungere in Sardegna, fino a poco più di un decennio fa, l'unico vero sistema era quello di utilizzare il servizio traghetti offerto in principio dalla sola Tirrenia, compagnia di navigazione pubblica storica. Una vera istituzione. Più che altro culturale, visto che la compagnia non si è mai distinta per la cortesia e per la qualità del suo servizio.

Dopo arrivarno le compagnie private, Moby Lines del signor Onorato in primis. E poi Grimaldi, Sardinia Ferries, GNV e via dicendo.

La vera rivoluzione, comunque, è stata l'avvento dei voli aerei low cost, a basso costo.

Fino agli anni '80 e primi anni '90, volare era un modo di viaggiare a semplice appannaggio di professionisti e appartenenti ad una fascia media alta in termini di ricchezza. Il costo di un biglietto aereo era decisamente proibitivo.
Ma il mercato aereo introduceva una rivoluzione, ovvero voli spartani a prezzi decisamente appetibili e concorrenziali.

Questo tipo di nuovo modo di volare ha preso piede anche in Sardegna anche se in misura contenuta agli inizi e principalmente indirizzato ai mercati anglofoni e germanici.

In ogni caso, vuoi per l'aumento di concorrenza da parte di un metodo di collegamento alternativo, vuoi per l'aumenta competività del mercato del trasporto marittimo, i prezzi del trasporto cominciarono a scendere.

In taluni casi in modo vertiginoso. 

Oggi sorridiamo (visto il notevole aumento dei prezzi medi per un viaggio di andata e ritorno per la Sardegna con auto al seguito) ma fino a non molti anni fa, era possibile prenotando neppure molto tempo prima, viaggiare a costi irrisori, spesso pagando SOLO 1 euro per il trasporto dell'auto.

Ora è alquanto evidente che trasportare in Sardegna un automobile non può costare un euro. Forse ci piacerebbe pensare che questo sia possibile ma ciò NON E' NELL'ORDINE DELLE COSE.

La Sardegna è un'isola. Un'isola distante dal resto dello stivale.

La sua bellezza e il suo fascino deriva principalmente da questo fattore.

E questo fattore ha il suo costo.

Con questo, non stiamo minimamente dicendo che i rincari degli ultimi 2 anni riguardo ai costi dei traghetti per la Sardegna siano giusti e giustificati. Non lo pensiamo minimamente.

Pensiamo che si sia andati da un eccesso all'altro.

E che lo si sia fatto in maniera repentina, troppo repentina, con la creazione di un danno d'immagine ed economico notevole.

Crediamo che dietro questa sorta di accordo collettivo fra le compagnie private, il bene comune e il servizio pubblico (che comunque qualunque compagnia marittima, pubblica o privata che sia, deve fornire) siano stati sacrificati in nome di interessi privati di tipo lucrativo e speculativo.

Forse una politica migliore sarebbe stata un aumento concertato dei prezzi spalmato nel corso degli anni. In modo da permettere a privati, imprese e enti amministrativi pubblici di predisporre le opportune contromisure.

La nostra idea è che, prima o poi, il sistema turistico SARDEGNA, troverà un suo nuovo equilibrio. Non crediamo che questo aggiustamento debba essere lasciato a se stesso e che basti solo attendere. Occorrono azioni concrete in tale direzione.
Ma prima o poi sarà ineludibile che si ritrovi un equilibrio.

Forse non tutti potranno venire in Sardegna perchè a qualcuno apparirà più conveniente spendere la stessa cifra (complessivamente) e passare 15 giorni da un'altra parte piuttosto che 10 in Sardegna. Questo per via dei costi aggiuntivi del viaggio.
Forse.

Ma molte più persone possono venire in Sardegna proprio per questo motivo.

Quanti italiani vanni a Cuba o alla repubblica domenicana, nonostante non sia dietro l'angolo? Ci sono dei motivi. Forse solo un'idea collettiva. E' un discorso ampio.

La realtà è che, con un pò di accortezza, è possibile venire in Sardegna senza spendere in realtà un patrimonio. I prezzi sono aumentati e talvolta lo hanno fatto in modo percentualmente elevato.

Ma già da adesso è possibile vedere che le compagnie di navigazione stanno facendo parziale marcia indietro.

Notiamo già proposte commerciali promozionali di 210 € per 2 adulti + auto andata e ritorno (vedi per maggiori approfondimenti qui).

Esiste poi la compagnia di navigazione della regione Sardegna che fa viaggiare a costi incredibilmente bassi, sulla linea di qualche anno fa e a volte meno.

Questo il sito su cui prenotare: Saremar.

La Sardegna è bella. E' meta sognata e desiderata di moltissimi italiani e stranieri. Lo è e lo sarà.

Forse in futuro ancor di più con il continuo miglioramento della qualità dei servizi e la preservazione delle bellezze naturali. Cosa che il popolo sardo tiene a fare. Anche per la mancanza di potenziali pericoli dovuti all'inquinamento o alla produzione industriale che in Sardegna è veramente bassa.

Comprare una casa in Sardegna è una scelta saggia.

Farlo ora, anche un'opportunità e un affare.

Saludos a tottu.

Affittare un'auto o comprare un'auto?

Il trasporto marittimo fra la Sardegna e la Penisola ha avuto lo scorso anno un drastico cambiamento.

Della cosa si è parlato abbastanza.

Di sicuro nè chi vive in Sardegna nè chi in quest'isola ci viene per piacere o lavoro ha esultato per l'aumento dei costi delle varie sistemazioni.

Ci vien da pensare che dei cambiamenti strutturali si stiano realizzando.

Fino a qualche anno fa, il trasporto via nave era il metodo privilegiato per raggiungere la Sardegna.

E' stato storicamente il primo metodo per raggiungere l'isola ed è stato l'unico metodo per portare nella terra dei nuraghi la propria auto.

L'avvento dei voli low cost deve aver giocato qualche ruolo in questa partita, per quanto ci siano dei fattori che sfuggono anche agli addetti ai lavori. Più che per l'aumento delle tariffe, per i tempi ristretti (una stagione) in cui questo si è realizzato.

Il passaggio è stato sicuramente traumatico.

Per molti una vera e propria offesa. E quindi anche una questione di principio.

Ragionando in modo freddo, è evidente che i prezzi praticati dalle compagnie di navigazione negli anni passati non fossero sostenibili nè realistici. Pagare 1 euro per portare l'auto da Civitavecchia a Olbia è qualcosa di assolutamente impensabile. Credo che su questo non si possa non essere d'accordo.

L'aumento del costo dei carburanti può aver avuto un peso, ma altri fattori ben più "importanti" hanno svolto il ruolo di cause principali.

In ogni caso molti amanti della Sardegna sono corsi ai ripari e hanno trovato altre soluzioni.

Giungere in Sardegna è molto conveniente e comodo in aereo. Se si prenota per tempo e si usano le compagnie low cost (in realtà compagnie in gran parte famose e affidabili come Easy Jet o come Ryanair), si possono spuntare dei prezzi inimmaginabili solo 10 anni fa.

Certo, rimane la scomodità di restare (anche per pochi giorni) in vacanza in Sardegna senza l'ausilio di una vettura. Come ovviare?

Una soluzione è stata l'uso dell'aereo accoppiato al noleggio dell'auto. Soluzione molto comoda perchè si arriva, si prende l'auto e si va. Soluzione anche economica quando si decide di rimanere in Sardegna per pochi giorni. Molto meno conveniente nell'ipotesi di noleggi che durano molti giorni o settimane.

Alcuni nostri ex-clienti o conoscenti, hanno così optato per l'acquisto di una autovettura (magari una vecchia utilitaria) da lasciare qui in Sardegna. Un investimento che può costare poco ed essere rimborsato in poco tempo. Perchè c'è qualcuno che, intravedendo il business, si propone per tenere in custodia, a prezzi estremamente economici, l'auto portandola in aereoporto a richiesta del turista vacanziero.

Tale soluzione permette di effettuare anche brevi visite (soprattutto fuori stagione) per il solo fine settimana con costi veramente ridicoli. Con la comodità di muoversi in auto. Soluzione veramente ideale per chi acquista una casa in Sardegna e vuole godersela in molti momenti dell'anno.

Soluzione idonea soprattutto per chi compra a distanza di pochi minuti (come Budoni o San Teodoro, solo 15/20 minuti di superstrada) di un aereoporto.

Traghetto o aereo? Diciamo che sono in forte rialzo le azioni dell'aereo.

E di conseguenza si apre la possibilità di muoversi con un auto noleggiata o con una auto acquistata e lasciata permanentemente in Sardegna.

Il vantaggio delle 2 soluzioni cambia a seconda della frequenza e della durata delle visite.

Occorre quindi mettersi a tavolino e stimare quante volte si pensa di venire in Sardegna e agire di conseguenza.

Se vi occorre il nome di chi vi può curare la custudia dell'auto a poco prezzo, non avete che da chiedercelo.

Saludos a tottu.

Gli affitti estivi

L'acquisto della seconda casa è da sempre, per l'italiano medio, il coronamento di un sogno ma, allo stesso tempo, la realizzazione di un investimento e la creazione di una nuova fonte di entrate.

A parte i meccanismi di acquisto e vendita, da cui si stima sempre di poter trarre un utile netto, applicando un differenziale fra le 2 cifre, esiste la possibilità di monetizzare il valore di una seconda casa, concedendone l'uso a soggetti terzi.

Questa pratica, impropriamente denominata "affitto" (secondo un uso specialistico dei termini si da in affitto un bene strumentale o atto a produrre redditi mentre si da in locazione un bene per uso personale o di godimento), permette di ottenere degli utili dal proprio investimento. Senza particolare impegno se non l'atto di procurarsi delle persone interessate.

Abbiamo quindi un individuo che intende godersi le proprie vacanze chiedendo a qualcun'altro (proprietario) l'uso di un immobile per un periodo molto limitato (esempio 15 giorni) in cambio di una certa cifra senza l'impegno del possesso di una seconda casa. 

Negli anni scorsi, per molti italiani (e non solo italiani) era quasi naturale pensare all'acquisto della seconda casa ipotizzando un uso per la locazione.

Se si fanno 2 conti, per una persona che ha una famiglia di 4 persone, affittare (usiamo il termine tecnicamente improprio ma ormai entrato nell'uso comune) una casa vicino al mare per 15 giorni ha un costo inferiore rispetto al pernottare per la stessa cifra nello stesso periodo con l'intera famiglia in una struttura alberghiera.

Questo, a dire il vero, non può essere sempre vero ed è anche molto difficile mettere a paragone le 2 cose in quanto entrano in gioco anche fattori relativi al servizio prestato che ha un valore in se.

Così forse è ipotizzabile che affittando una casa vacanza si risparmiano dei soldi in generale ma ci si trova magare a dover lavare la casa, lavare i panni e stirare oltre che occuparsi di acquistare il cibo e cucinarlo. Cose che forse si fanno senza spendere ma che potrebbero rendere una vacanza un pò meno "vacanza" e decisamente più laboriosa.

Ma anche questo è molto relativo e non è possibile stilare una legge in proposito.

In ogni caso la spinta alle vendite di immobili per la seconda casa è sicuramente dovuto alla possibilità di mettere il proprio immobile in affitto per i turisti e vacanzieri.

Diciamo questo perchè qualche cliente ha, secondo noi, un pò esasperato le ultime vicende che hanno coinvolto le linee di trasporto marittime fra la Sardegna e la penisola.

I fatti sono conosciuti: a seguito della situazione di caos totale della Tirrenia, storica compagnia pubblica che per decenni l'ha fatta da padrone sulle tratte tirreniche, le altre compagnie di navigazione hanno (probabilmente) stretto un patto segreto tra loro e stabilito quello che si chiama cartello. Un cartello è un accordo (quasi sempre vietato dalle norme) fra aziende per decidere il prezzo di un prodotto o servizio al di fuori della legge di mercato. Un accordo favorevole alle imprese e dannoso per il consumatore o utente.

Quali che siano le cause, è sotto gli occhi di tutti che vi è stato un aumento spropositato dei costi di trasporto marittimo da e verso la Sardegna con tutte le compagnie. Le compagnie si sono giustificate adducendo come motivazione un generico aumento dei costi e, in particolare, dei costi di carburante.

Motivi che anche ai meno maliziosi e scafati, sono apparsi inconsistenti. E improponibile nelle proporzioni dei costi. 

Primo perchè non si comprende il motivo di un aumento generalizzato e contemporaneo di tutte le compagnie. Secondo perchè i costi di carburante non incidono per una percentuale così alta sui costi del biglietto.

Paragonando le stesse tratte e gli stessi servizi dal 2009/2010 al 2010/2011, i differenziali raggiungevano spesso aumento del 100% o del 150%.

In ogni caso, come sempre avviene nei mercati, la situazione andrà a sistemarsi e trovare un nuovo equilibrio. Sicuramente si svilupperanno nuovi modi per giungere sull'isola (non è un caso che il traffico aereo sia cresciuto a dismisura così come i servizi di noleggio auto) e già dall'anno scorso è comparsa una nuova compagnia, di proprietà pubblica della regione Sardegna, che offre delle corse a prezzi molto bassi.

Quindi, secondo noi, se uno dei motivi che spinge una persona a comprare la sua seconda casa in Sardegna è quella di affittarla, può dormire sonni tranquilli.

Ci sono degli anni in cui le cose possono andare meno bene ma questo rientra nella fisiologicità dei mercati.

Se si compra adesso si sfruttano le ottime occasioni di questo periodo e nei prossimi anni la richiesta di case in affitto ritornerà a salire.

Non sono solo parole. Basti pensare alla riviera romagnola che, per altri motivi, per varie volte è stata data per spacciata. Ma che ha saputo sempre trovare nuove strade e che presenta sempre un grande affollamento nei suoi lidi.

E lo stesso accadrà in Sardegna, per gli affitti estivi.
D'altronde continuiamo ad avere uno dei mari più belli in circolazione.

Saludos a tottu.