Sondaggio fra le agenzia immobiliari sull'andamento del mercato

Leggendo una ricerca della Banca d'Italia effettuata su un campione nazione di agenzie immobiliari ci siamo diventirtiti a studiare le aspettative dei nostri colleghi che rappresentano uno dei punti di vista del mercato immobiliare.

In molti post precedenti abbiamo ribadito la nostra posizione.
Il mercato immobiliare vive (in generale) un fisiologico momento di appannamento sia nei prezzi che nel numero delle compravendite. Ma riteniamo questo momento di appannamento relativamente poco dramamtico.

Primo perchè era comunque prevedibile già negli anni scorsi, come qualcuno già si aspettava.

Secondo perchè una pluralità di fattori si sono rinforzati a vicenda l'un con l'altro in una sorta di "tempesta perfetta" (rimandiamo alla visione del film con George Clooney per chiarimenti sul significato del termine).

Se cioè era prevedibile che il mercato avrebbe tirato il fiato perchè preso da anni e anni di galoppante crescita, di sicuro non era facilmente prevedibile che a questo si sarebbe sommato:
1) Il credit crunch delle banche italiane che hanno chiuso d'improvviso il rubinetto dei mutui spiazzando il mercato con una sottrazione di liquidità mica da ridere.

2) Una situazione imbarazzante di vuoto di potere governativo che dura ormai da molti anni. Con l'interesse della nostra "classe" politica che continua a litigare su legge elettorale, poltrone ed incarichi, leadership all'interno dei partiti, elegibilità o non elegibilità di questo o quel politico.

E in tutto questo, dimenticandosi di un paese reale che ha necessità di governo. Che non significa fare leggi ma attuare un'amministrazione di quello che già c'è.

3) Una situazione congiunturale economica a livello europeo causata dai malefici e psicotici accordi finanziari che nelle stanze del potere del vecchio continente burocrati non eletti dalle popoleazioni di divertono a programmare e atttuare praticamente a nostra insaputa.

Tornando al sondaggio della Banca d'Italia vediamo che nell'ultimo trimestre, il 30.5% delle agenzie nazionali si aspetta un miglioramento nei prossimi 2 anni. Noi, se avessimo partecipato al sondaggio, avremmo scelto questa opzione.
Mentre il 36% sostiene che ci sarà un peggioramento e un 33,5% che le cose rimarrano uguali.
Praticamente un terzo, un terzo e un terzo.

La cosa ci ha sorpreso comunque perchè significa che un terzo delle agenzie si aspetta un mercato più vivo e facile nei prossimi 2 anni. Il che è un numero molto alto, visto il pessimismo imperante.

La nostra idea è che saranno 2 anni di cambiamenti molto impercettibili. Cioè non ci sarà una ripresa del mercato incredibile e di super portata. E la vera ripresa avrà bisogno di più di 2 anni. Almeno 4/5 anni.

Ma d'altronde un investimento immobiliare non lo si fa certo per 2 o 3 anni.
Quindi.....

Saludos a tottu.

Il valore e il prezzo di una casa

Forse abbiamo già affrontato questo tema in qualche momento della storia di questo blog.

Prezzo e valore.

Che confusione in genere su questi 2 concetti.....

Facciamo un pò di chiarezza sui termini.

PREZZO: l'ammontare di moneta che convince chi vende a "dare" il suo bene a chi compra.

VALORE: la quantità di beneficio materiale e immateriale che un bene dona a chi ne entra in possesso.

Vi piacciono queste definizioni?
Vedrete che soprattutto la prima è abbastanza spiazzante. Se lo applichiamo al mercato immobiliare vediamo subito che, in base a questa definizione, il "prezzo" di un immobile non è quello che viene inserito nella pubblicità, nel volantino o nel cartello. Il "prezzo" non è quello dichiarato da chi vende.
Ma è quello a cui il mercato lo assorbe.

Quindi se ci facciamo un giro sui portali internet vedremo vari "prezzi" di case in vendita. Ma quelli non sono i veri prezzi. Sono solo la dichiarazione di aspettativa di vendita dei venditori. Cioè ci indica quale sia l'ammontare scelto da chi vende. Che non necessariamente coincide con l'ammontate scelto da chi compra.

Questo è un meccanismo che opera in qualsiasi mercato. Il prezzo finale è l'incontro fra prezzo offerto e prezzo richiesto. E' l'incontro fra domanda e offerta. 

Quindi se vedete una casa in vendita a 150.000 euro non è detto che quello sia il suo prezzo. Magari il suo prezzo è 140.000 o forse 130.000, chissà.

Ma ancora diverso da prezzo è il valore.

Un esempio: un capo di abbigliamento venduto ai primi di dicembre costa 100 euro mentre ai saldi costa 60 o 50 euro. Eppure la sua qualità e il beneficio che se ne ottiene non muta.

Quale è il suo vero prezzo?
100 o 50?
Nessuno dei 2.

Il maglione ha vari prezzi a seconda del momento in cui avviene lo scambio tra venditore e acquirente.
Per la verità anche il valore muta.

Perchè se devo regalare l'indumento per natale, se lo compro dopo natale non ha più lo stesso valore.

Vedete come funziona.

La casa, che sia prima o seconda casa, ha delle caratteristiche molto diverse da altre forme di investimento. E' reale e il suo valore di utilizzo non muta al mutare delle dinamiche del mercato.
Chi ha comprato una casa in Sardegna 5/6 anni fa, si ritrova con una casa che forse non spunterebbe sul mercato un prezzo simile a quello a cui è stata comprata. Ha un prezzo diverso rispetto a prima. Ora.

Ma il valore è lo stesso. Da un punto di vista di utilizzo.

Forse se la casa era destinata alle affittanze può avere un valore inferiore. Questo varia da caso a caso e non può essere fatta una regola generale.

L'aumento dei costi dei traghetti non è stato ancora metabilizzato dal mercato e le nuove forme di trasporti sostitutivi ancora non hanno completamente sopperito all'improvviso mutamento di modello gestionale dei trasporti.

Ma un domani?

Che possiamo dire che ci proiettiamo tra 5 o tra 10 anni?

A San Teodoro presto costruiranno un nuovo porticciolo turistico.

E' verosimile e prevedibile che TUTTI gli immobili acquisiranno un aumento di valore. E un conseguente aumento di prezzo.

Che ne dite?
Saludos a tottu.

Il sopralluogo presso un immobile da comprare

Quando si vede una casa su un'inserzione di un sito internet, il potenziale acquirente prende un primo contatto con l'immobile dei suoi sogni.

Diciamo che, dopo ore e ore passate a scrutare con attenzione tra i principali siti che offrono case invendita, si sia trovata quella che sembra essere la villetta dei nostri sogni.

La guardiamo..... Si, sembra che ci sia tutto quello che desideriamo. C'è il giardino, c'è la veranda, la pietra a vista....

Le foto non sono chiarissime ma l'immobile sembra in buono stato. L'inserzione ci dice che c'è la spiaggia nei pressi, raggiungibile a piedi e che la casa è inserita in classe B energetica. Il prezzo è buono. Che si fa?

Questo processo potrebbe riguardare più di una soluzione e di offerta immobiliare. Anzi, in questo periodo, è più che probabile che un potenziale acquirente trovi decine di soluzioni che possano sembrare adatte alle sue esigenze.

E' consuetudine quindi che chi cerca un immobile cominci a mettere insieme varie schede di immobili da visionare. Spesso con più di un'agenzia e più di un interlocutore.

Vediamo un pò di soffermarci su questo punto, ovvero l'importanza di un sopralluogo.

Ci fa, ad esempio, sorridere che più di una volta il potenziale acquirente a cui abbiamo mandato delle proposte immobiliari corredate di foto, planimetrie e documenti, ci specifichi che lui non comprerà prima di aver effettuato un sopralluogo di persona della casa (o cantiere) che intende comprare.

La cosa, dal nostro punto di vista, appare scontata.

Chi comprerebbe una casa senza averla mai vista? Forse solo qualcuno che ha già un precedente rapporto di fiducia con l'interlocutore o intermediario. Un grande, grande rapporto di fiducia e precedenti collaborazioni d'affari. Si dovrebbe comunque trattare di una situazione veramente pecualiare e probabilmente un qualcosa che si verifica in un caso su mille.

Il sopralluogo serve per molti motivi. Serve innanzitutto per dare uno sguardo al contesto in cui una casa è inserita. E tanto meno si conosce la zona in cui si compra e tanto più un'analisi del contesto è importante.

Sappiamo che parte del valore d'uso e del valore di mercato di una casa è da imputare al punto in cui la casa sorge. E quindi anche a ciò che intorno o nei pressi della casa troviamo.

Questo "intorno" non è presente nelle inserzioni pubblicitarie. Ma d'altronde capite che è ben difficile inserire questo tipo di informazioni.

Una casa potrebbe essere bellissima e posta in un luogo poco curato o trascurato.

Viceversa la casa potrebbe avere delle problematiche nella cura dei suoi esterni ma essere posta in un luogo per cui val la pena di investirci sopra qualche soldino per una ristrutturazione.

Ci sono vari fattori.

Ancora.... Una casa potrebbe sorgere in un luogo dove vi è della recente urbanizzazione e in cui gli arredi urbani non sono ancora a posto. Ma uno sguardo un pò in avanti ci farebbe capire che entro un 5-10 anni la zona diventerà bella e curata.

Di certo, una cosa che abbiamo osservato è che una selezione migliore in prima battuta con un sopralluogo su pochi immobili, aiuta il potenziale acquirente a fare le scelte giuste.

Un sopralluogo, per quanto distribuito in vari giorni, destinato a visionare molte case crea una situazione non ottimale nè per chi vende nè per chi compra.

Chi vende (agente immobiliare o società costruttrice) non riesce a stabilire un reale canale comunicativo con il potenziale acquirente. Troppo di fretta, troppi immobili da visitare e stanchezza per il tour de force che si sta facendo.

Non si riesce a compredere cosa veramente il cliente cerca e spesso non si riesce a dargli il supporto che necessita e merita.

Ma anche chi compra si trova in una situazione non proprio ideale. Vede tante cose, le vede spesso in modo superficiale e non analitico. Si fa guidare dalle sensazioni (peraltro importanti, per carità) ma è poco lucido nel riassumere in uno schema razionale ciò che ha visto.

Il nostro consiglio è semplice.

1) Definire nel modo più esatto possibile le ESIGENZE che si ricercano. Preferire un elenco di esigenze da soddisfare piuttosto che di caratteristiche che si cercano. Spesso ci sono molte divergenze fra le 2 liste e si correrebbe il rischio di cercare una caratteristica che si pensa soddisfi una propria esigenza senza in realtà farlo.

2) Relazionarsi il più approfonditamente possibili con degli intermediari o venditori professionali. Preferire degli agenti immobiliari con ampia esperienza sul territorio anche per verificarne gli attestati di competenza e trasparenza. Una agenzia immobiliare cura meglio gli interessi di chi compra e di questi tempi non costa necessariamente di più di una trattativa diretta. A volte è l'esatto contrario.

3) Selezionare a distanza un numero non eccessivo di immobili da visionare. Approfondire l'analisi di un immobile il più possibile per restringere ad un massimo di 2/3 soluzioni per intermediario e ad un massimo di 2/3 intermediari o agenzia immobiliari per volta.

4) Non comprimere eccessivamente il tempo per i sopralluoghi. Per una visita fatta con criterio occorrono a volte dalle 2 alle 3 ore. Il che significa anche una mattinata o una serata per una sola agenzia. Inoltre sarebbe ottimanale vedere una sola agenzia o intermediario/costruttore al giorno. Questo per fissare l'attenzione su un interlocutore per volta ed avere la possibilità di assimilare il contatto umano e professionale.

5) Vedere lo stesso immobile almeno 2 volte in giorni diversi. La prima visita può mostrare alcuni fattori (positivi o negativi che siano) ma è spesso necessario un nuovo sopralluogo, in una nuova unità di tempo e con un nuovo fresco punto di vista, per vedere aspetti che prima si erano ignorati. Si può tornare con differenti stati fisiologici di attenzione/stanchezza e con diverse luminosità della giornata o temperature. Fattori che possono incidere nel giudizio dato sulla prima impressione.

6) Fare un riassunto di tutte le soluzioni viste secondo le proprie esigenze, cercando di dare un punteggio o valore a ciò che si è visto o controllato.

A questo punto sarebbe comunque una forma di rispetto per il lavoro degli intermediari che si è incontrato dare una risposta, positiva o negativa che sia, a tutti coloro con cui ci si è relazionati.
Se non si è riusciti a prendere una decisione, si dovrebbe comunicare anche questo e i motivi dell'impossibilità di decidere, in modo da farsi aiutare nel trovare i dati che mancano per prendere una decisione.

Detto questo un saluto al prossimo articolo, sperando che queste righe vi possano essere di utilità. 

Saludos a tottu.

Il prezzo e il prodotto

Forse ritorniamo su questo argomento ancora una volta e forse ripetiamo cose già dette e stradette.

Ma gli input di questo blog ci giungono dal nostro rapporto quotidiano con i clienti e ultimamente uno dei temi ricorrenti è proprio questo.

Cioè nell'argomento delle compravendite immobiliari si parla tanto di prezzo e poco di case.

E' giusto tutto ciò?

Riflettiamo un attimo. Qui lo possiamo fare. Non c'è nessuna compravendita potenziale e siamo liberi da ogni possibile interesse di parte.

Quando si acquista un bene, la spinta per questo acquisto è dovuta al benessere che tale bene ci apporta e ci apporterà. Se il bene è di consumo immediato, come può essere un qualunque oggetto di uso quotidiano come una lampadina o qualsiasi tipo i cibo, l'utilità che si può trarre da esso è direttamente proporzionata al grado di soddisfazione dei proprio bisogni.

Qualcosa cambia quando la spinta per l'acquisto di un bene è in parte dovuta a questo tipo di esigenza (soddisfazione dei bisogni) e in parte dovuta ad un'esigenza di investimento.

La soddisfazione di un bisogno è un concetto abbastanza intuitivo e c'è ben poco da aggiungere.

Un pò più complesso è descrivere il concetto di investimento.

Se si va su interner e si cerca questa definizione se ne troveranno di alcune abbstanza complesse. Ma per i nostri fini è sufficiente dire che un investimento è l'acquisto di un bene (materiale o immateriale che sia) con lo scopo di ottenere un maggior guadagno in prospettiva. Nel caso degli immobili, possiamo allargare la definizione dicendo che di invesimento possiamo parlare quando si preferisce trasformare in bene tangibile (una casa non scompare!) una certa somma di denaro che si vuol preservare.

In Italia è viva sempre una massima (che comunque non ha mai sbagliato in senso generale) per cui chi ha delle finanze liquide fa un buon affare tramutandole in immobile e aspettando che gli immobili prendano prezzo.

Il mercato immobiliare e l'analisi dei trend di lungo periodo testimoniano che i prezzi tendono sempre a salire e quindi ecco che nella compravendita immobiliare cominciano a farsi avanti 2 motivazioni, in parte coincidenti e in parte contrastanti. Ovvero la motivazione di godimento personale e la motivazione di investimento.

E' nostra opinione che un acquisto immobiliare, in particolare una seconda casa, non possa mai presentare solo una motivazione di puro godimento. Forse in alcuni casi ci potrebbe essere qualcuno che compra per puro investimento ma, in tanti anni di lavoro, questo tipo di acquirenti si sono dimostrati una parte minima e trascurabile.

La maggior parte degli acquirenti sceglie una casa che gli piace, in un posto che gli piace, soddisfacendo un sogno cullato da anni con l'idea e il conforto che non sia una spesa di lusso ma, comunque, un modo per mettere in cassaforte il proprio denaro.

Di questo periodo però, in una fase di calo dei prezzi, qualcuno forse si sta facendo prendere troppo la mano da questo aspetto prettamente speculativo (al contrario). E sembra che il mercato delle case vacanze si sia trasformato in un mercato di prodotti finanziari.

Si discute del prezzo e il prezzo la fa da padrone. E per quanto nessuno qui pensi che nemmeno 10 euro sono banali o da sminuire, alcune volte i ragionamenti a cui assistiamo sono abbastanza complessi e per niente logici.

Quello che intendiamo dire è che l'acquisto di una casa è l'acquisto di una casa. Un bene che ha caratteristiche ben precise. Alcune di tipo tecnico (progettazione, luogo di costruzione, etc.), altre di tipo qualitativo (qualità e tipologia dei materiali), altre di tipo estetico (colori, rifiniture, contesto), altre relative ai servizi fruibili (vicinanza a spiagge o a centri abitati).

Insomma un bel pò di caratteristiche.

Ovviamente questo poi va confrontato con il costo a cui queste caratteristiche ci vengono proposte.

Ma questo prezzo è il più delle volte trattabile e, comunque, diventa un fattore secondario rispetto alle caratteristiche. Secondario non significa che non conta. Significa che non si giudica la qualità di un bene dal suo prezzo. Si cadrebbe altrimenti nell'errore di coloro che pensavo che il sugo o i biscotti più cari siano necessariamente quelli più buoni.

Perchè se non fossero buoni perchè li venderebbero a quel prezzo?

In realtà una cosa potrebbe essere venduta ad un prezzo alto non perchè è la migliore ma perchè chi la produce è inefficiente o spende tanti soldi in pubblicità. Questa potrebbe essere una risposta.

Per citare un vecchio anedotto, potremo ricordare quel signore arricchito ma di dubbio gusto e profonda ignoraza, che entrò in un negozio chiedendo una camicia. Nel vedere le camicie che gli venivano proposte, chiese il prezzo e sentendosi rispondere di cifre tra i 30 e i 50 euro, disse "No, non avete capito. Io voglio camicie di lusso, quelle dei signori, quelle che costano tanto. Adesso posso permettermele!". Così l'inserviente andò a prendere una camicia dello stesso genere di quelle già mostrate ma diverso colore e disse "Beh, abbiamo questo modello a 150 euro ma non so se....". 

"Questa mi piace, la compro" fece l'arricchito.

Speriamo che queste righe siano stati di riflessione per evitare alcuni possibili errori nelle proprie valutazioni in tema di acquisti immobiliari.

Attendiamo i vostri commenti.

Saludos a tottu.

La fiducia nel futuro

La fiducia è un elemento imprescindibile nell'economia.

La nostra personale posizione, giusto per chiarire, non è minimamente allineata alle ormai preponderanti e omnipresenti teorie di "pensiero positivo" tanto care al signor Bandler e i suoi seguaci (Bandler è il fondatore, insieme a Grinder della cosiddetta Programmazione Neuro-Linguistica o PNL).

Noi non crediamo che un buon modo per cambiare la realtà sia sforzarsi di vedere cose che nella realtà non ci sono, ignorando (nella realtà) tutto ciò che riteniamo non ottimale.

Detto questo, a scanso di equivoci, rimane il fatto che la fiducia non può essere confusa con l'ottimismo, soprattutto se di quest'ultima parola ne usiamo l'accezione più diffusa attualmente.

Già Oppenheimer diceva qualcosa riguardo all'ottimismo affermando che: "L'ottimista pensa che questo sia il migliore dei mondi possibili. Il pessimista sa che è vero."

Ottimismo è diventato a volte un sinomino di superficiale ingenuità o creduloneria. Della serie che avere ottimismo signichi semplicemente sperare che le cose vadano bene. Qualcosa di vagamente fatalistico per intenderci.

Ma la fiducia ha un connotato preciso. Può essere definita come la sensazione di sicurezza nell'affrontare qualcosa o nell'affidarsi a qualcuno. Tale sensazione può derivare da motivazioni razionali e/o non razionali. Ma sicuramente si basa su un approccio meno fatalistico rispetto a ciò che succederà.

Quindi essere fiduciosi, significa anche (ma non solo...) affermare che ci si occuperà di qualcosa che sta per succedere in un qualche modo e con una qualche forma di responsabilità e capacità. Piuttosto che semplicemente stare a sperare, invocando qualche dio del cielo, che al posto nostro faccia andare bene le cose.

L'economia è mossa dalle persone. E' il risultato di azioni concrete di persone. E per quanto possa essere influenzata in parte da fattori non gestibili dall'essere umano (cataclismi, imprevisti metereologici, etc.) è sicuramente qualcosa che dipende in larghissima misura dall'operato dell'uomo.

Essere fiduciosi nei confronti di ciò che accadrà al nostro futuro da un punto di vista economico dipende da vari gradi di analisi. Dipende da ciò che noi faremo in prima persona e poi da ciò che altre persone, tenute a decidere o gestire organizzazioni di interesse pubblico, faranno.

Quando si opera in qualsiasi attività economica o ci si accinge a compiere qualsiasi affare, la fiducia è una componente fondamentale. Senza di essa non è possibile portare a casa niente di buono.

La fiducia è tutto.

Questo non significa che sia altrettanto corretto dire che SIA OBBLIGATORIO ESSERE FIDUCIOSI a tutti i costi. Questo è altamente stupido e altrettando infantile quanto essere preventivamente sfiduciati di tutto e tutti. Fidarsi di tutti e non fidarsi di nessuno sono 2 comodi modi per evitare di aprire gli occhi, esaminare e capire. Sono gli opposti che si toccano. E che si basano sul non far funzionare la propria ragione. Sono 2 modi (diversi ma uguali nel risultato) per non pensare.

Nell'affrontare un acquisto immobiliare si deve aver fiducia nelle proprie capacità di prendere una decisione, fiducia in ciò che avverrà, fiducia negli interlocutori e nell'affare. E se tale fiducia manca, occorre essere onesti e precisi nel comprendere cosa non ci fa avere completa fiducia.

E' nostra esperienza, più valida di qualunque legge, più e più volte verificata nel concreto aver visto che gli acquirenti di immobili che partivano prevenuti e completamente privi di qualsiasi fiduia erano alla fine più facilmente candidabili a eventi avversi. Mentre coloro che operavano con maggiore fiducia (ma anche maggiore stima delle proprie capacità) ottenevano risultati migliori e minor problemi.

La nostra esortazione è quindi nel riflettere su cosa sia o non sia la fiducia.

Ciò nell'ottica di cosa ci riserva il futuro e in ciò che possiamo trovare in una trattativa immobiliare.

Questo restando nel nostro settore.

Ma, forse, potendo e dovendo allargare questa riflessione a tutto il resto del mondo che ci gira intorno.

Saludos a tottu.

Costruire vicino al mare

Una casa al mare. Quale sogno per chiunque....

Ci si potrebbe interrogare a lungo sul perchè un essere umano abbia questo incredibile richiamo verso questo ambiente naturale. Qualcuno da qualche parte ha suggerito che le nostre proveniente genetiche derivano dall'acqua e ci sia un legame evolutivo vecchio di miliardi di anni che ci lega a questo ambiente.

Onestamente tutto ciò è molto romantico ma probabilmente molto lontano dal vero.

Di certo il mare garantisce spazio. E questa, secondo il nostro umile punto di vista, è una caratteristica che colpisce l'individuo, anche quando egli non ne è pienamente consapevole. Con il progresso e la diffusione dello stile di vita urbana, gli spazi si sono assottigliati. Sono decresciuti e ristretti. L'occhio umano, per la maggior parte di noi, passa il suo tempo a mettersi a fuoco su qualcosa che è a poche decine di centimetri da noi, scrivania, schermo o bancone che sia.

Così sembra che lo spazio intorno a noi sia quasi inesistente e tutto ci crolli addosso.

E anche quando ci permettiamo di evadere dalla prigionia visiva, l'orizzonte che contempliamo è tutto meno che vasto: la stanza in cui viviamo/lavoriamo o al meno peggio, qualche angolo di città da cui, a fatica, si scorge il cielo e le nuvole che vi viaggiano indisturbate.

Quando un individuo desidera andare in vacanza, sceglie quasi sempre degli ambienti in cui la profondità degli spazi sembrano dargli giovamento a quella che molti hanno chiamato la "malattia moderna" ovvero lo stress. Se facessimo una grosssolana categorizzazione dei luoghi preferiti per la vacanza dagli italiani (ma anche da molti altri popoli) vedremo che laghi, montagna e mare siano le scelte preferite. A queste potremmo aggiungere solo un'altra categoria che effettivamente si presenta diversa da queste 3 ovvero le città d'arte o comunque di interesse culturale.

Quindi sia in montagna che al mare, giova allo spirito la possibilità di spaziare con lo sguardo e godersi gli orizzonti.

E' ovvio che a tutti piacerebbe possedere la villa dei sogni costruita sul promontorio dalla cui veranda o dalla sala da pranzo di può contemplare l'orizzonte che incontra il mare.

Questa immagine è talmente radicata che solo qualcuno che voglia essere un bastian contrario per forza dissentirebbe e direbbe che ciò non sia bello e desiderabile.

Poi, molti di noi, fanno i conti con il ragionere che abita nella nostra testa e rimette un pò i piedi per terra, cercando di coniugare il sogno con la realtà delle cose.

Resta il fatto che una casa costruita vicino al mare, ci avvicina maggiormente a questo senso di libertà che la casa-vacanza da così tanti anni ci promette. 

Non è neppure indifferente la questione dei colori e degli odori. Canali percettivi che spesso vengono smorzati e seppelliti nella nostra vita quotidiana. A favore di sgradevoli emissioni inquinanti o cassonetti maleodoranti e di un grigiore di cui faremo volentieri a meno.

Una delle richieste maggiori che ci vengono fatte, non è un caso, è la vista mare oppure la vicinanza al mare. Meglio se si presentano insieme.

Ci piacerebbe accontentare tutti e quando abbiamo questo tipo di immobile nel budget della persona che compra siamo ben felici di accontentare il cliente.

Il dio budget è colui che comanda. Una casa vicino al mare ha dei costi maggiori proprio perchè la vicinanza non è un qualcosa che possa essere inserito in una casa da capitolato d'appalto. O costruisci in un punto vicino al mare oppure non puoi dare questa caratteristica.

E il nostro consiglio è comunque di ragionare sempre sul fatto che una casa vacanza ha una sua identità precisa e questa identità è legata sempre al suo contesto turistico.
Ancor più del contesto dei servizi.
Questo non significa che comprare una seconda casa in paese, vicino ai servizi sia qualcosa di non valido. Per fortuna esistono modelli di preferenza diversi per ogni persona che incontriamo.

Il nostro suggerimento è che avete più immobili tra cui scegliere, la posizione della casa in un contesto vacanziero fatto di colori e di profumi e con la possibilità di recarsi al mare dovrebbe essere un fattore da non trascurare.

Il criterio guida è il sogno che intendiamo realizzare.

E l'immaginarsi concretamente e visivamente nelle attività che desideriamo realizzare nella nostra casa vacanza dei nostri desideri.

Le case vicino al mare non sono tante. Parliamo di quelle in una fascia di prezzo relativamente ragionevole. Acquistarle ora significa garantirsi qualcosa che in un prossimo futuro non sarà così facile trovare. Di sicuro non ai prezzi in cui, in questa fase di mercato favorevole per chi compra, è possibile fare.

A rivederci dentro la vostra casa dei sogni.

Saludos a tottu.

La piaga degli incendi

Nei giornali e telegiornali italiani, in questi ultimi 2 giorni, si è parlato diffusamente della brutta domenica che c'è stata in Sardegna, e in particolare nella zona nord orientale a causa di numerosi roghi.

Sospinti da un incessante vento di maestrale che soffiava da nord-ovest, i roghi hanno fatto passare un pomeriggio di apprensione agli abitanti di vari paesi e borgate e un pomeriggio di lavoro a corpo forestale e vigili del fuoco.

Della piaga degli incendi e del rapporto con questa terra, se ne è parlato tanto. E molte cose corrette sono state dette vicino ad alcune stupidaggini.

Noi che viviamo tutto l'anno in queste zone, e che cominciamo ad avere una certa memoria ed esperienza delle cose che si spinge fino a tutti gli anni '80, sappiamo che i discorsi a mente calda, non appena i fatti sgradevoli sono accaduti, sono di un tenore mentre i discorsi a mente fredda sono di un altro.

Come in tutte le cose il problema non va minimizzato ma neppure amplificato per esigenze di spettacolarizzane televisiva o comunicativa.

Gli incendi boschivi sono un problema della Sardegna da moltissimi decenni.

Forse in prima battuta sono nati semplicemente per strappare ai numerosissimi boschi aree di territorio da adibire a pascolo. Se osserviamo la cosa con gli occhi di un pastore di qualche centinaio di anni fa la cosa non fa una piega.

La Sardegna è un territorio veramente ampio, costituito in gran parte di aree boscate difficilmente raggiungibili a causa della loro asperità. Nei secoli passati la copertura boschiva era incredibile e quindi l'uso di incendi per aumentare le aree coltivabili o, meglio, da adibire al pascolo non creava molti problemi.

Ma ciò che è utile e funzionale in un momento può diventare non funzionale e dannoso con il cambio di alcuni paramentri.

Nell'800, la Sardegna è stata svenduta a individui con pochi scrupoli che la hanno letteralmente disboscata per ricavare carbone e legnami per le ferrovie. Tutto ciò è stato fatto in modo selvaggio e senza il corretto ritorno economico per gli abitanti del luogo.

Su questa base, la distuzione di altre zone boscate, è cominciato a diventare un problema. Da lì a trasformare gli incendi in un'arma di pressione psicologica o veri e propri strumenti di danneggiamento o di intimidazione, il passo è stato breve.

Spesso, nei decenni addietro, alcuni individui hanno pensato bene di appiccare gli incendi come atti terroristici. C'è chi lo faveva per motivi politici, chi per motivi anarchici, chi per la difesa della propria indipendenza. Forse alcune di queste idee avevano e hanno il loro fondamento.... non sappiamo! Ma di sicuro incendiare ettari e ettari di territorio per rivendicare qualcosa trasforma la migliore delle idee in un qualcosa di pessimo.

Nel corso degli ultimi anni, il fenomeno incendi ha subito però una notevole riduzione. Sia in termini di numero di roghi che in termini di superficie bruciata. Un migliore sistema di prevenzione e di lotta agli incendi ha contribuito a questo come alcuni provvedimenti legislativi.

Un periodo non pochi roghi dolosi avvenivano per regalare questo territorio sottratto all'ambiente all'edificazione selvaggia. Cosa che da molti, molti anni non è più possibile.

Purtroppo qualche imbecille che si diverte a vedere che succede appiccando un incendio che possa minacciare paesi e strade c'è sempre. La stupidità umana alcune volte non ha veramente limite.

Anche perchè praticamente il 99% degli incendi è di natura o dolosa o colposa. Gli incendi per autocombustione sono un fenomeno talmente raro che è quasi inutile prenderli in considerazione.

La scorsa domenica la città di San Teodoro ha subito parecchi danni a causa di un incendio che si è avvicinato fin troppo ad alcuni sobborghi e villaggi del paese. Purtroppo ci sono stati anche dei feriti per colpa dell'esplosione di alcune bombole non viste dentro un capanno degli attrezzi fuori paese. Ci dispiace per loro.

Così come dispiace oggi vedere alcune colline circostanti il paese senza la caratteristica macchia mediterranea ma vedere al suo posto una coltre di arbusti neri e scheletriti nel mezzo della cenere.

Un dubbio sorge in noi. Possibile che dietro questo incendio doloso non ci sia qualcuno a cui piaccia e convenga creare un fattore di disturbo nei confronti del sistema turistico sardo?

Questa è una tesi che a più riprese è stata vagheggiata da amministratori e persone della strada. E che ha più di un fondamento.

Perchè chi viene in Sardegna, ha una percezione di questo (brutto) argomento più vicino alla realtà.

A San Teodoro non ci sono incendi ogni 2 mesi o ogni anno.

Non qualcosa di frequente o di particolarmente pericoloso.

Gli incendi sono un problema per il territorio e non per il turista.

Ma, dispiace dirlo, i mass-media nel loro quotidiano lavoro di DIS-informazione danno questa immagine.

A noi, sardi da generazioni, nati e cresciuti in queste zone, piange il cuore vedere decenni di vegetazione venir distrutta in un pomeriggio senza costrutto alcuno.

Ma se le cause di questi incendi sono davvero mettere in cattiva luce i luoghi turistici sardi, perchè cadere nella trappola.?

Saludos a tottu.

I consigli degli amici

E' innegabile.

Gli amici svolgono un ruolo incredibile nella vita di una persona. Noi che dell'amicizia facciamo un culto, non pensiamo minimamente che questo sia qualcosa di sbagliato.

Anzi. E' probabile che il mondo in cui viviamo ci costringra sempre più a dover minimizzare la figura dell'amico portandola a livello di un conoscente.

La prova provata di ciò è, ad esempio, nei profili del social network più famoso al mondo ovvero Facebook. Esaminando i profili delle persone si leggono dei numeri che hanno dell'incredibile.

Chi ha 2000 amici, chi ne ha 1000 ma comunque quasi tutti parecchie centinaia.

Spesso ci siamo interrogati sulle difficoltà di avere un amico e qui sembra che tutti ne abbiano a decine.

Ma qualcuno (giustamente) ci fa notare che quelli non sono veri amici ma semplici conoscenti.

Ma, allora, visto che siamo dei culturi del buon uso della lingua italiana, perchè usare una parola che non rappresenta il concetto che si vuole esprimere?

A parte queste disquisizioni, gli amici e conoscenti ci influenzano.
Anche nella scelte degli acquisti e degli investimenti.

Nei nostri colloqui con le persone interessate a comprare degli immobili, talvolta dobbiamo proprio esercitare un controllo ferreo sulle nostre emozioni nel sentire alcuni consigli che gli "amici" avrebbero dato all'interlocutore di turno.

L'amico che gli dice che quella casa non vale mentre quell'altra si. L'amico che gli consiglia una zona a discapito di un'altra. L'amico che gli dice che è meglio non fidarsi delle cose affermate dall'agenzia. E via discorrendo.

Proprio pochi giorni fa in agenzia, un cliente ci chiedeva informazioni su una soluzione in una località della zona sostenendo che gli amici gliela avrebbero consigliata perchè più conveniente di prezzo rispetto al mercato di San Teodoro.

Al che non abbiamo potuto che ribadire al cliente che l'informazione non fosse corretta ma che, mediamente, la località indicata aveva dei prezzi nettamente superiori. Parliamo sempre di media del mercato, ovviamente, perchè non possiamo mai garantire che in una zona non ci sia una soluzione immobiliare totalmente al di fuori della logica dei prezzi.

Gli amici sono un patrimonio. Non dimentichiamolo.

Ma gli amici non sono nè professionisti nè esperti. E i loro consigli hanno valore solo nella misura in cui sono professionisti ed esperti del ramo o argomento su cui si pronunciano.

Il fatto che si ipotizzi che un amico ci dica quello che dice nel nostro assoluto interesse può essere anche giusto. Ma affermare un dato che è controproducente o non ottimale, non cambia se l'intenzione era buona. Si possono fare dei danni incredibili con le migliori intenzioni di questo mondo.

Quindi, nello scegliere un immobile, tenete i pareri degli amici molto poco in considerazione.

A meno che non dobbiate scegliere un immobile per stare vicino ai vostri amici.

Grazie per l'attenzione e 

saludos a tottu.

Agenzia famosa o agenzia sconosciuta?

Oggi ci permettiamo, sfidando la grande potenza economica dei colossi dell'intermediazione immobiliare, di fare qualche riflessione sulla maggiore o minore fama e prestigio del marchio.

I ragionamenti intorno alla potenza e alla visibilità di un marchio commerciale partono da molto lontano e si prestano a notevoli approfondimenti.

Da vecchi cultori del marketing sappiamo che, benchè le persone comuni neghino l'influenza che la pubblicità e il posizionamento dei marchi possano avere sul compratore, una incredibile influenza invece esista.

Tale influenza è talmente grande che spesso supera l'effettiva sostanza che ci sta sotto.
Per parlare in modo più chiaro, è sempre più vero che il consumatore medio compra la confezione e non il prodotto.

Guarda i colori, guarda la qualità del rivestimento e mille altri dettagli, tra cui un concetto X di fiducia relativo alla semplice esposizione di un marchio. La valutazione della qualità di ciò che il marchio vende è minima quando inesistente.

E' ovvio che praticamente ogni persona legga le righe di cui sopra dirà perentoriamente: "Io non mi faccio influenzare!". Anche questo è un fenomeno diffuso. Ma qualcuno ci sarà pure che si fa influenzare, visto che questo è lo scenario attuale del marketing.

Per citare un esempio concreto, abbiamo visto che talune aziende di imbottigliamento d'acqua, creano ad arte più marchi (diversi fra loro) a seconda di DOVE la loro acqua viene venduta.

Così c'è il marchio più conosciuto (la marca PIPPO) in vendita nei normali supermarket e la marca GIGGIA  in vendita nei discout. Ma l'acqua è la stessa. Ma venduta a prezzi diversi.

Perchè? Per non svilire il marchio Pippo, ma riuscire a vendere in più posti.

Abbiamo contato qualcosa come una decina di diversi tipi di bottiglie e nomi dell'acqua provenire dalle stesse fonti. Ovviamente se il consumatore non fosse sprovveduto, potrebbe leggere la fonte di provenienza e la caratteristiche dell'acqua. Scoprirebbe che sono uguali. Ma per lui non lo sono. Perchè l'acqua Pippo costa di più ma è prestigiosa mentre l'acqua Giggia non è proprio il massimo ma almeno la pago poco.

Assurdo? Diteci voi! Ma permetteteci di dirci che un pò tutti siamo vittime di questo meccanismo. Chi più e chi meno.

Nel campo immobiliare, si vendono case e un servizio. Le case sono, più di ogni altro mercato, un prodotto unico. Impossibile pensare di vendere 2 case uguali. Per definizione. Cambia il luogo e mille altri parametri. Quindi l'agenzia immobiliare di cui ci serviamo potrà standardizzare solo il proprio servizio.

La domanda è: perchè un potenziale acquirente si sente più sicuro e più tutelato da un'agenzia marchiata Tecnocasa (faccio un esempio a caso ma vale anche per le altre catene di franchising immobiliare) piuttosto che dall'agenzia locale CASA-SARDA (nome inventato...)?

Il ragionamento è dovuto alla conoscenza del marchio. Tecnocasa è un marchio diffuso in tutta Italia e molto pubblicizzato in Tv e nei giornali. Uno sente Tecnocasa e sente qualcosa di familiare. Non c'è niente di oggettivo ma solamente qualcosa di emotivo.

Se si sente dentro qualcosa di familiare, i sospetti e le paure diminuiranno maggiormente rispetto a qualcosa che è meno familiare.

Anche perchè ci sono molti presupposti logici sbagliati riguardo alle catene di franchising immobiliare.

Ad esempio ogni agenzia di Tecnocasa (ma anche Frimm, Professione Casa, Gabetti, etc.) è un'agenzia indipendente gestita da un singolo agente immobiliare, che risponde in tutto e per tutto a livello personale di quello che dice e fa. Giuridicamente chi risponde dell'operato è un individuo (o al limite una società) ma non Tecnocasa. Che è totalmente estranea da un punto di vista di responsabilità.

Un'agenzia marchiata Tecnocasa non è un'agenzia Tecnocasa. Ha solo il marchio.

Un marchio che si ottiene con la semplice affiliazione e pagamento di diritti di utilizzo. 

E' vero che questi franchising cercano di trasferire metodi comuni e unificati di operare. E in una certa misura ci riescono pure. Ma alla fine, la tutela e la qualità del servizio è dovuto UNICAMENTE alla serietà e professionalità dell'agente o delle persone che dentro l'agenzia ci lavorano.

Come per qualunque altra agenzia.

Il nostro è quindi un invito a boicottare Tecnocasa e Gabetti? No, assolutamente.

Ci sono agenti immobiliari bravissimi che operano con un marchio nazionale.

Ma ci sono altrettanti agenti immobiliari bravissimi che operano SENZA un marchio nazionale.

Agenti che hanno decine di anni di esperienza in quel specifico territorio in cui vendono. Che conoscono la zona, i prezzi, le peculiarità e l'andamento del mercato. 

E che possono offrire un servizio qualitativamente superiore a quello di un ragazzo novizio appena assunto da un'agenzia Tecnocasa.

Il marchio è solo una confezione.

La bontà del prodotto o del servizio è un'altra cosa.

Riflettete su questo.

La nostra agenzia, la Orizzonte Casa Sardegna, ha qualità ed esperienza.

Presto sul blog le testimonianze di alcuni nostri clienti, soddisfatti del servizio ricevuto.

Saludos a tottu.

Cosa aspetta il mercato del mattone?

La parola "crisi" deriva dal verbo greco krino (= separare, cernere, in senso più lato, discernere, giudicare, valutare). 

Nell'uso comune ha assunto un'accezione negativa in quanto vuole significare un peggioramento di una situazione. 

Oggi vogliamo però riflettere proprio sul significato di base e coglierne anche una sfumatura positiva, in quanto un momento di crisi cioè di riflessione, di valutazione, di discernimento, può trasformarsi nel presupposto necessario per un miglioramento, per una rinascita, per un rifiorire prossimo.

Un momento di crisi è fondamentalmente un momento di passaggio. 

Fra un "certo modo di vivere le cose" ed un altro.

Di sicuro ci sono fattori intrinseci del mercato immobiliare che potevano far supporre che dei cambiamenti drastici sarebbero avvenuti. In primo luogo se un paese (l'Italia) non cresce numericamente, a che serve fare nuovi alloggi? Certo ci saranno sempre zone in cui vi è espansione miste a zone in cui vi è la fuga. Ma vi è una tendenza generale che non può essere ignorate.

Anche per il mercato delle casa vacanza, è ovvio che non si può pensare che una crescita possa continuare in modo esponenziale e sconsiderato.

Parlando del mercato che conosciamo meglio, quello del nord Sardegna, appare ovvio che arriva un momento in cui, anche continuando a persistere una altissima domanda di immobili, gli spazi fisici per costruire diminuiscono.

Soprattutto quelli connotati da quelle particolarità (vista mare o vicinanza al mare) che contraddistinguono l'interesse di chi vuol comprare quelle case.

Aiuta in queste situazione un esame spassionato e privo di emozioni dei grafici storici. Se si osservano i picchi e le cadute di un certo mercato nel corso degli anni, si avranno molteplici risposte.

Come spesso discutiamo con i nostri clienti, vi sono regole che contraddistinguono ogni mercato.

In borsa si dice 

"Vendi quando il prezzo va su, compra quando il prezzo va giù".

 O meglio "Vendi quando il mercato va bene, compra quando il mercato va male".

Ma se ci riflettete questa semplice ma severa regola è l'esatto opposti di quanto fa la maggioranza di persone.

Nell'ultimo anno, molte case sono state messe in vendita. Lo vediamo nella nostra attività quotidiana in cui vari proprietari ci contattano.

E il fatto che più case vengano messe in vendita da un colore alle vicende del mercato immobiliare più scuro. Quando così non è. Perchè l'atto di mettere in vendita la propria casa è per la maggior parte dei casi è semplicemente dettata da fattori emotivi.

In realtà, senza andare troppo fuori tema, ci sono segnali che indicano già che dal prossimo anno ci sarà una netta inversione di tendenza. Non lo diciamo noi ma vari esperti del mercato immobiliare, come Carlo Giordano, amministratore delegato di Gruppo Immobiliare.it in alcuni suoi articoli in merito oppure come il celebre centro di ricerca statistica Nomisma di Bologna.

Anche i costruttori edili, per bocca del presidente di Assoediliza Colombo Clerici, rinviano al 2013 la ripresa del mercato immobiliare.

Ma riflettere su queste cose è anche scontato. Parafrasando un'altra famosissima regola della borsa, potremmo dire che "Dopo che il mercato immobiliare va giù, prima o poi il mercato immobiliare andrà su".

La morale di questo discorso è che ORA è il momento di comprare.

Ora che è possibile spuntare dei buoni prezzi che sicuramente non potranno essere spuntati fra 2, 3 o 5 anni. Quando il mercato ricomincerà a tirare e molte persone vorranno acquistare.

Saludos a tottu.

Comprare quando il mercato va male?

Il mercato immobiliare, come qualsiasi mercato, va bene e va male. Ovvero i prezzi di questo mercato vanno su e vanno giù. E anche il numero delle compravendite totali del mercato aumento e diminuiscono.

Accade al mercato immobiliare così come in ogni altro mercato.

Ma quale è il principio per cui un prezzo va su oppure un prezzo va giù?

Innanzitutto bisogna considerare che quando di parla di prezzo di mercato, si ragiona sempre su grandi numeri. Non esiste di base un prezzo di mercato, se pensiamo che questo prezzo sia una cifra ESATTA. Non c'è una struttura pubblica o privata che decida quale sia il prezzo in vigore di un mercato. A meno che non sia un mercato ma una struttura di transazione con un organismo di controllo che decide le dinamiche dall'alto. 

Quando si dice che in una certa zona geografica o un certo quartiere hanno un certo costo al mq, si intende il prezzo medio che si è potuto osservare in quella zona in un dato periodo di tempo. Prezzo medio, come è implicito comprendere, non è un prezzo definito in modo assoluto: dipende da quali valori sono stati presi in considerazione. 

Tra l'altro può capitare che in certe zone l'oscillazione media da prezzo di mercato sia bassa (esempio il prezzo al mq è di 3000 euro e il prezzo minimo e massimo trovati nelle offerte oscilla di soli 200/300 euro) oppure sia alta (esempio una oscillazione di 1000/1200 euro intorno al prezzo medio di 3000 euro).

Ecco perchè alcuni clienti rimangono perplessi dinnanzi all'esposizione dei prezzi medi di mercato.

"Ma il fratello del cognato di mia zia ha comprato in questa zona a 2000 euro al mq e lei mi dice che il prezzo medio è di 3000!!! Dove è la fregatura?"

Oppure:

"Voglio vendere a 200.000 euro perchè un mio amico so che ha venduto una casa di pari superficie a 190.000 euro!". 

In questi casi non si può mai prendere in esame un caso singolo ma solo una serie di casi omogei. Ci sono sempre molte motivazioni per cui un immobile possa essere venduto ad un prezzo maggiore o minore di quello medio: ci potrebbe essere una necessità urgente del venditore, oppure ci potrebbe essere qualcuno che spara un prezzo decisamente sopravvalutato e trova un acquirente che è talmente innamorato dell'immobile da pagarlo più di quanto dice il mercato.

Tutti i mercati hanno un andamento non lineare. Questo è il primo dato da assumere. Ovvero aumentano e diminuiscono.

Tutti i mercati hanno un trend o tendenza. Questo trend è un'indicazione di dove il mercato sta andado sul medio e lungo periodo, tralasciando i piccoli spostamenti. Ovviamente a seconda del mercato, il trend avrà degli orizzonti temporali diversi. Nel mercato immobiliare il trend copre periodi di 5-10 minimo.

Esemplifichiamo la cosa con un grafico dell'andamento del prezzo medio dei beni immobiliari in Italia:

Come si può vedere dal 1980 il prezzo delle abitazione è più che raddoppiato, nostante i propri alti e bassi.

La domanda quindi è: QUANDO COMPRARE?

La risposta è: quando il mercato è in una relativa fase di basso. Cioè quando il mercato sembra soffrire, e quando l'economia sembra bloccarsi.

Cioè il miglior momento per acquistare è proprio quello in cui sembra che tutte le indicazioni emotive del momento indichino che non bisogna comprare.

Curioso, no?

Saludos a tottu.

La circolazione dei soldi e il mercato immobiliare

Non a tutti è ben chiaro il momento che il mercato immobiliare e non solo sta attraversando.

Si fa un gran parlare di soldi che ci sono e di soldi che non ci sono.

Ma in questo caso ci imbattiamo in uno dei tanti argomenti di cui si discute di continuo senza aver prima aver definito i termini della questione.
E quuesto non ci aiuta a comprendere ciò di cui stiamo discutendo.

Mancano i soldi e quindi si compra e si vende meno.

Questa la tesi dell'accusa.

Ma sarà un concetto vero o è solo un'apparenza di qualcosa che invece ha altre spiegazioni?

Per risolvere questo dilemma occorre evitare le supposizione e i punti di vista ed esaminare i fatti.

1° fatto: il denaro non è un valore in se. Ma è solo un simbolo che rappresenta qualche bene o servizio che è GIA' in circolazione nel mercato. E qualunque esame approfondito di un testo di economia o finanza ci confermerà. (per appronfondire puoi leggere il libro in formato ebook LA LEGGE DEL DENARO in vendita presso la Giacomo Bruno Editore.)

2° fatto: un'offerta di un bene incontrerà una domanda di un bene in un certo punto. Questo punto sarà chiamato prezzo. Ovvero se c'è un'offerta ci sarà sempre una domanda. Ciò che varia è il prezzo.

3° fatto: l'Italia è secondo una recente ricerca della Credit Suisse, il 3 paese al mondo per percentuale di persone che possiedono più di 100.000 $ di patrimonio. Prima dell'Italia ci sono gli USA e il Giappone. Al terzo posto vi è l'Italia, con l'8% dei ultra100.000$ di patrimonio del mondo. Regno Unito, Francia, Germania e via dicendo vengono dietro con percentuali vicine ma comunque minori.

Se qualcuno quindi sostiene che in Italia non ci sono più soldi e che il mercato è in calo (occorre poi differenziare da zona a zona per evitare pericolose generalizzazioni) per questi motivi, occorre che costoro evitino delle conclusioni basate sull'emotività ed esamino i fattori concreti economici.

Non che nessuno qui sostenga che in Italia le cose vadano bene o che non ci siano dei grandissimi problemi per quanto riguarda la produzione e il lavoro. Ci sono. E sono grandi. E vanno risolti.

Ma parliamo di temi delicati, in cui non si può dire qualcosa a casaccio.

I mercati immobiliari hanno le loro fisiologiche curve di espansione e di contrazione dei prezzi.

L'unica cosa vera è che le banche hanno ridotto la quantità di soldi erogati per l'acquisto di immobili e questo sta un pò cambiando le dinamiche del mercato. Ma è solo una questione di assestamento.

In passato ottenere un mutuo è stato anche più duro di ora eppure le vendite si sono fatte, eppure il mercato è cresciuto, eppure i prezzi sono saliti e chi ha comprato ha fatto buoni affari.

Non è un caso che ci sia un incremento di compravendite immobiliari in cui si chiude la transazione dal notaio con l'uso di cambiali. Cioè il privato accetta un pagamento futuro di un altro privato e funge lui stesso da banca. Il denaro d'altronde svolge la stessa funzione. E un mutuo è in sostanza una sorta di mega-cambiale. Se non lo paghi, sono problemi e perdi la casa.

Il consiglio è quindi di liberarsi di molti dei titoloni dei giornali e fare delle riflessioni più profonde ed a ampio raggio.
Siamo sicuri che molte cose appariranno diverse.

Saludos a tottu.

L'orizzonte di un investimento immobiliare

E' un mondo frenetico il nostro. Molto frenetico.

Al punto che, a volte, ci può far dimenticare quale sia l'orizzonte temporale corretto dei nostri investimenti.

E' innegabile che acquistare una seconda casa, per definizione, sia in gran parte una questione di investimento.

Anche quando siamo guidati da un desiderio che da anni ci portiamo nel cuore, anche quando nella nostra mente regna immensa l'immagine di noi a goderci le vacanze estive in una casa di proprietà vicino a qualche spiaggia da sogno.....

anche in quei casi non possiamo dimenticarci che una seconda casa è sempre e comunque una seconda casa.

Non ci abitiamo per tutto l'anno e nè è il centro delle nostre relazioni sociali.

Anche da un punto di vista strettamente normativo, non è la nostra residenza.

La seconda casa è il raggiungimento di un sogno ma anche una scelta patrimoniale di rilievo.

Per essa non può essere usato un finanziamento agevolato prima casa da parte di una banca e quindi in misura prevalente useremo, per l'acquisto, dei capitali già in nostro possesso (più o meno liquidi e più o meno vincolati).

Parlando, quindi, di investimento patrimoniale, non possiamo non inserire questa scelta e tutte le sue conseguenze nella giusta ottica temporale. Altrimenti richieremo di fare le scelte scorrette o di diventare immotivatamente apprensivi su aspetti dell'acquisto quando non ve ne è ragione.

Un acquisto immobiliare ha un'orizzonte temporale suo proprio che, pur nella sua variabilità, mediamente si aggira intorno ai 15 anni. Possiamo ovviamente anche immaginare operazioni immobiliari di durata inferiore. Ma d'altronde possiamo anche mettere in atto operazioni immobiliari di durata superiore. Parliamo di orizzonti temporali e non di date perentorie.

Sicuramente, sebbene non sembri esistere un limite superiore, abbiamo un parametro di riferimento minimo che ci da qualche indicazione.

Questo parametro è rappresentato dalla soglia dei 5 anni. Al di sotto di questa soglia, infatti, scatta per la legge italiana la presunzione di operazione speculativa nelle operazioni di compravendita immobiliare con conseguente tassazione extra sulla plusvalenza della vendita.

Due parole a riguardo.

Quando si compra un immobile lo si paga una certa cifra. La normativa prevede che una ri-vendita entro 5 anni dall'acquisto sia un'operazione prettamente speculativa (fatta solo per guadagnare!). A questo punto il prezzo di ri-vendita viene paragonato al prezzo di acquisto e in caso di forbice positiva (si vende ad un prezzo maggiore rispetto al prezzo d'acquisto), si ha una tassazione su questa somma.

Non c'è nessun divieto quindi a rivendere il proprio immobile nei primi 5 anni di possesso. Semplicemente scatta questa tassazione extra. Che scatterà (è bene precisarlo) solo in caso di ricavo extra. Se si rivende allo stesso prezzo di acquisto (o meno) non si paga alcuna plusvalenza.

Viceversa, quando si vende un immobile dopo 5 anni dal suo acquisto non vi è alcun tipo di tassazione in nessun caso. Anche se dovessimo rivendere ad un prezzo doppio rispetto all'acquisto.
Questo, come si può immaginare, convince tutti a rimettere il proprio immobile in vendita almeno dopo 5 anni proprio per sottrarsi a qualsiasi tassazione e massimizzare il proprio guadagno.

Quando si compra è importante capire che la propria scelta di acquisto ha quindi un orizzonte temporale che va almeno dai 5-7 anni ai 15-20. Preoccuparsi in modo eccessivo di quali leggi e quali condizioni vi siano ora, in questo momento è sbagliato.

Non che nessuno si permetta di dire che non si debbano esaminare gli scenari economici e normativi presenti. Ma che nemmeno questa cosa vada enfatizzata.

E' più corretto visionare quali scenari si prevede arriveranno.

Come sarà la zona in cui compro fra 10 anni? Quali direzioni prenderanno le norme relativamente alla proprietà immobiliare fra 10 anni? E il resto dell'economia?

Chi ha comprato immobili in tutti i decenni passati ha sempre fatto un buon investimento. L'italiano lo sa. E la cosa è sotto gli occhi di tutti.

Qualcuno ha guadagnato anche facendo altri investimenti, è ovvio.
Ma nessuno può dire che acquistare immobili sia una cosa che abbia mai avuto, nel periodo di molti anni, un andamento non favorevole.

Saludos a tottu!.

Quando marito e moglie devono scegliere una casa...

E' risaputo che uomini e donne abbiamo dei criteri molto differenti nel loro modo di scegliere ciò che devono acquistare e sul come farlo.

Possiamo discutere un bel pò su quali possano essere le cause di questo evidente fatto.

Qualcuno propende per differenze di natura, diciamo così, biologica. Qualcosa insito nella struttura genetica cerebrale. Noi, per nostre posizioni personali, riteniamo questa spiegazione molto superficiale e, comunque, non certificata da nessuna prova scientifica.

La realtà, probabilmente, risiede in fattori culturali e di posizione sociale. Che uomini e donne crescano con la sensazione di appartenere a 2 gruppi distinti è sempre più grande man mano che il bambino acquisisce coscienza di se e della società che lo circonda.

Sicuramente molto influisce la posizione sociale che si occupa.

Per essere ancora più chiari, la propria scala di scelte di acquisto dipendono molto dal lavoro che si fa e dal ruolo che si gioca in società e nella famiglia.

Un uomo che non si occupa della casa, avrà una tendenza a occuparsi dell'acquisto di casalinghi e detersivi pari a zero. Così come una donna che non ha (anche per accordo sociale) un buon rapporto con la manutenzione dell'auto, non metterà mai nella lista della spesa l'olio motore o l'antigelo per il radiatore.

Quando un marito e una moglie (o una coppia in generale) decidono di acquistare una casa, le differenze nella priorità delle scelte compaiono sulla scena. Generalmente la grande differenza fra i 2 è rappresentata da chi, materialmente, si prende l'onere della scelta.

Per esemplificare, quando l'acquisto viene fatto da una sola persona, uomo o donna che sia, i meccanismi decisionali e l'atteggiamento è molto somigliante. O, meglio, non si notano differenze fra un uomo e una donna solo per la loro differenza di categoria sessuale.

Un uomo che compra una casa casa con i suoi soldi si comporta in un modo molto simile ad una donna che compra casa con i suoi soldi.

Quando invece è una coppia a comprare, le differenze fra i ruoli cominciano ad avere un peso. Abbiamo (generalmente) un partner che è apportatore di fondi (o che contribuisce di più!) e un partner che non lo è. C'è un partner che si occupa di prendersi cura della casa (scegliere i dettagli estetici, gestire gli spazi, etc.) e un partner che non lo è.

In questa situazione, spessissimo, si crea una situazione in cui, per quanto la decisione dell'acquisto sia da imputare in modo eguale ai 2 partner, le dinamiche della scelta vertono su fattori differenti.

Chi mette i soldi o chi ha la responsabilità della trattativa, pone l'attenzione più su aspetti di natura economica e finanziaria. Chi si occupa di gestire la casa, pone l'attenzione più su aspetti relativi al godimento della casa.

E' ovvio, come specificato in altri post, che a tutti piacerebbe comprare la casa dei propri sogni. Ma spesso quel tipo di casa ha un costo che esorbita il budget disponibile.

Quando marito e moglie non discutono su quale sia il peso del godimento e dell'investimento (che si presenta soprattutto nell'acquisto di una seconda casa) è ovvio che le diversità nei criteri di scelta aumenteranno.

Questo si manifesta ancor più quando la scelta è fra qualcosa di già costruito oppure di una casa in costruzione. L'esperienza ci dice che gli uomini siano più propensi a comprare qualcosa ancora in costruzione (per via della convenienza dell'affare) rispetto alle donne.

Le quali più difficilmente riescono ad immaginarsi la qualità del comprato e ancora più spesso sospettano inadempimenti.

Tra l'altro la caratteristica del "stai attendo!" è da imputare non al partner femminile in se e per se, quanto al partner che (almeno in apparenza) sembra avere meno responsabilità nell'acquisto.

Ovvero chi ci mette la firma e la faccia, è meno preoccupato di possibilità problemi contrattuali o inadempimenti. Non che sia mai sicuro prendere per oro colato quanto commercialmente promesso o robe simili.

E' solo che "essere astuti" e "attenti" in una compravendita non vanno necessariamente a braccetto con l'emozione negativa o la paura di essere ingannati o di prendere la classica sola. Se si hanno dei dubbi, si pongono delle domande. Se si hanno delle legittime perplessità, si possono richiedere delle evidenze giustificative.

In ogni caso, quando marito e moglie decidono di comprare è sicuramente necessario che vedano per bene questi aspetti tra loro prima di porsi alla ricerca di un immobile. E che siano presenti insieme nei colloqui con il loro interlocutore di turno (agente o impresa che sia).

Al prossimo articolo.

Saludos a tottu.