Cerchi la casa dei tuoi sogni ma ti propongono cose che non ti piacciono?

Quello che forse non è chiaro nel mercato immobiliare e che, probabilmente, andrebbe definito con cura è il fatto che un'agenzia immobiliare non vende case.

Prima che il lettore sgrani gli occhi e pensi che chi scrive sia impazzito a causa di un non ben identificato virus, definiamo esattamente quale è il prodotto effettivo di un'agenzia immobiliare.

Una agenzia immobiliare non vende case. Non vende beni.

Una agenzia immobiliare vende un servizio. Un servizio rivolto a chi cerca la casa dei suoi sogni.

E questo servizio è l'assistenza e consulenza professionale nei confronti di chi cerca casa.

Purtroppo fin troppe agenzie e agenti hanno essi stesso frainteso il loro stesso lavoro. Limitandosi, spesso se non sempre, a cercare di propinare alla persona interessata di turno alcuni immobili in modo spesso forzato perchè questi erano gli immobili che essi avevano a disposizione.

Ciò perchè il punto di partenza era il "mandato a vendere" da parte di un proprietario o impresa edile nei confronti dell'agenzia. Quindi c'era un immobile da vendere e si cercava qualcuno a cui appioppare questa casa o appartamento.

Ciò ha spesso portato a deviare dallo scopo principale dell'agenzia immobiliare che è un fornitore di servizi piuttosto che un semplice venditore di cose, in questo caso immobili.

Una difficoltà di cerca casa è la perdita di tempo nelle sue visite.
Deve contattare più agenzie, deve comprendere come lavora ogni agenzia, deve cercare di intuire la professionalità e l'affidabilità dell'agente immobiliare con cui entra in contatto.

Inoltre deve visionare case e soluzioni, spesso ben distante da ciò che egli invece cercava.
Non perchè egli sia stato incapace a spiegare ciò che cercava ma perchè le persone con cui parlava cercavano, in un modo o nell'altro di veicolarlo verso il proprio catalogo, spesso forzando la scelta.

Questo modo di operare adesso mostra il fianco alle nuove esigenze e parametri del mercato.

Esiste un altro modo di comprare casa? Si.

Si chiama "Mandato di ricerca". Si entra in contatto con un'agenzia immobiliare seria e professionale. Potrebbe essere, ad esempio la Orizzonte Casa Sardegna.

Si verifica la professionalità e la conoscenza del territorio da parte dell'agenzia.

A questo punto si incontra l'agente e gli si spiega nei dettagli cosa si cerca. Si illustra il budget e si illustrano i fattori importanti. L'agente è al servizio del compratore. Perchè dargli informazioni fuorvianti o incomplete? Non si farebbe altro che complicare o ritardare le cose.

Quanto l'agente ha ben compreso cosa il potenziale compratore cerca, si stila e si firma un "mandato di ricerca". Questo mandato da la possibilità all'agente di muoversi per il territorio alla ricerca della soluzione ottimale.

Adesso l'agente ha:

a) una descrizione esatta di ciò che la persona cerca, incluso i tipi di benessere o soddisfazione che il compratore ricerca e

b) un budget di spesa corredato da molteplici informazioni che gli permettano di capire quando e se un immobile possa essere la soluzione giusta per il proprio cliente da un punto di vista finanziario.

Questo gli consente di cercare nel territorio un immobile. L'agente conosce il territorio e quindi la sua ricerca sarà più facile e più veloce.

Egli ha maggiore potere contrattuale rispetto al cliente. Un agente immobiliare è sempre una fonte potenziale di compratori per chi vende, soprattutto se chi vende è un'impresa edile. Può sempre spuntare condizioni migliori di acquisto.

L'agente inoltre conosce molte informazioni su aspetti legali, catastali e finanziari. E può svolgere la sua opera di tutela nei confronti del proprio cliente.

Se stai cercando casa in zona Budoni o San Teodoro, chiedici maggiori informazioni su questo nuovo modo di approcciarsi al mercato immobiliare.

Chiedere informazioni non ti costa nulla.
Sottoscrivere un mandato di ricerca non ti costa nulla.

E potresti anche trovare la casa dei tuoi sogni, senza fatica.

Saludos a tottu.

La presentazione di una casa

Su una cosa vorremmo dire qualche parola a riguardo.

Sulla presentazione di un immobile ad una persona potenzialmente interessata.

Forse questo articolo è scritto e pensato per chi le case le vende e non necessariamente per chi le case le vorrebbe comprare.

Cioè giusto per chiarire a chi è rivolto.

Ma voi siete i nostri lettori e con voi facciamo queste considerazioni ad alta voce.

Come sapete, un'agenzia immobiliare  prende un immobile in incarico e ne cura la promozione e vendita. E' molto semplice ma dimenticarsi questo dato di partenza ci pone in un'ottica molto errata riguardo alle vendite.

Infatti quando un proprietario/costruttore intende vendere il suo immobile sicuramente da un grande potere all'intermediario. Gli consegna le chiavi e lo rende in tutto e per tutto un suo "sostituto" dinnanzi al mercato.
Ma un proprietario/costruttore è sempre una figura diversa e differente dall'intermediario.
Il quale non opera per curare i suoi interessi. Altrimenti sarebbe un delegato o rappresentante legale. A volte ci sono queste figure. Ad esempio commercialisti o avvocati che curano gli interessi di un qualche loro cliente.

Una cosa che spesso diciamo a chi ci da le loro case in vendita è di curare in modo molto dettagliato l'aspetto della casa da vendere.

Curare l'aspetto della casa significa molte cose. 

Significa presentare la casa al meglio delle sue possibilità e al meglio del suo splendore. La casa in vendita non deve essere necessariamente una reggia o avere le maniglie d'oro o gli arazzi di seta o cose del genere.......

Semplicemente le pitture dovrebbero essere in ordine, gli infissi dignitosi, il cortile pulito e ordinato, le camere pulite e i particolari costruttivi a posto.

A meno che non stiamo vendendo qualcosa che è in costruzione per cui bisogna fare delle eccezioni.

Ma il succo, alla fin fine, non è che cambi tanto.

Una casa, nuova o usata che sia, che viene presentata in un certo modo è un pò come un individuo che si presenta ad un colloquio di lavoro curato e ben vestito. Ben vestito significa "vestito in modo adatto al contesto". Non necessariamente con lo smoking.

Se si va ad una cerimonia, non ci si va sicuramente in bermuda e t-shirt.....

Perchè allora presentare una casa con i mobili ammassati, con il giardino abbandonato e le pitture scrostate?

Questo è quanto alcune volte alcuni potenziali clienti ci chiedono... Quasi come se ne fossimo noi i colpevoli.

Ma l'immobile che noi mostriamo non è una nostra proprietà. E prima dei clienti, siamo noi stessi a richiedere una buona cura dell'immobile a chi nè è proprietario. D'altronde una buona cura ci permette una più facile vendita.

Certo, rimaniamo colpiti da quanto il criterio di giudizio di qualcuno sia superficiale.

Può capitare che una casa abbia una piccola crepa nell'intonaco (non nella parte strutturale) e questo rappresenti agli occhi del potenziale acquirente un evento di una gravità incredibile. Non comprare una casa che ha ottime qualità per una questione del genere non è un modo corretto di operare.

D'altro canto, si potrebbe dire che anche chi vende, visto e considerata la facilità con cui si può sistemare quella piccola crepa, potrebbe intervenire.

La faccenda, ahinoi, non è legata tanto a fattori economici quanto a fattori di tolleranza mentale.

Io proprietario che vendo una casa a 180 mila euro pensate che possa spaventarmi l'idea di spendere 3 mila euro per sistemare le pitture e il giardino? Sicuramente no. Se pensiamo che dinnanzi ad un'offerta immobiliare di 170 mila la casa verrebbe venduta subito....

Ma il punto non sono i 10 mila di sconto.

Sono la fatica e il fastidio di doversi occupare della ri-sistemazione di quel o quei particolari.

D'altronde chi vende o lo fa perchè si è stufato della casa o lo fa per speculazione.
Quindi, quasi sempre, a voglia di occuparsi ancora dell'immobile è poca o nulla.

E non poche volte, anche la voglia di mettere mano al portafoglio per anticipare le spesucce che eventualmente sono necessarie.

Meglio (così pensa un proprietario) accettare uno sconto sul prezzo.

Ma il nostro punto di vista è che un qualcosa che deve essere venduto è meglio metterlo nella migliore delle condizioni possibili. Come quando si vende un'auto.

Questo è un cambio di mentalità.

Vendere una casa nuova, ad esempio, con il giardino pronto e con il bagno completo secondo noi aiuta.

Voi che leggete cosa ne pensate?
Saludos a tottu

Il valore e il prezzo di una casa

Forse abbiamo già affrontato questo tema in qualche momento della storia di questo blog.

Prezzo e valore.

Che confusione in genere su questi 2 concetti.....

Facciamo un pò di chiarezza sui termini.

PREZZO: l'ammontare di moneta che convince chi vende a "dare" il suo bene a chi compra.

VALORE: la quantità di beneficio materiale e immateriale che un bene dona a chi ne entra in possesso.

Vi piacciono queste definizioni?
Vedrete che soprattutto la prima è abbastanza spiazzante. Se lo applichiamo al mercato immobiliare vediamo subito che, in base a questa definizione, il "prezzo" di un immobile non è quello che viene inserito nella pubblicità, nel volantino o nel cartello. Il "prezzo" non è quello dichiarato da chi vende.
Ma è quello a cui il mercato lo assorbe.

Quindi se ci facciamo un giro sui portali internet vedremo vari "prezzi" di case in vendita. Ma quelli non sono i veri prezzi. Sono solo la dichiarazione di aspettativa di vendita dei venditori. Cioè ci indica quale sia l'ammontare scelto da chi vende. Che non necessariamente coincide con l'ammontate scelto da chi compra.

Questo è un meccanismo che opera in qualsiasi mercato. Il prezzo finale è l'incontro fra prezzo offerto e prezzo richiesto. E' l'incontro fra domanda e offerta. 

Quindi se vedete una casa in vendita a 150.000 euro non è detto che quello sia il suo prezzo. Magari il suo prezzo è 140.000 o forse 130.000, chissà.

Ma ancora diverso da prezzo è il valore.

Un esempio: un capo di abbigliamento venduto ai primi di dicembre costa 100 euro mentre ai saldi costa 60 o 50 euro. Eppure la sua qualità e il beneficio che se ne ottiene non muta.

Quale è il suo vero prezzo?
100 o 50?
Nessuno dei 2.

Il maglione ha vari prezzi a seconda del momento in cui avviene lo scambio tra venditore e acquirente.
Per la verità anche il valore muta.

Perchè se devo regalare l'indumento per natale, se lo compro dopo natale non ha più lo stesso valore.

Vedete come funziona.

La casa, che sia prima o seconda casa, ha delle caratteristiche molto diverse da altre forme di investimento. E' reale e il suo valore di utilizzo non muta al mutare delle dinamiche del mercato.
Chi ha comprato una casa in Sardegna 5/6 anni fa, si ritrova con una casa che forse non spunterebbe sul mercato un prezzo simile a quello a cui è stata comprata. Ha un prezzo diverso rispetto a prima. Ora.

Ma il valore è lo stesso. Da un punto di vista di utilizzo.

Forse se la casa era destinata alle affittanze può avere un valore inferiore. Questo varia da caso a caso e non può essere fatta una regola generale.

L'aumento dei costi dei traghetti non è stato ancora metabilizzato dal mercato e le nuove forme di trasporti sostitutivi ancora non hanno completamente sopperito all'improvviso mutamento di modello gestionale dei trasporti.

Ma un domani?

Che possiamo dire che ci proiettiamo tra 5 o tra 10 anni?

A San Teodoro presto costruiranno un nuovo porticciolo turistico.

E' verosimile e prevedibile che TUTTI gli immobili acquisiranno un aumento di valore. E un conseguente aumento di prezzo.

Che ne dite?
Saludos a tottu.

Si vende o non si vende?

La morale è sempre quella (parafrasiamo il famoso slogan della pubblicità di una merendina degli anni '80):
Si vende o non si vende?

Sembra incredibile ma anche chi non è minimamente interessato all'acquisto di un immobile, spesso pone questa domanda.

A noi la pongono in tanti....

Sembra quasi che la persona abbia bisogno di fattori rassicuranti, legati soprattutto ad una certa omogeneità e continuità con il passato.

"Se qualcosa va come sempre è andato allora è bene e il futuro è roseo".... Potremmo sintetizzarlo così.

Uno strano modo di comprendere il futuro analizzando e comprendendo il passato.

Non che ci permettiamo minimamente di scollegare il passato con il futuro.

Puoi capire se una macchina avrà un incidente se studi la direzione e velocità dell'auto (quindi da dove proviene). Ma sebbene questo esame ti possa dare una previsione accurata, una previsione resta una previsione.

Il futuro non ha nessun tipo di obbligo con il passato. Solo legami di parentela.. Per così dire.

Comunque ci chiedono se il mercato immobiliare va oppure non va.

Domanda impegnativa, risposta semplice. La nostra.

Dipende dai punti di vista, dipende da quali parametri vengono usati per giudicati i dati.

Dipende anche dall'ampiezza dell'analisi. Dipende soprattutto dai margini che si impongono all'analisi.

Il mercato immobiliare nazionale è diverso dal mercato di una certa zona. Che è diverso a seconda della tipologia di immobile.

In realtà le vendite vanno. Non esiste un mercato immobiliare in cui non si vende.

Può esistere un mercato immobiliare in cui si vende meno di qualche altro periodo usato come riferimento.

Dai nostri dati e in riferimento al mercato delle seconde case nella nostra zona, nel 2013 si venderà di più del 2012 e di più del 2011 ma meno del 2010 e anni precedenti.

Si vende o non si vende? Dipende, appunto.....

Alcuni immobili hanno adesso un prezzo più che appetibile. I più timorosi hanno visto che il mercato non è crollato e che quindi possono comprare senza paura di investire in qualcosa che si sta deprezzando rapidamente.

Non c'è, almeno nel nostro mercato di riferimento, alcun RAPIDO deprezzamento.

C'è un normale riassestamento dei prezzi.
Alcune cose erano sopravvalutate e il mercato le sta riportando al giusto prezzo.
Tutto qui.

In ogni caso stiamo vendendo case. Quindi possiamo rispondere brevemente alla domanda del titolo con "Si, si vende!".

Alla prossima e 

saludos a tottu.

I portali immobiliari offrono un vero servizio?

In questi giorni la rete celebra il suo 20° compleanno da quel 1993 in cui fu messa on line la prima pagina internet.

Vent'anni sono relativamente pochi eppure da ormai un decennio internet è entrata sempre più nelle abitudini delle persone e nel mondo degli affari.

Al punto che certe cose oggi assolutamente naturali e consuetudinarie, erano solo pochi anni fa delle novità assolute.

Se si ripensa a come si cercava e comprava casa negli anni '90 (ma anche i primi anni del 2000!) non possiamo non rimanere stupiti dalle diverse modalità di approccio e diverse situazioni che si sviluppano.

Un potenziale acquirente, prima di internet, faceva un giro nelle agenzie della sua città. Oppure consultava gli annunci sui giornali di inserzioni. Poteva anche visionare alcune riviste specializzate in annunci immobiliari a distribuzione gratuita nei bar e locali.

Vi erano anche altre modalità: chiedere a chi aveva già comprato in una certa zona per ricevere consigli oppure cercare di contattare direttamente un costruttore noto per le sue case in vendita.

Ovviamente se la nostra casa era una casa vacanza in un luogo lontano, come la Sardegna, occorreva aspettare di recarsi da quelle parti in visita o vacanze.

In effetti era solito che chi fosse interessato a comprare case in Sardegna facesse in estate (per lo più) delle visite a delle agenzie immobiliari del territorio per avere ulteriori informazioni. Cosa che peraltro succede ancora adesso. 

Ma internet ha permesso una velocità di controllo delle inserzioni sui vari siti che prima non era concepibile.

Ovvero è adesso possibile per chiunque andare su un sito di annunci immobiliari o annunci generici e digitare le caratteristiche richieste. Ne uscirà una sfilza di soluzioni che la persona può comodamente visionare da casa.

Questa comodità, poter visionare foto, planimetrie, soluzioni, prezzi, mappe e altri dati, in modo da poter creare delle schede delle case che più ci potrebbero interessare ha incredibilmente attratto l'utente medio.

E nessuno di noi avrebbe l'ardire di sostenere che queste potenzialità siano un qualcosa di negativo. Anzi.

Ma la domanda oggi è: i portali immobiliari, tutto sommato, offrono un vero servizio?

La risposta è: Non completamente.

E il motivo è insito proprio nel suo voler andar incontro alle esigenze e all'accessibilità del maggior numero di utenti di internet.

Scopo di un sito di annunco è raggiungere ed essere fruito dal più grande numero di utenti e visitatori. Questo da forza al sito di chiedere maggiori cifre per gli inserzionisti o per le pubblicità.

Dall'altra parte, anche gli inserzionisti cercano di sgomitare per arrivare al numero più alto possibile di lettori del proprio annuncio. Sul principio che maggiore sarà la visibilità di annuncio maggiori sono le probabilità di vendere quell'immobile.

Tutta questa situazione non gioca a favore di una trasparenza e di una omogeneità di ciò che viene comunicato. Ovvero diversi inserzionisti, trasmettono le informazioni secondo criteri diversi. E questo falsa già la correttezza dell'analisi di chi effettua la ricerca.

A questo va aggiunto che anche uno stesso dato ha un certo valore solo se opportunamente valutato ovvero messo a paragone con altre informazioni e inserito nel giusto contesto.

Operazione talvolta molto complessa per cui è necessario l'intervento di un professionista anzichè di una semplice macchina.

Un grande venditore una volta scrisse che: "Se le cose si vendessero solo con la pubblicità, non ci sarebbe bisogno di una figura umana che si occupi delle vendite!"

Il motivo è che una pubblicità può dare solo un messaggio. Ma l'acquisto comporta molte, molte altre cose che è possibile vedere solo con un interlocutore preparato ed esperto.

Così acquistare una casa esaminando un'inserzione sul web non è proprio la stessa cosa che acquistare un telefono o robe simili. Se si vede su un sito di annunci un Iphone 5 in vendita a 400,00 euro si sa già dinnanzi a cosa si sta di fronte. Chi conosce un pò di telefoni sa quale valore ha e quali caratteristiche ha. Così se si gira e si trova un altro venditore che lo vende a 350,00 ci sono pochi dubbi su chi scegliere..... tanto il prodotto è lo stesso.

E se anche si dovesse scegliere tra due smartphone diversi, non ci avviciniamo mimimamente alla complessità di un acquisto immobiliare.

Come possono essere messi a confronto 2 immobili diversi, costruiti in modo diverso, da società diverse, con metratura diversa, con rifiniture e qualità dei materiali diversi, situati in posti diversi, pensati per esigenze diverse?

Se poi pensiamo che il primo (se non l'unico) criterio con cui gli utenti per la maggior parte delle volte ordinano le loro richieste è il prezzo, allora si comprenderà anche quanto questo tipo di ordinazione è fragile.

ESEMPIO: inserisco nel portale immobiliare una ricerca. Digito 1) casa in Sardegna, 2) prezzo massimo 200.000 euro.

La risposta sono un centinaio di soluzioni. Allora ci metto dentro la vicinanza al mare. Diciamo max 500 mt. Da un centinaio le soluzioni adesso diventano 20. Ci metto dentro casa nuova rivestita in pietra e le soluzioni diventano 3. Decido di vederle o di ricevere maggiori informazioni. Prima o poi andrò a vederle e sceglierò tra quelle 3 case quella giusta per me. 

Alla fine mi ritrovo ad aver speso 190.000 euro per una casa a 450 mt dal mare.

Ma sono sicuro di aver scelto la cosa giusta?

Forse mi sono perso la possibilità di vedere quella casa che era proprio adatta a me, che il portale di annunci pubblicizzava a 210.000 euro. E che stava più vicino al mare di 100 mt.

Però era più cara, dirà qualcuno......

Ma a quel qualcuno bisognerebbe dire che il prezzo che conta è quello a cui si acquista una casa e non quello a cui il venditore pubblicizza la casa. Che spesso è diverso e lontano dal prezzo che lo stesso venditore pensa che gli si debba pagare.

E' solo per questo che si riesco a concludere le trattative con delle offerte al ribasso. Perchè una compravendita presuppone sempre e comunque l'accordo di 2 parti.

Perdersi la casa giusta per se solo perchè eslusa dal motore di ricerca di un sito immobiliare è veramente il massimo.

In sintesi, lasciando ad un prossimo articolo altri approfondimenti sul tema, la nostra opinione è che un sito di annunci immobiliari deve essere preso solo come un meccanismo di stimolo e non come una bibbia che ci guidi nelle scelte.

Offrono un buon servizio però ci deve essere sempre un criterio e un'ultima parola da parte di chi visiona questi siti.

Se a qualcuno dei nostri lettori fa piacere,accetteremmo storie personali o esperienze dirette su questo argomento.

Saludos a tottu.

La proposta di acquisto

Nel procedere in un acquisto immobiliare è importante tenere presente alcuni passi fondamentali che ne contraddistinguono l'evoluzione.

In primo luogo abbiamo la definizione delle proprie esigenze.

In secundis la ricerca vera e propria dell'immobile giusto per noi all'interno del budget che ci siamo ripromessi.

A quel punto si passa alla fase più formale della vicenda.

Soprattutto in questi ultimi tempi, in cui il potere contrattuale dell'acquirente si è rafforzato, la forbice fra la domanda e l'offerta in termini di prezzo si è ampliata.

In questo contesto, abbiamo un prezzo richiesto e potrebbe esserci un prezzo offerto. Naturalmente al ribasso.

Questo prezzo offerto al ribasso si attua all'interno della fase della proposta di acquisto. 

Ovvero sulla presentazione di una offerta di acquisto scritta nei confronti del proprietario.

Su questa passaggio formale, sui suoi contenuti, sulla sua valenza giuridica e le sue implicazioni normativi e civilistiche se ne è discusso e se ne discute ancora.

In realtà le norme sono molto chiare ma le prassi e le consuetudini che si formano sono molto varie.

Ne vedremo alcuni aspetti in seguito.

Dopo aver sottoscritto una proposta di acquisto (PDA), vednitore e acquirente si ritrovano per sottoscrivere quello che è il vero e proprio contratto preliminare di compravendita, detto anche compromesso di vendita.

Si tratta di un contratto, per cui è necessaria la registrazione, in cui la parte acquirente si impegna a cmprare in data futura certa da un venditore che si impegna a vendere sempre entro la data concordata.

Tale impegno a comprare viene pagato con una somma (generalmente un 20% dell'imposto di vendita ma ogni tipo di accordo è possibile) che diventa caparra confirmatoria. La parte che non ottempera agli accordi di compromesso perde una somma pari alla caparra. L'acquirente non rivede più i soldi dati (20%) mentre il venditore, nel caso in cui non ottemperi agli impegni, deve rendere ciò che gli è stato dato e in più pagare una quota uguale. Quindi, tirando le somme, il doppio della caparra.

Alla fine, vi sarà un ultimo atto che è il passaggio di proprietà completo dell'immobile dal venditore all'acquirente dinnanzi ad un notaio sotto forma di atto pubblico detto rogito notarile. In questa sede l'intero prezzo pattuito sarà pagato e l'immobile verrà trasferito di proprietà con relative pubbliche trascrizioni.

Come dicevamo, la fase più "calda" dell'acquisto è la fase della PDA. In questo momento, chi compra ha forse ancora varie opzioni e la sua attenzione può essere distratta da altre soluzioni immobiliari o da pensieri di sospensione o rinvio dell'acquisto.
In particolare se ci riferiamo all'acquisto di un immobile come seconda casa o casa vacanza per cui la questione "urgenza" o tempo, sono relativi.

Ma cosa è esattamente una "proposta di acquisto"?

Una PDA è la comunicazione da parte del compratore che è disposto a comprare un certo immobile ad un certo prezzo in certi tempi. E' una comunicazione formale e l'inizio di una trattativa seria.

Senza una PDA non vi è una trattativa seria.

Chiedere, ad esempio, all'intermediario di verificare se il venditore sarebbe disposto a vendere ad un certo prezzo è una richiesta abbastanza illogica.

Immaginiamo che un certo immobile sia in vendita a 185.000 euro.

Il signor Mario Rossi, potenziale acquirente, vede l'immobile e lo reputa sufficientemente aderente alle sue esigenze. Lo comprerebbe ma non a quel prezzo. Potrebbe non avere i soldi o non ritenere che quell'immobile valga quel prezzo!

Magare, forse, dipende...... Ma se costasse un 150 mila euro, egli lo comprerebbe.

Cosa dovrebbe fare il signor Rossi?
Sottoscrivere una proposta di acquisto! E proporre 150 mila euro.

A quel punto il venditore avrebbe una richiesta concreta, definita, reale, nominale (si legge chi la fa!) e con date di acquisto circostanziate. Avrebbe, insomma, tutti i dati per poter prendere una decisione.

E potrebbe dare subito riscontro al potenziale acquirente della propria decisione con una firma che certifica che la proposta è stata accettata.

Ma se si fa una PDA ci si vincola all'acquisto?

Ovviamente si. Ma entro certi limiti.

Innanzitutto ci si vincola perchè si sta proponendo di comprare una casa. E quindi non si sta giocando e facendo perdere del tempo a nessuno. Se l'acquirente potenziale offre una certa cifra appare logico che egli intende comprare a quella cifra, quindi non si comprende perchè egli debba aver paura di essere vincolato.

Ma entro certi limiti perchè è prassi mettere lì una somma relativamente piccola (generalmente 3 o 5 mila euro) come dimostrazione della propria serietà nella proposta. Ed entro certi limiti perchè solitamente i 5000 euro versati all'accettazione della proposta risultano essere "deposito cauzionale" e non "caparra confirmatoria". Ovvero sono un deposito creato in attesa di incontrarsi per il compromesso o contratto preliminare. Deposito che diventerà caparra solo al momento della sottoscrizione del contratto preliminare.

Perchè questa differenza?
Perchè la PDA ha come oggetto principale della trattativa il prezzo e le tempistiche dell'acquisto.

Vengono lasciate fuori dalla PDA molti altri aspetti che sono fondamentali in fase di contratto preliminare. Aspetti relativi al controllo della documentazioni e alla definizione di alcuni aspetti della vendita della casa. Soprattutto se la casa è nuova o addirittura in costruzione.

Che si fa quindi se uno sottoscrive una PDA e poi la cosa salta e non si va al compromesso? Occorre creare differenze fra una PDA che "muore" per mancanza di colpa delle parti o per presenza di colpa.

La somma depositata è un deposito e in quanto tale va restituito alla parte acquirente.

Salvo verificare che ci sia stato un danno reale alla parte venditrice. Ma queste sono questioni che il codice civile disciplina in ogni tipo di rapporto contrattuale di compravendita. Che si tratti di case o scatole di fiammiferi.

Di sicuro sappiamo che se l'intermediario lavora bene e secondo le regole etiche della sua professionalità, tutti gli aspetti importanti che potrebbero far saltare un compromesso dovrebbero essere già stati trattati con il potenziale acquirente.

Se ad esempio si sta vendendo un immobile uso ufficio come seconda casa e si narsconde la cosa all'acquirente, è logico che egli non vada al compromesso benchè abbia sottoscritto una PDA.

E' è logico che in questo caso egli abbia anche diritto a risarcimento danni per il tempo perso (oltre il rimborso del suo deposito).

Il potenziale acquirente non avrebbe mai fatto una PDA se avesse saputo che quello che andava ad acquistare non era un immobile residenziale.

Torneremo sull'argomento.......

Saludos a tottu.

Le 2 categorie di acquirenti di una seconda casa

Chi acquista una seconda casa lo fa per 2 motivi principali.

Questi motivi sono SEMPRE presenti per qualsiasi acquirente ma sono miscelati in proporzioni diverse, spesso molto diverse a seconda della tipologia e inclinazione caratteriale di chi compra.

Le motivazioni di acquisto sono riconducibili a queste 2 macrocategorie:

• Acquisto per investimento.
• Acquisto per godimento.

La prima categoria ci indica che l'impulso all'acquisto proviene dal tentativo di tramutare delle risorse finanziarie in un capitale che si ipotizza crescerà in un futuro più o meno prossimo. In misura minore, qualcuno capitalizza delle risorse monetarie in un immobile più che per vedere crescere questo valore per avere almeno la sicurezza che rimanga stabile. Ovvero se io oggi ho 100.000 euro e ci compro una casa, spero che tra 10 anni avrò sempre 100.000 euro rivendendola.

Ovviamente quasi tutti almeno sperano che non solo ci si possa riprendere i 100.000 mila ma che si riesca a guadagnarci qualcosa.

La seconda categoria è costituita da chi sogna qualcosa (uno spazio per rilassarsi, la vicinanza alla spiaggia dei propri sogni, la tranquillità, la lontananza dallo smog e dal grigiore di una grande città, etc.) e la casa rappresenta il mezzo per realizzare il proprio desiderio.
In questa situazione la casa non è mai un oggetto a se stante, un tetto sulla testa o un luogo dove vivere. La seconda casa è la realizzazione del proprio desiderio. Che è diverso per ogni potenziale acquirente. Per quanto si possano creare anche in questo caso delle categorie.

In pratica ci si compra la seconda casa per goderne delle sue qualità, posizione e caratteristiche in toto.

Come detto è ben difficile trovare qualcuno che compri una seconda casa solo per una questione di investimento o solo per una questione di puro godimento. Esistono gli investitori che acquistano immobili solo per investimento ma questa categoria diventa una attività professionale in senso stretto e quindi esula dal contesto di cui parliamo.

Diciamo che il potenziale acquirente compra guardando entrambe le cose. 

Ma con una prevalenza di uno dei 2 fattori.

Lo si comprende soprattutto discutendo del prezzo. Chi predilige l'investimento cercherà le case basandosi principalmente (non unicamente però!) sul fattore prezzo. Chi predilige il godimento cercherà le case basandosi principalmente (non unicamente però!) sulle caratteristiche dell'immobile. 

Ovviamente, tralasciamo oggi la questione della soddisfazione dei propri desideri e ricordiamo la questione dell'aumento o diminuzione del valore del capitale immobiliare.

Chi compra si aspetta che l'immobile varrà, dopo qualche tempo, sempre di più.

E' una legge non scritta e sicuramente ben fondata. In quanto, sul medio e lungo periodo, è quasi sicuramente appropriata nella stragrande maggioranza dei casi.

Cionondimento non significa che si possa acquistare una casa per 100 e scoprire che dopo alcuni anni valga di meno. Che valga 90 o 80 ad esempio.

Questi alti e bassi sono possibili, soprattutto se si è comprato alla fine di un lungo ciclo di aumento dei prezzi.

Ricordiamo che, in generale, in Italia è partito un trend positivo del mercato immobiliare fin dal 1997, che ha accellerato nel 2003 per concludersi nel 2008/2009 circa.

11 anni di aumento costante e talvolta più che costante.

Appare ovvio che chi acquistava nel 2006, 2007 e via dicendo avesse più probabilità di ritrovarsi nella condizione di avere adesso (in una fase di ribasso di prezzi) un immobile che vale meno di quanto lo abbia comprato. Soprattutto se consideriamo le spese accessorie di acquisto.

Quindi abbiamo acquistato per 100, a cui abbiamo aggiunto 20 tra spese, iva e notaio. A cui abbiamo aggiunto 15 per l'arredo e altri piccoli interventi di miglioria. Eppure 5 anni dopo non possiamo vendere a 150 come pensavamo con un guadagno di 15.

Scopriamo che il nostro immobile è vendibile sul mercato solo a 110/115.

Con una perdita di 20.

Ma è una vera perdita?
Se volessimo essere veramente onesti vi è un uso dell'immobile che ha un valore.

Ogni seconda casa vale almeno il costo delle spese di alloggio per il periodo usato e il potenziale guadagno per un ipotetico affitto.

Se compro una casa 100, la arredo e la uso per 5 anni, devo togliere al costo di 100 almeno un valore di 10. Perchè per alloggiare ho risparmiato 2 ogni anno (2x5=10).

Stiamo facendo dei conti solo a livello di ordine di grandezza. Evitando gli euro, i dollari, le lire e qualsiasi riferimento concreto alla spese di mercato.

Sta di fatto che abbiamo notato che molti immobili, nel corso del tempo hanno comunque preso prezzo. Forse non hanno aumentato le quotazioni nella maniera inverosimile che è successo 10 anni fa circa. E questo è forse il problema principale.

Saludos a tottu.

L'attesa per una decisione

Oggi siamo molto filosofici.

E facciamo una riflessione sul tempo.

Siccome siamo anche degli agenti immobiliari, ci divertiremo a fare dei parallelismi con la ricerca di un immobile, le trattative immobiliari e la decisione di comprare casa.

Il tempo è un soggetto più che caldo da un punto di vista della riflessione. Alzi la mano chi di noi non si sia fermato almeno 2 minuti (appunto!!) della sua vita a riflettere sul tempo, il suo scorrere e la sua immancabile presenza nella nostra vita.
Tempo, tempo e tempo.

Tutto è scandito dal tempo. Ci riempiamo la bocca con questa parola ma spesso ci sfugge il significato profondo del concetto.
Cosa è il tempo?

Forse, da qualche parte qualcuno di noi ha sentito che il tempo è relativo. Ma anche questo cosa significa?
Un esempio della relatività del tempo ce la può fornire una serie di situazioni differenti:

• Potremmo pensare che un anno abbia per tutti lo stesso valore, giusto? Ma per comprenderne il suo vero valore sarebbe meglio chiedere ad uno studente che e' stato bocciato all'esame finale.
• Potremmo pensare che un mese abbia per tutti lo stesso valore, giusto? Ma per comprenderne il suo vero valore sarebbe meglio chiedere a una madre che ha messo al mondo un bambino troppo presto. 
• Potremmo pensare che una settimana abbia per tutti lo stesso valore, giusto? Ma per comprenderne il suo vero valore sarebbe meglio chiedere all'editore di una rivista settimanale.
• Potremmo pensare che un'ora abbia per tutti lo stesso valore, giusto? Ma per comprenderne il suo vero valore sarebbe meglio chiedere a due innamorati che stanno aspettando di vedersi. 
• Potremmo pensare che un minuto abbia per tutti lo stesso valore, giusto? Ma per comprenderne il suo vero valore sarebbe meglio chiedere a qualcuno che ha appena perso il treno, il bus o l'aereo.
• Potremmo pensare che un secondo abbia per tutti lo stesso valore, giusto? Ma per comprenderne il suo vero valore sarebbe meglio chiedere a qualcuno che è sopravvissuto a un incidente.
• Potremmo pensare che un centesimo di secondo abbia per tutti lo stesso valore, giusto? Ma per comprenderne il suo vero valore sarebbe meglio chiedere ad un'atleta che alle Olimpiadi ha vinto la medaglia d'argento.

Detto questo, ci possiamo rendere conto che la percezione del tempo è qualcosa di più importante dello scorrere oggettivo del tempo.

Così una persona può diventare padrona del tempo con la semplice inversione del suo rapporto con questa entità. Che non è reale (o almeno lo è in una certa misura ma non nella misura principale) perchè ciò che alla fine conta è la percezione del tempo da parte del soggetto che lo percepisce.

Qualcuno può pensare che è il tempo che decide per lui, che lo sposta nello spazio o che gli consente di fare o non fare.

Oppure quel qualcuno può pensare che sia lui a decidere il tempo, a decidere quando spostarsi, fare o non fare qualcosa.

Quando si tratta di prendere una decisione, il fattore tempo entra prepotentemente in gioco. In pratica non possiamo avere una decisione effettiva se non la si colloca in un momento nel tempo. Colui che dice "Si! Mi va bene incontrarti per quello specifico motivo!" ma non ti comunica nè focalizza il tempo (almeno approssimativo) ci indica semplicemente che la decisione non è presa. Ma che si sono solo poste le premesse per decidere.

Per decidere quindi non ci vuole tempo. Il tempo è un fattore che esula dal contesto decisionale.

Sono sicuro che non pochi dei lettori di questo blog rimarranno stupiti da questa affermazione e, di primo acchito, non saranno molto d'accordo. Ma se potessimo approfondire questo concetto, gran parte se non tutti dei dissenzienti comprenderebbero il succo di quanto esposto.

Quando una persona ha chiaro nella propria mente la propria mappa decisionale (cioè ciò che vuole o cerca, per essere semplici), quando ha sul tavolo tutti i fattori necessari per una decisione e quando lui è l'unico responsabile della decisione..... la decisione arriva in modo quasi istantaneo.

Sembra strano ma è così. E se riflettete sulle volte in cui avete deciso troverete dei riscontri.

Quando una persona non decide è evidente che uno dei punti di cui sopra è stato violato.

Ovvero la persona non ha tutti i dati o qualche aspetto della faccenda gli pare oscuro o poco comprensibile. Ovvero la persona non ha chiaro ciò che cerca o vuole. Ovvero la decisione della persona è sotto l'influenza di altri centri decisionali o altre persone.

Può essere una delle tre, due delle tre o tutte e tre insieme.

Qualcuno potrebbe in passato aver, in qualche frangente della propria vita, preso una decisione in mancanza di tutti i dati necessari. State sicuri che quel tipo di persona sarà quella più titubante in una qualsiasi decisione prenda successivamente.

Perchè proprio le conseguenze negative di quella precedente decisione lo condizionano.

Ma lui non ha sbagliato perchè ha deciso troppo in fretta (COME PROBABILMENTE SI LAMENTA CON SE STESSO E GLI ALTRI). Ha sbagliato perchè non aveva tutti i dati necessari.

Dalla nostra esperienza, nelle compravendite immobiliari accade spesso che un'indecisione dipende da una mancanza di determinazione di ciò che sta cercando.

E non dalla mancanza di dati.

Quando un nostro potenziale cliente ritarda la sua decisione, lo fa perchè confuso dalle molte proposte viste. Che gli fanno pensare che forse, da qualche parte, ci possa essere una casa più bella ad un prezzo più basso.

Forse c'è e forse non c'è.

Ma di questo parleremo in un prossimo articoli nei prossimi giorni.

Saludos a tottu.

Il sopralluogo presso un immobile da comprare

Quando si vede una casa su un'inserzione di un sito internet, il potenziale acquirente prende un primo contatto con l'immobile dei suoi sogni.

Diciamo che, dopo ore e ore passate a scrutare con attenzione tra i principali siti che offrono case invendita, si sia trovata quella che sembra essere la villetta dei nostri sogni.

La guardiamo..... Si, sembra che ci sia tutto quello che desideriamo. C'è il giardino, c'è la veranda, la pietra a vista....

Le foto non sono chiarissime ma l'immobile sembra in buono stato. L'inserzione ci dice che c'è la spiaggia nei pressi, raggiungibile a piedi e che la casa è inserita in classe B energetica. Il prezzo è buono. Che si fa?

Questo processo potrebbe riguardare più di una soluzione e di offerta immobiliare. Anzi, in questo periodo, è più che probabile che un potenziale acquirente trovi decine di soluzioni che possano sembrare adatte alle sue esigenze.

E' consuetudine quindi che chi cerca un immobile cominci a mettere insieme varie schede di immobili da visionare. Spesso con più di un'agenzia e più di un interlocutore.

Vediamo un pò di soffermarci su questo punto, ovvero l'importanza di un sopralluogo.

Ci fa, ad esempio, sorridere che più di una volta il potenziale acquirente a cui abbiamo mandato delle proposte immobiliari corredate di foto, planimetrie e documenti, ci specifichi che lui non comprerà prima di aver effettuato un sopralluogo di persona della casa (o cantiere) che intende comprare.

La cosa, dal nostro punto di vista, appare scontata.

Chi comprerebbe una casa senza averla mai vista? Forse solo qualcuno che ha già un precedente rapporto di fiducia con l'interlocutore o intermediario. Un grande, grande rapporto di fiducia e precedenti collaborazioni d'affari. Si dovrebbe comunque trattare di una situazione veramente pecualiare e probabilmente un qualcosa che si verifica in un caso su mille.

Il sopralluogo serve per molti motivi. Serve innanzitutto per dare uno sguardo al contesto in cui una casa è inserita. E tanto meno si conosce la zona in cui si compra e tanto più un'analisi del contesto è importante.

Sappiamo che parte del valore d'uso e del valore di mercato di una casa è da imputare al punto in cui la casa sorge. E quindi anche a ciò che intorno o nei pressi della casa troviamo.

Questo "intorno" non è presente nelle inserzioni pubblicitarie. Ma d'altronde capite che è ben difficile inserire questo tipo di informazioni.

Una casa potrebbe essere bellissima e posta in un luogo poco curato o trascurato.

Viceversa la casa potrebbe avere delle problematiche nella cura dei suoi esterni ma essere posta in un luogo per cui val la pena di investirci sopra qualche soldino per una ristrutturazione.

Ci sono vari fattori.

Ancora.... Una casa potrebbe sorgere in un luogo dove vi è della recente urbanizzazione e in cui gli arredi urbani non sono ancora a posto. Ma uno sguardo un pò in avanti ci farebbe capire che entro un 5-10 anni la zona diventerà bella e curata.

Di certo, una cosa che abbiamo osservato è che una selezione migliore in prima battuta con un sopralluogo su pochi immobili, aiuta il potenziale acquirente a fare le scelte giuste.

Un sopralluogo, per quanto distribuito in vari giorni, destinato a visionare molte case crea una situazione non ottimale nè per chi vende nè per chi compra.

Chi vende (agente immobiliare o società costruttrice) non riesce a stabilire un reale canale comunicativo con il potenziale acquirente. Troppo di fretta, troppi immobili da visitare e stanchezza per il tour de force che si sta facendo.

Non si riesce a compredere cosa veramente il cliente cerca e spesso non si riesce a dargli il supporto che necessita e merita.

Ma anche chi compra si trova in una situazione non proprio ideale. Vede tante cose, le vede spesso in modo superficiale e non analitico. Si fa guidare dalle sensazioni (peraltro importanti, per carità) ma è poco lucido nel riassumere in uno schema razionale ciò che ha visto.

Il nostro consiglio è semplice.

1) Definire nel modo più esatto possibile le ESIGENZE che si ricercano. Preferire un elenco di esigenze da soddisfare piuttosto che di caratteristiche che si cercano. Spesso ci sono molte divergenze fra le 2 liste e si correrebbe il rischio di cercare una caratteristica che si pensa soddisfi una propria esigenza senza in realtà farlo.

2) Relazionarsi il più approfonditamente possibili con degli intermediari o venditori professionali. Preferire degli agenti immobiliari con ampia esperienza sul territorio anche per verificarne gli attestati di competenza e trasparenza. Una agenzia immobiliare cura meglio gli interessi di chi compra e di questi tempi non costa necessariamente di più di una trattativa diretta. A volte è l'esatto contrario.

3) Selezionare a distanza un numero non eccessivo di immobili da visionare. Approfondire l'analisi di un immobile il più possibile per restringere ad un massimo di 2/3 soluzioni per intermediario e ad un massimo di 2/3 intermediari o agenzia immobiliari per volta.

4) Non comprimere eccessivamente il tempo per i sopralluoghi. Per una visita fatta con criterio occorrono a volte dalle 2 alle 3 ore. Il che significa anche una mattinata o una serata per una sola agenzia. Inoltre sarebbe ottimanale vedere una sola agenzia o intermediario/costruttore al giorno. Questo per fissare l'attenzione su un interlocutore per volta ed avere la possibilità di assimilare il contatto umano e professionale.

5) Vedere lo stesso immobile almeno 2 volte in giorni diversi. La prima visita può mostrare alcuni fattori (positivi o negativi che siano) ma è spesso necessario un nuovo sopralluogo, in una nuova unità di tempo e con un nuovo fresco punto di vista, per vedere aspetti che prima si erano ignorati. Si può tornare con differenti stati fisiologici di attenzione/stanchezza e con diverse luminosità della giornata o temperature. Fattori che possono incidere nel giudizio dato sulla prima impressione.

6) Fare un riassunto di tutte le soluzioni viste secondo le proprie esigenze, cercando di dare un punteggio o valore a ciò che si è visto o controllato.

A questo punto sarebbe comunque una forma di rispetto per il lavoro degli intermediari che si è incontrato dare una risposta, positiva o negativa che sia, a tutti coloro con cui ci si è relazionati.
Se non si è riusciti a prendere una decisione, si dovrebbe comunicare anche questo e i motivi dell'impossibilità di decidere, in modo da farsi aiutare nel trovare i dati che mancano per prendere una decisione.

Detto questo un saluto al prossimo articolo, sperando che queste righe vi possano essere di utilità. 

Saludos a tottu.

Prezzi sparati a caso?

Un nostro cliente ci segnala una situazione che sembra si stia creando nel panorama delle compravendite immobiliari.

Probabilmente è una scena che si sta svolgendo in molte città e molti luoghi senza particolare distinzione fra prima e seconda casa....

E' il fattore "prezzi sparati a caso!"

Ovvero si va su internet e si scopre che lo stesso immobile viene pubblicizzato o proposto in vari luoghi a prezzi diversi. Alcuni anche abbastanza distanti gli uni dagli altri.

Appare evidente che il potenziale acquirente rimanga spaesato dinnanzi a questa situazione.

La prima impressione, confermata dai nostri interlocutori, è di una certa mancanza di professionalità e serietà. Con l'aggiunta di un certo grado di torbidità che di certo non aiuta ad essere ben predisposti all'interesse per un certo immobile.

Ci sono 2 fattori che precedono questa situazione.

Il primo è di natura tecnica e riguarda i metodi pubblicitari e promozionali degli annunci sul web.

Ormai esistono una moltitudine di siti di annunci e inserizioni, alcuni generalisti e altri specializzati.

Tutti noi conosciuamo siti come www.subito.it o www.vivastreet.it. Oppure l'altrettanto famoso www.ebay.it che oltre alla pagine delle aste, ha anche il suo sito di annunci tradizionali.

Ne citiamo alcuni, ovviamente. Questi sono siti generalisti. Dentro ci si trova di tutto: dall'auto, al lavoro, alle relazioni personali, ai cellulari fino alle case.

Poi abbiamo i siti specializzati. Come, ad esempio, www.immobiliare.it, www.casa.it, www.idealista.it o www.mitula.it. Questi siti promuovono l'immobiliare (affitti e compravendite) e nient'altro.

Quello che accade è che quando un inserzionista (un'agenzia immobiliare o un proprietario) mettono un annuncio su internet, questo annuncio possa essere ripreso da un altro sito che "ristrasmette" ad altri portali (detti spesso aggregatori di news) questa inserzione. Ci sono siti che pubblicizzano annunci di altri siti di annunci.

Non è quindi infrequente che quando si promuove un immobile non si sappia esattamente su quanti siti esso sia promosso. E quindi non si riesca a monitorare tutti i luoghi in cui il proprio immobile è pubblicizzato. 

Ci è personalmente capitato, inoltre, che a seguito di un abbassamento di prezzo, abbiamo fatto esplicita comunicazione ad un particolare sito che non abbia poi eseguito quanto da noi richiesto. Fattori tecnici, certo. Ma il risultato non cambia.

Così può capitare che, anche quando un immobile è promosso da un solo soggetto, questo appaia su internet con prezzi diversi.

Certo in questo caso le differenze di prezzo sarebbero comunque contenute.

La seconda situazione è invece quando un immobile viene proposto, per essere venduto, a più interlocutori dallo stesso proprietario. 

Ci sono molte dinamiche incluse in un incarico di vendita. Tecnicamente un proprietario (privato o società costruttrice) cerca dal suo punto di vista di dare all'immobile la maggiore visibilità possibile. Dare un incarico di vendita in esclusiva ad un'agenzia immobiliare presenta i suoi vantaggi e presenta le sue limitazioni. 

Potremmo scrivere un articolo su quali siano i pro e i contro di questa situazione ma esulerebbe l'argomento che stiamo trattando.

Sta di fatto che non è infrequente che un proprietario (soprattutto dei costruttori) non vogliano dare a nessuno un incarico di vendita in esclusiva e preferiscano dare disponibilità a vendere a molte agenzie sul territorio.

L'idea (peraltro spesso non rispondente ai fatti) è che più agenzie trattano il tuo immobile e più possibilità ci sono che giungano dei clienti interessati e delle proposte.

La realtà però ci racconta un altra storia. Ovvero, più agenzie sul territorio promuovono spessissimo (per non dire sempre) sugli stessi canali. Quindi 2 agenzie possono mettere l'annuncio di un immobile sullo stesso portale. Risultato? Non si raggiungono il doppio dei clienti ma gli stessi potenziali acquirenti con il doppio della spesa.

Quello che avviene è che un'agenzia può essere più brava nella descrizione di un'altra. Oppure pubblicizzare delle foto più belle e significative. Ma rimaniamo sempre nell'ambito del marketing.

La sostanza è che poi poco cambia.

Il problema però si aggrava quando il costruttore stesso ha idea un pò "ballerine" sul prezzo di vendita. Quando si vende un nuovo, chi vende ha un'idea di cosa vorrebbe realizzare. Questo prezzo è però costretto a CONFRONTARSI con le dinamiche del mercato. 

Alcuni costruttori, tendono quindi ad essere un pò confusionari sul prezzo. Una settimana vorrebbero realizzare 170 mila euro mentre la settimana dopo si accontenterebbero di 160 mila.

Questo non è strano e fa parte di qualunque attività commerciale. Basta andare in un supermercato per vedere che qualunque prodotto ha delle oscillazioni di prezzo.

Ma ciò confonde è il fatto che, essendoci coinvolti anche altri operatori, la cosa viene moltiplicata per 2 o per 3 e così via.

Ogni agenzia potrebbe avere una sua politica di marketing.

L'immobile promosso a diversi prezzi, non ha quindi necessariamente niente che non vada.

E' spesso solo una questione di gestione dell'aspetto commerciale che è andata un pò fuori controllo organizzativo.

Soprattutto in un periodo come questo in cui la forbice fra il prezzo di listino e il margine di trattativa aumenta.

D'altronde non parliamo di comprare qualcosa esposto su uno scaffale con un prezzo fisso.

E non esisterebbero gli intermediari come le agenzie immobiliari se non fosse normale che ogni prezzo può subire una trattativa al ribasso.

Quando trovate dei prezzi sparati a caso su un immobile, cercate quindi il contatto con un intermediario che si dimostri serio, competente e professionale.

Per appurare queste qualità non ci vuole tanto. Basta veramente poco.

A quel punto, evitate le sirene delle inserzioni con il prezzo al ribasso.

E affidatevi all'agenzia immobiliare.

La pagherete. Fate si che si guadagni il proprio compenso offrendo il servizio.

Saludos a tottu.

Il prezzo e il prodotto

Forse ritorniamo su questo argomento ancora una volta e forse ripetiamo cose già dette e stradette.

Ma gli input di questo blog ci giungono dal nostro rapporto quotidiano con i clienti e ultimamente uno dei temi ricorrenti è proprio questo.

Cioè nell'argomento delle compravendite immobiliari si parla tanto di prezzo e poco di case.

E' giusto tutto ciò?

Riflettiamo un attimo. Qui lo possiamo fare. Non c'è nessuna compravendita potenziale e siamo liberi da ogni possibile interesse di parte.

Quando si acquista un bene, la spinta per questo acquisto è dovuta al benessere che tale bene ci apporta e ci apporterà. Se il bene è di consumo immediato, come può essere un qualunque oggetto di uso quotidiano come una lampadina o qualsiasi tipo i cibo, l'utilità che si può trarre da esso è direttamente proporzionata al grado di soddisfazione dei proprio bisogni.

Qualcosa cambia quando la spinta per l'acquisto di un bene è in parte dovuta a questo tipo di esigenza (soddisfazione dei bisogni) e in parte dovuta ad un'esigenza di investimento.

La soddisfazione di un bisogno è un concetto abbastanza intuitivo e c'è ben poco da aggiungere.

Un pò più complesso è descrivere il concetto di investimento.

Se si va su interner e si cerca questa definizione se ne troveranno di alcune abbstanza complesse. Ma per i nostri fini è sufficiente dire che un investimento è l'acquisto di un bene (materiale o immateriale che sia) con lo scopo di ottenere un maggior guadagno in prospettiva. Nel caso degli immobili, possiamo allargare la definizione dicendo che di invesimento possiamo parlare quando si preferisce trasformare in bene tangibile (una casa non scompare!) una certa somma di denaro che si vuol preservare.

In Italia è viva sempre una massima (che comunque non ha mai sbagliato in senso generale) per cui chi ha delle finanze liquide fa un buon affare tramutandole in immobile e aspettando che gli immobili prendano prezzo.

Il mercato immobiliare e l'analisi dei trend di lungo periodo testimoniano che i prezzi tendono sempre a salire e quindi ecco che nella compravendita immobiliare cominciano a farsi avanti 2 motivazioni, in parte coincidenti e in parte contrastanti. Ovvero la motivazione di godimento personale e la motivazione di investimento.

E' nostra opinione che un acquisto immobiliare, in particolare una seconda casa, non possa mai presentare solo una motivazione di puro godimento. Forse in alcuni casi ci potrebbe essere qualcuno che compra per puro investimento ma, in tanti anni di lavoro, questo tipo di acquirenti si sono dimostrati una parte minima e trascurabile.

La maggior parte degli acquirenti sceglie una casa che gli piace, in un posto che gli piace, soddisfacendo un sogno cullato da anni con l'idea e il conforto che non sia una spesa di lusso ma, comunque, un modo per mettere in cassaforte il proprio denaro.

Di questo periodo però, in una fase di calo dei prezzi, qualcuno forse si sta facendo prendere troppo la mano da questo aspetto prettamente speculativo (al contrario). E sembra che il mercato delle case vacanze si sia trasformato in un mercato di prodotti finanziari.

Si discute del prezzo e il prezzo la fa da padrone. E per quanto nessuno qui pensi che nemmeno 10 euro sono banali o da sminuire, alcune volte i ragionamenti a cui assistiamo sono abbastanza complessi e per niente logici.

Quello che intendiamo dire è che l'acquisto di una casa è l'acquisto di una casa. Un bene che ha caratteristiche ben precise. Alcune di tipo tecnico (progettazione, luogo di costruzione, etc.), altre di tipo qualitativo (qualità e tipologia dei materiali), altre di tipo estetico (colori, rifiniture, contesto), altre relative ai servizi fruibili (vicinanza a spiagge o a centri abitati).

Insomma un bel pò di caratteristiche.

Ovviamente questo poi va confrontato con il costo a cui queste caratteristiche ci vengono proposte.

Ma questo prezzo è il più delle volte trattabile e, comunque, diventa un fattore secondario rispetto alle caratteristiche. Secondario non significa che non conta. Significa che non si giudica la qualità di un bene dal suo prezzo. Si cadrebbe altrimenti nell'errore di coloro che pensavo che il sugo o i biscotti più cari siano necessariamente quelli più buoni.

Perchè se non fossero buoni perchè li venderebbero a quel prezzo?

In realtà una cosa potrebbe essere venduta ad un prezzo alto non perchè è la migliore ma perchè chi la produce è inefficiente o spende tanti soldi in pubblicità. Questa potrebbe essere una risposta.

Per citare un vecchio anedotto, potremo ricordare quel signore arricchito ma di dubbio gusto e profonda ignoraza, che entrò in un negozio chiedendo una camicia. Nel vedere le camicie che gli venivano proposte, chiese il prezzo e sentendosi rispondere di cifre tra i 30 e i 50 euro, disse "No, non avete capito. Io voglio camicie di lusso, quelle dei signori, quelle che costano tanto. Adesso posso permettermele!". Così l'inserviente andò a prendere una camicia dello stesso genere di quelle già mostrate ma diverso colore e disse "Beh, abbiamo questo modello a 150 euro ma non so se....". 

"Questa mi piace, la compro" fece l'arricchito.

Speriamo che queste righe siano stati di riflessione per evitare alcuni possibili errori nelle proprie valutazioni in tema di acquisti immobiliari.

Attendiamo i vostri commenti.

Saludos a tottu.