Stagione estiva 2014 in conclusione in Sardegna

La stagione turistica 2014 in Sardegna raggiunge il picco e comincia ad indirizzarsi verso la conclusione.
Quale l'andamento? Quali i risultati?
E' andata bene o è andata male?

E' presto per fare i conti e sbagliato utilizzare le impressioni personali per descrivere qualcosa di così complesso.
Forse già adesso una singola attività può cominciare a tirare le somme.
Certo, manca ancora un mese circa di possibile periodo buono per accogliere i turisti. Ancor più se ipotizziamo, come sembra, che ci si prospetti un settembre (e forse un ottobre) caldi e asciutti....

Parliamo oggi di questa attenzione sull'andamento della stagione turistica per mostrare, una volta di più e nel caso ce ne fosse ancora bisogno, quanto la gestione delle proprie attività aziendali siano fuori dal controllo dell'imprenditore.

Un imprenditore turistico è pur sempre un imprenditore. E il suo mercato, anche se turistico, è pur sempre un mercato. E funziona come tutti i mercati.
Fin da piccolo sentivo parlare di andamento della stagione turistica, una sorta di grande risultato come il raccolto di un agricoltore. Già ad luglio si cominciava a commentare se ci fossero più o meno turisti.

Che io mi ricordi, mi sembra che dagli anni '80 in poi ogni stagione fosse peggiore di quella precedente. Almeno nelle parole degli operatori o della gente comune. Salvo poche, pochissime voci fuori dal coro.

In realtà le cose non andavano così. Ma non è questo il punto.

Il punto è: perchè un imprenditore, o una categoria di imprenditori deve osservare con ansia l'andamento di una stagione turistica sperando, quasi come un viaggiatore esausto dalla sete che attende la pioggia nel deserto arido, che per quell'anno ci siano più turisti.

Che anche quando arrivano non è detto che tramutino la loro presenza in maggiore propensione alla spesa. E infatti mi ricordo di anni in cui i numeri dicevano più turisti ma gli operatori turistici rispondevano "Però spendono di meno!".

Ritorniamo al concetto. Che si parli di industria, agricoltura, servizi, commercio o turismo, il nodo è sempre quello: sta all'imprenditore studiare le azioni di piccolo, medio e lungo periodo che portano ad un aumento dei fatturati e quindi dei guadagni.

Il problema se in questa stagione turistica vengono o non vengono turisti è molto, molto relativo.
In primo luogo, ogni attività deve cercare di andar bene con i turisti che vengono. Cercando di attuare azioni promozionali tali da far crescere i propri clienti e guadagni.
In secondo luogo, ogni attività deve ricercare soluzioni prima individuali e poi di gruppo (si, di gruppo.... anche se questa parola sembra quasi proibita nell'isola dei Nuraghi!) per aumentare il flusso turistico.
Perchè in un pianeta dove ci sono sempre più persone che necessitano di servizi turistici è incomprensibile pensare che non ci sia la possibilità di avere più turisti.
Giusto per fare un esempio di come potrebbe essere la cosa, facciamo notare che l'aeroporto di Olbia sta cercando solo nel 2015 di poter diventare idoneo a ricevere aerei che facciano le rotte transoceaniche permettendo l'atterraggio di aerei di una certa dimensione. Questo aprirebbe le porte a voli charter prima e di linea dopo direttamente collegati con le nazioni più appetibili da un punto di vista di domanda turistica come i paesi del nord america ma anche del sud-est asiatico....
Possibile che ci siano voluti 35 anni per rendersene conto?
Possibile che ci sia questa lentezza di implementazioni di soluzioni strutturali per il turismo quando da decenni è possibile volare dall'Europa direttamente alle isole caraibiche, alcune delle quali delle dimensioni dell'isola della Maddalena? Perchè li si e qui in Sardegna no?
La risposta sta nella causatività! Nel punto di vista che le cose vanno risolte da se senza aspettare politici di turno o il classico deus ex machina, ovvero il personaggio carismatico che come un dio arriva e sistema tutto.

Sicuramente ci sono cose da cambiare, servizi da migliorare, strutture da creare, gruppi da coordinare e promozione da effettuare.
Questo a vantaggio di chi lo fa e di tutti quanti. Al punto che una persona che promuove la sua attività sta in realtà aiutando tutti. Perchè l'offerta turistica è un meccanismo coordinato.

Per avere finalmente delle stagioni turistiche (ma non solo....) all'altezza della bellezza di questa magnifica terra.

 

Saludos a tottu.

Avere soldi liquidi in banca o avere una casa?

Questo è il dilemma massimo di quasi qualunque investitore o acquirente immobiliare.

Abbiamo già toccato questo argomento in questo post (http://comprarecase.blogspot.it/2013/09/gli-italiani-non-sono-cosi-fedeli.html) in cui si andava un pò a oscurare il mito che vuole l'italiano un grande estimatore dell'investimento nel mattone.

Si evinceva da questo studio che non fosse così alta (rispetto ad altri paesi europei) l'attitudine all'investimento immobiliare.

Quindi rigorse l'annoso problema se sia meglio tenere i soldi in banca, se puntare su varie forme di investimento finanziario o comprare immobili.

Alcuni famosi guru della finanza, tra cui citiamo il conosciutissimo Alfio Bardolla, dichiarano che "investire in immobili è il miglior modo per diventare finanziariamente libero".

Ora, citiamo la cosa perchè ci preme evidenziare il punto e non perchè necessariamente condividiamo al 100% tutte le teorie e le informazioni di questi esperti di investimenti finanziari.

Il concetto tra l'altro va anche portato ad un'analisi più profonda perchè occorre distinguere bene tra i vari tipi di acquisto immobiliare. E distinguere fra le motivazioni che portano ad un acquisto immobiliare. Che non sempre (anche nel caso di acquisto di seconde case) sono dettate da soli motivi di investimento o speculativi.

In ogni caso la nostra posizione, più come consulenti finanziari che come semplici consulenti immobiliari, è che qualsiasi investimento in realtà concrete e tangibili è da preferire a priori e in senso generale rispetto a qualsiasi investimento su prodotti prettamente e meramente finanziari. E quindi intangibili e spesso di difficile comprensione della loro reale natura.

Non troppo tempo fa è scoppiato il caso Madoff. Che non è altro che un caso che possiamo prendere a paradigma (esempio generale) di ciò che diciamo. Madoff è stato per molti anni presidente del Nasdaq, ovvero del listino dei titoli tecnologici della borsa degli USA. Un posto estremamente importante e rispettato. Si è guadagnato la fiducia degli investitori con il prestigio del nome e della competenza. E non parliamo ovviamente di investitori da 4 soldi, ma di grandi banche e corporazioni finanziari dai capitali planetari. Adesso molte di esse nicchiano sull'ammettere di aver investito nelle proposte di Madoff ma banche come HSBC, BBVA, Royal Bank of Scotland e le nostre Unicredit e Banco Popolare hanno candidamente ammesso il loro coinvolgemento e le loro perdite.

Il succo del discorso è che Madoff prometteva guadagni su investimenti inesistinti che, come la più classica delle catene di Sant'Antonio, provenivano semplicemente dai capitali dei nuovi investori, in un giro che poteva continuare all'infinito. La cosa curiosa e sulla quale vogliamo soffermarci e per cui tiriamo in ballo questa storia, è che questi investimenti erano delle opere di ingegneria finanziaria talmente ben congeniate che neppure grandi professionisti del mercato finanziario si sono avveduti dell'inconsistenza degli stessi investimenti.

Così quando tu vai in banca e ti propongono di investire in fondi di varia natura o in titoli o panieri di investimenti diversificati, non sai realtmente cosa quei soldi stanno andando a comprare.

E, per quanto questa sia un'estrema semplificazione che ha ovviamente i suoi limiti, alla fine non parliamo altro che di investimenti che consistono in scommesse.
Semplifichiamo all'estremo, ovviamente. Ma alla fine il succo del discorso è questo.
Acquistare delle azioni di una grande società ci porta solo a scommettere se queste azioni saliranno o scenderanno. Non ci interessa minimamente diventare degli effettivi soci di una società per azioni.

Ora il dilemma se conviene o meno comprare una casa non può essere risolto con queste riflessioni.
Si compra un'altra casa anche per diletto, per coronare un sogno, per porre le basi ad una vita familiare in un'altra zona o regione.

Ma chiedersi se un'investimento finanziario sia meglio di acquistare un immobile, ci spinge, IN LINEA GENERALE ovviamente, a prediligere la concretezza.

E l'italiano ha ancora margini di miglioramento.

Soprattutto considerando che moltissimi stranieri stanno venendo ora in Italia a fare "spesa":

E che, secondo noi, il fenomeno è solo agli inizi. Perchè quando l'ondata cinese e dell'estremo oriente (l'indonesiano Tohir si è già comprato una società calcistica storica come l'Inter di Milano!!!!) arriverà veramente in Italia, si compreranno anche i garage.
E probabilmente noi andremo in affitto da loro.

Saludos a tottu.

Distinguere i ribassi di prezzo nel mercato immobiliare.

Un mercato è un mercato.

E ogni mercato ha regole generali e regole specifiche.

Confondere le regole generali delle compravendite con le regole e leggi specifiche che regolamento quel specifico mercato o nicchia di mercato può causare confusione e deduzione erronee.

E' assodato che questi ultimi anni siano stati un periodo di "bassa" del mercato immobiliare. Il numero delle compravendite è diminuito rispetto agli ultimi anni. Prendendo come riferimento il picco di numero di compravendite tra il 2005 e il 2008, c'è stata una evidente flessione.

Va però ricordato che il periodo di riferimento preso in esame è anch il quadriennio in cui si sono frantumati tutti i record di numero di compravendite nella nostra nazione.

In pratica, per quanto le vendite siano calate, se paragonate alla media di vendite immobiliari negli ultimi 30 anni, noteremo una flessione si ma non un calo disastroso.

Detto questo, sappiamo che in un mercato in cui la domanda di un qualcosa scende il prezzo tende sicuramente a non aumentare e se l'offerta sale, tende addirittura a scendere. Cosa che si è palesata nel mercato immobiliare.

Parliamo sempre in termini generali, comprendendo il settore residenziale e il settore turistico, comprendendo microzone in cui non c'è stato fondamentalmente calo e zone in cui ci sono stati cali sensibili e per niente minimizzabili.

Il succo di quello che oggi vorremmo dire è che ANCHE UN PREZZO CHE SCENDE PUO' SIGNIFICARE COSE DIVERSE.

In particolare distinguerei fra immobili che perdono valore e immobili che vivono un riassestamento di prezzo dovuto al mercato.
Cioè il prezzo va giù perchè segue le tendenze del mercato oppure il prezzo va giù perchè nessuno vuole quell'immobile.

Nel secondo caso potremmo trovarci di fronte a case il cui valore oggettivo è in caduta libera.

Case costruite molto indietro nel tempo e con una qualità generale di uso decisamente basso.
Rimanendo a ciò che ci interessa, cioè gli immobili ad uso turistico in Sardegna, occorre rimarcare che la qualità costruttiva generale degli immobili è andata in crescendo nel corso degli anni.

E molti degli immobili costruiti molti anni fa presentano livelli qualitativi decisamente inaccettabili ora. Al punto che non si potrebbe più ri-costruirli con quelle caratteristiche edilizie.

Alcuni di questi immobili godono di una posizione particolarmente pregiata e questo gli consente di avere comunque un prezzo rilevante. E' possibile che se la collocazione è veramente pregiata (vista mare splendida, ad esempio) il valore del luogo in cui l'immobile sorge diventi maggiore dell'immobile stesso. Nel senso che in prospettiva futura, chi fosse interessato a comprarlo metterebbe già in conto notevoli interventi di ristrutturazione se non addiittura l'abbattimento completo con completa ricostruzione.

Onestamente le seconde case in Sardegna presentano quindi sempre un alto valore oggettivo. Essendo nate non per soddisfare il bisogno primario di prima abitazione, esse rispondono molto a criteri di estetica e benessere personale dovuto al contesto.

Esemplifichiamo la cosa al punto da dire che un rudere comprato in Sardegna vicino al mare ha e avrà sempre un valore oggettivo. Perchè fa parte di quegli immobili con caratteristiche tali da essere sempre richiesti.
Un pò come le case situate nei centri storici di città vive e/o d'arte. Se hai un rudere in pieno centro a Roma o Milano, è impossibile che il suo valore descresca. Forse il suo prezzo subirà degli alti e bassi, seguendo i picchi o le cadute del mercato. Ma è ovvio che sarà sempre un qualcosa di cercato dal mercato.
Diverso è invece il discorso per un immobile collocalto in un paesino, in cui già avviene dello spopolamento da anni. Giusto per comprendere il succo di ciò che stiamo dicendo.

Chi ha costruito la casa magari la ha dotata di valore d'uso con particolari materiali e dotazioni edilizie. Magari avrà abbondato anche con gli spazi. Ma il suo valore in prospettiva sarà sempre meno. Perchè se la zona è in fase di spopolamento, a chi serve quella casa? Se la zona non è oggetto di meta turistica o di fruizione di qualche particolare aspetto territoriale (lago, montagna, sito archeologico, parco giochi, etc.) o se il territorio non mostra segnali di possibili sviluppi economici si comprende che non vi è spinta per una domanda di quel tipo di immobile. Se non a prezzi talmente bassi per cui diventa quasi oggettiva la convenienza a comprare.

Ad esempio acquistare una villetta con giardino a 50.000 euro. 

Quindi lasciamo cadere le cassandre che dichiarano che in Italia ci sono tantissime case e siccome la popolazione non aumenta, non ci sarà nuovamente espansione immobiliare.

Ci sarà. Non dappertutto. E' ovvio.

Forse neppure in molte città, a meno di un incredibile nuovo rilancio economico che porti nuovi abitanti.

Ma nel mercato turistico, in un posto come la Sardegna, sicuramente.

Saludos a tottu.

Torna l'interesse per il mattone?

Se prendiamo come parametro di riferimento i dati forniti dall'Eurisc (divisione informativa del Crif) sembrerebbe che dopo molti mesi di buio, ci siano segnali concreti della fine della preoccupazione riguardo il mercato immobiliare.

Che gli scorsi anni in molte zone (probabilemente come la nostra) ci sia stata una bolla più o meno grande dal punto di vista della speculazione erano in molti a sospettarlo.
Così come molti si attendenvano un rallentamento e un piccolo crollo dei prezzi.

Crollo che poi, se paragonato alla congiuntura economica e altri fattori come l'aumento dei traghetti, non è che ci sia poi stato in larga o minore misura.

In ogni caso gli ultimi 3 anni hanno visto una diminuzione fortissima della domanda di mutuo. Diminuzione che, negli ultimi mesi, su base annua si è fermata.

Che questo significhi che ci sia un'inversione di tendenza è presto per dirlo.

Che questo significhi che il mercato rallenta la sua discesa e si stabilizza è un dato concreto.

Maggiori informazioni su 

http://bit.ly/13MfeZc

Saludos a tottu.

Sondaggio fra le agenzia immobiliari sull'andamento del mercato

Leggendo una ricerca della Banca d'Italia effettuata su un campione nazione di agenzie immobiliari ci siamo diventirtiti a studiare le aspettative dei nostri colleghi che rappresentano uno dei punti di vista del mercato immobiliare.

In molti post precedenti abbiamo ribadito la nostra posizione.
Il mercato immobiliare vive (in generale) un fisiologico momento di appannamento sia nei prezzi che nel numero delle compravendite. Ma riteniamo questo momento di appannamento relativamente poco dramamtico.

Primo perchè era comunque prevedibile già negli anni scorsi, come qualcuno già si aspettava.

Secondo perchè una pluralità di fattori si sono rinforzati a vicenda l'un con l'altro in una sorta di "tempesta perfetta" (rimandiamo alla visione del film con George Clooney per chiarimenti sul significato del termine).

Se cioè era prevedibile che il mercato avrebbe tirato il fiato perchè preso da anni e anni di galoppante crescita, di sicuro non era facilmente prevedibile che a questo si sarebbe sommato:
1) Il credit crunch delle banche italiane che hanno chiuso d'improvviso il rubinetto dei mutui spiazzando il mercato con una sottrazione di liquidità mica da ridere.

2) Una situazione imbarazzante di vuoto di potere governativo che dura ormai da molti anni. Con l'interesse della nostra "classe" politica che continua a litigare su legge elettorale, poltrone ed incarichi, leadership all'interno dei partiti, elegibilità o non elegibilità di questo o quel politico.

E in tutto questo, dimenticandosi di un paese reale che ha necessità di governo. Che non significa fare leggi ma attuare un'amministrazione di quello che già c'è.

3) Una situazione congiunturale economica a livello europeo causata dai malefici e psicotici accordi finanziari che nelle stanze del potere del vecchio continente burocrati non eletti dalle popoleazioni di divertono a programmare e atttuare praticamente a nostra insaputa.

Tornando al sondaggio della Banca d'Italia vediamo che nell'ultimo trimestre, il 30.5% delle agenzie nazionali si aspetta un miglioramento nei prossimi 2 anni. Noi, se avessimo partecipato al sondaggio, avremmo scelto questa opzione.
Mentre il 36% sostiene che ci sarà un peggioramento e un 33,5% che le cose rimarrano uguali.
Praticamente un terzo, un terzo e un terzo.

La cosa ci ha sorpreso comunque perchè significa che un terzo delle agenzie si aspetta un mercato più vivo e facile nei prossimi 2 anni. Il che è un numero molto alto, visto il pessimismo imperante.

La nostra idea è che saranno 2 anni di cambiamenti molto impercettibili. Cioè non ci sarà una ripresa del mercato incredibile e di super portata. E la vera ripresa avrà bisogno di più di 2 anni. Almeno 4/5 anni.

Ma d'altronde un investimento immobiliare non lo si fa certo per 2 o 3 anni.
Quindi.....

Saludos a tottu.

La BCE conferma le prime avvisaglie di cambiamento di rotta

La BCE, in una delle sue solite analisi dell'andamento delle finanze europee, sentenzia.

E lo fa con un'aria da professore che si accinge a spiegare alle giovani menti degli studenti cosa mai sta per accadere.

Onestamente, non siamo quelli che devono per forza accettare un'informazione o un dato in modo quasi dogmatico solo perchè è stato espresso dal politico di primo piano.

Anzi, sovente andiamo contro corrente.

Ma è da tempo non sospetto che abbia detto e ribadito quale pensiamo sia lo scenario che dovrebbe verificarsi. O che ha maggiore probabilità di verificarsi.

Poi, nessuno ha la palla magica per prevedere il futuro. E potremmo sbagliarci.

Ma anche questa nuova informativa del supremo consesso bancario del continente ci dice che le dinamiche del mercato prima o poi debbano cambiare.

Il succo è che le banche si preparano (già cominciano a farlo) ad erogare con più facilità alle famiglie in previsione di una ripresa del mercato immobiliare.

Ora non sappiamo se sia nato prima l'uovo o la gallina. Se sia la stretta creditizia sui mutui ad aver affossato il mercato immobiliare o se sia l'affossamento del mercato immobiliare ad aver comportato la stretta creditizia.

In realtà nè l'una nè l'altra. Per lo meno da sole.

In realtà entrambe le cose.

Ovvero il mercato ha fasi di espansione e fasi di contrazione. Quando la corsa verso l'alto finisce, si crea un circolo vizioso per cui minori prospettive di crescita portano alla stretta creditizia la quale rinforza la diminuzione della crescita la quale conferma una maggiore stretta creditizia.

In ogni caso trovate l'articolo sulle dichiarazioni di Mario Draghi sul sito del Corriere della Sera,

qui:

Alla prossima e saludos a tottu.

Quale relazione fra vendita case e ripresa dell'economia?

Esistono delle strane relazioni fra le dinamiche dei fattori economici e le attitudini di spesa e di investimento di un mercato di riferimento.

Oggi non pretenderemo di illustrare uno studio scientifico sulla cosa ma di riflettere con leggerezza su alcuni fenomeni.

Sembra incredibile ma il mercato degli acquirenti è spinto a comprare quando il prezzo degli immobili sale e spinto a non comprare quando il mercato degli immobili scende. Perchè questo apparente paradosso? 

Perchè un immobile non è visto solo come un bene di consumo ma anche come un bene di investimento. Quando si compra si getta sempre un occhio a quale sia l'andamento del mercato in funzione di una possibile rivendita. Se compro oggi mentre i prezzi stanno salendo so già che sto facendo un buon affare perchè l'anno dopo costeranno di più. Viceversa quando il mercato scende l'acquirente sente la spinta a rimandare l'acquisto per vedere se dopo un pò troverà gli stessi immobili a minor prezzo.
Se la casa fosse solo un bene d'uso, questo problema non si porrebbe. La prova la abbiamo con i capi di abbigliamento di marca o i gadget elettronici. Se vengono posti in vendita a prezzi decisamente più bassi di quanto in genere conosciuti, le vendite vanno a ruba.

Questo fatto è naturalmente basato su degli errori logici e di ristrettezza di vedute. Spesso l'acquisto di un immobile può attraversare, come lunghezza del tempo di investimento, 2 o più periodi di salita e discesa del mercato. E in ogni caso, sul medio-lungo periodo (come evidenziato in precedenti articoli qui pubblicati) le probabilità che i prezzi si dirigano verso l'alto è innegabile.
Quindi il problema di comprare un immobile in fase di bassa valutazione non si pone. Anzi.
E' l'esatto contrario.

E' vero che se compro oggi, potrei vedere un immobile simile a quello che ho acquistato io ad un prezzo decisamente più favorevole. E' un fatto che potrebbe accadere ma le cui probabilità non sono poi così alte.

Anche perchè la legge naturale dei mercati ci dice che prima agisce in genere compra meglio.

In ogni caso lo spirito collettivo del mercato ricalca sempre questi meccanismi quasi inconsci.

Quindi in una fase in cui la stessa economia italiana segna un pò il passo e si ritrova a fare i conti con problemi rinviati per troppo tempo, ecco che la notizia di una possibile ripresa del PIL ci fa capire (come peraltro già ipotizzato da questo blog negli anni passati) che i prezzi degli immobili non andranno giù ancora per molto ma che, anzi, è da intravedersi a breve la ripresa degli stessi.
Succederà subito dopo (tra 2/3 anni) la ripresa in positivo della crescita del PIL.

Bankitalia prevede un PIL in positivo (0,7%) già dal 2014. 

Vedi il "Sole 24 Ore".

Certo, non è una crescita incredibile. E certo, dopo anni di PIL negativo era anche fisiologico che ciò avvenisse.....
Ma tant'è...... Sappiamo che le dinamiche della propensione all'acquisto non sono completamente razionali.
Vedere che il PIL vira in territorio positivo cambierà molti stati d'animo.

E a quel punto quando chi vende sentirà nuovamente che il suo bene potrà nuovamente avere compratori, i prezzi cominceranno a salire.

Non subito.
Prima si azzererà la forbice di trattabilità (adesso molto ampia). I prezzi esposti diventeranno i prezzi sotto cui non si riuscirà a scendere.
E se le vendite aumenteranno, allora ecco nuovamente i prezzi a salire. Prima piano e poi al galoppo.
Come sempre hanno fatto.
Fino alla prossima crisi edilizia. Uguale alle altre e diversa dalle altre. Come tutte.

E qualcuno starà a rimuginare sul perchè, in quel lontano 2013, non ne ha approfittato avendo la possibilità di comprare la casa dei suoi sogni a prezzi decisamente favorevoli.

Saludos a tottu.

Si vende o non si vende?

La morale è sempre quella (parafrasiamo il famoso slogan della pubblicità di una merendina degli anni '80):
Si vende o non si vende?

Sembra incredibile ma anche chi non è minimamente interessato all'acquisto di un immobile, spesso pone questa domanda.

A noi la pongono in tanti....

Sembra quasi che la persona abbia bisogno di fattori rassicuranti, legati soprattutto ad una certa omogeneità e continuità con il passato.

"Se qualcosa va come sempre è andato allora è bene e il futuro è roseo".... Potremmo sintetizzarlo così.

Uno strano modo di comprendere il futuro analizzando e comprendendo il passato.

Non che ci permettiamo minimamente di scollegare il passato con il futuro.

Puoi capire se una macchina avrà un incidente se studi la direzione e velocità dell'auto (quindi da dove proviene). Ma sebbene questo esame ti possa dare una previsione accurata, una previsione resta una previsione.

Il futuro non ha nessun tipo di obbligo con il passato. Solo legami di parentela.. Per così dire.

Comunque ci chiedono se il mercato immobiliare va oppure non va.

Domanda impegnativa, risposta semplice. La nostra.

Dipende dai punti di vista, dipende da quali parametri vengono usati per giudicati i dati.

Dipende anche dall'ampiezza dell'analisi. Dipende soprattutto dai margini che si impongono all'analisi.

Il mercato immobiliare nazionale è diverso dal mercato di una certa zona. Che è diverso a seconda della tipologia di immobile.

In realtà le vendite vanno. Non esiste un mercato immobiliare in cui non si vende.

Può esistere un mercato immobiliare in cui si vende meno di qualche altro periodo usato come riferimento.

Dai nostri dati e in riferimento al mercato delle seconde case nella nostra zona, nel 2013 si venderà di più del 2012 e di più del 2011 ma meno del 2010 e anni precedenti.

Si vende o non si vende? Dipende, appunto.....

Alcuni immobili hanno adesso un prezzo più che appetibile. I più timorosi hanno visto che il mercato non è crollato e che quindi possono comprare senza paura di investire in qualcosa che si sta deprezzando rapidamente.

Non c'è, almeno nel nostro mercato di riferimento, alcun RAPIDO deprezzamento.

C'è un normale riassestamento dei prezzi.
Alcune cose erano sopravvalutate e il mercato le sta riportando al giusto prezzo.
Tutto qui.

In ogni caso stiamo vendendo case. Quindi possiamo rispondere brevemente alla domanda del titolo con "Si, si vende!".

Alla prossima e 

saludos a tottu.

Compagnie di navigazione sanzionate dall'AntiTrust?

Come si era ipotizzato da più parti e a più riprese, ci si avvia a gettare finalmente una luce di comprensione sulla questione dell'aumento dei traghetti da e per la Sardegna del 2011.

A quanto recita il quotidiano locale "La Nuova Sardegna", parrebbe oramai in dirittura d'arrivo l'approvazione del ricorso presentato all'antiTrust della regione automona della Sardegna riguardo agli accordi di cartello delle principali compagnie di navigazione.

Articolo della Nuova Sardegna.

Per dirla in poche parole, da una parte abbiamo alcune compagnie di navigazione che collegano la nostra isola al resto della penisola. Operando in un clima di concorrenza tutte cercano di offrire il miglior servizio al miglior prezzo possibile. E questa, in effetti, è stata la scena fino al 2010.

Con discreta soddisfazione dei consumatori e turisti.

Ma se le compagnie di navigazione sono in realtà sufficientemente poche, si potrebbe ipotizzare che per loro sia più conveniente mettersi d'accordo e stipulare un "prezziario" minimo e IMPORRE sul mercato delle tariffe convenienti solo a chi le fa.

Natuaralmente, in quasi ogni paese, questa pratica economica e commerciale (chiamata cartello o accordi di cartello) è considerata illegale e non è consentita.

Come detto, fin da subito il sospetto che le cose stessero in questo modo è venuto un pò a tutti. Se ne chiaccherava nei bar e nei salotti.

Ma un conto sono le chiacchere e un conto sono le accuse. 

Anche a questo punto non vi è ancora niente di certo. Ma il cerchio sembra che si stringa.

D'altronde non era accettabile che un rincaro dei prezzi dal 60% al 100% (raddoppio in molti casi!!) fosse giustificato solo da aumenti di carburante e non meglio precisati aumenti dei costi di gestione.

Anche perchè non è concepibile che il prezzo del carburante copra un 80 o 90% dei costi di gestione della navigazione in modo da giustificare la completa ripartizione di questo aumento sull'intero costo di trasporto.

Il punto è un altro. In ogni caso.

La situazione dei trasporti da e per l'isola non è stabile e il sistema spingerà in modo inesorabile per portarlo ad un punto di equilibrio. Che questo avvenga perchè la regione Sardegna o il governo nazionale (quando ce ne sarà uno, forse...) prendono dei provvedimenti o perchè la magistratura interviene per sanzionare condotte illecite o perchè nuovi operatori nel campo dei trasporti entreranno sul mercato con nuove offerte non sappiamo.
Ma la situazione non è accettabile.

Una delle soluzioni che si sta concretizzando è la trasformazione della nostra isola in una zona franca con l'abolizione di alcune tasse o la riduzione di taluni costi. 

Ne abbiamo già parlato e in queste settimane c'è dalle nostre parti un gran ribollire di attività a riguardo.

Vedremo.

Per ora riflettiamo sul fatto che se è vero che Moby, Grimaldi, SNAV e Sardinia Ferries si sono segretamente accordate per falsare il mercato e, probabilmente, per spartirsi la torta della ex-pubblica Tirrenia (fatta di rotte, personale e molteplici sovvenzioni statali) allora le conseguenze, anche a breve, saranno eclatanti.

Chi vivrà vedra.

Saludos a tottu.

La Sardegna come nuova Svizzera?

Come sempre i mass-media, giornali, tv e quant'altro dimostrano che il loro scopo non è INFORMARE ma DIS-informare.

Non che ci sia della malizia in tutto ciò.

E' semplicemente come è strutturato il sistema.

L'individuo viene bombardato di notizie, sempre più, sempre più, sempre più e in tutto questo marasma viene persa di vista l'informazione importante.

Perchè non tutte le informazioni hanno lo stesso grado di importanza.

Forse qualcuno ha sentito parlare in modo vago di qualcosa che sta accadendo in Sardegna. Ovvero l'istituzione di una zona franca nell'isola.

Ma di cosa stiam parlando esattamente?

Facciamo un passo indietro e citiamo alcuni fatti degli anni passati:

a) Negli anni '90 l'Unione Europea con l'approvazione e pubblicazione di vari regolamenti (il n° 2913 del 1992 e il n° 2454 del 1993) introduce il concetto di "zone franche" ovvero particolari territori con particolari caratteristiche che ne consiglino un diverso trattamento fiscale. I presupporti sono la collocazione extraterritoriale di un territorio rispetto ai confini politici dello stato di riferimento. La questione è strettamente tecnica e volta per lo più a contesti di tipo doganale per il transito delle merci.

b) Nel 1998 lo stato italiano emana un decreto legislativo (il n° 75) che recependo le intenzioni dell'Unione Europea sull'impegno di ogni stato per ridurro il divario economico fra regioni, legifera sull'istituzione reale delle zone Franche in Sardegna con particolare attenzione ai porti di Cagliari, Olbia, Oristano, Porto Torres, Porto Vesme e Arbatax per citare i più importanti.

c) Il trattato di Lisbona, firmato dagli stati europei nel 2007, ribadisce l'impegno dell'Europa a favore delle sue zone economicamente svantaggiate.

Da questi provvedimenti, nasce una discussione politica sulla cosa che in modo molto blando si trascina per anni. Fino a quando lo scorso anno, in maniera quasi imprevedibile, la cosa ha una violenta accelerazione che si concretizza in un provvedimento congiunto di 240 comuni dell'isola a favore dell'applicazione di queste norme teoriche sulla zona franca a tutto il territorio sardo in quanto, in base alle normative, tutto il territorio ha le caratteristiche previste dalla legge per l'applicazione.

Così, il governo regionale recepisce la volontà popolare e il 7 febbraio di quest'anno delibera in modo ufficiale per la creazione di una zona franca includente tutto il terrorio regionale (l'intera Sardegna) a partire dal 24 giugno 2013. La delibera, basandosi sulle norme già emanate e sui poteri speciali dello Statuto Sardo che le conferisce poteri in quanto regione autonoma a statuto speciale, non è una richiesta ma un'affermazione di fatto.
Che viene inoltrata all'Unione Europea nella persona del Presidente della Commissione Europea, lo spagnolo J.M. Barroso, al presidente del parlamento europeo, al Consiglio dei Ministri italiano e alle autorità doganali.

Senza entrare negli aspetti specifici della cosa, l'adozione di questo provvedimento tramuterebbe la Sardegna in una sorta di Svizzera in mezzo al mediterraneo. Ci sarebbe l'abolizione delle accise sui carburanti e la sparizione dell'iva. Con tutte le conseguenze che si possono immaginare.

La benzina costerebbe poco più di 0,80 centesimi al litro e tutti i prodotti e servizi costerebbero dal 10% al 21% in meno. Biglietti, case in affitto, alberghi, ristoranti.

Certo, è un'ipotesi. Perchè in regime di libero mercato, un imprenditore è libero di mantenere i costi in più e incassare come ulteriore guadagno quel 20% che non si paga allo stato sotto forma di iva.

Ma reputiamo che, vista la situazione generale, la stragrande maggioranza di operatori economici sarebbe ben felice di guadagnare le stesse cifre di oggi facendo risparmiare di botto un 20% al consumatore finale.

Tra l'altro, questo differenziale, darebbe un impulso anche per molte categorie mercelogiche. 

Alcuni prodotti, come i beni di lusso o i prodotti tecnologici di alta fascia, sarebbero così appetibili da giustificare un viaggio in Sardegna per l'acquisto del medesimo.

La regione Sardegna ha inviato la sua delibera alle sedi competenti e si appresta a far valere le sue intenzioni, supportata dai diritti sanciti in normative e leggi, nazionali ed europee.

Staremo a vedere.

In ogni caso, rimandiamo per ulteriori approfondimenti al sito ufficiale della regione:

http://www.regione.sardegna.it/j/v/25?s=221125&v=2&c=3698&t=1

http://www.regione.sardegna.it/j/v/25?s=220904&v=2&c=3698&t=1

e di alcuni siti che si dedicano all'argomento:

http://news.panorama.it/cronaca/sardegna-tasse-svizzera-iva

http://www.sardegnazonafranca.it/index.php

http://zonafrancasardegna.wordpress.com/

Attendiamo sviluppi.

Saludos a tottu.

Il mercato immobiliare americano riparte

Premesso che tutte le notizie che compaiono sui mass media e su internet vanno filtrate, ripulite e comprese nella loro sostanza prima di essere prese per buone, vogliamo oggi citare alcune informazioni sul mercato immobiliare americano.

Certo, sembra che ci stiamo spostando un pò fuori tema rispetto a quanto di solito trattiamo in questo blog.

D'altronde noi siamo una agenzia immobiliare che lavora in una specifica parte del territorio della Sardegna, che è una piccola parte del mercato immobiliare italiano.

Ma man mano che passano i decenni è evidente che l'intero mondo si stia sempre più collegando. E ciò che succede dall'altra parte del globo possa avere delle influenze, talvolta non piccole, sulla nostra quotidianità e affari immediati.

Se poi ricordiamo bene, dovremmo riportare alla mente che nel 2007 l'onda lunga di questo periodo di "riassestamento" economico e finanziario è proprio negli USA che è partita. Chi non ricorda i titoli dei giornali e dei mass media in quel periodo che parlavano di bolla speculativa americana o crisi dei mutui sub-prime.

Lasciamo perdere in modo assoluto le critiche per questi metodi giornalistici che riassumono tutta una vicenda o un fatto in una nuova parola o frase che diventa da li in poi un tormentone...... sub-prime...... nessuno (se non poche centinaia di persone all'interno di qualche istituto finanziario altamente specializzato) aveva mai sentito questa parola. E da un giorno all'altro tutti a parlarne come se non fosse possibile vivere senza. Un pò come è successo l'anno scorso con lo spread di montiana memoria o come succederà il mese prossimo con qualche altra parola.....

Il succo è semplice. In America come da noi, il mercato immobiliare è un settore trainante l'economia. Si costruisce e si vende. E dietro la vendita della casa c'è tutto un indotto di vendita di prodotti e servizi accessori.

Qualcuno negli USA nel decennio che va dalla fine degli anni '90 al 2007 cominciò a pensare che si potevano prestare soldi a chiunque per comprarsi casa. Vi era una fascia di persone che non presentavano i minimi requisiti per ottenere un mutuo. Era la fascia sub-prime ovvero la fascia di lavoratori con minori garanzie della fascia più bassa.

Sub-prime uguale lavoratori con nessuna o minime garanzie di ripagare il mutuo.

Qualche testa d'uovo in qualche banca ben pensò di creare dei prodotti finanziari basandosi su i debiti dei mutuatari ovvero di chi contraeva un mutuo.

Chi fa un mutuo ottiene dei soldi e da in cambio una promessa di restituzione con il pagamento di interessi. E' per chi gli presta i soldi una forma di investimento. Do 100 mila euro (dollari) a qualcuno e questo mi rende i soldi pagandomi il 4 o 5% l'anno.

I geni (testa d'uovo) di cui parlavamo pensarono che cambiando i nomi e impacchettando bene questi mutui sotto forma di prodotti finanziari, si poteva trovare qualcuno che investiva su di essi.

Morale della favola: si creano fondi di investimento basati sui mutui (tra cui anche e soprattutto i sub-prime) e quando i poveri lavoratori senza garanzia cominciano a non riuscire più a pagare le loro rate, scoppia la bolla. E il gioco diventa come una sorta di bomba con la miccia accesa che tutti cercano di sbolognare a chi lo precedeva nella scala gerarchica.

Sta di fatto che banche falliscono e negli USA decine di migliaia di case finiscono sul mercato perchè chi le aveva comprate con il mutuo non riesce a ripagarle. Il mercato immobiliare crolla perchè, d'improvviso, ci sono moltissime case in vendita a prezzi stracciati e perchè non c'è più lo stesso numero di richieste.

Dopo 1-2 anni l'onda lunga di questa crisi prima finanziaria che immobiliare arriva in Europa. E in Italia.

Le banche italiane, già peraltro sempre restie a concedere mutui e prestiti, chiudono i rubinetti d'improvviso. Il mercato delle prime case crolla. E questo trascina dietro anche il mercato delle seconde case che dipende spesso dal giro delle prime.

E' infatti frequente che chi voglia comprare una seconda casa, venda una sua casa sul mercato delle prime case. E come spesso succede l'effetto domino è servito.

In ogni caso la riflessione è che il mercato della prima (non si sa ancora per quanto.....) economia del mondo è di fatto una cartina tornasole per tutto il resto del pianeta. E che ci piaccia o no, l'andamento dei vari mercati negli Stati Uniti ci anticipa quello che succederà dopo pochi anni nel nostro mercato.

Ora leggiamo su alcuni forum di settore (www.immobilio.it) che dagli USA arrivano dati di ripartenza del loro mercato interno. Così in stati come la Florida o New York vi è un netto aumento dei prezzo a causa di un'impennata delle richieste.

Che dire? Saranno rose che fioriranno?

Noi siamo sicuri di si perchè seguiamo sempre le teorie economiche che ripongono nel medio e lungo periodo delle tendenze che singole specifiche situazioni non possono mutare più di tanto.

E se il mercato va giù, prima o poi questo torna su.

In pratica si confermano le nostre previsioni dello scorso anno. In Italia è prevedibile una ripresa del mercato immobiliare generale e dei prezzi a partire dal 2014. E se questo anno sarà l'ultimo anno di fase calante dei prezzi, è forse tempo che chi è indeciso approfitti degli ottimi e vantaggiosi prezzi che ancora si riescono a spuntare.

Saludos a tottu

Il prezzo e il prodotto

Forse ritorniamo su questo argomento ancora una volta e forse ripetiamo cose già dette e stradette.

Ma gli input di questo blog ci giungono dal nostro rapporto quotidiano con i clienti e ultimamente uno dei temi ricorrenti è proprio questo.

Cioè nell'argomento delle compravendite immobiliari si parla tanto di prezzo e poco di case.

E' giusto tutto ciò?

Riflettiamo un attimo. Qui lo possiamo fare. Non c'è nessuna compravendita potenziale e siamo liberi da ogni possibile interesse di parte.

Quando si acquista un bene, la spinta per questo acquisto è dovuta al benessere che tale bene ci apporta e ci apporterà. Se il bene è di consumo immediato, come può essere un qualunque oggetto di uso quotidiano come una lampadina o qualsiasi tipo i cibo, l'utilità che si può trarre da esso è direttamente proporzionata al grado di soddisfazione dei proprio bisogni.

Qualcosa cambia quando la spinta per l'acquisto di un bene è in parte dovuta a questo tipo di esigenza (soddisfazione dei bisogni) e in parte dovuta ad un'esigenza di investimento.

La soddisfazione di un bisogno è un concetto abbastanza intuitivo e c'è ben poco da aggiungere.

Un pò più complesso è descrivere il concetto di investimento.

Se si va su interner e si cerca questa definizione se ne troveranno di alcune abbstanza complesse. Ma per i nostri fini è sufficiente dire che un investimento è l'acquisto di un bene (materiale o immateriale che sia) con lo scopo di ottenere un maggior guadagno in prospettiva. Nel caso degli immobili, possiamo allargare la definizione dicendo che di invesimento possiamo parlare quando si preferisce trasformare in bene tangibile (una casa non scompare!) una certa somma di denaro che si vuol preservare.

In Italia è viva sempre una massima (che comunque non ha mai sbagliato in senso generale) per cui chi ha delle finanze liquide fa un buon affare tramutandole in immobile e aspettando che gli immobili prendano prezzo.

Il mercato immobiliare e l'analisi dei trend di lungo periodo testimoniano che i prezzi tendono sempre a salire e quindi ecco che nella compravendita immobiliare cominciano a farsi avanti 2 motivazioni, in parte coincidenti e in parte contrastanti. Ovvero la motivazione di godimento personale e la motivazione di investimento.

E' nostra opinione che un acquisto immobiliare, in particolare una seconda casa, non possa mai presentare solo una motivazione di puro godimento. Forse in alcuni casi ci potrebbe essere qualcuno che compra per puro investimento ma, in tanti anni di lavoro, questo tipo di acquirenti si sono dimostrati una parte minima e trascurabile.

La maggior parte degli acquirenti sceglie una casa che gli piace, in un posto che gli piace, soddisfacendo un sogno cullato da anni con l'idea e il conforto che non sia una spesa di lusso ma, comunque, un modo per mettere in cassaforte il proprio denaro.

Di questo periodo però, in una fase di calo dei prezzi, qualcuno forse si sta facendo prendere troppo la mano da questo aspetto prettamente speculativo (al contrario). E sembra che il mercato delle case vacanze si sia trasformato in un mercato di prodotti finanziari.

Si discute del prezzo e il prezzo la fa da padrone. E per quanto nessuno qui pensi che nemmeno 10 euro sono banali o da sminuire, alcune volte i ragionamenti a cui assistiamo sono abbastanza complessi e per niente logici.

Quello che intendiamo dire è che l'acquisto di una casa è l'acquisto di una casa. Un bene che ha caratteristiche ben precise. Alcune di tipo tecnico (progettazione, luogo di costruzione, etc.), altre di tipo qualitativo (qualità e tipologia dei materiali), altre di tipo estetico (colori, rifiniture, contesto), altre relative ai servizi fruibili (vicinanza a spiagge o a centri abitati).

Insomma un bel pò di caratteristiche.

Ovviamente questo poi va confrontato con il costo a cui queste caratteristiche ci vengono proposte.

Ma questo prezzo è il più delle volte trattabile e, comunque, diventa un fattore secondario rispetto alle caratteristiche. Secondario non significa che non conta. Significa che non si giudica la qualità di un bene dal suo prezzo. Si cadrebbe altrimenti nell'errore di coloro che pensavo che il sugo o i biscotti più cari siano necessariamente quelli più buoni.

Perchè se non fossero buoni perchè li venderebbero a quel prezzo?

In realtà una cosa potrebbe essere venduta ad un prezzo alto non perchè è la migliore ma perchè chi la produce è inefficiente o spende tanti soldi in pubblicità. Questa potrebbe essere una risposta.

Per citare un vecchio anedotto, potremo ricordare quel signore arricchito ma di dubbio gusto e profonda ignoraza, che entrò in un negozio chiedendo una camicia. Nel vedere le camicie che gli venivano proposte, chiese il prezzo e sentendosi rispondere di cifre tra i 30 e i 50 euro, disse "No, non avete capito. Io voglio camicie di lusso, quelle dei signori, quelle che costano tanto. Adesso posso permettermele!". Così l'inserviente andò a prendere una camicia dello stesso genere di quelle già mostrate ma diverso colore e disse "Beh, abbiamo questo modello a 150 euro ma non so se....". 

"Questa mi piace, la compro" fece l'arricchito.

Speriamo che queste righe siano stati di riflessione per evitare alcuni possibili errori nelle proprie valutazioni in tema di acquisti immobiliari.

Attendiamo i vostri commenti.

Saludos a tottu.

Le elezioni cambieranno qualcosa del panorama immobiliare?

Ci stiamo avvicinando a grandi passi verso le prossime elezioni politiche nazionali.

Non crediamo proprio che ci sia qualche italiano che non se ne sia accorto.

Non per fare dell'anti-politica (non ci piace particolarmente questo concetto, peraltro di difficile comprensione perchè se fai anti-politica, stai allo stesso tempo facendo politica) ma è curioso vedere tutto questo fermento e questo movimento solo in prossimità delle elezioni.

La realtà è che tale movimento ci dovrebbe essere sempre. 

O meglio, sarebbe meglio se il fermento dei leader dei partiti e delle coalizioni ci fosse "durante" il periodo in cui dovrebbero svolgere il loro lavoro al meglio.

Perchè gli eletti non svolgono il lavoro di candidati ma vengono candidati per svolgere la professione di amministrare un paese.

Ma già qualcuno, tempo fa, disse che in Italia siamo sempre in campagna elettorale e la maggior parte, per non dire tutti, dei nostri politici da il proprio massimo proprio in campagna elettorale.
Dove a vincere sono le parole e non i fatti, le statistiche presunte e non le statistiche reali, le promesse e non gli adempimenti, gli attacchi agli avversari e non la cura del proprio lavoro.

Detto questo, rimane il fatto che la tornata elettorale sia una sorta di boa a cui far fare un giro e un'inversione di rotta a questa nave chiamata Italia. Nel bene o nel male, questo fine mese rappresenta comunque un momento molto importante di passaggio tra l'ieri e l'oggi.

Dal nostro punto di osservazione e in stretto riferimento alle conseguenze di queste elezioni sul mercato immobiliare, sicuramente molto dipenderà da chi vince.

Ovvero, come sembra attualmente prevedibile, se dovesse prevalere la coalizione di centrosinistra guidata da Bersani e Vendola sicuramente ci sarà una minore spinta verso il sostegno del settore immobiliare. Viceversa se a vincere sarà il centrodestra dell'inossidabile e incontrovertibile cavaliere Silvio Berlusconi.

Quest'ultimo si sta fornennatamente giocando le sue carte per richiamare l'attenzione proprio di quella fascia di italiani che guarda con grande attenzione il mercato del mattone.

Che gli italiani siano dei grandi fidanzati delle proprietà immobiliari non è cosa nuova che scopriamo oggi.

Alcuni provvedimenti di questi ultimi tempi, introduzione dell'IMU sulle proprietà immobiliari, di sicuro non hanno giovato sugli andamenti del mercato.

Ma già in tempi non sospetti, questo blog ha cercato di mostrare e documentare quanto la diminuzione delle compravendite e il calo dei prezzi fosse, in qualche modo, prevedibile e non necessariamente causato dai motivi su esposti.
La nostra tesi è che i mercati abbiamo delle dinamiche interne che sono fisse e che precedono questi fatti contingenti.
La prima di queste dinamiche è la più vecchia legge di ogni mercato:

Se un mercato continua ad andare su, prima o poi andrà giù. Se un mercato continua ad andare giù, prima o poi andrù su.

Tale legge ci fa capire che alla fine di un lungo periodo di espansione delle compravendite e dei prezzi, prima o poi il mercato immobiliare avrebbe trovato un momento di pausa e di calo. Di sicuro l'arrivo del credit crunch ovvero della contrazione del credito e dell'erogazione dei mutui ha contribuito e non poco, a fermare il meccanismo delle compravendite di case. Anche laddove non si comprava o si compra necessariamente con l'intervento dei mutui.

Ma se non ci fosse stato il credit crunch sarebbe successo qualcos'altro. Di questo bisogna esserne certi.
Poi potremmo stare qui a discutere su quando grande o quanto piccolo sarebbe stato questo periodo di contrazione degli affari immobiliari senza il contemporaneo intervento della chiusura dei mutui, della eccessiva offerta immobiliare insieme a questa situazione generalizzata di finanza pubblica e di politica fiscale e monetaria repressiva.

Sta di fatto che, elezioni o non elezioni, centro-destra o centro-sinistra, euro o non euro, è nostra previsione (proprio in virtù di quelle dinamiche generali di cui parlavano prima) che il mercato immobiliare si riprenderà sia in termini di numero di compravendite che in termini di aumento del prezzo al mq. Questo in generale, con i dovuti distinguo tra zona e zona e micro-zona e micro-zona.

Quello che ci aspettiamo sono tempi diversi a seconda delle diverse politiche economiche che il prossimo governo eletto dagli italiani metterà in atto o non metterà in atto.

Da molto tempo l'immobiliare è sempre stato un volano di sviluppo di tutta l'economia.

Per quanto lavoriamo in questo settore, questo punto di vista ci sembra eccessivo e non particolarmente adatto allo sviluppo di una società post-industriale come la nostra.

Per essere più chiari e parlare in termini più semplici, non pensiamo che bisogna costruire ancora e sempre per forza..... Non è colando di cemento e nuove case le città e le coste che si assicura lo sviluppo di una nazione. Non sicuramente della attuale Italia.

Magari si può lavorare nell'edilizia e sull'immobiliare per migliorare ciò che già c'è. Gli operatori edili, le imprese, i lavoratori, le industri e i fornitori avrebbero un grande giovamento nel lavorare tutti insieme nel migliorare ciò che già c'è. Ristrutturazioni, migliorie generali, implementazione di accorgimenti in favore della qualità ambientale e via discorrendo.

Detto fra noi, visto che chi parla è un'agenzia immobiliare, ci sarà sempre da offrire un servizio di consulenza e vendita in un mercato immobiliare.

Quindi non c'è proprio niente che ci faccia paura in un cambiamento, anche radicale del modo di fare mercato immobiliare.

Che, comunque, non crediamo proprio sia qualcosa di quest'anno. E neppure del prossimo.

Saludos a tottu.

La fiducia nel futuro

La fiducia è un elemento imprescindibile nell'economia.

La nostra personale posizione, giusto per chiarire, non è minimamente allineata alle ormai preponderanti e omnipresenti teorie di "pensiero positivo" tanto care al signor Bandler e i suoi seguaci (Bandler è il fondatore, insieme a Grinder della cosiddetta Programmazione Neuro-Linguistica o PNL).

Noi non crediamo che un buon modo per cambiare la realtà sia sforzarsi di vedere cose che nella realtà non ci sono, ignorando (nella realtà) tutto ciò che riteniamo non ottimale.

Detto questo, a scanso di equivoci, rimane il fatto che la fiducia non può essere confusa con l'ottimismo, soprattutto se di quest'ultima parola ne usiamo l'accezione più diffusa attualmente.

Già Oppenheimer diceva qualcosa riguardo all'ottimismo affermando che: "L'ottimista pensa che questo sia il migliore dei mondi possibili. Il pessimista sa che è vero."

Ottimismo è diventato a volte un sinomino di superficiale ingenuità o creduloneria. Della serie che avere ottimismo signichi semplicemente sperare che le cose vadano bene. Qualcosa di vagamente fatalistico per intenderci.

Ma la fiducia ha un connotato preciso. Può essere definita come la sensazione di sicurezza nell'affrontare qualcosa o nell'affidarsi a qualcuno. Tale sensazione può derivare da motivazioni razionali e/o non razionali. Ma sicuramente si basa su un approccio meno fatalistico rispetto a ciò che succederà.

Quindi essere fiduciosi, significa anche (ma non solo...) affermare che ci si occuperà di qualcosa che sta per succedere in un qualche modo e con una qualche forma di responsabilità e capacità. Piuttosto che semplicemente stare a sperare, invocando qualche dio del cielo, che al posto nostro faccia andare bene le cose.

L'economia è mossa dalle persone. E' il risultato di azioni concrete di persone. E per quanto possa essere influenzata in parte da fattori non gestibili dall'essere umano (cataclismi, imprevisti metereologici, etc.) è sicuramente qualcosa che dipende in larghissima misura dall'operato dell'uomo.

Essere fiduciosi nei confronti di ciò che accadrà al nostro futuro da un punto di vista economico dipende da vari gradi di analisi. Dipende da ciò che noi faremo in prima persona e poi da ciò che altre persone, tenute a decidere o gestire organizzazioni di interesse pubblico, faranno.

Quando si opera in qualsiasi attività economica o ci si accinge a compiere qualsiasi affare, la fiducia è una componente fondamentale. Senza di essa non è possibile portare a casa niente di buono.

La fiducia è tutto.

Questo non significa che sia altrettanto corretto dire che SIA OBBLIGATORIO ESSERE FIDUCIOSI a tutti i costi. Questo è altamente stupido e altrettando infantile quanto essere preventivamente sfiduciati di tutto e tutti. Fidarsi di tutti e non fidarsi di nessuno sono 2 comodi modi per evitare di aprire gli occhi, esaminare e capire. Sono gli opposti che si toccano. E che si basano sul non far funzionare la propria ragione. Sono 2 modi (diversi ma uguali nel risultato) per non pensare.

Nell'affrontare un acquisto immobiliare si deve aver fiducia nelle proprie capacità di prendere una decisione, fiducia in ciò che avverrà, fiducia negli interlocutori e nell'affare. E se tale fiducia manca, occorre essere onesti e precisi nel comprendere cosa non ci fa avere completa fiducia.

E' nostra esperienza, più valida di qualunque legge, più e più volte verificata nel concreto aver visto che gli acquirenti di immobili che partivano prevenuti e completamente privi di qualsiasi fiduia erano alla fine più facilmente candidabili a eventi avversi. Mentre coloro che operavano con maggiore fiducia (ma anche maggiore stima delle proprie capacità) ottenevano risultati migliori e minor problemi.

La nostra esortazione è quindi nel riflettere su cosa sia o non sia la fiducia.

Ciò nell'ottica di cosa ci riserva il futuro e in ciò che possiamo trovare in una trattativa immobiliare.

Questo restando nel nostro settore.

Ma, forse, potendo e dovendo allargare questa riflessione a tutto il resto del mondo che ci gira intorno.

Saludos a tottu.

Quando finirà la fase calante del mercato?

Che il mercato immobiliare sia in una fase "difficile" è innegabile e male fa chi semplicemente chiude gli occhi dinnanzi a qualcosa che è facilmente verificabile da chiunque.

Che l'esame della situazione debba essere condotto evitando ogni genere di catastrofismo, è l'altra parte della medaglia.

Un mercato viene definito come il luogo fisico o figurato in cui si incontra la domanda e l'offerta di un bene o servizio.

I mercato non sono statici (fermi) ma dinamici (in movimento). I punti di equilibrio sono quelli in cui la quantità di domanda incontra la quantità di offerta.

Ovvero noi (gruppo dei venditori) offriamo 100 e voi (gruppo dei compratori) comprate 100.

Questo è un punto di equilibrio. Chi vuole vendere, vende. Chi vuole comprare, compra. E tutti sono contenti, e tutti sono felici.

Ma quanto dura questo punto di equilibrio? Spesso un battito di ciglia....

Perchè i mercati, qualunque mercato è dinamico. Ciò significa che non appena viene raggiunto un punto di equilibrio, vi sono forze all'opera che spingono affinchè le quantità offerte o richieste cambino, creando disavanzi e disequilibri di qualche sorta. Tutto molto semplice e fondamentale.

L'ABC del funzionamenti dei mercati.

Cosa spinge una parte a offrire di più o di meno? E cosa spinge l'altra parte a richiedere di più o di meno?

Molti fattori. Ma tra questi fattori non vi è il prezzo! Lo riscriviamo: tra i fattori che portano al DIS-EQUILIBRIO fra domanda e offerta non c'è il prezzo. 

Il prezzo è un fattore di equilibrio fra domanda e offerta! Muta per riportare l'equilibrio quando vi è discrepanza fra l'offerta e la domanda. Sale quando la domanda è superiore all'offerta. Scende quando l'offerta è superiore alla domanda. Semplice.
A riprova di ciò c'è il fatto che quando un bene è richiesto (vedi la benzina o il gasolio), aumenti del prezzo non incidono più di tanto nella richiesta. Questo ovviamente è sempre relativo, e parziali mutamenti avvengono.

Spesso succede che l'equilibrio venga rotto perchè l'offerta venga aumentata a dismisura.

Succede che Tizio costruisce una casa e vende. Caio costruisce e vende. Sempronio vende. E Mevio (quarto nome latino raramente usato nel fare gli esempi) che fa?

Lui non vende ma siccome vede che gli altri costruiscono e vendono, allora decide di non perdere il treno e decide anche lui di costruire e vendere. Così ci sono 4 venditori. Ma l'entrata in ballo del 4 venditore (nel nostro esempio) sposta gli equilibri. Adesso c'è più offerta che domanda. Che succede? Il prezzo deve scendere. Se non scende qualcosa rimarrà invenduto. 

Ovviamente un mercato non è fatto di soli 4 venditori ma è giusto per spiegare come funziona il meccanismo.

Altri fattori che incidono sul mutamento dell'offerta e della domanda sono i mutamenti delle preferenze dei compratori. O l'avvento di valide alternative di prodotto. Oppure mutamenti delle capacità produttive di chi vende.

Rimanendo nell'immobiliare, vediamo che se in una zona non si costruisce più, l'offerta diminuire con immediato, logico, aumento dei prezzi.

Quindi, quando finirà la fase calante del mercato immobiliare? Secondo noi, presto!

I prezzi sono mediamente scesi di un buon 16/17% rispetto allo scorso bienno.

Forse c'è margine per una discesa di un altro 4-5%, con una discesa totale di circa il 20%.

Ma già adesso, questo calo di prezzi, sta facendo "grip" come si suol dire. Ovvero sta portando a nuovi equilibri. Il numero di compravendite ha smesso di scendere e ricomincia lentamente e un pò timidamente a salire.
E nel momento in cui chi vende nota che il ribasso fa presa ("grip") sulla domanda, la spinta al ribasso si esaurirà. E vedere che i prezzi non scendono più, farà capire a chi vuole comprare che è inutile aspettare ulteriori ribassi. E li spingerà a comprare perchè sarà il momento più favorevole per farlo. Consapevoli che presto i prezzi ripartiranno. E non appena chi vende noterà che si sta cominciando a vendere, spingerà perchè i prezzi ritornino almeno ai valori di 4/5 anni fa.

E così il mercato pian piano ripartirà.

Fino alla prossima fase calante.

Tempistiche? Secondo noi, limitando la nostra analisi alla zona immobiliare a sud di Olbia in Sardegna per le case vacanze, pensiamo ci sarà un 2013 sostanzialmente stabile con la ripresa del mercato con l'estate 2014.

Questo significa che si ha circa un anno di tempo, più o meno, per comprare le case ai migliori prezzi.

E i migliori pezzi, sono in vendita adesso.

Speriamo che l'articolo vi sia piaciuto.

Saludos a tottu.