Cerchi la casa dei tuoi sogni ma ti propongono cose che non ti piacciono?

Quello che forse non è chiaro nel mercato immobiliare e che, probabilmente, andrebbe definito con cura è il fatto che un'agenzia immobiliare non vende case.

Prima che il lettore sgrani gli occhi e pensi che chi scrive sia impazzito a causa di un non ben identificato virus, definiamo esattamente quale è il prodotto effettivo di un'agenzia immobiliare.

Una agenzia immobiliare non vende case. Non vende beni.

Una agenzia immobiliare vende un servizio. Un servizio rivolto a chi cerca la casa dei suoi sogni.

E questo servizio è l'assistenza e consulenza professionale nei confronti di chi cerca casa.

Purtroppo fin troppe agenzie e agenti hanno essi stesso frainteso il loro stesso lavoro. Limitandosi, spesso se non sempre, a cercare di propinare alla persona interessata di turno alcuni immobili in modo spesso forzato perchè questi erano gli immobili che essi avevano a disposizione.

Ciò perchè il punto di partenza era il "mandato a vendere" da parte di un proprietario o impresa edile nei confronti dell'agenzia. Quindi c'era un immobile da vendere e si cercava qualcuno a cui appioppare questa casa o appartamento.

Ciò ha spesso portato a deviare dallo scopo principale dell'agenzia immobiliare che è un fornitore di servizi piuttosto che un semplice venditore di cose, in questo caso immobili.

Una difficoltà di cerca casa è la perdita di tempo nelle sue visite.
Deve contattare più agenzie, deve comprendere come lavora ogni agenzia, deve cercare di intuire la professionalità e l'affidabilità dell'agente immobiliare con cui entra in contatto.

Inoltre deve visionare case e soluzioni, spesso ben distante da ciò che egli invece cercava.
Non perchè egli sia stato incapace a spiegare ciò che cercava ma perchè le persone con cui parlava cercavano, in un modo o nell'altro di veicolarlo verso il proprio catalogo, spesso forzando la scelta.

Questo modo di operare adesso mostra il fianco alle nuove esigenze e parametri del mercato.

Esiste un altro modo di comprare casa? Si.

Si chiama "Mandato di ricerca". Si entra in contatto con un'agenzia immobiliare seria e professionale. Potrebbe essere, ad esempio la Orizzonte Casa Sardegna.

Si verifica la professionalità e la conoscenza del territorio da parte dell'agenzia.

A questo punto si incontra l'agente e gli si spiega nei dettagli cosa si cerca. Si illustra il budget e si illustrano i fattori importanti. L'agente è al servizio del compratore. Perchè dargli informazioni fuorvianti o incomplete? Non si farebbe altro che complicare o ritardare le cose.

Quanto l'agente ha ben compreso cosa il potenziale compratore cerca, si stila e si firma un "mandato di ricerca". Questo mandato da la possibilità all'agente di muoversi per il territorio alla ricerca della soluzione ottimale.

Adesso l'agente ha:

a) una descrizione esatta di ciò che la persona cerca, incluso i tipi di benessere o soddisfazione che il compratore ricerca e

b) un budget di spesa corredato da molteplici informazioni che gli permettano di capire quando e se un immobile possa essere la soluzione giusta per il proprio cliente da un punto di vista finanziario.

Questo gli consente di cercare nel territorio un immobile. L'agente conosce il territorio e quindi la sua ricerca sarà più facile e più veloce.

Egli ha maggiore potere contrattuale rispetto al cliente. Un agente immobiliare è sempre una fonte potenziale di compratori per chi vende, soprattutto se chi vende è un'impresa edile. Può sempre spuntare condizioni migliori di acquisto.

L'agente inoltre conosce molte informazioni su aspetti legali, catastali e finanziari. E può svolgere la sua opera di tutela nei confronti del proprio cliente.

Se stai cercando casa in zona Budoni o San Teodoro, chiedici maggiori informazioni su questo nuovo modo di approcciarsi al mercato immobiliare.

Chiedere informazioni non ti costa nulla.
Sottoscrivere un mandato di ricerca non ti costa nulla.

E potresti anche trovare la casa dei tuoi sogni, senza fatica.

Saludos a tottu.

L'agibilità e il silenzio assenso

Nella documentazione di rito, quando si sta per comprare un immobile, uno dei documenti che deve essere visionato dal potenziale acquirente è il certificato di agibilità.

L'agibilità è il riconoscimento da parte dell'ente pubblico preposto (in questo caso il comune dove risiede l'immobile) che la casa rispetta tutti i parametri minimi delle normative in materia di edilizia e impiantistica.

E che, quindi, la casa è abitabile.

Maggiori informazioni potete trovarle a questo indirizzo web.

Queste sono informazioni abbastanza semplici e conosciute.

Come detto, è un assoluto diritto di chi compra una casa sapere che ciò che acquista rispetta le normative in materia edilizia. Questo, in aggiunta alla conformità degli impianti rilasciata dalle aziende o professionisti che la hanno realizzata, permette di avere un quadro completo di tranquillità e sicurezza.

Ci sono degli aspetti, più pratici e non solamente teorici, che però vanno sottolineati.

Questo perchè gli acquisti immobiliari si realizzano in una realtà concreta e non solo sulle pagine di un sito internet o di un libro.

Ovvero la realtà presenta spesso degli scostamenti da quella che potrebbe essere definita una scena ideale.

La scena ideale è vivere in una nazione in cui ogni ufficio pubblico funziona perfettamente e a pieno regime e in cui i fondamenti della propria funzione pubblica vengono espletati rapidamente e in modo congruo.

Così non è. E tutti noi lo sappiamo.
Come sappiamo che questo discorso varia, e non di poco, da zona a zona.
Ci sono territori in cui, per motivi storici, culturali e altro, le pubbliche amministrazioni lavorano in perfetta efficienza con un margine di burocrazia e/o ritardi e/o errori assolutamente nella norma e quindi tollerabile.

Ci sono territori in cui ciò non avviene.

Così alcuni comuni, spesso per la presenza di uno staff sottodimensionato rispetto alle reali esigenze del territorio, si trovano a essere spesso indietro rispetto alla velocità di espansione immobiliare del territorio.

Possiamo vedere un territorio crescere esponenzialmente da un punto di vista edilizio e architettonico: Le imprese edili presentano progetti e questi vengono approvati. Le imprese edili realizzano le costruzionie e gli immobili e presentano all'ufficio tecnico del comune la dichiarazione di "fine lavori" e conformità delle opere, dichiarando in pratica l'agibilità degli immobili stessi.

A questo punto, l'ufficio tecnico del comune dovrebbe mandare un suo perito per effettuare un controllo in loco e dal vivo di quanto dichiarato in sede cartacea.
Quello che spesso succedeva, in passato, è che questa verifica non arrivava mai. Sebbene l'immobile fosse perfettamente a posto.

Per ovviare questo tipo di problema, la giurrisprudenza si è arrichita di un nuova istituzione giuridica che capovolge il sistema di giudizio.

Anzichè essere IO soggetto richiedente ad attendere il giudizio di conformità di un qualcosa a TE organismo pubblico giudicante.....

sarai TU, organismo pubblico giudicante, a emettere un provvedimento di invalidazione se dovessi riscontrare qualcosa che non va all'interno della mia dichiarazione o richiesta. Entro i termini stabiliti dalla legge.

Che nel caso della dichiarazione di agibilità consiste in 60 giorni dalla data di presentazione.
Se, per semplificare, l'ufficio tecnico del comune non appone eccezioni motivate entro i 60 giorni, la richiesta di agibilità (documentata e giustificata da chi la presenta) essa stessa si tramuta in certificato di agibilità.
Maggior informazioni si possono trovare qui.

E se ciò possa sembrare che metta il potenziale acquirente in una posizione più "debole", ricordiamo che il certificato di agibilità è, appunto, solo un certificato.
E che molto più importante è vedere da un punto di vista pratico e tecnico la conformità delle strutture e degli impianti. Cosa che si evince dalla congruità dello stato dell'immobile con la progettazione (che per legge rispetta le normative in materia altrimenti non avrebbe avuto l'approvazione) e con la conformità degli impianti.

E', tra virgolette, quasi più importante che si abbia in mano un certificato di conformità dgli impianti elettrici, rilasciato da chi può emetterlo, piuttosto che un certificato generico di agibilità.

E' più importante notare se ci sono delle difformità fra ciò che è stato progettato e ciò che è stato realizzato piuttosto che un generico certificato di agibilità.

Anche perchè, se ci riflettiamo, il rilascio di un certificato di agibilità potrebbe anche esso, a pensare proprio male, non garantire sulla effettiva verifica sul campo fatta secondo i crismi di un buon ed efficiente controllo.

Diciamo questo perchè, ad esempio, il comune di Budoni è uno di quelli in cui in questi anni il comune lavora per mettersi al pari con le richieste di agibilità. 

Speriamo di aver comunque reso l'idea della situazione.
Se poi aveste delle domande, la nostra agenzia è a vostra disposizione per approfondimenti.

Saludos a tottu.

Andamento dei prezzi a San Teodoro e Budoni

Oggi portiamo all'attenzione del lettore l'andamento dei prezzi nei comuni di Budoni e di San Teodoro (ove si collocano la maggior parte degli immobili trattati dalla nostra agenzia, la Orizzonte Casa Sardegna).

Seguiamo, tramite specifici siti di monitoraggio questo andamento da un paio di anni.

Di certo queste rilevazioni non intendono essere delle senteze definitive e dotate della massima precisione.

Sono indicazioni statistiche rivelate cercando di fare una media dei prezzi sul mercato sui principali siti di inserzioni sia pubbliche che private.

Questo significa che in un sopralluogo reale sul territorio sia assolutamente possibile trovare prezzi che si collocano (per le varie categorie) al di sopra questi prezzi o al di sotto.

Vi sembrerà strano ma ci sono anche soluzioni con prezzi superiori alla media di mercato.

I motivi li abbiamo visti in vecchi articolo pubblicati in precedenza.

Venendo a noi, possiamo notare che in generale i prezzi e la quantità di compravendite si mantengono nelle ultime settimane sostanzialmente stabili con piccolissime flessioni verso il basso.

A Budoni c'è stata una diminuzione stimata dei prezzi medi del 2,2% negli ultimi 4 mesi mentre si registra una diminuzione del 10,2% negli ultimi 18 mesi

Questo per quanto riguarda i prezzi di listino. Ciò non toglie che, avviando una trattativa seria, non ci siano le possibilità di riuscire ad acquistare una casa con sconti maggiori. Ma questo è un discorso da fare caso per caso. Ciò che rimane è che il prezzo attuale al mq commerciale in questo comune (con le ovvie differenze fra centro paese e frazioni circostanti) si attesti intorno ai 2.200 euro.

Per San Teodoro possiamo notare per alcuni tipi di immobili e alcune zone un leggero fenomeno di controtendenza ovvero un piccolo aumento dei prezzi medi. Nei termini generali il prezzo è stabile (2.900 euro al mq commerciale) negli ultimi 4 mesi mentre è sceso del 9,4% negli ultimi 18 mesi.

Andando nello specifico, sono da rimarcare gli aumenti del costo al mq commerciale in località come Costa Caddu, Capo Coda Cavallo, Lu Impostu e Punt'Aldia e San Teodoro Centro.

Come detto ci sono tipologie di immobile che non stanno subendo un particolare deprezzamento mentre altri, quelli più omologati e che vanno a soffrire maggiormente della aumentata offerta di pezzi similari accusano un deprezzamento.
Che, però non è paragonabile minimamente ai crolli di alcuni mercati immobiliari in alcune zone italiane.

E questo, sebbene per chi compra possa sembrare una mancata occasione, è assolutamente una garanzia di redditività dell'investimento.

Se l'immobile che si compra non si sta ampiamente deprezzando nemmeno in periodo di oggettiva contrazione delle vendite, possiamo desumere che abbia enormi possibilità di una tenuta del valore nel tempo con fisiologica crescita nell'arco del medio e lungo periodo.

A termine di questo articolo, rimarchiamo sempre la presenza di singole opportunità di investimento di vistoso valore e convenienza. In questo contesto, sebbene i prezzi non siano crollati, è possibile imbattersi in situazioni più che vantaggiose.

Come agenzia non sempre ci sembra idoneo promuovere queste situazioni tramite un'offerta pubblica.

Mancano le premesse della vantaggiosità e i dettagli, che spesso possono essere discussi solo con l'apertura di una trattativa seria.

Ma se un cliente ha intenzione di comprare e avere una casa in Sardegna rappresenta il suo sogno da tempo, può provare a contattarci per avere maggiori informazioni.

Saludos a tottu.

Occasione immobiliare a Budoni

IMPERDIBILE OCCASIONE A TEMPO LIMITATO A BUDONI.

Trilocale in zona centralissima in vendita a prezzo veramente interessante per un periodo limitato.

L'immobile è situato a poche centinaia di metri dal centro paese e dalla zona di via Nazionale in cui d'estate si tiene il mercatino serale.

A distanza pedonale da tutti i principali servizi (banca, tabacchino, supermercato, macelleria, farmacia, edicola, etc.), permette di raggiungere la più vicina spiaggia attraverso una comoda strada idonea alla percorrenza a piedi o in bicicletta.

La distanza è di 1200 metri.

IL PREZZO DELL'IMMOBILE é di 125.000 euro.

L'immobile consta di un soggiorno angolo cottura, camera da letto, cameretta e bagno.

Ecco alcune foto dell'immobile.

Soggiorno angolo cottura

Ingresso soggiorno

Camera da letto

Cameretta

Bagno

Veranda

Piantina casa

Ribadiamo il prezzo dell'immobile: 125 mila euro. Per chi conosce il mercato di Budoni, è chiaro che il prezzo a mq della casa (circa 2100 euro al mq commerciale) indica la assoluta bontà dell'offerta.

La casa è in ottime condizioni, sia in generale che per i dettagli e gli infissi.

OTTIMO PER INVESTIMENTO E PER AFFITTI ESTIVI.

Dotato di mobili e di climatizzazione centralizzata in tutta la casa.

Dotato di parcheggio privato in cortile interno.

Maggiori informazioni e dati su richiesta

Quando finirà la fase calante del mercato?

Che il mercato immobiliare sia in una fase "difficile" è innegabile e male fa chi semplicemente chiude gli occhi dinnanzi a qualcosa che è facilmente verificabile da chiunque.

Che l'esame della situazione debba essere condotto evitando ogni genere di catastrofismo, è l'altra parte della medaglia.

Un mercato viene definito come il luogo fisico o figurato in cui si incontra la domanda e l'offerta di un bene o servizio.

I mercato non sono statici (fermi) ma dinamici (in movimento). I punti di equilibrio sono quelli in cui la quantità di domanda incontra la quantità di offerta.

Ovvero noi (gruppo dei venditori) offriamo 100 e voi (gruppo dei compratori) comprate 100.

Questo è un punto di equilibrio. Chi vuole vendere, vende. Chi vuole comprare, compra. E tutti sono contenti, e tutti sono felici.

Ma quanto dura questo punto di equilibrio? Spesso un battito di ciglia....

Perchè i mercati, qualunque mercato è dinamico. Ciò significa che non appena viene raggiunto un punto di equilibrio, vi sono forze all'opera che spingono affinchè le quantità offerte o richieste cambino, creando disavanzi e disequilibri di qualche sorta. Tutto molto semplice e fondamentale.

L'ABC del funzionamenti dei mercati.

Cosa spinge una parte a offrire di più o di meno? E cosa spinge l'altra parte a richiedere di più o di meno?

Molti fattori. Ma tra questi fattori non vi è il prezzo! Lo riscriviamo: tra i fattori che portano al DIS-EQUILIBRIO fra domanda e offerta non c'è il prezzo. 

Il prezzo è un fattore di equilibrio fra domanda e offerta! Muta per riportare l'equilibrio quando vi è discrepanza fra l'offerta e la domanda. Sale quando la domanda è superiore all'offerta. Scende quando l'offerta è superiore alla domanda. Semplice.
A riprova di ciò c'è il fatto che quando un bene è richiesto (vedi la benzina o il gasolio), aumenti del prezzo non incidono più di tanto nella richiesta. Questo ovviamente è sempre relativo, e parziali mutamenti avvengono.

Spesso succede che l'equilibrio venga rotto perchè l'offerta venga aumentata a dismisura.

Succede che Tizio costruisce una casa e vende. Caio costruisce e vende. Sempronio vende. E Mevio (quarto nome latino raramente usato nel fare gli esempi) che fa?

Lui non vende ma siccome vede che gli altri costruiscono e vendono, allora decide di non perdere il treno e decide anche lui di costruire e vendere. Così ci sono 4 venditori. Ma l'entrata in ballo del 4 venditore (nel nostro esempio) sposta gli equilibri. Adesso c'è più offerta che domanda. Che succede? Il prezzo deve scendere. Se non scende qualcosa rimarrà invenduto. 

Ovviamente un mercato non è fatto di soli 4 venditori ma è giusto per spiegare come funziona il meccanismo.

Altri fattori che incidono sul mutamento dell'offerta e della domanda sono i mutamenti delle preferenze dei compratori. O l'avvento di valide alternative di prodotto. Oppure mutamenti delle capacità produttive di chi vende.

Rimanendo nell'immobiliare, vediamo che se in una zona non si costruisce più, l'offerta diminuire con immediato, logico, aumento dei prezzi.

Quindi, quando finirà la fase calante del mercato immobiliare? Secondo noi, presto!

I prezzi sono mediamente scesi di un buon 16/17% rispetto allo scorso bienno.

Forse c'è margine per una discesa di un altro 4-5%, con una discesa totale di circa il 20%.

Ma già adesso, questo calo di prezzi, sta facendo "grip" come si suol dire. Ovvero sta portando a nuovi equilibri. Il numero di compravendite ha smesso di scendere e ricomincia lentamente e un pò timidamente a salire.
E nel momento in cui chi vende nota che il ribasso fa presa ("grip") sulla domanda, la spinta al ribasso si esaurirà. E vedere che i prezzi non scendono più, farà capire a chi vuole comprare che è inutile aspettare ulteriori ribassi. E li spingerà a comprare perchè sarà il momento più favorevole per farlo. Consapevoli che presto i prezzi ripartiranno. E non appena chi vende noterà che si sta cominciando a vendere, spingerà perchè i prezzi ritornino almeno ai valori di 4/5 anni fa.

E così il mercato pian piano ripartirà.

Fino alla prossima fase calante.

Tempistiche? Secondo noi, limitando la nostra analisi alla zona immobiliare a sud di Olbia in Sardegna per le case vacanze, pensiamo ci sarà un 2013 sostanzialmente stabile con la ripresa del mercato con l'estate 2014.

Questo significa che si ha circa un anno di tempo, più o meno, per comprare le case ai migliori prezzi.

E i migliori pezzi, sono in vendita adesso.

Speriamo che l'articolo vi sia piaciuto.

Saludos a tottu.

Andamento dei prezzi in zona turistica a sud di Olbia

Oggi diamo uno sguardo all'andamento dei prezzi nella zona sud di Olbia e, in particolar modo, nei comuni di San Teodoro e Budoni.

In primo luogo facciamo un paragone fra il livello medio dei prezzi (desunto facendo una media ponderata degli annunci immobiliari nei principali portali internet delle rispettive zone e per rispettive tipologie, quindi con tutte le possibili singole eccezioni del caso....) fra il luglio 2011 e il luglio 2012 appena trascorso.

Un paragone ad un anno di distanza quindi.

In Sardegna la situazione delle vendite è sostanzialmente stabile sul livello dello scorso anno così come del 2010. Un livello che era già in fase di lieve calo a partire dal 2008.

Il prezzo medio un anno fa in tutta la regione era di 2.661 euro a mq commerciale.

Lo scorso mese la media ponderata delle inserzioni in tutta la Sardegna era di 2.512 euro. Con un calo di 149 al mq, ovvero un calo del 5,59%.

Se restringiamo la ricerca alla sola provincia di Olbia-Tempo (ovvero la zona nord orientale della Sardegna in cui si concentra circa il 40% delle trattative di tutta la regione malgrado il suo peso in termini di popolazione sia solo del 9,5%) troviamo che i prezzi sono calati di 200 euro (da 3.362 € al mq a 3.162 € al mq).

Ovvero un calo del 5,95%.

Per il comune di Budoni, abbiamo invece un calo dei prezzi (nell'arco di un anno) da 2.650 € al mq a 2.456 € al mq. Parliamo del 7,32%.

Nel comune di San Teodoro non abbiamo attualmente la possibilità di paragonare i dati ma possiamo solo dire che il costo al mq si situa a 3.150 euro di media.

I numeri sono solo numeri e più diventa piccolo il campione e più queste cifre sono influenzate da fattori che alterano il significato statistico dello stesso.

Ma almeno abbiamo delle minime basi sulle quali fare delle riflessioni.

Il succo del discorso è che i prezzi non stanno crollando come qualcuno pensa. Nè crolleranno nel prossimo futuro.

L'esempio che qualcuno usa come base di partenza può forse derivare da qualche situazione particolare o dall'esame di alcuni mercati in cui il settore della prima casa destinato ai residenti pesa in misura prevalente nel paniere.

La drastica chiusura delle propensione delle banche ad erogare mutui ha sicuramente influito sul mercato delle prime case, indirizzato soprattutto ad acquirenti con meno disponibilità finanziaria propria e meno possibilità di fornire solide garanzie.

Nel mercato delle seconde case questa influenza è decisamente minore.

Il cliente tipo che acquista ha un profilo diverso. Ha un'età generalmente superiore ai 40/45 anni e una disponibilità finanziaria più elevata. D'altronde parliamo della seconda casa.

Il cliente medio che compra una seconda casa ricorre meno al mutuo. E se lo fa, lo fa per percentuali di intervento minori.

Quindi il prezzo delle case scende ma in un modo controllato.

Piuttosto è sicuramente vero che, nonostante il prezzo rimanga su livelli congrui con il valore reale delle case, sia possibile in questo periodo poter "strappare" l'immobile desiderato ad un prezzo decisamente favorevole.

Quindi se aspettate a comprare per vedere ancora i prezzi scendere, state attenti a non lasciarvi sfuggire la casa dei vostri sogni. Forse potreste averla anche oggi al prezzo che sperate possa essere venduta l'anno prossimo.

Se attendete, non è detto che quel prezzo venga raggiunto ed è anche più probabile che qualcuno la compri al posto vostro.

Ribadiamo che secondo noi adesso è un buon momento per comprare.

Non lo è per vendere. Soprattutto se si è comprato ai massimi prezzi di 5/6 anni fa.

Il mercato tra qualche anno riprenderà a salire o, per lo meno, smetterà di scendere.

Questo è il nostro invito.

La scelta è vostra.

Saludos a tottu.

Tranquillità o servizi?

Nella ricerca di un proprio immobile, vi è una scelta che spesso mette in crisi gli acquirenti.

Si tratta di decidere il giusto mix fra la ricerca della tranquillità del punto in cui è situtato la nostra casa vacanza dei sogni e la quantità/qualità di servizi presenti nei pressi.

Ovvero tutti vorremmo, premendo un bottone magico, ritrovarci in un luogo in cui c'è tantissima tranquillità, tantissima privacy, natura, pace, ambiente, paesaggio ma allo stesso tempo con la possibilità di avere il negozio di pane a 50 metri dal nostro giardino..... E poi l'edicola, le poste, i negozi di telefonia, i bar, i ristoranti, il distributore di benzina e via discorrendo.

Tranquillità e servizi sono 2 valori che si collocano agli estremi di una scala.

Perchè l'uno esclude, in un ragionamento logico, l'altro.

L'acquistare una casa immersa nella tranquillità significa, di base, sceglierla in un luogo in cui c'è poca altra gente, lontano comunque da aree di aggregazione urbana. 

E i servizi, per loro natura, vengono collocati per lo più nei punti in cui vi è aggregazione urbana. Perchè in quei punti si massimizza l'investimento, aumentando i ricavi per la maggiore interazione con il pubblico.
Anche un servizio pubblico o assimilabile (ufficio postale, sportello del comune, banca, etc.) viene collocato in prossima di un numero consistente di persone. Il non procedere in questo modo causa grandi sprechi.

Perchè a quel punto, quale diventerebbe il criterio con cui si stabilisce il luogo in cui i servizi devono esistere?

La rappresentazione massima della cosa è una grande città. In una grande città, la concentrazione di persone, fa si che moltissime strutture ed eventi vengano collocati proprio nella città o nei suoi pressi.

Chi vive in un piccolo paese di montagna non potrà mai godere dell'offerta di servizi di una grande città. Non si sarebbero musei, concerti, manifestazioni, cinema, teatri, incontri sportivi.

Per chi abita a Roma o a Milano, la scelta di eventi a cui partecipare è alta tutto l'anno. Spesso non c'è altro che l'imbarazzo della scelta.

Per chi abita in Sardegna, è evidente che (tralasciando l'ampia offerta del periodo estivo) non possa esservi la stessa varietà di proposte.

Anche abitando in una grande città di quest'isola. Isola che conta meno di 1.700.000 abitanti. Sparsi su una superficie di 24.000 kmq. Uno spazio gigantesco.

Ovviamente i servizi non mancano e non intendiamo far supporre questo.

Riflettevamo sul fatto che desiderare la presenza di locali notturni, boutique, mercatini... implica il desiderio di ritrovarsi insieme a molte altre persone. E questo produce sicuramente più divertimento e vivacità ma forse un pizzico meno di privacy e tranquillità.

Ad esempio, noi consigliamo San Teodoro a chi ama passeggiare fra le vie in mezzo alle persone, avere a disposizione negozi aperti fino a notte tarda e locali notturni da visitare.

Consigliamo Budoni e dintorni, per chi ama maggiore tranquillità e riposo e non ami particolarmente il caos della vita notturna.

Al prossimo argomento.

Saludos a tottu.

Comprare usato o comprare nuovo?

Dal 2007, anno in cui è entrato in vigore l'ormai famoso "Decreto Bersani" (ovvero DL 223/2006, definitivamente convertito con la Legge n. 248 del 4 agosto 2006) è stato introdotto, molte cose sono cambiate nel panorama del mercato immobiliare italiano.

Da quel momento in poi, infatti si è creata una dicotomia (una divisione netta in 2 schieramenti o parti contrapposte) mentre prima vi era uniformità. Prima di allora non vi era differenza sostanziale fra acquistare un immobile usato e un immobile nuovo. Almeno da un punto di tassazione.

Quale è la situazione ora?

Rimanendo nell'ambito delle SOLE 2e case (casa vacanza) per semplicità, adesso abbiamo che:

IMMOBILE USATO venduto da privati: imposta del 10% sul valore catastale.

IMMOBILE NUOVO venduto da privati: imposta del 10% sul valore catastale.

IMMOBILE NUOVO venduto da impresa: imposta del 10% sul dichiarato in atto (IVA al 10%).

IMMOBILE NUOVO venduto da impresa ma costruito da più di 5 anni: imposta del 10% sul valore catastale.

A prima vista non sembra esserci differenza. E forse queste erano le intenzioni di chi ha scritto e preparato questa normativa. Se non chè i valori catastali degli immobili non sono minimamente aggiornati nè in linea con i prezzi di mercato. Questo varia da zona a zona, ma le zone attualmente turistiche che solo pochi decenni fa non erano minimamente interessate a femoneni di crescita edilizia hanno ancora dei parametri di partenza estremente bassi che creano una forbice di differenza notevole.

Una tale situazione esiste sicuramente nella fascia nord orientale della Sardegna in cui la differenza di costi per una casa di circa 150.000 euro può consistere in 11.000 euro fra vendita con regime di iva (15.000 euro di iva) e vendita con regime di imposta sul valore catastale (circa 4.000 euro)

In pratica la differenziazione reale è sancita fra chi vende come impresa e chi vende come privato. 

Quindi comprare nuovo o comprare usato? Da un punto di vista dei costi, la differenza non è da poco. A parità di costo iniziale dell'immobile, al nuovo occorre aggiungere circa un 75% di costi in più rispetto all'usato.

Questo ha sicuramente incrementato il mercato delle case usate: a parità di budget infatti è diventato possibile accedere a case vendute da privati più costose.

Comprare una casa nuova o comprare una casa usata (da privati?). Appare evidente che questa risposta è relativa anche alla situazione della zona in cui si compra.

Fatalmente, per questioni di esaurimento delle zone edificabili, la quantità di nuovo che viene messo in vendita sarà sempre meno. In ogni zona. 

Attualmente nel mercato a sud di Olbia, gli spazi liberi per edificare non mancano. Non possiamo dire che ci siano le stesse cubature disponibili come qualche anno fa. Appare evidente anche all'occhio del più inesperto che la crescita edilizia sia stata ampia e profonda.

Forse, ipotizzando cifre non statisticamente significative e accurate, potremmo dire che la vendita del nuovo e la vendita degli immobili da privati si equivalgono, con forse ancora una leggera prevalenza del nuovo.

Anche perchè comprare una casa nuova ha i suoi innegabili pregi: l'immobile è solo tuo che compri, non è stato vissuto da nessuno, è stato costruito con il rispetto delle più recenti normative edilizie con conseguente maggiore qualità costruttiva, probabilmente (se comprato in fase di costruzione) avrà in sè le personalizzazioni che ancor di più lo fanno sentire il "nostro" immobile.

Comprare una casa nuova da un brivido che solo un immobile usato con caratteristiche particolari può dare.

E' anche vero che esistono case che, la loro posizione, presentano il loro innegabile fascino.

Spesso sono proprio gli immobili più vecchi a essere stati costruiti nei punti più panoramici o mirabolanti.....

Quindi non esiste una risposta definitiva a questa domanda.

Molto dipende dall'immobile specifico di cui stiamo parlando. Al punto tale che senza l'esempio concreto non è possibile formulare che affermazioni generiche.

Ma ci sembrava interessante riflettere un pò insieme su questo tema.

Saludos a tottu.

Aria pulita e mare blu

La nostra isola continua ad essere un paradiso terrestre in fatto di qualità del suo ambiente.

Per quanto sia ormai impossibile ipotizzare un punto del pianeta che sia totalmente al di fuori dell'influenza dell'impatto dell'inquinamento della razza umana, esistono ancora degli angoli di questo mondo in cui si può provare la sensazione di tornare ad un epoca pre-industriale.

Il mare della Sardegna continua a ricevere bandiere blu da Legambiente e altri importanti riconoscimenti per la qualità delle sue acque e dei suoi litorali.
Lo stesso ministero della salute ha certificato i più di 2000 km di costa della Sardegna come assolutamente pulita e priva di batteri.

Spesso in queste pagine ci siamo dedicati a temi relativi all'immobiliare (d'altronde il blog parla di questo!) e alle dinamiche del suo mercato.

Oggi ci sembrava doveroso ricordarci e ricordare che tutto il mercato immobiliare, il flusso turistico verso quest'isola e quant'altro ruota intorno ad un perno fondamentale che è poi il motore di tutto.

Ovvero la qualità dell'ambiente e la bellezza del territorio.

Spiagge pulite, acque cristalline e di color blu e smeraldo, sabbia fine, vetegazione profumata e selvaggia, rocce di forme e colori incredibili.

Questo è il biglietto di presentazione di questo angolo di Italia.

Il tutto a circa un'ora di aereo dal resto della penisola. In un posto dove l'accoglienza è una componente culturale da secoli e in cui non vi è solo ambiente ma cucina, tradizioni, storia e aria pulita.

Provate a chiedere a chi in Sardegna viene in vacanza.

Oppure, se siete tra quelli che vengono in vacanza, provate solo a ricordare l'ultimo tramonto vissuto in Sardegna o un qualsiasi giorno a godersi il moto ondoso sul bagnasciuga.

Questa è una foto della spiaggia di Budoni (clicca per vederla a grandi dimensioni!).

Questa è la foto della spiaggia di San Teodoro.

Questa è la foto della spiaggia di Porto Taverna.

Solo alcune delle spiagge che possono essere trovate a sud di Olbia.

Quando in futuro prenderete in considerazione l'idea di comprare casa e se il mare è il vostro sogno, ricordate queste foto e queste emozioni.

Probabilmente alcuni discorsi di "terrorismo" psicologico effettuato dai mass media sull'immobiliare, acquisteranno un connotato diverso.

Saludos a tottu.

Budoni fra le spiagge più belle della Sardegna

Non che avessimo necessità che qualcuno ci dicesse ciò che i nostri stessi occhi sono soliti vedere.
Ma effettivamente immaginarci di non essere degli abitanti della Sardegna e guardare le foto delle spiagge e degli incantati angoli di questa terra meravigliosa è un gesto estremamente emozionante.

Così appuriamo con piacere che la spiaggia di Budoni (sede delle nostra agenzia immobiliare) viene inserita dal sito Virgilio.Viaggi in un elenco di 10 spiagge sarde considerate bellissime.

Tra le altre spiagge leggiamo di Piscinas nell'oristanese, di Stintino a nord, del bellissimo Golfo di Orosei e dell'immancabile Costa Smeralda.

Questo l'indirizzo della pagina internet.

La spiaggia di Budoni è un arenile di più di 3,5 km che parte dalla località di Tanaunella (a sud di Budoni), costeggia il paese e termina nei pressi di Agrustos.

Composta di sabbia bianca finissima, la spiaggia è molto larga e con caratteristiche idonee per chi ha bambini anche per la pulizia dei fondali e l'assenza di rocce. La profondità dell'acqua è bassa per molti, molti metri dal bagnasciusa e questo rende questo tratto di mare una sorta di piscina a cielo aperto per adulti e bambini.

La spiaggia ha vari accessi, ognuno con il suo nome proprio che lo contraddistingue.

Partendo da sud abbiamo quindi "Baia Sant'Anna", con il suo accesso dalla pineta in cui trascorrere i momenti più caldi della giornata oppure mangiare qualcosa nel ristorantino vista mare; "La Capannizza", "Stella Marina" e "Salamaghe".

In ogni discesa a mare sono presenti chioschetti nei pressi della spiaggia dove comprare un gelato o sorseggiare una bibita fresca.

La spiaggia è raggiungibile a piedi da Budoni o da Tanaunella, luoghi in cui abbiamo varie soluzioni immobiliari a partire da prezzi veramente accessibili.

Naturalmente consigliamo anche di visitare le spiagge vicine.

Ad essere onesti non è difficoltoso trovarne di molte altre stupende.

Ciò anche in proporzione ai personali gusti del visitatore.

Esiste quindi la possibilità di esplorare spiagge nascoste ma discrete come di adagiarsi in spiagge più frequentate ma che, proprio per questo, possono essere giocose e divertenti.

Un invito il nostro a trascorrere qui le vostre vacanze,

Saludos a tottu.

Offerta immobiliare: Complesso SCIROCCO

Di tutte le nostre soluzioni immobiliari, oggi siamo orgogliosi di proporvi delle case che sono un fiore all'occhiello della zona.

Parliamo di villette a schiera realizzate con grandissima cura dei particolari e pregio dei materiali usati sul lato mare della riviera di Budoni, in località Tanaunella.

Il complesso, deonominato Scirocco, consiste in 3 corpi, armonicamente progettati e inseriti in un contesto curato e grazioso.

Il primo corpo è di natura commerciale e si affaccia su una via di passaggio, mentre gli altri 2 corpi (residenziali) hanno il loro ingresso su una via minore e di maggiore tranquillità.

I 2 corpi residenziali sono in fase finale di costruzione con consegna per questa estate, con la possibilità di implementare personalizzazioni delle unità a seconda dei gusti del cliente.

Lo stile delle case si rifà al primo design delle case della Costa Smeralda e della Sardegna anni '70, con richiami spagnoleggianti e molta cura dei movimenti degli spazi  e delle verande per un risultato incredibilmente estetico denso di movimento e attenzione ai dettagli. Finti camini, scale a incrocio, piani sfasati contriuiscono a tutto questo.

Il complesso è localizzato a soli 150 mt dalla discesa al mare di Tanaunella che porta alla spiaggia di Sant'Anna (in realtà semplicemente l'inizio del lunghissimo arenile dinnanzi alla città di Budoni). Ecco un'istantanea della spiaggia:

La discesa a mare è di circa 650 mt e quindi dal complesso Scirocco al mare ci si può recare tranquillamente a piedi pur restando anche in un contesto di servizi (ristorante, farmacia, supermercato, bar, frutta e verdura, edicola, prodotti tipici sardi).

Alcune unità di questo complesso sono già state vendute ma rimane una sufficiente varietà di soluzioni per soddisfare ogni cliente.

Dal complesso si gode di una ampia e gradevole vista panoramica sulle colline circostanti.

Le case sono rifinite con ceramiche di qualità e cura dei dettagli.

Particolare di primaria importanza è il fatto che tutte le case sono costruite e predisposte strutturalemnte per essere classificate in classe A energetica. Fattore più unico che raro per case di questa fascia di prezzo.

L'impresa costruttrice ha voluto, infatti, anticipare alcune nuove norme edilizie dotando tutte le abitazioni di pannelli coibentanti e tappetini insonorizzanti fra le unità e i piani.

Le soluzioni di questo complesso partono dai 150.000 euro con la possibilità di discutere il prezzo a seconda delle esigenze del cliente. Ricordiamo però che il valore di questi immobili è molto, molto alto rispetto al prezzo. Questo in un'ottica di rapporto qualità/prezzo.

L'impresa, altra caratteristica pecualiare, mette a disposizione dell'acquirente un geometra professionista qualificato per seguire tutte le esigenze del cliente.

A disposizione in questo indirizzo:

http://orizzontecasasardegna.weebly.com/scirocco.html

maggiori dettagli sull'offerta comprese le brochure di presentazione da scaricare in formato PDF.

Sono inoltre a disposizione di chi fosse interessato, delle nuove foto aggiornate dell'attuale stato dei lavori.

Grazie per l'attenzione e

Saludos a tottu.

Occasione immobiliare a Tanaunella (Budoni)

Segnaliamo con questo post, una nostra nuova offerta immobiliare a Tanaunella, località di mare a sud di Budoni.

Parliamo di un piano terra, in un contesto di un piccolo complesso di sole 3 unità (di cui che parte da un restauro di una vecchia e tradizionale casa del paese).

L'immobile è un trilocale con cortile sul davanti e giardinetto sul retro.

E' posto dentro Tanaunella, a poco meno di 1 km dalla spiaggia di Porto Ainu. Non ha vista ma si vede il mare e Tavolara come si accede alla proprietà.

Tanaunella è posta sul lato mare a sud di Budoni. Ha servizi aperti tutto l'anno ed è una localtà in piena fase di valorizzazione, con molti angoli veramente tipici.

Esaminiamo la cartina. E' composto da soggiorno, cucinotto, camera da letto, bagno e cameretta. Il cucinotto e il soggiorno sono collegati ma disposti in un modo molto funzionale che va a creare, di fatto, 2 ambienti indipendenti.

Vediamo alcune foto degli interni.

 

La casa è nuova ed è collocata sul mercato ad un prezzo di 135.000 euro.

Un prezzo incredibilmente interessante.

Naturalmente rimaniamo a disposizione del lettore per fornire ulteriori materiali e informazioni sull'offerta.

Saludos a tottu.

Le nuove norme del decreto "Salva Italia" relative agli immobili

Se ne è parlato in lungo e in largo nei giornali e in tv.

Il nuovo neo-premier, Mario Monti, ha dato vita ad un decreto (ora in esame nel parlamento per l'emanazione definitiva) che ha introdotto molti cambiamenti da un punto di vista fiscale e normativo per molti ambiti economici e della vita di tutti i giorni.

Mass-mediaticamente lo ha chiamato manovra "salva Italia". Con un gusto, perdonate l'opinione personale, giornalistico orrido. Ma, nella baraonda di cambiamenti, ci piace analizzare cosa cambia nel mercato immobiliare a seguito dell'introduzione di questa manovra.

Salvo futuri cambiamenti ancora possibili prima dell'approvazione definitiva alle camere (comunque abbastanza scontata e che non muterà di molto ciò che è stato già presentato).

Il cambiamento più rilevante è l'introduzione della nuova tassa sugli immobili. Quella che un tempo si chiamava ICI (imposta comunale sugli immobili) e che adesso si chiamerà IMU (imposta municipale unica). Quindi pià che un'introduzione si tratta di una re-introduzione.

Tralasciamo adesso qualsiasi discorso sulla validità o meno della tassa in se. Ci sarebbe da sottolineare troppe cose. In sostanza, chiunque possegga un immobile deve ora pagare una tassa, una tassa di proprietà.

Tale tassa è stabilita nella misura del 7,4 x mille ( il 4 x mille per la prima casa). Vi è la facoltà del comune di modificare tali percentuali. I margini facoltativi sono del 3 x mille (0,3 per cento) in più o in meno, tranne che per le prime case in cui il margine si abbassa al 2 x mille.

Ricapitolando abbiamo:

1a casa: IMU al 4 x mille di partenza (da un minimo di 2 x mille ad un massimo di 6 x mille a seconda del comune).

2a casa e altri immobili: IMU al 7,6 x mille di partenza (da un minimo di 3,6 x mille ad un massimo di 10,6 x mille a seconda del comune).

Questi valori si calcolano sul valore catastale aggiornato che è frutto di un calcolo matematico che parte dalla rendita catastale.

Quello che accade è che, per le seconde case, vi è un perentorio aumento dei costi per chi acquista e diventa proprietario. Ma è necessario uscire dai conti matematici e dalle percentuali per esaminare in concreto, IN TERMINI ASSOLUTI, cosa cambia.

Facciamo degli esempi di immobili reali presenti nel mercato di Budoni. Prenderemo ad esempio un immobile dentro Budoni e uno situato a Tanaunella.

L'immobile di Budoni è stato venduto al prezzo di 220.000 euro e ha una rendita catastale di 383,47 €. Attualmente paga 338,22 € di ICI. Dal prossimo anno pagherà 489,61 € di IMU. Cioè avremo un aumento di 151,39 €.

Percentualmente è sicuramente un aumento importante ma in valore assoluto non è un valore che possa mettere in dubbio il vantaggio e la convenienza di un investimento immobiliare.

Altro esempio: immobile a Tanaunella (1 km a sud di Budoni, lato mare) venduto a 160.000 euro con rendita catastale di 241,47 €. Paga attualmente 213,18 € di ICI. Pagherà 308,60 €. Con un aumento di 95,42 euro.

Questi aumenti, nonostante tutto contenuti, sono frutto della peculiarità del mercato delle seconde case della zona e della costiera sarda in generale. Luoghi in cui le rendite catastali sono comunque generalmente molto basse, rispetto ai valori di grandi città o luoghi con mercati immobiliari vecchi di decenni. Ecco spiegato il motivo per cui i giornali hanno annunciato aumenti di molte centinaia di euro.

Per il resto, la manovra "salva Italia" non muta lo scenario degli altri costi. Almeno per ora.

Ma dobbiamo ricordare ciò che ci aspetta dal 1 ottobre 2012. Ovvero in quella data entrerà a regime il cambiamento dell'iva. Aumenterà l'aliquota ordinaria che dal 21% passerà al 23% ma anche l'aliquota agevolata che dal 10% passerà al 12%.

Questo interessa particolarmente chi vuole comprare una nuova casa.

Per essere ancora più chiari, occorre ricordare che dal 1° ottobre 2012 comprare una casa nuova (da impresa) costerà un 2% in più. 

Quindi il consiglio è fare i vostri acquisti ora o nei prossimi mesi.

Si sfrutterebbe la particolare congiuntura, acquistando a prezzi decisamente favorevoli. 

Detto questo e sperando di essere stati chiari nell'esposizione di queste complicate norme, porgiamo i nostri Saludos a tottu.

Dove vanno i prezzi nella zona di Budoni?

E’ innegabile che l’intera situazione economica che il nostro paese sta attraversando si sarebbe, in un modo o nell’altro, riversata anche nel mercato immobiliare.

Importante, prima di entrare nel merito dell’andamento di questo, è definire alcune cose. Una in particolare è da rimarcare ovvero la necessità di divisione in macro e micro aree a se stanti e in cui le dinamiche dei prezzi hanno andamenti e tendenze diverse. 

Il mercato immobiliare, infatti, non è minimamente omogeneo e la ripartizione territoriale del prodotto ne amplifica a dismisura questa intrinseca differenza. 

Se infatti vendere un prodotto che può essere mosso può uniformare i mercati (prendiamo ad esempio le auto in cui, nonostante ci siano differenze, non presenza grandissimi scarti tra il valore della stessa cosa fra luoghi distanti), un prodotto che ha proprio nella sua immobilità la caratteristica principale avrà una dinamica completamente opposto.

Si arriva anche al paradosso (solo apparente) in cui lo stesso immobile posto in 2 contesti diversi acquisisca prezzi decisamente differenti.

Così il mercato immobiliare di Milano sarà diverso da quello di una piccola città di provincia e da quello del mercato delle 2e case in Sardegna.

Ci sono così microaree che subiscono maggiormente questo periodo di trend negativo per l'immobiliare e microaree che non lo subiscono o lo subiscono solo in parte.

La zona di Budoni, è una di quelle zone in cui non è verificato un trend negativo del prezzo delle case e in cui, secondo il nostro parere, non si verificherà nel prossimo futuro.

Questo non significa che il prezzo non sia sceso in un numero non piccolo di offerte. Lo ha fatto. Significa solo che ci sono alcuni presupposti di questo mercato che ne hanno impedito la forte flessione o il crollo.

Già in se e per se il mercato delle seconde case ha retto meglio, il credit crunch di questi ultimi anni. Quindi, laddove l'uso del mutuo immobiliare era motore e volano del mercato delle prime case, diversamente le cose sono andate laddove si utilizza meno il mutuo immobiliare per comprare e cioè nel mercato delle seconde case.

Che le case in zona Budoni abbiano tenuto fondamentalmente il loro prezzo è decisamente un fattore positivo per chiunque abbia comprato e per chiunque debba comprare. Che i prezzi scendano ancora non è ipotizzabile, salvo isolati casi. Le imprese costruttrici locali sono generalmente ben capitalizzate perchè a conduzione familiare e perchè lavorano su terreni non acquistati ma generalmente ottenuti in permuta. Cosa che consente di diminuire l'esborso di liquidità in misura anticipata rispetto alle vendite.

Quindi prevediamo che i prezzi resteranno su questo livello con un ulteriore periodo di assestamento (leggermente verso il basso) fino alla prossima stagione estiva. E questo sarà il motivo dominante per i prossimi anni finchè non ci saranno palesi segni (da parte dell'economia italiana e mondiale) di ripresa. Cosa che comincerà a far risalire i prezzi verso l'alto.

Saludos a tottu.