Cerchi la casa dei tuoi sogni ma ti propongono cose che non ti piacciono?

Quello che forse non è chiaro nel mercato immobiliare e che, probabilmente, andrebbe definito con cura è il fatto che un'agenzia immobiliare non vende case.

Prima che il lettore sgrani gli occhi e pensi che chi scrive sia impazzito a causa di un non ben identificato virus, definiamo esattamente quale è il prodotto effettivo di un'agenzia immobiliare.

Una agenzia immobiliare non vende case. Non vende beni.

Una agenzia immobiliare vende un servizio. Un servizio rivolto a chi cerca la casa dei suoi sogni.

E questo servizio è l'assistenza e consulenza professionale nei confronti di chi cerca casa.

Purtroppo fin troppe agenzie e agenti hanno essi stesso frainteso il loro stesso lavoro. Limitandosi, spesso se non sempre, a cercare di propinare alla persona interessata di turno alcuni immobili in modo spesso forzato perchè questi erano gli immobili che essi avevano a disposizione.

Ciò perchè il punto di partenza era il "mandato a vendere" da parte di un proprietario o impresa edile nei confronti dell'agenzia. Quindi c'era un immobile da vendere e si cercava qualcuno a cui appioppare questa casa o appartamento.

Ciò ha spesso portato a deviare dallo scopo principale dell'agenzia immobiliare che è un fornitore di servizi piuttosto che un semplice venditore di cose, in questo caso immobili.

Una difficoltà di cerca casa è la perdita di tempo nelle sue visite.
Deve contattare più agenzie, deve comprendere come lavora ogni agenzia, deve cercare di intuire la professionalità e l'affidabilità dell'agente immobiliare con cui entra in contatto.

Inoltre deve visionare case e soluzioni, spesso ben distante da ciò che egli invece cercava.
Non perchè egli sia stato incapace a spiegare ciò che cercava ma perchè le persone con cui parlava cercavano, in un modo o nell'altro di veicolarlo verso il proprio catalogo, spesso forzando la scelta.

Questo modo di operare adesso mostra il fianco alle nuove esigenze e parametri del mercato.

Esiste un altro modo di comprare casa? Si.

Si chiama "Mandato di ricerca". Si entra in contatto con un'agenzia immobiliare seria e professionale. Potrebbe essere, ad esempio la Orizzonte Casa Sardegna.

Si verifica la professionalità e la conoscenza del territorio da parte dell'agenzia.

A questo punto si incontra l'agente e gli si spiega nei dettagli cosa si cerca. Si illustra il budget e si illustrano i fattori importanti. L'agente è al servizio del compratore. Perchè dargli informazioni fuorvianti o incomplete? Non si farebbe altro che complicare o ritardare le cose.

Quanto l'agente ha ben compreso cosa il potenziale compratore cerca, si stila e si firma un "mandato di ricerca". Questo mandato da la possibilità all'agente di muoversi per il territorio alla ricerca della soluzione ottimale.

Adesso l'agente ha:

a) una descrizione esatta di ciò che la persona cerca, incluso i tipi di benessere o soddisfazione che il compratore ricerca e

b) un budget di spesa corredato da molteplici informazioni che gli permettano di capire quando e se un immobile possa essere la soluzione giusta per il proprio cliente da un punto di vista finanziario.

Questo gli consente di cercare nel territorio un immobile. L'agente conosce il territorio e quindi la sua ricerca sarà più facile e più veloce.

Egli ha maggiore potere contrattuale rispetto al cliente. Un agente immobiliare è sempre una fonte potenziale di compratori per chi vende, soprattutto se chi vende è un'impresa edile. Può sempre spuntare condizioni migliori di acquisto.

L'agente inoltre conosce molte informazioni su aspetti legali, catastali e finanziari. E può svolgere la sua opera di tutela nei confronti del proprio cliente.

Se stai cercando casa in zona Budoni o San Teodoro, chiedici maggiori informazioni su questo nuovo modo di approcciarsi al mercato immobiliare.

Chiedere informazioni non ti costa nulla.
Sottoscrivere un mandato di ricerca non ti costa nulla.

E potresti anche trovare la casa dei tuoi sogni, senza fatica.

Saludos a tottu.

Quando l'agente immobiliare ha diritto al suo compenso di mediazione.

Il lavoro dell'agente immobiliare è un lavoro che qualcuno ha bistrattato e reso caricaturale. Eppure l'agente immobiliare svolge una funzione che dire fondamentale nell'intera economia è poco.

La sua figura è stata spesso minimizzata e poco valorizzata soprattutto da chi le case le vende. E in particolar modo, all'interno di questa categoria, dalle imprese edili.

E' nella nostra esperienza aver visto l'imprenditore edile che costruisce case fare riflessioni a voce bassa sulla figura dell'intermediario immobiliare. Quasi che esso fosse qualcuno di estraneo al rapporto vendita "costruttore-acquirente". Quasi un imbucato.

Del tipo: "C'è l'agente immobiliare, vediamo di scalzarlo o renderlo inoffensivo quanto prima." Una sorta di suocera di cui liberarsi quanto prima.

Ed ecco quindi un lavoro attento per trovare modi per NON avvalersi della sua figura sfruttandone però i vantaggi possibii da una collaborazione "senza impegno". 

In realtà mai come in questi ultimi tempi la figura del venditore deve essere rivalutata e vista in ottica della sua funzione di utilità sociale ancor prima che economica.

Un agente immobiliare è un venditore. Vende immobili. E i venditori sono coloro che creano i presupposti per lo scambio, per gli acquisti e le vendite. E se pensiamo che l'economia è l'insieme di scambi commerciali che avvengono in un'area, vediamo che qualunque venditore è in realtà un creatore di ricchezza.

Non per se. Per TUTTA LA SOCIETA'.

I prodotti e servizi non si vendono da soli. Possiamo pensare che sia così ma non è così.

O se lo è, lo è in minima parte.

Così cade a fagiolo una recente sentenza del Tribunale di Caltanissetta del 18 gennaio corrente anno, in cui si dichiara specificatamente e chiaramente che la provvigione è dovuta all'agente immobiliare anche quando non vi è incarico formale da parte del venditore o acquirente. La sentenza certifica che il compenso all'agente immobiliare è dovuta quando costui mette in relazione un acquirente con un venditore. Se la trattativa si conclude, la provvigione è dovuta.

Anche in assensa di incarico di mediazione.
Per il tribunale, è sufficiente che ci siano dei fatti sostanziali che certificano l'avvenuta intermediazione.

Esempi possono essere:
a) un cliente entra in agenzia e chiede informazioni su uno o più immobili. Esce e conclude la trattativa con il proprietario dell'immobile.

b) un cliente vede l'immobile che poi acquista sul sito di un'agenzia immobiliare.

c) un acquirente conclude la trattativa in un momento successivo all'intermediazione dell'agente, anche quando l'incarico di vendita è concluso.

Ora le situazioni possibili sono tante. Ci potrebbe essere l'intervento di un'altra agenzia e potrebbe essere difficile dimostrare che l'intervento di un agente ci sia veramente stato.

Ma, ad esempio, vendere una casa di un costruttore o proprietario in assenza di incarico formale non toglie il diritto a pretendere la provvigione all'agente. Il venditore non può addurre scuse in tal senso.

E il fatto che egli abbia anche solo fornito delle notizie o le chiavi dell'immobile in vendita all'agente, anche in assenza di incarico formale, ne certifica l'intenzione di usarne i servizi.

La provvigione è quindi sempre un diritto.

Perchè il lavoro dell'agente immobiliare è veramente importante.

E ce ne accorgiamo soprattutto adesso, in cui si nota che ben pochi che si fregiano del titolo di agenti immobiliari sanno fare bene il loro lavoro. Ma questo è un altro discorso.

Saludos a tottu.

Anno nuovo, vita nuova.

L'inverno in Sardegna, si sa, porta pace e tranquillità.

Porta momenti di pace dinnanzi ad un caminetto a legna in cui ardono i ciocchetti di leccio con il loro tipico aroma ligneo.

Porta momenti di visita ai parenti mentre fuori tira il vento freddo.

La Sardegna non è ovviamente solo estate, spiagge e calore.

Ovviamente.

Per noi che in questi anni ci siamo adoperati per offrire alle persone la possibilità di venire in Sardegna e abitarci il più possibile, sono concetti scontati. Ma nella vita forse è utile non dare mai niente per scontato.
Arriva il 2014. Arriva il nuovo anno.

Mai come in questi ultimi mesi si è parlato di case, immobiliari e acquisti fatti o mancati.
Si è parlato tantissimo (forse troppo e a sproposito) di nuove tasse e della casa come ennesimo modo per tartassare gli italiani.

In effetti non ci si può sottrarre ad argomentazione che trattino di fiscalità.

Ma forse stiamo uccidendo il sogno. E in questa società che sembra diventare sempre più razionale e analitica, mi sa tanto che la direzione tracciata è verso una super-frenesia-isterica-pazzoide-priva di controllo.

Che paradosso!

Ma forse la cosa ha una sua logica interna.

Venendo all'andamento generale, noi del blog ci siamo sempre esposti con chiarezza su quali potessero essere le dinamiche di questo mercato. Con gli opportuni distinguo.
Perchè non si può eguagliare il mercato delle case di lusso, a quello delle prime case per giovani coppie, a quello del mercato vacanze, a quello delle villette a schiera in Sardegna, a quello dei casolari di montagna o dei casali in Toscana.

Ci sono differenze. E quando si fa un ragionamento generale è sempre opportuno porle in rilievo.

Nonostante gli intenti bellicosi di questo governo assurdo (qualcuno mi scuserà se mi espongo in maniera così evidentemente da un punto di vista politico ma in Italia dall'entrata del governo tecnico Monti stiamo rasentando il ridicolo in termini di lungimiranza, coerenza ideologica e pianificazione politica), la casa tornerà ancor più al centro dei desideri degli italiani.
Il 2014 è un anno in cui si segna la fine della discesa dei prezzi e l'inversione di tendenza.

Lo leggiamo anche sul sole 24 ore.

http://www.radio24.ilsole24ore.com/notizie/2014-01-10/scendono-prezzi-mercato-immobiliare-185151.php

I motivi sono stati discussi e discussi più volte.

Ci torneremo in una nuova unità di tempo.
Per adesso

Saludos a tottu.

Distinguere i ribassi di prezzo nel mercato immobiliare.

Un mercato è un mercato.

E ogni mercato ha regole generali e regole specifiche.

Confondere le regole generali delle compravendite con le regole e leggi specifiche che regolamento quel specifico mercato o nicchia di mercato può causare confusione e deduzione erronee.

E' assodato che questi ultimi anni siano stati un periodo di "bassa" del mercato immobiliare. Il numero delle compravendite è diminuito rispetto agli ultimi anni. Prendendo come riferimento il picco di numero di compravendite tra il 2005 e il 2008, c'è stata una evidente flessione.

Va però ricordato che il periodo di riferimento preso in esame è anch il quadriennio in cui si sono frantumati tutti i record di numero di compravendite nella nostra nazione.

In pratica, per quanto le vendite siano calate, se paragonate alla media di vendite immobiliari negli ultimi 30 anni, noteremo una flessione si ma non un calo disastroso.

Detto questo, sappiamo che in un mercato in cui la domanda di un qualcosa scende il prezzo tende sicuramente a non aumentare e se l'offerta sale, tende addirittura a scendere. Cosa che si è palesata nel mercato immobiliare.

Parliamo sempre in termini generali, comprendendo il settore residenziale e il settore turistico, comprendendo microzone in cui non c'è stato fondamentalmente calo e zone in cui ci sono stati cali sensibili e per niente minimizzabili.

Il succo di quello che oggi vorremmo dire è che ANCHE UN PREZZO CHE SCENDE PUO' SIGNIFICARE COSE DIVERSE.

In particolare distinguerei fra immobili che perdono valore e immobili che vivono un riassestamento di prezzo dovuto al mercato.
Cioè il prezzo va giù perchè segue le tendenze del mercato oppure il prezzo va giù perchè nessuno vuole quell'immobile.

Nel secondo caso potremmo trovarci di fronte a case il cui valore oggettivo è in caduta libera.

Case costruite molto indietro nel tempo e con una qualità generale di uso decisamente basso.
Rimanendo a ciò che ci interessa, cioè gli immobili ad uso turistico in Sardegna, occorre rimarcare che la qualità costruttiva generale degli immobili è andata in crescendo nel corso degli anni.

E molti degli immobili costruiti molti anni fa presentano livelli qualitativi decisamente inaccettabili ora. Al punto che non si potrebbe più ri-costruirli con quelle caratteristiche edilizie.

Alcuni di questi immobili godono di una posizione particolarmente pregiata e questo gli consente di avere comunque un prezzo rilevante. E' possibile che se la collocazione è veramente pregiata (vista mare splendida, ad esempio) il valore del luogo in cui l'immobile sorge diventi maggiore dell'immobile stesso. Nel senso che in prospettiva futura, chi fosse interessato a comprarlo metterebbe già in conto notevoli interventi di ristrutturazione se non addiittura l'abbattimento completo con completa ricostruzione.

Onestamente le seconde case in Sardegna presentano quindi sempre un alto valore oggettivo. Essendo nate non per soddisfare il bisogno primario di prima abitazione, esse rispondono molto a criteri di estetica e benessere personale dovuto al contesto.

Esemplifichiamo la cosa al punto da dire che un rudere comprato in Sardegna vicino al mare ha e avrà sempre un valore oggettivo. Perchè fa parte di quegli immobili con caratteristiche tali da essere sempre richiesti.
Un pò come le case situate nei centri storici di città vive e/o d'arte. Se hai un rudere in pieno centro a Roma o Milano, è impossibile che il suo valore descresca. Forse il suo prezzo subirà degli alti e bassi, seguendo i picchi o le cadute del mercato. Ma è ovvio che sarà sempre un qualcosa di cercato dal mercato.
Diverso è invece il discorso per un immobile collocalto in un paesino, in cui già avviene dello spopolamento da anni. Giusto per comprendere il succo di ciò che stiamo dicendo.

Chi ha costruito la casa magari la ha dotata di valore d'uso con particolari materiali e dotazioni edilizie. Magari avrà abbondato anche con gli spazi. Ma il suo valore in prospettiva sarà sempre meno. Perchè se la zona è in fase di spopolamento, a chi serve quella casa? Se la zona non è oggetto di meta turistica o di fruizione di qualche particolare aspetto territoriale (lago, montagna, sito archeologico, parco giochi, etc.) o se il territorio non mostra segnali di possibili sviluppi economici si comprende che non vi è spinta per una domanda di quel tipo di immobile. Se non a prezzi talmente bassi per cui diventa quasi oggettiva la convenienza a comprare.

Ad esempio acquistare una villetta con giardino a 50.000 euro. 

Quindi lasciamo cadere le cassandre che dichiarano che in Italia ci sono tantissime case e siccome la popolazione non aumenta, non ci sarà nuovamente espansione immobiliare.

Ci sarà. Non dappertutto. E' ovvio.

Forse neppure in molte città, a meno di un incredibile nuovo rilancio economico che porti nuovi abitanti.

Ma nel mercato turistico, in un posto come la Sardegna, sicuramente.

Saludos a tottu.

Il valore e il prezzo di una casa

Forse abbiamo già affrontato questo tema in qualche momento della storia di questo blog.

Prezzo e valore.

Che confusione in genere su questi 2 concetti.....

Facciamo un pò di chiarezza sui termini.

PREZZO: l'ammontare di moneta che convince chi vende a "dare" il suo bene a chi compra.

VALORE: la quantità di beneficio materiale e immateriale che un bene dona a chi ne entra in possesso.

Vi piacciono queste definizioni?
Vedrete che soprattutto la prima è abbastanza spiazzante. Se lo applichiamo al mercato immobiliare vediamo subito che, in base a questa definizione, il "prezzo" di un immobile non è quello che viene inserito nella pubblicità, nel volantino o nel cartello. Il "prezzo" non è quello dichiarato da chi vende.
Ma è quello a cui il mercato lo assorbe.

Quindi se ci facciamo un giro sui portali internet vedremo vari "prezzi" di case in vendita. Ma quelli non sono i veri prezzi. Sono solo la dichiarazione di aspettativa di vendita dei venditori. Cioè ci indica quale sia l'ammontare scelto da chi vende. Che non necessariamente coincide con l'ammontate scelto da chi compra.

Questo è un meccanismo che opera in qualsiasi mercato. Il prezzo finale è l'incontro fra prezzo offerto e prezzo richiesto. E' l'incontro fra domanda e offerta. 

Quindi se vedete una casa in vendita a 150.000 euro non è detto che quello sia il suo prezzo. Magari il suo prezzo è 140.000 o forse 130.000, chissà.

Ma ancora diverso da prezzo è il valore.

Un esempio: un capo di abbigliamento venduto ai primi di dicembre costa 100 euro mentre ai saldi costa 60 o 50 euro. Eppure la sua qualità e il beneficio che se ne ottiene non muta.

Quale è il suo vero prezzo?
100 o 50?
Nessuno dei 2.

Il maglione ha vari prezzi a seconda del momento in cui avviene lo scambio tra venditore e acquirente.
Per la verità anche il valore muta.

Perchè se devo regalare l'indumento per natale, se lo compro dopo natale non ha più lo stesso valore.

Vedete come funziona.

La casa, che sia prima o seconda casa, ha delle caratteristiche molto diverse da altre forme di investimento. E' reale e il suo valore di utilizzo non muta al mutare delle dinamiche del mercato.
Chi ha comprato una casa in Sardegna 5/6 anni fa, si ritrova con una casa che forse non spunterebbe sul mercato un prezzo simile a quello a cui è stata comprata. Ha un prezzo diverso rispetto a prima. Ora.

Ma il valore è lo stesso. Da un punto di vista di utilizzo.

Forse se la casa era destinata alle affittanze può avere un valore inferiore. Questo varia da caso a caso e non può essere fatta una regola generale.

L'aumento dei costi dei traghetti non è stato ancora metabilizzato dal mercato e le nuove forme di trasporti sostitutivi ancora non hanno completamente sopperito all'improvviso mutamento di modello gestionale dei trasporti.

Ma un domani?

Che possiamo dire che ci proiettiamo tra 5 o tra 10 anni?

A San Teodoro presto costruiranno un nuovo porticciolo turistico.

E' verosimile e prevedibile che TUTTI gli immobili acquisiranno un aumento di valore. E un conseguente aumento di prezzo.

Che ne dite?
Saludos a tottu.

Si vende o non si vende?

La morale è sempre quella (parafrasiamo il famoso slogan della pubblicità di una merendina degli anni '80):
Si vende o non si vende?

Sembra incredibile ma anche chi non è minimamente interessato all'acquisto di un immobile, spesso pone questa domanda.

A noi la pongono in tanti....

Sembra quasi che la persona abbia bisogno di fattori rassicuranti, legati soprattutto ad una certa omogeneità e continuità con il passato.

"Se qualcosa va come sempre è andato allora è bene e il futuro è roseo".... Potremmo sintetizzarlo così.

Uno strano modo di comprendere il futuro analizzando e comprendendo il passato.

Non che ci permettiamo minimamente di scollegare il passato con il futuro.

Puoi capire se una macchina avrà un incidente se studi la direzione e velocità dell'auto (quindi da dove proviene). Ma sebbene questo esame ti possa dare una previsione accurata, una previsione resta una previsione.

Il futuro non ha nessun tipo di obbligo con il passato. Solo legami di parentela.. Per così dire.

Comunque ci chiedono se il mercato immobiliare va oppure non va.

Domanda impegnativa, risposta semplice. La nostra.

Dipende dai punti di vista, dipende da quali parametri vengono usati per giudicati i dati.

Dipende anche dall'ampiezza dell'analisi. Dipende soprattutto dai margini che si impongono all'analisi.

Il mercato immobiliare nazionale è diverso dal mercato di una certa zona. Che è diverso a seconda della tipologia di immobile.

In realtà le vendite vanno. Non esiste un mercato immobiliare in cui non si vende.

Può esistere un mercato immobiliare in cui si vende meno di qualche altro periodo usato come riferimento.

Dai nostri dati e in riferimento al mercato delle seconde case nella nostra zona, nel 2013 si venderà di più del 2012 e di più del 2011 ma meno del 2010 e anni precedenti.

Si vende o non si vende? Dipende, appunto.....

Alcuni immobili hanno adesso un prezzo più che appetibile. I più timorosi hanno visto che il mercato non è crollato e che quindi possono comprare senza paura di investire in qualcosa che si sta deprezzando rapidamente.

Non c'è, almeno nel nostro mercato di riferimento, alcun RAPIDO deprezzamento.

C'è un normale riassestamento dei prezzi.
Alcune cose erano sopravvalutate e il mercato le sta riportando al giusto prezzo.
Tutto qui.

In ogni caso stiamo vendendo case. Quindi possiamo rispondere brevemente alla domanda del titolo con "Si, si vende!".

Alla prossima e 

saludos a tottu.

I portali immobiliari offrono un vero servizio?

In questi giorni la rete celebra il suo 20° compleanno da quel 1993 in cui fu messa on line la prima pagina internet.

Vent'anni sono relativamente pochi eppure da ormai un decennio internet è entrata sempre più nelle abitudini delle persone e nel mondo degli affari.

Al punto che certe cose oggi assolutamente naturali e consuetudinarie, erano solo pochi anni fa delle novità assolute.

Se si ripensa a come si cercava e comprava casa negli anni '90 (ma anche i primi anni del 2000!) non possiamo non rimanere stupiti dalle diverse modalità di approccio e diverse situazioni che si sviluppano.

Un potenziale acquirente, prima di internet, faceva un giro nelle agenzie della sua città. Oppure consultava gli annunci sui giornali di inserzioni. Poteva anche visionare alcune riviste specializzate in annunci immobiliari a distribuzione gratuita nei bar e locali.

Vi erano anche altre modalità: chiedere a chi aveva già comprato in una certa zona per ricevere consigli oppure cercare di contattare direttamente un costruttore noto per le sue case in vendita.

Ovviamente se la nostra casa era una casa vacanza in un luogo lontano, come la Sardegna, occorreva aspettare di recarsi da quelle parti in visita o vacanze.

In effetti era solito che chi fosse interessato a comprare case in Sardegna facesse in estate (per lo più) delle visite a delle agenzie immobiliari del territorio per avere ulteriori informazioni. Cosa che peraltro succede ancora adesso. 

Ma internet ha permesso una velocità di controllo delle inserzioni sui vari siti che prima non era concepibile.

Ovvero è adesso possibile per chiunque andare su un sito di annunci immobiliari o annunci generici e digitare le caratteristiche richieste. Ne uscirà una sfilza di soluzioni che la persona può comodamente visionare da casa.

Questa comodità, poter visionare foto, planimetrie, soluzioni, prezzi, mappe e altri dati, in modo da poter creare delle schede delle case che più ci potrebbero interessare ha incredibilmente attratto l'utente medio.

E nessuno di noi avrebbe l'ardire di sostenere che queste potenzialità siano un qualcosa di negativo. Anzi.

Ma la domanda oggi è: i portali immobiliari, tutto sommato, offrono un vero servizio?

La risposta è: Non completamente.

E il motivo è insito proprio nel suo voler andar incontro alle esigenze e all'accessibilità del maggior numero di utenti di internet.

Scopo di un sito di annunco è raggiungere ed essere fruito dal più grande numero di utenti e visitatori. Questo da forza al sito di chiedere maggiori cifre per gli inserzionisti o per le pubblicità.

Dall'altra parte, anche gli inserzionisti cercano di sgomitare per arrivare al numero più alto possibile di lettori del proprio annuncio. Sul principio che maggiore sarà la visibilità di annuncio maggiori sono le probabilità di vendere quell'immobile.

Tutta questa situazione non gioca a favore di una trasparenza e di una omogeneità di ciò che viene comunicato. Ovvero diversi inserzionisti, trasmettono le informazioni secondo criteri diversi. E questo falsa già la correttezza dell'analisi di chi effettua la ricerca.

A questo va aggiunto che anche uno stesso dato ha un certo valore solo se opportunamente valutato ovvero messo a paragone con altre informazioni e inserito nel giusto contesto.

Operazione talvolta molto complessa per cui è necessario l'intervento di un professionista anzichè di una semplice macchina.

Un grande venditore una volta scrisse che: "Se le cose si vendessero solo con la pubblicità, non ci sarebbe bisogno di una figura umana che si occupi delle vendite!"

Il motivo è che una pubblicità può dare solo un messaggio. Ma l'acquisto comporta molte, molte altre cose che è possibile vedere solo con un interlocutore preparato ed esperto.

Così acquistare una casa esaminando un'inserzione sul web non è proprio la stessa cosa che acquistare un telefono o robe simili. Se si vede su un sito di annunci un Iphone 5 in vendita a 400,00 euro si sa già dinnanzi a cosa si sta di fronte. Chi conosce un pò di telefoni sa quale valore ha e quali caratteristiche ha. Così se si gira e si trova un altro venditore che lo vende a 350,00 ci sono pochi dubbi su chi scegliere..... tanto il prodotto è lo stesso.

E se anche si dovesse scegliere tra due smartphone diversi, non ci avviciniamo mimimamente alla complessità di un acquisto immobiliare.

Come possono essere messi a confronto 2 immobili diversi, costruiti in modo diverso, da società diverse, con metratura diversa, con rifiniture e qualità dei materiali diversi, situati in posti diversi, pensati per esigenze diverse?

Se poi pensiamo che il primo (se non l'unico) criterio con cui gli utenti per la maggior parte delle volte ordinano le loro richieste è il prezzo, allora si comprenderà anche quanto questo tipo di ordinazione è fragile.

ESEMPIO: inserisco nel portale immobiliare una ricerca. Digito 1) casa in Sardegna, 2) prezzo massimo 200.000 euro.

La risposta sono un centinaio di soluzioni. Allora ci metto dentro la vicinanza al mare. Diciamo max 500 mt. Da un centinaio le soluzioni adesso diventano 20. Ci metto dentro casa nuova rivestita in pietra e le soluzioni diventano 3. Decido di vederle o di ricevere maggiori informazioni. Prima o poi andrò a vederle e sceglierò tra quelle 3 case quella giusta per me. 

Alla fine mi ritrovo ad aver speso 190.000 euro per una casa a 450 mt dal mare.

Ma sono sicuro di aver scelto la cosa giusta?

Forse mi sono perso la possibilità di vedere quella casa che era proprio adatta a me, che il portale di annunci pubblicizzava a 210.000 euro. E che stava più vicino al mare di 100 mt.

Però era più cara, dirà qualcuno......

Ma a quel qualcuno bisognerebbe dire che il prezzo che conta è quello a cui si acquista una casa e non quello a cui il venditore pubblicizza la casa. Che spesso è diverso e lontano dal prezzo che lo stesso venditore pensa che gli si debba pagare.

E' solo per questo che si riesco a concludere le trattative con delle offerte al ribasso. Perchè una compravendita presuppone sempre e comunque l'accordo di 2 parti.

Perdersi la casa giusta per se solo perchè eslusa dal motore di ricerca di un sito immobiliare è veramente il massimo.

In sintesi, lasciando ad un prossimo articolo altri approfondimenti sul tema, la nostra opinione è che un sito di annunci immobiliari deve essere preso solo come un meccanismo di stimolo e non come una bibbia che ci guidi nelle scelte.

Offrono un buon servizio però ci deve essere sempre un criterio e un'ultima parola da parte di chi visiona questi siti.

Se a qualcuno dei nostri lettori fa piacere,accetteremmo storie personali o esperienze dirette su questo argomento.

Saludos a tottu.

La proposta di acquisto

Nel procedere in un acquisto immobiliare è importante tenere presente alcuni passi fondamentali che ne contraddistinguono l'evoluzione.

In primo luogo abbiamo la definizione delle proprie esigenze.

In secundis la ricerca vera e propria dell'immobile giusto per noi all'interno del budget che ci siamo ripromessi.

A quel punto si passa alla fase più formale della vicenda.

Soprattutto in questi ultimi tempi, in cui il potere contrattuale dell'acquirente si è rafforzato, la forbice fra la domanda e l'offerta in termini di prezzo si è ampliata.

In questo contesto, abbiamo un prezzo richiesto e potrebbe esserci un prezzo offerto. Naturalmente al ribasso.

Questo prezzo offerto al ribasso si attua all'interno della fase della proposta di acquisto. 

Ovvero sulla presentazione di una offerta di acquisto scritta nei confronti del proprietario.

Su questa passaggio formale, sui suoi contenuti, sulla sua valenza giuridica e le sue implicazioni normativi e civilistiche se ne è discusso e se ne discute ancora.

In realtà le norme sono molto chiare ma le prassi e le consuetudini che si formano sono molto varie.

Ne vedremo alcuni aspetti in seguito.

Dopo aver sottoscritto una proposta di acquisto (PDA), vednitore e acquirente si ritrovano per sottoscrivere quello che è il vero e proprio contratto preliminare di compravendita, detto anche compromesso di vendita.

Si tratta di un contratto, per cui è necessaria la registrazione, in cui la parte acquirente si impegna a cmprare in data futura certa da un venditore che si impegna a vendere sempre entro la data concordata.

Tale impegno a comprare viene pagato con una somma (generalmente un 20% dell'imposto di vendita ma ogni tipo di accordo è possibile) che diventa caparra confirmatoria. La parte che non ottempera agli accordi di compromesso perde una somma pari alla caparra. L'acquirente non rivede più i soldi dati (20%) mentre il venditore, nel caso in cui non ottemperi agli impegni, deve rendere ciò che gli è stato dato e in più pagare una quota uguale. Quindi, tirando le somme, il doppio della caparra.

Alla fine, vi sarà un ultimo atto che è il passaggio di proprietà completo dell'immobile dal venditore all'acquirente dinnanzi ad un notaio sotto forma di atto pubblico detto rogito notarile. In questa sede l'intero prezzo pattuito sarà pagato e l'immobile verrà trasferito di proprietà con relative pubbliche trascrizioni.

Come dicevamo, la fase più "calda" dell'acquisto è la fase della PDA. In questo momento, chi compra ha forse ancora varie opzioni e la sua attenzione può essere distratta da altre soluzioni immobiliari o da pensieri di sospensione o rinvio dell'acquisto.
In particolare se ci riferiamo all'acquisto di un immobile come seconda casa o casa vacanza per cui la questione "urgenza" o tempo, sono relativi.

Ma cosa è esattamente una "proposta di acquisto"?

Una PDA è la comunicazione da parte del compratore che è disposto a comprare un certo immobile ad un certo prezzo in certi tempi. E' una comunicazione formale e l'inizio di una trattativa seria.

Senza una PDA non vi è una trattativa seria.

Chiedere, ad esempio, all'intermediario di verificare se il venditore sarebbe disposto a vendere ad un certo prezzo è una richiesta abbastanza illogica.

Immaginiamo che un certo immobile sia in vendita a 185.000 euro.

Il signor Mario Rossi, potenziale acquirente, vede l'immobile e lo reputa sufficientemente aderente alle sue esigenze. Lo comprerebbe ma non a quel prezzo. Potrebbe non avere i soldi o non ritenere che quell'immobile valga quel prezzo!

Magare, forse, dipende...... Ma se costasse un 150 mila euro, egli lo comprerebbe.

Cosa dovrebbe fare il signor Rossi?
Sottoscrivere una proposta di acquisto! E proporre 150 mila euro.

A quel punto il venditore avrebbe una richiesta concreta, definita, reale, nominale (si legge chi la fa!) e con date di acquisto circostanziate. Avrebbe, insomma, tutti i dati per poter prendere una decisione.

E potrebbe dare subito riscontro al potenziale acquirente della propria decisione con una firma che certifica che la proposta è stata accettata.

Ma se si fa una PDA ci si vincola all'acquisto?

Ovviamente si. Ma entro certi limiti.

Innanzitutto ci si vincola perchè si sta proponendo di comprare una casa. E quindi non si sta giocando e facendo perdere del tempo a nessuno. Se l'acquirente potenziale offre una certa cifra appare logico che egli intende comprare a quella cifra, quindi non si comprende perchè egli debba aver paura di essere vincolato.

Ma entro certi limiti perchè è prassi mettere lì una somma relativamente piccola (generalmente 3 o 5 mila euro) come dimostrazione della propria serietà nella proposta. Ed entro certi limiti perchè solitamente i 5000 euro versati all'accettazione della proposta risultano essere "deposito cauzionale" e non "caparra confirmatoria". Ovvero sono un deposito creato in attesa di incontrarsi per il compromesso o contratto preliminare. Deposito che diventerà caparra solo al momento della sottoscrizione del contratto preliminare.

Perchè questa differenza?
Perchè la PDA ha come oggetto principale della trattativa il prezzo e le tempistiche dell'acquisto.

Vengono lasciate fuori dalla PDA molti altri aspetti che sono fondamentali in fase di contratto preliminare. Aspetti relativi al controllo della documentazioni e alla definizione di alcuni aspetti della vendita della casa. Soprattutto se la casa è nuova o addirittura in costruzione.

Che si fa quindi se uno sottoscrive una PDA e poi la cosa salta e non si va al compromesso? Occorre creare differenze fra una PDA che "muore" per mancanza di colpa delle parti o per presenza di colpa.

La somma depositata è un deposito e in quanto tale va restituito alla parte acquirente.

Salvo verificare che ci sia stato un danno reale alla parte venditrice. Ma queste sono questioni che il codice civile disciplina in ogni tipo di rapporto contrattuale di compravendita. Che si tratti di case o scatole di fiammiferi.

Di sicuro sappiamo che se l'intermediario lavora bene e secondo le regole etiche della sua professionalità, tutti gli aspetti importanti che potrebbero far saltare un compromesso dovrebbero essere già stati trattati con il potenziale acquirente.

Se ad esempio si sta vendendo un immobile uso ufficio come seconda casa e si narsconde la cosa all'acquirente, è logico che egli non vada al compromesso benchè abbia sottoscritto una PDA.

E' è logico che in questo caso egli abbia anche diritto a risarcimento danni per il tempo perso (oltre il rimborso del suo deposito).

Il potenziale acquirente non avrebbe mai fatto una PDA se avesse saputo che quello che andava ad acquistare non era un immobile residenziale.

Torneremo sull'argomento.......

Saludos a tottu.

Le 2 categorie di acquirenti di una seconda casa

Chi acquista una seconda casa lo fa per 2 motivi principali.

Questi motivi sono SEMPRE presenti per qualsiasi acquirente ma sono miscelati in proporzioni diverse, spesso molto diverse a seconda della tipologia e inclinazione caratteriale di chi compra.

Le motivazioni di acquisto sono riconducibili a queste 2 macrocategorie:

• Acquisto per investimento.
• Acquisto per godimento.

La prima categoria ci indica che l'impulso all'acquisto proviene dal tentativo di tramutare delle risorse finanziarie in un capitale che si ipotizza crescerà in un futuro più o meno prossimo. In misura minore, qualcuno capitalizza delle risorse monetarie in un immobile più che per vedere crescere questo valore per avere almeno la sicurezza che rimanga stabile. Ovvero se io oggi ho 100.000 euro e ci compro una casa, spero che tra 10 anni avrò sempre 100.000 euro rivendendola.

Ovviamente quasi tutti almeno sperano che non solo ci si possa riprendere i 100.000 mila ma che si riesca a guadagnarci qualcosa.

La seconda categoria è costituita da chi sogna qualcosa (uno spazio per rilassarsi, la vicinanza alla spiaggia dei propri sogni, la tranquillità, la lontananza dallo smog e dal grigiore di una grande città, etc.) e la casa rappresenta il mezzo per realizzare il proprio desiderio.
In questa situazione la casa non è mai un oggetto a se stante, un tetto sulla testa o un luogo dove vivere. La seconda casa è la realizzazione del proprio desiderio. Che è diverso per ogni potenziale acquirente. Per quanto si possano creare anche in questo caso delle categorie.

In pratica ci si compra la seconda casa per goderne delle sue qualità, posizione e caratteristiche in toto.

Come detto è ben difficile trovare qualcuno che compri una seconda casa solo per una questione di investimento o solo per una questione di puro godimento. Esistono gli investitori che acquistano immobili solo per investimento ma questa categoria diventa una attività professionale in senso stretto e quindi esula dal contesto di cui parliamo.

Diciamo che il potenziale acquirente compra guardando entrambe le cose. 

Ma con una prevalenza di uno dei 2 fattori.

Lo si comprende soprattutto discutendo del prezzo. Chi predilige l'investimento cercherà le case basandosi principalmente (non unicamente però!) sul fattore prezzo. Chi predilige il godimento cercherà le case basandosi principalmente (non unicamente però!) sulle caratteristiche dell'immobile. 

Ovviamente, tralasciamo oggi la questione della soddisfazione dei propri desideri e ricordiamo la questione dell'aumento o diminuzione del valore del capitale immobiliare.

Chi compra si aspetta che l'immobile varrà, dopo qualche tempo, sempre di più.

E' una legge non scritta e sicuramente ben fondata. In quanto, sul medio e lungo periodo, è quasi sicuramente appropriata nella stragrande maggioranza dei casi.

Cionondimento non significa che si possa acquistare una casa per 100 e scoprire che dopo alcuni anni valga di meno. Che valga 90 o 80 ad esempio.

Questi alti e bassi sono possibili, soprattutto se si è comprato alla fine di un lungo ciclo di aumento dei prezzi.

Ricordiamo che, in generale, in Italia è partito un trend positivo del mercato immobiliare fin dal 1997, che ha accellerato nel 2003 per concludersi nel 2008/2009 circa.

11 anni di aumento costante e talvolta più che costante.

Appare ovvio che chi acquistava nel 2006, 2007 e via dicendo avesse più probabilità di ritrovarsi nella condizione di avere adesso (in una fase di ribasso di prezzi) un immobile che vale meno di quanto lo abbia comprato. Soprattutto se consideriamo le spese accessorie di acquisto.

Quindi abbiamo acquistato per 100, a cui abbiamo aggiunto 20 tra spese, iva e notaio. A cui abbiamo aggiunto 15 per l'arredo e altri piccoli interventi di miglioria. Eppure 5 anni dopo non possiamo vendere a 150 come pensavamo con un guadagno di 15.

Scopriamo che il nostro immobile è vendibile sul mercato solo a 110/115.

Con una perdita di 20.

Ma è una vera perdita?
Se volessimo essere veramente onesti vi è un uso dell'immobile che ha un valore.

Ogni seconda casa vale almeno il costo delle spese di alloggio per il periodo usato e il potenziale guadagno per un ipotetico affitto.

Se compro una casa 100, la arredo e la uso per 5 anni, devo togliere al costo di 100 almeno un valore di 10. Perchè per alloggiare ho risparmiato 2 ogni anno (2x5=10).

Stiamo facendo dei conti solo a livello di ordine di grandezza. Evitando gli euro, i dollari, le lire e qualsiasi riferimento concreto alla spese di mercato.

Sta di fatto che abbiamo notato che molti immobili, nel corso del tempo hanno comunque preso prezzo. Forse non hanno aumentato le quotazioni nella maniera inverosimile che è successo 10 anni fa circa. E questo è forse il problema principale.

Saludos a tottu.

L'agibilità e il silenzio assenso

Nella documentazione di rito, quando si sta per comprare un immobile, uno dei documenti che deve essere visionato dal potenziale acquirente è il certificato di agibilità.

L'agibilità è il riconoscimento da parte dell'ente pubblico preposto (in questo caso il comune dove risiede l'immobile) che la casa rispetta tutti i parametri minimi delle normative in materia di edilizia e impiantistica.

E che, quindi, la casa è abitabile.

Maggiori informazioni potete trovarle a questo indirizzo web.

Queste sono informazioni abbastanza semplici e conosciute.

Come detto, è un assoluto diritto di chi compra una casa sapere che ciò che acquista rispetta le normative in materia edilizia. Questo, in aggiunta alla conformità degli impianti rilasciata dalle aziende o professionisti che la hanno realizzata, permette di avere un quadro completo di tranquillità e sicurezza.

Ci sono degli aspetti, più pratici e non solamente teorici, che però vanno sottolineati.

Questo perchè gli acquisti immobiliari si realizzano in una realtà concreta e non solo sulle pagine di un sito internet o di un libro.

Ovvero la realtà presenta spesso degli scostamenti da quella che potrebbe essere definita una scena ideale.

La scena ideale è vivere in una nazione in cui ogni ufficio pubblico funziona perfettamente e a pieno regime e in cui i fondamenti della propria funzione pubblica vengono espletati rapidamente e in modo congruo.

Così non è. E tutti noi lo sappiamo.
Come sappiamo che questo discorso varia, e non di poco, da zona a zona.
Ci sono territori in cui, per motivi storici, culturali e altro, le pubbliche amministrazioni lavorano in perfetta efficienza con un margine di burocrazia e/o ritardi e/o errori assolutamente nella norma e quindi tollerabile.

Ci sono territori in cui ciò non avviene.

Così alcuni comuni, spesso per la presenza di uno staff sottodimensionato rispetto alle reali esigenze del territorio, si trovano a essere spesso indietro rispetto alla velocità di espansione immobiliare del territorio.

Possiamo vedere un territorio crescere esponenzialmente da un punto di vista edilizio e architettonico: Le imprese edili presentano progetti e questi vengono approvati. Le imprese edili realizzano le costruzionie e gli immobili e presentano all'ufficio tecnico del comune la dichiarazione di "fine lavori" e conformità delle opere, dichiarando in pratica l'agibilità degli immobili stessi.

A questo punto, l'ufficio tecnico del comune dovrebbe mandare un suo perito per effettuare un controllo in loco e dal vivo di quanto dichiarato in sede cartacea.
Quello che spesso succedeva, in passato, è che questa verifica non arrivava mai. Sebbene l'immobile fosse perfettamente a posto.

Per ovviare questo tipo di problema, la giurrisprudenza si è arrichita di un nuova istituzione giuridica che capovolge il sistema di giudizio.

Anzichè essere IO soggetto richiedente ad attendere il giudizio di conformità di un qualcosa a TE organismo pubblico giudicante.....

sarai TU, organismo pubblico giudicante, a emettere un provvedimento di invalidazione se dovessi riscontrare qualcosa che non va all'interno della mia dichiarazione o richiesta. Entro i termini stabiliti dalla legge.

Che nel caso della dichiarazione di agibilità consiste in 60 giorni dalla data di presentazione.
Se, per semplificare, l'ufficio tecnico del comune non appone eccezioni motivate entro i 60 giorni, la richiesta di agibilità (documentata e giustificata da chi la presenta) essa stessa si tramuta in certificato di agibilità.
Maggior informazioni si possono trovare qui.

E se ciò possa sembrare che metta il potenziale acquirente in una posizione più "debole", ricordiamo che il certificato di agibilità è, appunto, solo un certificato.
E che molto più importante è vedere da un punto di vista pratico e tecnico la conformità delle strutture e degli impianti. Cosa che si evince dalla congruità dello stato dell'immobile con la progettazione (che per legge rispetta le normative in materia altrimenti non avrebbe avuto l'approvazione) e con la conformità degli impianti.

E', tra virgolette, quasi più importante che si abbia in mano un certificato di conformità dgli impianti elettrici, rilasciato da chi può emetterlo, piuttosto che un certificato generico di agibilità.

E' più importante notare se ci sono delle difformità fra ciò che è stato progettato e ciò che è stato realizzato piuttosto che un generico certificato di agibilità.

Anche perchè, se ci riflettiamo, il rilascio di un certificato di agibilità potrebbe anche esso, a pensare proprio male, non garantire sulla effettiva verifica sul campo fatta secondo i crismi di un buon ed efficiente controllo.

Diciamo questo perchè, ad esempio, il comune di Budoni è uno di quelli in cui in questi anni il comune lavora per mettersi al pari con le richieste di agibilità. 

Speriamo di aver comunque reso l'idea della situazione.
Se poi aveste delle domande, la nostra agenzia è a vostra disposizione per approfondimenti.

Saludos a tottu.

Prezzi sparati a caso?

Un nostro cliente ci segnala una situazione che sembra si stia creando nel panorama delle compravendite immobiliari.

Probabilmente è una scena che si sta svolgendo in molte città e molti luoghi senza particolare distinzione fra prima e seconda casa....

E' il fattore "prezzi sparati a caso!"

Ovvero si va su internet e si scopre che lo stesso immobile viene pubblicizzato o proposto in vari luoghi a prezzi diversi. Alcuni anche abbastanza distanti gli uni dagli altri.

Appare evidente che il potenziale acquirente rimanga spaesato dinnanzi a questa situazione.

La prima impressione, confermata dai nostri interlocutori, è di una certa mancanza di professionalità e serietà. Con l'aggiunta di un certo grado di torbidità che di certo non aiuta ad essere ben predisposti all'interesse per un certo immobile.

Ci sono 2 fattori che precedono questa situazione.

Il primo è di natura tecnica e riguarda i metodi pubblicitari e promozionali degli annunci sul web.

Ormai esistono una moltitudine di siti di annunci e inserizioni, alcuni generalisti e altri specializzati.

Tutti noi conosciuamo siti come www.subito.it o www.vivastreet.it. Oppure l'altrettanto famoso www.ebay.it che oltre alla pagine delle aste, ha anche il suo sito di annunci tradizionali.

Ne citiamo alcuni, ovviamente. Questi sono siti generalisti. Dentro ci si trova di tutto: dall'auto, al lavoro, alle relazioni personali, ai cellulari fino alle case.

Poi abbiamo i siti specializzati. Come, ad esempio, www.immobiliare.it, www.casa.it, www.idealista.it o www.mitula.it. Questi siti promuovono l'immobiliare (affitti e compravendite) e nient'altro.

Quello che accade è che quando un inserzionista (un'agenzia immobiliare o un proprietario) mettono un annuncio su internet, questo annuncio possa essere ripreso da un altro sito che "ristrasmette" ad altri portali (detti spesso aggregatori di news) questa inserzione. Ci sono siti che pubblicizzano annunci di altri siti di annunci.

Non è quindi infrequente che quando si promuove un immobile non si sappia esattamente su quanti siti esso sia promosso. E quindi non si riesca a monitorare tutti i luoghi in cui il proprio immobile è pubblicizzato. 

Ci è personalmente capitato, inoltre, che a seguito di un abbassamento di prezzo, abbiamo fatto esplicita comunicazione ad un particolare sito che non abbia poi eseguito quanto da noi richiesto. Fattori tecnici, certo. Ma il risultato non cambia.

Così può capitare che, anche quando un immobile è promosso da un solo soggetto, questo appaia su internet con prezzi diversi.

Certo in questo caso le differenze di prezzo sarebbero comunque contenute.

La seconda situazione è invece quando un immobile viene proposto, per essere venduto, a più interlocutori dallo stesso proprietario. 

Ci sono molte dinamiche incluse in un incarico di vendita. Tecnicamente un proprietario (privato o società costruttrice) cerca dal suo punto di vista di dare all'immobile la maggiore visibilità possibile. Dare un incarico di vendita in esclusiva ad un'agenzia immobiliare presenta i suoi vantaggi e presenta le sue limitazioni. 

Potremmo scrivere un articolo su quali siano i pro e i contro di questa situazione ma esulerebbe l'argomento che stiamo trattando.

Sta di fatto che non è infrequente che un proprietario (soprattutto dei costruttori) non vogliano dare a nessuno un incarico di vendita in esclusiva e preferiscano dare disponibilità a vendere a molte agenzie sul territorio.

L'idea (peraltro spesso non rispondente ai fatti) è che più agenzie trattano il tuo immobile e più possibilità ci sono che giungano dei clienti interessati e delle proposte.

La realtà però ci racconta un altra storia. Ovvero, più agenzie sul territorio promuovono spessissimo (per non dire sempre) sugli stessi canali. Quindi 2 agenzie possono mettere l'annuncio di un immobile sullo stesso portale. Risultato? Non si raggiungono il doppio dei clienti ma gli stessi potenziali acquirenti con il doppio della spesa.

Quello che avviene è che un'agenzia può essere più brava nella descrizione di un'altra. Oppure pubblicizzare delle foto più belle e significative. Ma rimaniamo sempre nell'ambito del marketing.

La sostanza è che poi poco cambia.

Il problema però si aggrava quando il costruttore stesso ha idea un pò "ballerine" sul prezzo di vendita. Quando si vende un nuovo, chi vende ha un'idea di cosa vorrebbe realizzare. Questo prezzo è però costretto a CONFRONTARSI con le dinamiche del mercato. 

Alcuni costruttori, tendono quindi ad essere un pò confusionari sul prezzo. Una settimana vorrebbero realizzare 170 mila euro mentre la settimana dopo si accontenterebbero di 160 mila.

Questo non è strano e fa parte di qualunque attività commerciale. Basta andare in un supermercato per vedere che qualunque prodotto ha delle oscillazioni di prezzo.

Ma ciò confonde è il fatto che, essendoci coinvolti anche altri operatori, la cosa viene moltiplicata per 2 o per 3 e così via.

Ogni agenzia potrebbe avere una sua politica di marketing.

L'immobile promosso a diversi prezzi, non ha quindi necessariamente niente che non vada.

E' spesso solo una questione di gestione dell'aspetto commerciale che è andata un pò fuori controllo organizzativo.

Soprattutto in un periodo come questo in cui la forbice fra il prezzo di listino e il margine di trattativa aumenta.

D'altronde non parliamo di comprare qualcosa esposto su uno scaffale con un prezzo fisso.

E non esisterebbero gli intermediari come le agenzie immobiliari se non fosse normale che ogni prezzo può subire una trattativa al ribasso.

Quando trovate dei prezzi sparati a caso su un immobile, cercate quindi il contatto con un intermediario che si dimostri serio, competente e professionale.

Per appurare queste qualità non ci vuole tanto. Basta veramente poco.

A quel punto, evitate le sirene delle inserzioni con il prezzo al ribasso.

E affidatevi all'agenzia immobiliare.

La pagherete. Fate si che si guadagni il proprio compenso offrendo il servizio.

Saludos a tottu.

Le provvigioni di un'agenzia immobiliare

Quando ci si rivolge ad un'agenzia immobiliare, ci si sta rivolgendo a dei professionisti.
E il motivo che induce qualcuno a rivolgersi ad un professionista, ovvero una personale specializzata in una certa professione, è semplicemente quello di avvalersi dei servizi e della competenza in un settore o ambito in cui non ci si sente particolarmente ferrati.

Appare evidente che nessuno possa considersi un esperto o una persona completamente competente in qualsiasi ambito, area o settore esista.

Qualcuno già disse che nella vita, per andare bene e ottenere grandi soddisfazioni, occorre essere sapere qualcosa di tutto e tutto di qualcosa.

Gli interlocutori di un'agenzia immobiliare spesso dimenticano il connotato di professionalità che caratterizza (o dovrebbe caratterizzare) gli agenti stessi.

Un professionista conosce il suo mercato, conosce le normative e i regolamenti, è esperto nel trattare con le persone coinvolte nell'affare e ha dalla sua una vasta esperienza di situazioni similari.

Un'agenzia immobiliare non è semplicemente un passaggio forzato per giungere all'immobile dei propri sogni. No. E' a tutti gli effetti un erogatore di servizi e assistenza.

Quando si va dall'avvocato, costui ci mette a disposizione la sua professionalità e conoscenza e in cambio noi paghiamo la sua parcella.

Lo stesso dicasi per il commercialista, il consulente del lavoro, il geometra o l'ingegnere.

L'agente immobiliare non differisce da queste figure.

E laddove ci sia un agente immobiliare che non ottempera al suo ruolo e i suoi doveri, è lui in quanto individuo ad essere in torto e a doverne pagare le consuguenze. Di certo non è qualcosa che va a ricadere sulla categoria in generale.

Forse è desiderabile cercare di comprare una casa minizzando i costi. Questo è naturale.

Sarebbe come affrontare un processo, una causa civile o una separazione potendo risparmiare sulle spese dell'avvocato.
Sarebbe come aggiustarsi l'auto risparmiando sui costi del meccanico.

E così via.

Ma acquistare un immobile presuppone delle conoscenze e delle competenze.

Bisogna conoscere il mercato della zona, avere esperienza di trattativa con i costruttori/proprietari in generale e della zona nello specifico.

Occorre conoscere ciò che la legge prevede per una compravendita in conformità con le leggi vigenti: quali moduli e documentazione visionare e compilare, quali passi seguire e quali garanzie ottenere.

I clienti hanno esigenze che necessitano di soluzioni che le soddisfino. E ci vuole molta esperienza e competenza per trovare le soluzioni che soddisfano le esigenze richieste. Non sempre è così facile e lineare trovare una relazione fra soluzioni e esigenze.

Gli esempi si sprecano e non vorremmo uscire fuori tema nel parlarne.

Ma ci è capitato spesso che il cliente avesse bene in mente la propria esigenza ma applicasse dei fattori molto arbitrari nel trovare delle soluzioni che le soddisfacessero. Escludendo magari dalla propria ricerca delle case che invece erano perfette per soddisfare le proprie esigenze.

Qualcuno, in qualche forum, talvolta esprime un disaccordo sull'entità delle competenze dell'agenzia immobiliare.

Noi, come quasi la maggioranza delle agenzie del nostro territorio, chiediamo il 3% sul prezzo di compravendita. Nei canoni di ciò che il codice civile prevede per chi svolge il nostro lavoro.

Siamo sicuri che non tutte le agenzie si meritano un compenso pari al 3% del prezzo di compravendita per i loro servizi. A parte rarissime eccezioni, tutti gli agenti immobiliari hanno diritto ad un compenso per il loro lavoro. E gran parte di essi merita un compenso pari al 3%.

Gestire un'agenzia immobiliare non significa solo mostrare delle case a qualcuno che entra in agenzia.
"Ecco la casa!" et voilà.... il gioco è fatto. Tu compri e loro guadagnano migliaia di euro senza praticamente far nulla. 

Ovviamente non è così. Qualcuno, in un esame superficiale potrebbe pensarlo.

Ma evidenziamo in breve quale possa essere il lavoro di un agente immobiliare che vende delle case vacanza:

1. Conoscere il territorio, i piani di sviluppo delle entità amministrative locali e le tendenze del mercato.

2. Informarsi sulle dinamiche dei prezzi degli immobili.

3. Avere una buona conoscenza dei principali operatori del settore edilizio e tenersi informati sugli interlocutori con cui l'agenzia opera.

4. Effettuare valutazioni e perizie sul valore e sul prezzo degli immobili per conto dei proprietari.

5. Promuovere sul mercato gli immobili presi in incarico.

6. Conoscere e tenersi aggiornati sulle norme che disciplinano il settore immobiliare e le compravendite immobiliari.

7. Fornire assistenza e consulenza a chi cerca un immobile nel territorio.

8. Mostrare alle persone interessate gli immobili in portafoglio prodotti, insieme alla necessaria documentazione.

9. Assistere l'acquirente nella trattativa con il venditore affinchè entrambi possano spuntare il miglior prezzo e le migliori condizioni.

10. Tutelare sia il venditore che l'acquirente nella fase di trattativa commerciale da informazioni scorrette o comportamenti non idonei o non rispettosi.

11. Seguire venditore e acquirente in tutte le fasi della compravendita.

12. Rappresentare per l'acquirente che non abita nel territorio un punto di riferimento a distanza per le necessità inerenti l'immobile acquistato o in corso di costruzione.

E' ipotizzabile che si possa mettere a punto un sistema diverso di gestione di tutta questa gamma di servizi. Se il legislatore volesse, si potrebbe creare un sistema di "tabella prezzi" per ogni tipologia di servizio.

Del tipo "Tu vieni a vedere una casa o ricevi la mia consulenza e mi paghi un corrispettivo per questo....."

Sarebbe un cambiamento radicale ma potrebbe essere fatto.

Ma così attualmente non è.

L'agente immobiliare lavora per tutti i suoi clienti. Nessuno escluso. E viene pagato da coloro che acquistano.

In molti casi, una provvigione del 3% non è minimamente sufficiente per essere un compenso equo per il lavoro svolto.

In altri casi può essere un compenso equo.

E in rarissime eccezioni possiamo dire che si sia trattato di un compenso maggiore del lavoro svolto.

Detto questo, speriamo di aver illustrato a chi con le agenzie immobiliari hanno avuto a che fare o avranno a che fare un punto di vista diverso sulla questione.

Saludos a tottu.