Anno nuovo, vita nuova.

L'inverno in Sardegna, si sa, porta pace e tranquillità.

Porta momenti di pace dinnanzi ad un caminetto a legna in cui ardono i ciocchetti di leccio con il loro tipico aroma ligneo.

Porta momenti di visita ai parenti mentre fuori tira il vento freddo.

La Sardegna non è ovviamente solo estate, spiagge e calore.

Ovviamente.

Per noi che in questi anni ci siamo adoperati per offrire alle persone la possibilità di venire in Sardegna e abitarci il più possibile, sono concetti scontati. Ma nella vita forse è utile non dare mai niente per scontato.
Arriva il 2014. Arriva il nuovo anno.

Mai come in questi ultimi mesi si è parlato di case, immobiliari e acquisti fatti o mancati.
Si è parlato tantissimo (forse troppo e a sproposito) di nuove tasse e della casa come ennesimo modo per tartassare gli italiani.

In effetti non ci si può sottrarre ad argomentazione che trattino di fiscalità.

Ma forse stiamo uccidendo il sogno. E in questa società che sembra diventare sempre più razionale e analitica, mi sa tanto che la direzione tracciata è verso una super-frenesia-isterica-pazzoide-priva di controllo.

Che paradosso!

Ma forse la cosa ha una sua logica interna.

Venendo all'andamento generale, noi del blog ci siamo sempre esposti con chiarezza su quali potessero essere le dinamiche di questo mercato. Con gli opportuni distinguo.
Perchè non si può eguagliare il mercato delle case di lusso, a quello delle prime case per giovani coppie, a quello del mercato vacanze, a quello delle villette a schiera in Sardegna, a quello dei casolari di montagna o dei casali in Toscana.

Ci sono differenze. E quando si fa un ragionamento generale è sempre opportuno porle in rilievo.

Nonostante gli intenti bellicosi di questo governo assurdo (qualcuno mi scuserà se mi espongo in maniera così evidentemente da un punto di vista politico ma in Italia dall'entrata del governo tecnico Monti stiamo rasentando il ridicolo in termini di lungimiranza, coerenza ideologica e pianificazione politica), la casa tornerà ancor più al centro dei desideri degli italiani.
Il 2014 è un anno in cui si segna la fine della discesa dei prezzi e l'inversione di tendenza.

Lo leggiamo anche sul sole 24 ore.

http://www.radio24.ilsole24ore.com/notizie/2014-01-10/scendono-prezzi-mercato-immobiliare-185151.php

I motivi sono stati discussi e discussi più volte.

Ci torneremo in una nuova unità di tempo.
Per adesso

Saludos a tottu.

Distinguere i ribassi di prezzo nel mercato immobiliare.

Un mercato è un mercato.

E ogni mercato ha regole generali e regole specifiche.

Confondere le regole generali delle compravendite con le regole e leggi specifiche che regolamento quel specifico mercato o nicchia di mercato può causare confusione e deduzione erronee.

E' assodato che questi ultimi anni siano stati un periodo di "bassa" del mercato immobiliare. Il numero delle compravendite è diminuito rispetto agli ultimi anni. Prendendo come riferimento il picco di numero di compravendite tra il 2005 e il 2008, c'è stata una evidente flessione.

Va però ricordato che il periodo di riferimento preso in esame è anch il quadriennio in cui si sono frantumati tutti i record di numero di compravendite nella nostra nazione.

In pratica, per quanto le vendite siano calate, se paragonate alla media di vendite immobiliari negli ultimi 30 anni, noteremo una flessione si ma non un calo disastroso.

Detto questo, sappiamo che in un mercato in cui la domanda di un qualcosa scende il prezzo tende sicuramente a non aumentare e se l'offerta sale, tende addirittura a scendere. Cosa che si è palesata nel mercato immobiliare.

Parliamo sempre in termini generali, comprendendo il settore residenziale e il settore turistico, comprendendo microzone in cui non c'è stato fondamentalmente calo e zone in cui ci sono stati cali sensibili e per niente minimizzabili.

Il succo di quello che oggi vorremmo dire è che ANCHE UN PREZZO CHE SCENDE PUO' SIGNIFICARE COSE DIVERSE.

In particolare distinguerei fra immobili che perdono valore e immobili che vivono un riassestamento di prezzo dovuto al mercato.
Cioè il prezzo va giù perchè segue le tendenze del mercato oppure il prezzo va giù perchè nessuno vuole quell'immobile.

Nel secondo caso potremmo trovarci di fronte a case il cui valore oggettivo è in caduta libera.

Case costruite molto indietro nel tempo e con una qualità generale di uso decisamente basso.
Rimanendo a ciò che ci interessa, cioè gli immobili ad uso turistico in Sardegna, occorre rimarcare che la qualità costruttiva generale degli immobili è andata in crescendo nel corso degli anni.

E molti degli immobili costruiti molti anni fa presentano livelli qualitativi decisamente inaccettabili ora. Al punto che non si potrebbe più ri-costruirli con quelle caratteristiche edilizie.

Alcuni di questi immobili godono di una posizione particolarmente pregiata e questo gli consente di avere comunque un prezzo rilevante. E' possibile che se la collocazione è veramente pregiata (vista mare splendida, ad esempio) il valore del luogo in cui l'immobile sorge diventi maggiore dell'immobile stesso. Nel senso che in prospettiva futura, chi fosse interessato a comprarlo metterebbe già in conto notevoli interventi di ristrutturazione se non addiittura l'abbattimento completo con completa ricostruzione.

Onestamente le seconde case in Sardegna presentano quindi sempre un alto valore oggettivo. Essendo nate non per soddisfare il bisogno primario di prima abitazione, esse rispondono molto a criteri di estetica e benessere personale dovuto al contesto.

Esemplifichiamo la cosa al punto da dire che un rudere comprato in Sardegna vicino al mare ha e avrà sempre un valore oggettivo. Perchè fa parte di quegli immobili con caratteristiche tali da essere sempre richiesti.
Un pò come le case situate nei centri storici di città vive e/o d'arte. Se hai un rudere in pieno centro a Roma o Milano, è impossibile che il suo valore descresca. Forse il suo prezzo subirà degli alti e bassi, seguendo i picchi o le cadute del mercato. Ma è ovvio che sarà sempre un qualcosa di cercato dal mercato.
Diverso è invece il discorso per un immobile collocalto in un paesino, in cui già avviene dello spopolamento da anni. Giusto per comprendere il succo di ciò che stiamo dicendo.

Chi ha costruito la casa magari la ha dotata di valore d'uso con particolari materiali e dotazioni edilizie. Magari avrà abbondato anche con gli spazi. Ma il suo valore in prospettiva sarà sempre meno. Perchè se la zona è in fase di spopolamento, a chi serve quella casa? Se la zona non è oggetto di meta turistica o di fruizione di qualche particolare aspetto territoriale (lago, montagna, sito archeologico, parco giochi, etc.) o se il territorio non mostra segnali di possibili sviluppi economici si comprende che non vi è spinta per una domanda di quel tipo di immobile. Se non a prezzi talmente bassi per cui diventa quasi oggettiva la convenienza a comprare.

Ad esempio acquistare una villetta con giardino a 50.000 euro. 

Quindi lasciamo cadere le cassandre che dichiarano che in Italia ci sono tantissime case e siccome la popolazione non aumenta, non ci sarà nuovamente espansione immobiliare.

Ci sarà. Non dappertutto. E' ovvio.

Forse neppure in molte città, a meno di un incredibile nuovo rilancio economico che porti nuovi abitanti.

Ma nel mercato turistico, in un posto come la Sardegna, sicuramente.

Saludos a tottu.

Sondaggio fra le agenzia immobiliari sull'andamento del mercato

Leggendo una ricerca della Banca d'Italia effettuata su un campione nazione di agenzie immobiliari ci siamo diventirtiti a studiare le aspettative dei nostri colleghi che rappresentano uno dei punti di vista del mercato immobiliare.

In molti post precedenti abbiamo ribadito la nostra posizione.
Il mercato immobiliare vive (in generale) un fisiologico momento di appannamento sia nei prezzi che nel numero delle compravendite. Ma riteniamo questo momento di appannamento relativamente poco dramamtico.

Primo perchè era comunque prevedibile già negli anni scorsi, come qualcuno già si aspettava.

Secondo perchè una pluralità di fattori si sono rinforzati a vicenda l'un con l'altro in una sorta di "tempesta perfetta" (rimandiamo alla visione del film con George Clooney per chiarimenti sul significato del termine).

Se cioè era prevedibile che il mercato avrebbe tirato il fiato perchè preso da anni e anni di galoppante crescita, di sicuro non era facilmente prevedibile che a questo si sarebbe sommato:
1) Il credit crunch delle banche italiane che hanno chiuso d'improvviso il rubinetto dei mutui spiazzando il mercato con una sottrazione di liquidità mica da ridere.

2) Una situazione imbarazzante di vuoto di potere governativo che dura ormai da molti anni. Con l'interesse della nostra "classe" politica che continua a litigare su legge elettorale, poltrone ed incarichi, leadership all'interno dei partiti, elegibilità o non elegibilità di questo o quel politico.

E in tutto questo, dimenticandosi di un paese reale che ha necessità di governo. Che non significa fare leggi ma attuare un'amministrazione di quello che già c'è.

3) Una situazione congiunturale economica a livello europeo causata dai malefici e psicotici accordi finanziari che nelle stanze del potere del vecchio continente burocrati non eletti dalle popoleazioni di divertono a programmare e atttuare praticamente a nostra insaputa.

Tornando al sondaggio della Banca d'Italia vediamo che nell'ultimo trimestre, il 30.5% delle agenzie nazionali si aspetta un miglioramento nei prossimi 2 anni. Noi, se avessimo partecipato al sondaggio, avremmo scelto questa opzione.
Mentre il 36% sostiene che ci sarà un peggioramento e un 33,5% che le cose rimarrano uguali.
Praticamente un terzo, un terzo e un terzo.

La cosa ci ha sorpreso comunque perchè significa che un terzo delle agenzie si aspetta un mercato più vivo e facile nei prossimi 2 anni. Il che è un numero molto alto, visto il pessimismo imperante.

La nostra idea è che saranno 2 anni di cambiamenti molto impercettibili. Cioè non ci sarà una ripresa del mercato incredibile e di super portata. E la vera ripresa avrà bisogno di più di 2 anni. Almeno 4/5 anni.

Ma d'altronde un investimento immobiliare non lo si fa certo per 2 o 3 anni.
Quindi.....

Saludos a tottu.

Ecco la Sardegna fra 20 anni.

Ipotizzare cosa succederà nel futuro è sempre un'operazione rischiosa ma tremendamente affascinante.

I rischi sono di sbagliare completamente la direzione dello sviluppo delle cose, sopravvalutando alcune dinamiche di cambiamento e sottovalutandone delle altre.

Con il risultato di proporre uno scenario di un futuro probabile quasi ridicolo rispetto a ciò che effettivamente arriverà.

Il cinema, la tv e la letteratura ci danno ampi esempi di questo genere di "errori" di previsione.

Chi di noi (più grandicelli) non ricorda la celebre serie tv chiamata "Spazio 1999"? Realizzata tra il 1973 e il 1975, ipotizzava il futuro dopo 25 anni ben lontano da quello che è arrivato.

E altri esempi si sprecano.

Quasi tutti i pronostici erano sull'incombente arrivo di macchine volanti, città futuristiche, viaggi nello spazio, case completamente robotizzate e presenza (appunto) di robot.

Quello che è avvenuto lo abbiamo visto...... Tecnologia praticamente ferma a 50 anni fa in molti campi (trasporti, economia, edilizia, medicina.....) e tecnologia che è andata nel futuro in un modo esponenziale (telecomunicazioni, computer, internet e "forse" tecnologia militare....

Come sarà la Sardegna fra 20 anni? Come saranno le sue coste, le sue spiagge, il suo turismo, le sue bellezze naturali, i suoi boschi e le sue campagne.

Cosa succederà ai suoi villaggi e luoghi turistici?

Cosa succederà al mercato immobiliare e ai prezzi delle case?

Di sicuro non è possibile dare risposte univoche a queste e a domande simili. Primo perchè qualunque previsione potrebbe essere smentita da qualche fatto improvviso o radicale cambiamento di atteggiamenti, individuali e/o collettivi. Magari tra 11 anni e mezzo la Sardegna vota una secessione dall'Italia, sotto il protettorato della corona inglese e le Nazioni Unite impongono al governo italiano il rispetto di questa decisione di un popolo, che è italiano ma che non ha mai dimenticato la propria identità fisica, culturale e geografica. 

Ma lasciando perdere questi voli di fantasia, l'esercizio di chiedersi cosa avverrà tra un certo tot di anni, è un buon allenamento della logica e un buon modo di osservare in modo più coerente e funzionale la attuale situazione.

E' in pratica un esercizio costruttivo. Ci permette di elevarci al di sopra del mediocre giudizio del tempo presente. Anche perchè a che serve sottoporre a giudizio il presente se non per elaborare in che modo possiamo correggerlo al fine di dirigerci verso un futuro migliore?

E se parliamo sempre di presente e mai di futuro, non rischiamo di rimanere imprigionati in un modo superficiale di ragionare sulle cose? Ragioniamo ma quello che abbiamo analizzato è già superato e così via.

Non entreremo in questo post nel merito di come noi ipotizziamo possa essere la nostra regione tra 20 anni. Seguiteci e lo esporremo pian piano.
Per giocare o forse per uscire da quest'aria viziata di considerazioni che si sentono in giro su come vanno le cose e che riguarda sempre e solo l'oggi, l'oggi, l'oggi come se non ci fosse un domani da vivere, da attendere e da migliorare.

Atteggiamento che è troppo vicino a quello di una persona giunta alla fine della sua vita e che non guarda più davanti a se ma solo ciò che ha e, in una certa misura, ciò che è successo.

Grazie per l'attenzione e 

saludos a tottu.

Quale relazione fra vendita case e ripresa dell'economia?

Esistono delle strane relazioni fra le dinamiche dei fattori economici e le attitudini di spesa e di investimento di un mercato di riferimento.

Oggi non pretenderemo di illustrare uno studio scientifico sulla cosa ma di riflettere con leggerezza su alcuni fenomeni.

Sembra incredibile ma il mercato degli acquirenti è spinto a comprare quando il prezzo degli immobili sale e spinto a non comprare quando il mercato degli immobili scende. Perchè questo apparente paradosso? 

Perchè un immobile non è visto solo come un bene di consumo ma anche come un bene di investimento. Quando si compra si getta sempre un occhio a quale sia l'andamento del mercato in funzione di una possibile rivendita. Se compro oggi mentre i prezzi stanno salendo so già che sto facendo un buon affare perchè l'anno dopo costeranno di più. Viceversa quando il mercato scende l'acquirente sente la spinta a rimandare l'acquisto per vedere se dopo un pò troverà gli stessi immobili a minor prezzo.
Se la casa fosse solo un bene d'uso, questo problema non si porrebbe. La prova la abbiamo con i capi di abbigliamento di marca o i gadget elettronici. Se vengono posti in vendita a prezzi decisamente più bassi di quanto in genere conosciuti, le vendite vanno a ruba.

Questo fatto è naturalmente basato su degli errori logici e di ristrettezza di vedute. Spesso l'acquisto di un immobile può attraversare, come lunghezza del tempo di investimento, 2 o più periodi di salita e discesa del mercato. E in ogni caso, sul medio-lungo periodo (come evidenziato in precedenti articoli qui pubblicati) le probabilità che i prezzi si dirigano verso l'alto è innegabile.
Quindi il problema di comprare un immobile in fase di bassa valutazione non si pone. Anzi.
E' l'esatto contrario.

E' vero che se compro oggi, potrei vedere un immobile simile a quello che ho acquistato io ad un prezzo decisamente più favorevole. E' un fatto che potrebbe accadere ma le cui probabilità non sono poi così alte.

Anche perchè la legge naturale dei mercati ci dice che prima agisce in genere compra meglio.

In ogni caso lo spirito collettivo del mercato ricalca sempre questi meccanismi quasi inconsci.

Quindi in una fase in cui la stessa economia italiana segna un pò il passo e si ritrova a fare i conti con problemi rinviati per troppo tempo, ecco che la notizia di una possibile ripresa del PIL ci fa capire (come peraltro già ipotizzato da questo blog negli anni passati) che i prezzi degli immobili non andranno giù ancora per molto ma che, anzi, è da intravedersi a breve la ripresa degli stessi.
Succederà subito dopo (tra 2/3 anni) la ripresa in positivo della crescita del PIL.

Bankitalia prevede un PIL in positivo (0,7%) già dal 2014. 

Vedi il "Sole 24 Ore".

Certo, non è una crescita incredibile. E certo, dopo anni di PIL negativo era anche fisiologico che ciò avvenisse.....
Ma tant'è...... Sappiamo che le dinamiche della propensione all'acquisto non sono completamente razionali.
Vedere che il PIL vira in territorio positivo cambierà molti stati d'animo.

E a quel punto quando chi vende sentirà nuovamente che il suo bene potrà nuovamente avere compratori, i prezzi cominceranno a salire.

Non subito.
Prima si azzererà la forbice di trattabilità (adesso molto ampia). I prezzi esposti diventeranno i prezzi sotto cui non si riuscirà a scendere.
E se le vendite aumenteranno, allora ecco nuovamente i prezzi a salire. Prima piano e poi al galoppo.
Come sempre hanno fatto.
Fino alla prossima crisi edilizia. Uguale alle altre e diversa dalle altre. Come tutte.

E qualcuno starà a rimuginare sul perchè, in quel lontano 2013, non ne ha approfittato avendo la possibilità di comprare la casa dei suoi sogni a prezzi decisamente favorevoli.

Saludos a tottu.

La Sardegna come nuova Svizzera?

Come sempre i mass-media, giornali, tv e quant'altro dimostrano che il loro scopo non è INFORMARE ma DIS-informare.

Non che ci sia della malizia in tutto ciò.

E' semplicemente come è strutturato il sistema.

L'individuo viene bombardato di notizie, sempre più, sempre più, sempre più e in tutto questo marasma viene persa di vista l'informazione importante.

Perchè non tutte le informazioni hanno lo stesso grado di importanza.

Forse qualcuno ha sentito parlare in modo vago di qualcosa che sta accadendo in Sardegna. Ovvero l'istituzione di una zona franca nell'isola.

Ma di cosa stiam parlando esattamente?

Facciamo un passo indietro e citiamo alcuni fatti degli anni passati:

a) Negli anni '90 l'Unione Europea con l'approvazione e pubblicazione di vari regolamenti (il n° 2913 del 1992 e il n° 2454 del 1993) introduce il concetto di "zone franche" ovvero particolari territori con particolari caratteristiche che ne consiglino un diverso trattamento fiscale. I presupporti sono la collocazione extraterritoriale di un territorio rispetto ai confini politici dello stato di riferimento. La questione è strettamente tecnica e volta per lo più a contesti di tipo doganale per il transito delle merci.

b) Nel 1998 lo stato italiano emana un decreto legislativo (il n° 75) che recependo le intenzioni dell'Unione Europea sull'impegno di ogni stato per ridurro il divario economico fra regioni, legifera sull'istituzione reale delle zone Franche in Sardegna con particolare attenzione ai porti di Cagliari, Olbia, Oristano, Porto Torres, Porto Vesme e Arbatax per citare i più importanti.

c) Il trattato di Lisbona, firmato dagli stati europei nel 2007, ribadisce l'impegno dell'Europa a favore delle sue zone economicamente svantaggiate.

Da questi provvedimenti, nasce una discussione politica sulla cosa che in modo molto blando si trascina per anni. Fino a quando lo scorso anno, in maniera quasi imprevedibile, la cosa ha una violenta accelerazione che si concretizza in un provvedimento congiunto di 240 comuni dell'isola a favore dell'applicazione di queste norme teoriche sulla zona franca a tutto il territorio sardo in quanto, in base alle normative, tutto il territorio ha le caratteristiche previste dalla legge per l'applicazione.

Così, il governo regionale recepisce la volontà popolare e il 7 febbraio di quest'anno delibera in modo ufficiale per la creazione di una zona franca includente tutto il terrorio regionale (l'intera Sardegna) a partire dal 24 giugno 2013. La delibera, basandosi sulle norme già emanate e sui poteri speciali dello Statuto Sardo che le conferisce poteri in quanto regione autonoma a statuto speciale, non è una richiesta ma un'affermazione di fatto.
Che viene inoltrata all'Unione Europea nella persona del Presidente della Commissione Europea, lo spagnolo J.M. Barroso, al presidente del parlamento europeo, al Consiglio dei Ministri italiano e alle autorità doganali.

Senza entrare negli aspetti specifici della cosa, l'adozione di questo provvedimento tramuterebbe la Sardegna in una sorta di Svizzera in mezzo al mediterraneo. Ci sarebbe l'abolizione delle accise sui carburanti e la sparizione dell'iva. Con tutte le conseguenze che si possono immaginare.

La benzina costerebbe poco più di 0,80 centesimi al litro e tutti i prodotti e servizi costerebbero dal 10% al 21% in meno. Biglietti, case in affitto, alberghi, ristoranti.

Certo, è un'ipotesi. Perchè in regime di libero mercato, un imprenditore è libero di mantenere i costi in più e incassare come ulteriore guadagno quel 20% che non si paga allo stato sotto forma di iva.

Ma reputiamo che, vista la situazione generale, la stragrande maggioranza di operatori economici sarebbe ben felice di guadagnare le stesse cifre di oggi facendo risparmiare di botto un 20% al consumatore finale.

Tra l'altro, questo differenziale, darebbe un impulso anche per molte categorie mercelogiche. 

Alcuni prodotti, come i beni di lusso o i prodotti tecnologici di alta fascia, sarebbero così appetibili da giustificare un viaggio in Sardegna per l'acquisto del medesimo.

La regione Sardegna ha inviato la sua delibera alle sedi competenti e si appresta a far valere le sue intenzioni, supportata dai diritti sanciti in normative e leggi, nazionali ed europee.

Staremo a vedere.

In ogni caso, rimandiamo per ulteriori approfondimenti al sito ufficiale della regione:

http://www.regione.sardegna.it/j/v/25?s=221125&v=2&c=3698&t=1

http://www.regione.sardegna.it/j/v/25?s=220904&v=2&c=3698&t=1

e di alcuni siti che si dedicano all'argomento:

http://news.panorama.it/cronaca/sardegna-tasse-svizzera-iva

http://www.sardegnazonafranca.it/index.php

http://zonafrancasardegna.wordpress.com/

Attendiamo sviluppi.

Saludos a tottu.