Avere soldi liquidi in banca o avere una casa?

Questo è il dilemma massimo di quasi qualunque investitore o acquirente immobiliare.

Abbiamo già toccato questo argomento in questo post (http://comprarecase.blogspot.it/2013/09/gli-italiani-non-sono-cosi-fedeli.html) in cui si andava un pò a oscurare il mito che vuole l'italiano un grande estimatore dell'investimento nel mattone.

Si evinceva da questo studio che non fosse così alta (rispetto ad altri paesi europei) l'attitudine all'investimento immobiliare.

Quindi rigorse l'annoso problema se sia meglio tenere i soldi in banca, se puntare su varie forme di investimento finanziario o comprare immobili.

Alcuni famosi guru della finanza, tra cui citiamo il conosciutissimo Alfio Bardolla, dichiarano che "investire in immobili è il miglior modo per diventare finanziariamente libero".

Ora, citiamo la cosa perchè ci preme evidenziare il punto e non perchè necessariamente condividiamo al 100% tutte le teorie e le informazioni di questi esperti di investimenti finanziari.

Il concetto tra l'altro va anche portato ad un'analisi più profonda perchè occorre distinguere bene tra i vari tipi di acquisto immobiliare. E distinguere fra le motivazioni che portano ad un acquisto immobiliare. Che non sempre (anche nel caso di acquisto di seconde case) sono dettate da soli motivi di investimento o speculativi.

In ogni caso la nostra posizione, più come consulenti finanziari che come semplici consulenti immobiliari, è che qualsiasi investimento in realtà concrete e tangibili è da preferire a priori e in senso generale rispetto a qualsiasi investimento su prodotti prettamente e meramente finanziari. E quindi intangibili e spesso di difficile comprensione della loro reale natura.

Non troppo tempo fa è scoppiato il caso Madoff. Che non è altro che un caso che possiamo prendere a paradigma (esempio generale) di ciò che diciamo. Madoff è stato per molti anni presidente del Nasdaq, ovvero del listino dei titoli tecnologici della borsa degli USA. Un posto estremamente importante e rispettato. Si è guadagnato la fiducia degli investitori con il prestigio del nome e della competenza. E non parliamo ovviamente di investitori da 4 soldi, ma di grandi banche e corporazioni finanziari dai capitali planetari. Adesso molte di esse nicchiano sull'ammettere di aver investito nelle proposte di Madoff ma banche come HSBC, BBVA, Royal Bank of Scotland e le nostre Unicredit e Banco Popolare hanno candidamente ammesso il loro coinvolgemento e le loro perdite.

Il succo del discorso è che Madoff prometteva guadagni su investimenti inesistinti che, come la più classica delle catene di Sant'Antonio, provenivano semplicemente dai capitali dei nuovi investori, in un giro che poteva continuare all'infinito. La cosa curiosa e sulla quale vogliamo soffermarci e per cui tiriamo in ballo questa storia, è che questi investimenti erano delle opere di ingegneria finanziaria talmente ben congeniate che neppure grandi professionisti del mercato finanziario si sono avveduti dell'inconsistenza degli stessi investimenti.

Così quando tu vai in banca e ti propongono di investire in fondi di varia natura o in titoli o panieri di investimenti diversificati, non sai realtmente cosa quei soldi stanno andando a comprare.

E, per quanto questa sia un'estrema semplificazione che ha ovviamente i suoi limiti, alla fine non parliamo altro che di investimenti che consistono in scommesse.
Semplifichiamo all'estremo, ovviamente. Ma alla fine il succo del discorso è questo.
Acquistare delle azioni di una grande società ci porta solo a scommettere se queste azioni saliranno o scenderanno. Non ci interessa minimamente diventare degli effettivi soci di una società per azioni.

Ora il dilemma se conviene o meno comprare una casa non può essere risolto con queste riflessioni.
Si compra un'altra casa anche per diletto, per coronare un sogno, per porre le basi ad una vita familiare in un'altra zona o regione.

Ma chiedersi se un'investimento finanziario sia meglio di acquistare un immobile, ci spinge, IN LINEA GENERALE ovviamente, a prediligere la concretezza.

E l'italiano ha ancora margini di miglioramento.

Soprattutto considerando che moltissimi stranieri stanno venendo ora in Italia a fare "spesa":

E che, secondo noi, il fenomeno è solo agli inizi. Perchè quando l'ondata cinese e dell'estremo oriente (l'indonesiano Tohir si è già comprato una società calcistica storica come l'Inter di Milano!!!!) arriverà veramente in Italia, si compreranno anche i garage.
E probabilmente noi andremo in affitto da loro.

Saludos a tottu.

Il gioco delle 3 carte

La questione della tassazione sulla prima (e seconda casa) sembra il gioco delle 3 carte.
Non siamo noi i primi a ricordare questa metafora ma sicuramente è giusto ribadirlo affinchè la cosa prenda la giusta consistenza.

Vi è alla base un discorso di debolezza politica e istituzionale di chi dovrebbe governare questo paese. Che l'Italia sia senza un "governo" è un dato di fatto incontrovertibile almeno da 7 anni. Almeno nel quinquennio 2001-2006 c'è stato un governo. Che abbia agito bene o abbia agito male, che abbia agito o non abbia agito non è la questione. 

Ma almeno per gli italiani c'era la sensazione che qualcuno dentro la stanza dei bottoni ci fosse.

Sensazione (a parte i pochi tifosi aficionados incapaci di esprimere un giudizio vagamente obiettivo) che pervade la gran parte degli italiani. Ovvero che tra governi tecnici, delle larghe intese, di transione e chi più ne ha ne metta in realtà non ci sia il minimo progetto politico di medio e lungo periodo.
Diteci voi se avere un progetto politico, una strategia sociale e di sviluppo economico sia un fattore importante per qualcuno che intenda governare un paese di 60 milioni di persone. ...

Prendiamo il discorso della tassazione sulla casa.

Abbiamo in passato già espresso un commento su questa cosa (http://comprarecase.blogspot.it/2012/07/dellimu-abbiamo-gia-parlato-in-passato.html) ma essendo un discorso caldo è necessario tornarci.

Di sicuro c'è da fare una distinzione fra prima e seconda casa. Ma il panorama si è talmente evoluto che occorre fare una grande distinzione anche fra seconda casa e seconda casa. Fra seconda casa e terza casa. Etc.

L'obiettivo sembra essere l'abolizione delle tasse sulla prima casa. In linea di principio siamo d'accordo. Primo perchè la casa è un bene primario che quando usato per viverci dovrebbe essere difeso strenuamente da ogni attacco dello stato. Secondo le tasse non dovrebbero servire a pagare i servizi (se non a livello locale e in misura non totale) ma solo a regolamentare la quantità di moneta circolante.

Quindi no alla tassazione sulla prima casa. Ma no anche alla tassazione sulla seconda casa ad uso personale o a minimo uso speculativo.

Invece qui si fa il gioco delle 3 carte. Aboliscono l'imu (1a casa) per trasformarla in taser (tassa di servizio) che fonde le spese per la gestione rifiuti con il prelievo fiscale sulla proprietà.

Un pasticcio.
Un pasticcio da cui escono sconfitti tutti. Anche perchè il problema della gestione dei rifiuti solidi urbani è ben lungi dall'essere inquadrato nel modo corretto.

Smaltire i rifiuti ha un costo. Tale costo è a carico di una comunità. Tale comunità dovrebbe organizzarsi in modo che paghi chi più sporca e spreca e premi chi ha atteggiamenti virtuosi. Senza complicare inutilmente la vita delle persone.

Ad esempio costringendo chi va in una località turistica a fare la raccolta differenziata per 15 giorni.
Se ci si spreme le meningi forse un metodo più funzionale lo si trova.

Attualmente non sappiamo quindi cosa il prossimo futuro ci riserva.
Ricordiamo che la decisione di comprare dovrebbe comunque prendere in considerazione queste riflessioni se non in minima parte.

Perchè, come si può vedere oggi parliamo di una cosa e domani magari questa cosa non ci sarà.
Ma la nostra casa si.

Saludos a tottu.

Torna l'interesse per il mattone?

Se prendiamo come parametro di riferimento i dati forniti dall'Eurisc (divisione informativa del Crif) sembrerebbe che dopo molti mesi di buio, ci siano segnali concreti della fine della preoccupazione riguardo il mercato immobiliare.

Che gli scorsi anni in molte zone (probabilemente come la nostra) ci sia stata una bolla più o meno grande dal punto di vista della speculazione erano in molti a sospettarlo.
Così come molti si attendenvano un rallentamento e un piccolo crollo dei prezzi.

Crollo che poi, se paragonato alla congiuntura economica e altri fattori come l'aumento dei traghetti, non è che ci sia poi stato in larga o minore misura.

In ogni caso gli ultimi 3 anni hanno visto una diminuzione fortissima della domanda di mutuo. Diminuzione che, negli ultimi mesi, su base annua si è fermata.

Che questo significhi che ci sia un'inversione di tendenza è presto per dirlo.

Che questo significhi che il mercato rallenta la sua discesa e si stabilizza è un dato concreto.

Maggiori informazioni su 

http://bit.ly/13MfeZc

Saludos a tottu.

Ecco la Sardegna fra 20 anni.

Ipotizzare cosa succederà nel futuro è sempre un'operazione rischiosa ma tremendamente affascinante.

I rischi sono di sbagliare completamente la direzione dello sviluppo delle cose, sopravvalutando alcune dinamiche di cambiamento e sottovalutandone delle altre.

Con il risultato di proporre uno scenario di un futuro probabile quasi ridicolo rispetto a ciò che effettivamente arriverà.

Il cinema, la tv e la letteratura ci danno ampi esempi di questo genere di "errori" di previsione.

Chi di noi (più grandicelli) non ricorda la celebre serie tv chiamata "Spazio 1999"? Realizzata tra il 1973 e il 1975, ipotizzava il futuro dopo 25 anni ben lontano da quello che è arrivato.

E altri esempi si sprecano.

Quasi tutti i pronostici erano sull'incombente arrivo di macchine volanti, città futuristiche, viaggi nello spazio, case completamente robotizzate e presenza (appunto) di robot.

Quello che è avvenuto lo abbiamo visto...... Tecnologia praticamente ferma a 50 anni fa in molti campi (trasporti, economia, edilizia, medicina.....) e tecnologia che è andata nel futuro in un modo esponenziale (telecomunicazioni, computer, internet e "forse" tecnologia militare....

Come sarà la Sardegna fra 20 anni? Come saranno le sue coste, le sue spiagge, il suo turismo, le sue bellezze naturali, i suoi boschi e le sue campagne.

Cosa succederà ai suoi villaggi e luoghi turistici?

Cosa succederà al mercato immobiliare e ai prezzi delle case?

Di sicuro non è possibile dare risposte univoche a queste e a domande simili. Primo perchè qualunque previsione potrebbe essere smentita da qualche fatto improvviso o radicale cambiamento di atteggiamenti, individuali e/o collettivi. Magari tra 11 anni e mezzo la Sardegna vota una secessione dall'Italia, sotto il protettorato della corona inglese e le Nazioni Unite impongono al governo italiano il rispetto di questa decisione di un popolo, che è italiano ma che non ha mai dimenticato la propria identità fisica, culturale e geografica. 

Ma lasciando perdere questi voli di fantasia, l'esercizio di chiedersi cosa avverrà tra un certo tot di anni, è un buon allenamento della logica e un buon modo di osservare in modo più coerente e funzionale la attuale situazione.

E' in pratica un esercizio costruttivo. Ci permette di elevarci al di sopra del mediocre giudizio del tempo presente. Anche perchè a che serve sottoporre a giudizio il presente se non per elaborare in che modo possiamo correggerlo al fine di dirigerci verso un futuro migliore?

E se parliamo sempre di presente e mai di futuro, non rischiamo di rimanere imprigionati in un modo superficiale di ragionare sulle cose? Ragioniamo ma quello che abbiamo analizzato è già superato e così via.

Non entreremo in questo post nel merito di come noi ipotizziamo possa essere la nostra regione tra 20 anni. Seguiteci e lo esporremo pian piano.
Per giocare o forse per uscire da quest'aria viziata di considerazioni che si sentono in giro su come vanno le cose e che riguarda sempre e solo l'oggi, l'oggi, l'oggi come se non ci fosse un domani da vivere, da attendere e da migliorare.

Atteggiamento che è troppo vicino a quello di una persona giunta alla fine della sua vita e che non guarda più davanti a se ma solo ciò che ha e, in una certa misura, ciò che è successo.

Grazie per l'attenzione e 

saludos a tottu.

La BCE conferma le prime avvisaglie di cambiamento di rotta

La BCE, in una delle sue solite analisi dell'andamento delle finanze europee, sentenzia.

E lo fa con un'aria da professore che si accinge a spiegare alle giovani menti degli studenti cosa mai sta per accadere.

Onestamente, non siamo quelli che devono per forza accettare un'informazione o un dato in modo quasi dogmatico solo perchè è stato espresso dal politico di primo piano.

Anzi, sovente andiamo contro corrente.

Ma è da tempo non sospetto che abbia detto e ribadito quale pensiamo sia lo scenario che dovrebbe verificarsi. O che ha maggiore probabilità di verificarsi.

Poi, nessuno ha la palla magica per prevedere il futuro. E potremmo sbagliarci.

Ma anche questa nuova informativa del supremo consesso bancario del continente ci dice che le dinamiche del mercato prima o poi debbano cambiare.

Il succo è che le banche si preparano (già cominciano a farlo) ad erogare con più facilità alle famiglie in previsione di una ripresa del mercato immobiliare.

Ora non sappiamo se sia nato prima l'uovo o la gallina. Se sia la stretta creditizia sui mutui ad aver affossato il mercato immobiliare o se sia l'affossamento del mercato immobiliare ad aver comportato la stretta creditizia.

In realtà nè l'una nè l'altra. Per lo meno da sole.

In realtà entrambe le cose.

Ovvero il mercato ha fasi di espansione e fasi di contrazione. Quando la corsa verso l'alto finisce, si crea un circolo vizioso per cui minori prospettive di crescita portano alla stretta creditizia la quale rinforza la diminuzione della crescita la quale conferma una maggiore stretta creditizia.

In ogni caso trovate l'articolo sulle dichiarazioni di Mario Draghi sul sito del Corriere della Sera,

qui:

Alla prossima e saludos a tottu.

Quale relazione fra vendita case e ripresa dell'economia?

Esistono delle strane relazioni fra le dinamiche dei fattori economici e le attitudini di spesa e di investimento di un mercato di riferimento.

Oggi non pretenderemo di illustrare uno studio scientifico sulla cosa ma di riflettere con leggerezza su alcuni fenomeni.

Sembra incredibile ma il mercato degli acquirenti è spinto a comprare quando il prezzo degli immobili sale e spinto a non comprare quando il mercato degli immobili scende. Perchè questo apparente paradosso? 

Perchè un immobile non è visto solo come un bene di consumo ma anche come un bene di investimento. Quando si compra si getta sempre un occhio a quale sia l'andamento del mercato in funzione di una possibile rivendita. Se compro oggi mentre i prezzi stanno salendo so già che sto facendo un buon affare perchè l'anno dopo costeranno di più. Viceversa quando il mercato scende l'acquirente sente la spinta a rimandare l'acquisto per vedere se dopo un pò troverà gli stessi immobili a minor prezzo.
Se la casa fosse solo un bene d'uso, questo problema non si porrebbe. La prova la abbiamo con i capi di abbigliamento di marca o i gadget elettronici. Se vengono posti in vendita a prezzi decisamente più bassi di quanto in genere conosciuti, le vendite vanno a ruba.

Questo fatto è naturalmente basato su degli errori logici e di ristrettezza di vedute. Spesso l'acquisto di un immobile può attraversare, come lunghezza del tempo di investimento, 2 o più periodi di salita e discesa del mercato. E in ogni caso, sul medio-lungo periodo (come evidenziato in precedenti articoli qui pubblicati) le probabilità che i prezzi si dirigano verso l'alto è innegabile.
Quindi il problema di comprare un immobile in fase di bassa valutazione non si pone. Anzi.
E' l'esatto contrario.

E' vero che se compro oggi, potrei vedere un immobile simile a quello che ho acquistato io ad un prezzo decisamente più favorevole. E' un fatto che potrebbe accadere ma le cui probabilità non sono poi così alte.

Anche perchè la legge naturale dei mercati ci dice che prima agisce in genere compra meglio.

In ogni caso lo spirito collettivo del mercato ricalca sempre questi meccanismi quasi inconsci.

Quindi in una fase in cui la stessa economia italiana segna un pò il passo e si ritrova a fare i conti con problemi rinviati per troppo tempo, ecco che la notizia di una possibile ripresa del PIL ci fa capire (come peraltro già ipotizzato da questo blog negli anni passati) che i prezzi degli immobili non andranno giù ancora per molto ma che, anzi, è da intravedersi a breve la ripresa degli stessi.
Succederà subito dopo (tra 2/3 anni) la ripresa in positivo della crescita del PIL.

Bankitalia prevede un PIL in positivo (0,7%) già dal 2014. 

Vedi il "Sole 24 Ore".

Certo, non è una crescita incredibile. E certo, dopo anni di PIL negativo era anche fisiologico che ciò avvenisse.....
Ma tant'è...... Sappiamo che le dinamiche della propensione all'acquisto non sono completamente razionali.
Vedere che il PIL vira in territorio positivo cambierà molti stati d'animo.

E a quel punto quando chi vende sentirà nuovamente che il suo bene potrà nuovamente avere compratori, i prezzi cominceranno a salire.

Non subito.
Prima si azzererà la forbice di trattabilità (adesso molto ampia). I prezzi esposti diventeranno i prezzi sotto cui non si riuscirà a scendere.
E se le vendite aumenteranno, allora ecco nuovamente i prezzi a salire. Prima piano e poi al galoppo.
Come sempre hanno fatto.
Fino alla prossima crisi edilizia. Uguale alle altre e diversa dalle altre. Come tutte.

E qualcuno starà a rimuginare sul perchè, in quel lontano 2013, non ne ha approfittato avendo la possibilità di comprare la casa dei suoi sogni a prezzi decisamente favorevoli.

Saludos a tottu.

La Sardegna come nuova Svizzera?

Come sempre i mass-media, giornali, tv e quant'altro dimostrano che il loro scopo non è INFORMARE ma DIS-informare.

Non che ci sia della malizia in tutto ciò.

E' semplicemente come è strutturato il sistema.

L'individuo viene bombardato di notizie, sempre più, sempre più, sempre più e in tutto questo marasma viene persa di vista l'informazione importante.

Perchè non tutte le informazioni hanno lo stesso grado di importanza.

Forse qualcuno ha sentito parlare in modo vago di qualcosa che sta accadendo in Sardegna. Ovvero l'istituzione di una zona franca nell'isola.

Ma di cosa stiam parlando esattamente?

Facciamo un passo indietro e citiamo alcuni fatti degli anni passati:

a) Negli anni '90 l'Unione Europea con l'approvazione e pubblicazione di vari regolamenti (il n° 2913 del 1992 e il n° 2454 del 1993) introduce il concetto di "zone franche" ovvero particolari territori con particolari caratteristiche che ne consiglino un diverso trattamento fiscale. I presupporti sono la collocazione extraterritoriale di un territorio rispetto ai confini politici dello stato di riferimento. La questione è strettamente tecnica e volta per lo più a contesti di tipo doganale per il transito delle merci.

b) Nel 1998 lo stato italiano emana un decreto legislativo (il n° 75) che recependo le intenzioni dell'Unione Europea sull'impegno di ogni stato per ridurro il divario economico fra regioni, legifera sull'istituzione reale delle zone Franche in Sardegna con particolare attenzione ai porti di Cagliari, Olbia, Oristano, Porto Torres, Porto Vesme e Arbatax per citare i più importanti.

c) Il trattato di Lisbona, firmato dagli stati europei nel 2007, ribadisce l'impegno dell'Europa a favore delle sue zone economicamente svantaggiate.

Da questi provvedimenti, nasce una discussione politica sulla cosa che in modo molto blando si trascina per anni. Fino a quando lo scorso anno, in maniera quasi imprevedibile, la cosa ha una violenta accelerazione che si concretizza in un provvedimento congiunto di 240 comuni dell'isola a favore dell'applicazione di queste norme teoriche sulla zona franca a tutto il territorio sardo in quanto, in base alle normative, tutto il territorio ha le caratteristiche previste dalla legge per l'applicazione.

Così, il governo regionale recepisce la volontà popolare e il 7 febbraio di quest'anno delibera in modo ufficiale per la creazione di una zona franca includente tutto il terrorio regionale (l'intera Sardegna) a partire dal 24 giugno 2013. La delibera, basandosi sulle norme già emanate e sui poteri speciali dello Statuto Sardo che le conferisce poteri in quanto regione autonoma a statuto speciale, non è una richiesta ma un'affermazione di fatto.
Che viene inoltrata all'Unione Europea nella persona del Presidente della Commissione Europea, lo spagnolo J.M. Barroso, al presidente del parlamento europeo, al Consiglio dei Ministri italiano e alle autorità doganali.

Senza entrare negli aspetti specifici della cosa, l'adozione di questo provvedimento tramuterebbe la Sardegna in una sorta di Svizzera in mezzo al mediterraneo. Ci sarebbe l'abolizione delle accise sui carburanti e la sparizione dell'iva. Con tutte le conseguenze che si possono immaginare.

La benzina costerebbe poco più di 0,80 centesimi al litro e tutti i prodotti e servizi costerebbero dal 10% al 21% in meno. Biglietti, case in affitto, alberghi, ristoranti.

Certo, è un'ipotesi. Perchè in regime di libero mercato, un imprenditore è libero di mantenere i costi in più e incassare come ulteriore guadagno quel 20% che non si paga allo stato sotto forma di iva.

Ma reputiamo che, vista la situazione generale, la stragrande maggioranza di operatori economici sarebbe ben felice di guadagnare le stesse cifre di oggi facendo risparmiare di botto un 20% al consumatore finale.

Tra l'altro, questo differenziale, darebbe un impulso anche per molte categorie mercelogiche. 

Alcuni prodotti, come i beni di lusso o i prodotti tecnologici di alta fascia, sarebbero così appetibili da giustificare un viaggio in Sardegna per l'acquisto del medesimo.

La regione Sardegna ha inviato la sua delibera alle sedi competenti e si appresta a far valere le sue intenzioni, supportata dai diritti sanciti in normative e leggi, nazionali ed europee.

Staremo a vedere.

In ogni caso, rimandiamo per ulteriori approfondimenti al sito ufficiale della regione:

http://www.regione.sardegna.it/j/v/25?s=221125&v=2&c=3698&t=1

http://www.regione.sardegna.it/j/v/25?s=220904&v=2&c=3698&t=1

e di alcuni siti che si dedicano all'argomento:

http://news.panorama.it/cronaca/sardegna-tasse-svizzera-iva

http://www.sardegnazonafranca.it/index.php

http://zonafrancasardegna.wordpress.com/

Attendiamo sviluppi.

Saludos a tottu.

Le elezioni cambieranno qualcosa del panorama immobiliare?

Ci stiamo avvicinando a grandi passi verso le prossime elezioni politiche nazionali.

Non crediamo proprio che ci sia qualche italiano che non se ne sia accorto.

Non per fare dell'anti-politica (non ci piace particolarmente questo concetto, peraltro di difficile comprensione perchè se fai anti-politica, stai allo stesso tempo facendo politica) ma è curioso vedere tutto questo fermento e questo movimento solo in prossimità delle elezioni.

La realtà è che tale movimento ci dovrebbe essere sempre. 

O meglio, sarebbe meglio se il fermento dei leader dei partiti e delle coalizioni ci fosse "durante" il periodo in cui dovrebbero svolgere il loro lavoro al meglio.

Perchè gli eletti non svolgono il lavoro di candidati ma vengono candidati per svolgere la professione di amministrare un paese.

Ma già qualcuno, tempo fa, disse che in Italia siamo sempre in campagna elettorale e la maggior parte, per non dire tutti, dei nostri politici da il proprio massimo proprio in campagna elettorale.
Dove a vincere sono le parole e non i fatti, le statistiche presunte e non le statistiche reali, le promesse e non gli adempimenti, gli attacchi agli avversari e non la cura del proprio lavoro.

Detto questo, rimane il fatto che la tornata elettorale sia una sorta di boa a cui far fare un giro e un'inversione di rotta a questa nave chiamata Italia. Nel bene o nel male, questo fine mese rappresenta comunque un momento molto importante di passaggio tra l'ieri e l'oggi.

Dal nostro punto di osservazione e in stretto riferimento alle conseguenze di queste elezioni sul mercato immobiliare, sicuramente molto dipenderà da chi vince.

Ovvero, come sembra attualmente prevedibile, se dovesse prevalere la coalizione di centrosinistra guidata da Bersani e Vendola sicuramente ci sarà una minore spinta verso il sostegno del settore immobiliare. Viceversa se a vincere sarà il centrodestra dell'inossidabile e incontrovertibile cavaliere Silvio Berlusconi.

Quest'ultimo si sta fornennatamente giocando le sue carte per richiamare l'attenzione proprio di quella fascia di italiani che guarda con grande attenzione il mercato del mattone.

Che gli italiani siano dei grandi fidanzati delle proprietà immobiliari non è cosa nuova che scopriamo oggi.

Alcuni provvedimenti di questi ultimi tempi, introduzione dell'IMU sulle proprietà immobiliari, di sicuro non hanno giovato sugli andamenti del mercato.

Ma già in tempi non sospetti, questo blog ha cercato di mostrare e documentare quanto la diminuzione delle compravendite e il calo dei prezzi fosse, in qualche modo, prevedibile e non necessariamente causato dai motivi su esposti.
La nostra tesi è che i mercati abbiamo delle dinamiche interne che sono fisse e che precedono questi fatti contingenti.
La prima di queste dinamiche è la più vecchia legge di ogni mercato:

Se un mercato continua ad andare su, prima o poi andrà giù. Se un mercato continua ad andare giù, prima o poi andrù su.

Tale legge ci fa capire che alla fine di un lungo periodo di espansione delle compravendite e dei prezzi, prima o poi il mercato immobiliare avrebbe trovato un momento di pausa e di calo. Di sicuro l'arrivo del credit crunch ovvero della contrazione del credito e dell'erogazione dei mutui ha contribuito e non poco, a fermare il meccanismo delle compravendite di case. Anche laddove non si comprava o si compra necessariamente con l'intervento dei mutui.

Ma se non ci fosse stato il credit crunch sarebbe successo qualcos'altro. Di questo bisogna esserne certi.
Poi potremmo stare qui a discutere su quando grande o quanto piccolo sarebbe stato questo periodo di contrazione degli affari immobiliari senza il contemporaneo intervento della chiusura dei mutui, della eccessiva offerta immobiliare insieme a questa situazione generalizzata di finanza pubblica e di politica fiscale e monetaria repressiva.

Sta di fatto che, elezioni o non elezioni, centro-destra o centro-sinistra, euro o non euro, è nostra previsione (proprio in virtù di quelle dinamiche generali di cui parlavano prima) che il mercato immobiliare si riprenderà sia in termini di numero di compravendite che in termini di aumento del prezzo al mq. Questo in generale, con i dovuti distinguo tra zona e zona e micro-zona e micro-zona.

Quello che ci aspettiamo sono tempi diversi a seconda delle diverse politiche economiche che il prossimo governo eletto dagli italiani metterà in atto o non metterà in atto.

Da molto tempo l'immobiliare è sempre stato un volano di sviluppo di tutta l'economia.

Per quanto lavoriamo in questo settore, questo punto di vista ci sembra eccessivo e non particolarmente adatto allo sviluppo di una società post-industriale come la nostra.

Per essere più chiari e parlare in termini più semplici, non pensiamo che bisogna costruire ancora e sempre per forza..... Non è colando di cemento e nuove case le città e le coste che si assicura lo sviluppo di una nazione. Non sicuramente della attuale Italia.

Magari si può lavorare nell'edilizia e sull'immobiliare per migliorare ciò che già c'è. Gli operatori edili, le imprese, i lavoratori, le industri e i fornitori avrebbero un grande giovamento nel lavorare tutti insieme nel migliorare ciò che già c'è. Ristrutturazioni, migliorie generali, implementazione di accorgimenti in favore della qualità ambientale e via discorrendo.

Detto fra noi, visto che chi parla è un'agenzia immobiliare, ci sarà sempre da offrire un servizio di consulenza e vendita in un mercato immobiliare.

Quindi non c'è proprio niente che ci faccia paura in un cambiamento, anche radicale del modo di fare mercato immobiliare.

Che, comunque, non crediamo proprio sia qualcosa di quest'anno. E neppure del prossimo.

Saludos a tottu.

La fiducia nel futuro

La fiducia è un elemento imprescindibile nell'economia.

La nostra personale posizione, giusto per chiarire, non è minimamente allineata alle ormai preponderanti e omnipresenti teorie di "pensiero positivo" tanto care al signor Bandler e i suoi seguaci (Bandler è il fondatore, insieme a Grinder della cosiddetta Programmazione Neuro-Linguistica o PNL).

Noi non crediamo che un buon modo per cambiare la realtà sia sforzarsi di vedere cose che nella realtà non ci sono, ignorando (nella realtà) tutto ciò che riteniamo non ottimale.

Detto questo, a scanso di equivoci, rimane il fatto che la fiducia non può essere confusa con l'ottimismo, soprattutto se di quest'ultima parola ne usiamo l'accezione più diffusa attualmente.

Già Oppenheimer diceva qualcosa riguardo all'ottimismo affermando che: "L'ottimista pensa che questo sia il migliore dei mondi possibili. Il pessimista sa che è vero."

Ottimismo è diventato a volte un sinomino di superficiale ingenuità o creduloneria. Della serie che avere ottimismo signichi semplicemente sperare che le cose vadano bene. Qualcosa di vagamente fatalistico per intenderci.

Ma la fiducia ha un connotato preciso. Può essere definita come la sensazione di sicurezza nell'affrontare qualcosa o nell'affidarsi a qualcuno. Tale sensazione può derivare da motivazioni razionali e/o non razionali. Ma sicuramente si basa su un approccio meno fatalistico rispetto a ciò che succederà.

Quindi essere fiduciosi, significa anche (ma non solo...) affermare che ci si occuperà di qualcosa che sta per succedere in un qualche modo e con una qualche forma di responsabilità e capacità. Piuttosto che semplicemente stare a sperare, invocando qualche dio del cielo, che al posto nostro faccia andare bene le cose.

L'economia è mossa dalle persone. E' il risultato di azioni concrete di persone. E per quanto possa essere influenzata in parte da fattori non gestibili dall'essere umano (cataclismi, imprevisti metereologici, etc.) è sicuramente qualcosa che dipende in larghissima misura dall'operato dell'uomo.

Essere fiduciosi nei confronti di ciò che accadrà al nostro futuro da un punto di vista economico dipende da vari gradi di analisi. Dipende da ciò che noi faremo in prima persona e poi da ciò che altre persone, tenute a decidere o gestire organizzazioni di interesse pubblico, faranno.

Quando si opera in qualsiasi attività economica o ci si accinge a compiere qualsiasi affare, la fiducia è una componente fondamentale. Senza di essa non è possibile portare a casa niente di buono.

La fiducia è tutto.

Questo non significa che sia altrettanto corretto dire che SIA OBBLIGATORIO ESSERE FIDUCIOSI a tutti i costi. Questo è altamente stupido e altrettando infantile quanto essere preventivamente sfiduciati di tutto e tutti. Fidarsi di tutti e non fidarsi di nessuno sono 2 comodi modi per evitare di aprire gli occhi, esaminare e capire. Sono gli opposti che si toccano. E che si basano sul non far funzionare la propria ragione. Sono 2 modi (diversi ma uguali nel risultato) per non pensare.

Nell'affrontare un acquisto immobiliare si deve aver fiducia nelle proprie capacità di prendere una decisione, fiducia in ciò che avverrà, fiducia negli interlocutori e nell'affare. E se tale fiducia manca, occorre essere onesti e precisi nel comprendere cosa non ci fa avere completa fiducia.

E' nostra esperienza, più valida di qualunque legge, più e più volte verificata nel concreto aver visto che gli acquirenti di immobili che partivano prevenuti e completamente privi di qualsiasi fiduia erano alla fine più facilmente candidabili a eventi avversi. Mentre coloro che operavano con maggiore fiducia (ma anche maggiore stima delle proprie capacità) ottenevano risultati migliori e minor problemi.

La nostra esortazione è quindi nel riflettere su cosa sia o non sia la fiducia.

Ciò nell'ottica di cosa ci riserva il futuro e in ciò che possiamo trovare in una trattativa immobiliare.

Questo restando nel nostro settore.

Ma, forse, potendo e dovendo allargare questa riflessione a tutto il resto del mondo che ci gira intorno.

Saludos a tottu.

Quali prospettive per il settore turistico in Sardegna?

Il 2012 non verrà ricordato in Sardegna come l'anno di maggior lustro per quanto riguarda le presenza turistiche.

Questo è vero nei numeri e nelle impressioni personali.

Ormai siamo ad ottobre ed è possibile tirare un pò di somme dell'andamento della stagione estiva, stagione cruciale e pilastro dell'economia tutistica isolana.

Che la Sardegna viva della rendita della bellezza del suo mare e delle sue spiagge è fatto conosciuto.

Nel tempo ha aiutato la presenza dei turisti anche la buona cucina, le tradizioni fortemente radicate, una natura bella e incontaminata, paesaggi incantevoli e un profumo di antichità millenaria che si respira ovunque non appena si scende da una nave o dall'aereo.

Per circa un trentennio, anno più anno meno, la Sardegna ha continuato a bruciare record su record di presenze e gradimento.

Ha anche sempre primeggiato come qualità delle sue acque (anche quest'anno, peraltro, vedi questo articolo).

Insieme a questa gloriosa cavalcata, sono aumentati i servizi, proliferate le attività ricettive e commerciali.

Le persone impegnate a vario titolo nell'industria turistica hanno, stagione dopo stagione, migliorato la qualità dei servizi e la loro personale professionalità.

Questa crescita non significa assolutamente che il processo di crescita sia finito e che tutto funzioni come un orologio. Anzi. I margini di crescita e miglioramento sono ampi e facilmente individuabili.

La Sardegna continua a non compredere appieno quali potenzialità essa abbia e quanto al minimo vengano sfruttare le proprie risorse. La nostra idea è che la Sardegna sia simile ad una fabbrica che potrebbe produrre 10000 auto al mese mentre attualmente ne sta producendo solamente 1000. I macchinari vengono spenti, non c'è sufficiente promozione, non c'è aumento della produttività.

Fin troppo spesso abbiamo sentito parlare di "arrivo dei turisti" come se questo movimento in entrata fosse qualcosa di mistico e la struttura turistica sarda niente avesse a che fare con questa situazione.

La realtà è che molto deve essere ancora fatto.

Il costo delle case è, per certi versi, un indicatore.

Nel nord-est, la zona più famosa e pregiata dell'isola, il costo al mq delle case vacanze è molto lontana da altre famose località turistiche italiane. Non parliamo di altri posti internazionali.

E sebbene esistano isole tropicali dove si può costruire sopra la sabbia delle spiagge a costi ridicoli, è comprensibile che queste 2 situazioni non si possano mettere a confronto.

Il settore turistico sardo, aveva forse in parte bisogno di una pausa di riflessione. E d'altronde non poteva che avvenire prima o poi che un trend di sviluppo continuo avesse un momento di pausa.

Coinciso, peraltro, con una fase molto, molto difficile e delicata della storia italiana, europea e sicuramente anche mondiale.

Insomma molti fattori nel calderone.

Ma rimarchiamo il fatto che la Sardegna ha potenzialità non ancora sviluppate.

Se si riuscirà, come pare d'altronde sia nelle intenzioni del popola sardo e dei suoi amministratori, a preservare questa natura meravigliosa, e se si riuscirà a incrementare la qualità del servizio senza pensare che la quantità risolva tutti i problemi, siamo sicuri che nuovi orizzonti possano essere raggiunti.

Con soddisfazione per chi ha investito e puntato su questa terra.
Saludos a tottu.

Aumento della qualità

E' nostra opinione che ogni fenomeno turistico attraversi delle fasi.

Ricollegandoci ad uno schema concettuale mutuato dall'economia aziendale e dal marketing, vareremo quello che possiamo chiamare:

CICLO DI VITA DI UNA ZONA TURISTICA.

Questo ciclo di vita avviene per fasi e ci indica cosa succede ad una zona turistica con il passare del tempo.

Abbiamo:

FASE 1 - Individuazione da parte di un soggetto pubblico o (più spesso) privato di una particolare zona che può essere oggetto di utilizzo turistico. (NASCITA).

FASE 2 - Aumento, spesso confuso e caotico, delle strutture ricettive e dell'offerta turistica. Miglioramento e sviluppo delle infrastrutture locali e delle linee di comunicazioni in entrata e uscita. Aumento esponenziale delle presenze turistiche (SVILUPPO)

FASE 3 - Riorganizzazione dell'offerta turistica e aumento della coordinazione dei soggetti coinvolti. Leggero incremento delle presenze turistiche con tendenza al rallentamento progressivo (MATURITA')

FASE 4 - Diminuzione dell'interesse e dell'appeal della zona rispetto al mercato con calo sempre più vasto delle presenze e progressiva chiusura delle strutture ricettive meno efficienti o performanti. (DECLINO).

Secondo noi, ogni zona turistica attraversa queste fasi. A seconda dei casi ogni fase ha durate differenti fra situazione e situazione o zona e zona. A volte può esserci una fase di "nascita" breve mentre altre può durare moltissimo tempo. Così come potrebbero esserci delle fasi di "sviluppo" e "maturità" brevissimo con rapido avvento della fase di "declino".

Le possibili combinanzioni sono molte.

Ciò che può avvenire nella fase 4, è un progressivo declino che continua in maniera indefinita fino all'ipotetica morte turistica della zona oppure l'introduzione di cambiamenti e strategie che portino alla FASE 5 ovvero la fase della RIORGANIZZAZIONE, che in pratica sancisce una nuova fase 2 di sviluppo ad un livello superiore.

In parole più semplici, dopo che una zona turistica è nata, è cresciuta e comincia a sperimentare una fase calante alla fine della sua maturità, il declino arriverà inesorabile a meno che non introduciamo delle innnovazioni che portino la zona turistica a rifiorire con un nuovo sviluppo e conseguente nuova maturità.

L'emblema di questo ciclo di vita è la costiera romagnola, che alla fine degli '80 sembrava avere gli anni contati per la vistosa fase di declino che stava sperimentando. 

Eppure, con grande intuizione e abilità, gli operatori turistici e gli amministratori locali hanno cambiato il tipo di offerta turistica specializzandosi in servizi di divertimento puro. Meno mare e più parchi giochi, eventi e discoteche. 

E così quei luoghi hanno conosciuto una nuova fase di sviluppo che li ha portati ad una nuova fase di maturità.

La Sardegna, e la zona nord est della stessa attraversa, secondo noi, un periodo in cui è giunta alla piena maturità e sperimenta i primi segni della fine di questa fase.

Niente di drammatico, per carità. Semplicemente il normale evolversi del ciclo delle cose.

Il modello di sviluppo attuato fin qui è stato un fantastico successo.
Complice un ambiente straordinario, un mare tra i più belli e maestosi del mondo, una totale assenza di fattori inquinanti e tutta una serie di peculiarità culinarie e culturali, la Sardegna è diventata il sogno di molti italiani e molti turisti stranieri.

Giusto l'anno scorso abbiamo venduto una casa in un paesino a 4 km dal mare, un borgo tipico della zona, a due coniugi inglesi che hanno venuto la loro casa a Londra per traferirirsi definitivamente in Sardegna per viverci tutto l'anno. Motivo? Si sono innamorati del posto.

Quale può essere il futuro della Sardegna? Le ipotesi sono tante. E se qualcuno dei nostri lettori avesse piacere a condividere il suo pensiero ci farebbe molto piacere.

Noi pensiamo che il futuro sia l'aumento ripido e verticale della qualità.

Qualità degli arredi urbani, della pulizia, della sistemazione degli accessi alle spiagge.

Qualità dei trasporti e di tutti i servizi annessi.

Qualità dell'informazioni a favore dei turisti.

Qualità del servizio nelle strutture ricettive e nelle maestranze che offrono i propri servizi professionali.

Qualità non significa necessariamente aumentare il cemento, piastrellando tutte le strade che portano ad una spiaggia.

Forse il segreto della bellezza di alcune spiagge della Sardegna è proprio la propria condizione selvatica.

Qualità significa cura dei particolari, significa piani di sviluppo urbano ordinati e coerenti con una linea guida comune.

Significa molte altre cose di cui magari parleremo in qualche prossimo articolo.

Saludos a tottu.

In Sardegna alla ricerca di nuove forme di vacanza

In questo universo tutto si trasforma e niente rimane uguale a se stesso.

Troppe volte ci piacerebbe che il tempo si fermasse e che niente si muovesse nè cambiasse direzione.

Ma anche questa è una bugia, perchè in uno spazio in cui niente cambia, dopo un pò la monotonia regnerebbe sovrana.

Negli anni '80, qualcuno sancì la fine dell'"El Dorado" turistico della riviera romagnola.

I più grandicelli ricorderanno la piaga delle mucillagini, ovvero l'invasione di alghe unicellulari nel mar adriatico. Sembrava che l'industria del turismo di Rimini, Riccione e zone circosatanti fosse al tramonto.

Eppure i bravissimi romagnoli ebbero la forza e l'abilità di comprendere che qualcosa doveva cambiare e si inventarono la vacanza parco giochi. Via agli aquafun e alle discoteche. La riviera romagnola come un enorme parco divertimenti che non finisce mai e non chiude mai.

Il motto fu ed è PIU' SERVIZI. Se non hai le spiagge e il mare dei Caraibi, puoi comunque ritagliarti il tuo spazio offrendo qualcosa che tu hai e gli altri no.

La Sardegna ha raggiunto, secondo noi, un punto della sua parabola ascendente simile a quel periodo in Emilia Romagna. Ovvero la spinta di un certo modo di fare turismo ha esaurito la sua energia e non permette alla carrozza turistica sarda di andare sempre alla stessa velocità.

Ma pensare che una crisi sia all'orizzonte è sbagliato e superficiale. 

Pensare invece che ci troviamo ad un punto in cui alcune dinamiche del movimento turistico debbano essere ripensate è corretto.

Forse la rincorsa continua alle costruzioni e ai cantieri è da rivalutare in una nuova ottica.

Di sicuro c'è che chi riesce a mettere le mani su un immobile in Sardegna, si troverà un bene rivalutato di molto nel volgere di 10-15 anni.
Possono sembrarvi molti. Ma arriveranno e passeranno. Come sono passati gli ultimi 15 anni.

Ci ha colpito quindi un articolo di Tiscali, in cui si parla proprio di nuove forme di vacanza.
In questo caso di vacanze lontano dalla tecnologia e dal modernariato.

Si cita la Sardegna in un esperimento nel sud Sardegna a Carloforte (Splendido posto),

Inseriamo il link per la lettura di questo breve articolo.

http://notizie.tiscali.it/articoli/cronaca/12/07/17/vacanza-detox.html

 

Che non ci dice tantissimo ma ci da lo spunto per pensare come potrebbe evolversi il turismo in questa splendida isola, una sorta di paradiso terrestre.

Saludos a tottu.

La Sardegna e i traghetti

La Sardegna è un'isola. E questo è un fatto che sicuramente non vi giunge nuovo.

E un'isola neppure così tanto vicina al resto della struttura continentale europea.

L'unica altra terra nei pressi è la Corsica, altra isola: praticamente una cugina.

Questa identità insulare ha sempre contraddistinto questa terra e non poteva che essere così. Se la Sardegna è quella che è oggi (nel bene e nel male), lo dobbiamo al suo regime di isolamento e separazione dal resto d'Europa e dal resto d'Italia.

Questo è un fattore che non si può mai dimenticare in tutte le proprie analisi. Sia che parliamo di vacanze, di affitti o di acquisti immobiliari.

Per giungere in Sardegna, fino a poco più di un decennio fa, l'unico vero sistema era quello di utilizzare il servizio traghetti offerto in principio dalla sola Tirrenia, compagnia di navigazione pubblica storica. Una vera istituzione. Più che altro culturale, visto che la compagnia non si è mai distinta per la cortesia e per la qualità del suo servizio.

Dopo arrivarno le compagnie private, Moby Lines del signor Onorato in primis. E poi Grimaldi, Sardinia Ferries, GNV e via dicendo.

La vera rivoluzione, comunque, è stata l'avvento dei voli aerei low cost, a basso costo.

Fino agli anni '80 e primi anni '90, volare era un modo di viaggiare a semplice appannaggio di professionisti e appartenenti ad una fascia media alta in termini di ricchezza. Il costo di un biglietto aereo era decisamente proibitivo.
Ma il mercato aereo introduceva una rivoluzione, ovvero voli spartani a prezzi decisamente appetibili e concorrenziali.

Questo tipo di nuovo modo di volare ha preso piede anche in Sardegna anche se in misura contenuta agli inizi e principalmente indirizzato ai mercati anglofoni e germanici.

In ogni caso, vuoi per l'aumento di concorrenza da parte di un metodo di collegamento alternativo, vuoi per l'aumenta competività del mercato del trasporto marittimo, i prezzi del trasporto cominciarono a scendere.

In taluni casi in modo vertiginoso. 

Oggi sorridiamo (visto il notevole aumento dei prezzi medi per un viaggio di andata e ritorno per la Sardegna con auto al seguito) ma fino a non molti anni fa, era possibile prenotando neppure molto tempo prima, viaggiare a costi irrisori, spesso pagando SOLO 1 euro per il trasporto dell'auto.

Ora è alquanto evidente che trasportare in Sardegna un automobile non può costare un euro. Forse ci piacerebbe pensare che questo sia possibile ma ciò NON E' NELL'ORDINE DELLE COSE.

La Sardegna è un'isola. Un'isola distante dal resto dello stivale.

La sua bellezza e il suo fascino deriva principalmente da questo fattore.

E questo fattore ha il suo costo.

Con questo, non stiamo minimamente dicendo che i rincari degli ultimi 2 anni riguardo ai costi dei traghetti per la Sardegna siano giusti e giustificati. Non lo pensiamo minimamente.

Pensiamo che si sia andati da un eccesso all'altro.

E che lo si sia fatto in maniera repentina, troppo repentina, con la creazione di un danno d'immagine ed economico notevole.

Crediamo che dietro questa sorta di accordo collettivo fra le compagnie private, il bene comune e il servizio pubblico (che comunque qualunque compagnia marittima, pubblica o privata che sia, deve fornire) siano stati sacrificati in nome di interessi privati di tipo lucrativo e speculativo.

Forse una politica migliore sarebbe stata un aumento concertato dei prezzi spalmato nel corso degli anni. In modo da permettere a privati, imprese e enti amministrativi pubblici di predisporre le opportune contromisure.

La nostra idea è che, prima o poi, il sistema turistico SARDEGNA, troverà un suo nuovo equilibrio. Non crediamo che questo aggiustamento debba essere lasciato a se stesso e che basti solo attendere. Occorrono azioni concrete in tale direzione.
Ma prima o poi sarà ineludibile che si ritrovi un equilibrio.

Forse non tutti potranno venire in Sardegna perchè a qualcuno apparirà più conveniente spendere la stessa cifra (complessivamente) e passare 15 giorni da un'altra parte piuttosto che 10 in Sardegna. Questo per via dei costi aggiuntivi del viaggio.
Forse.

Ma molte più persone possono venire in Sardegna proprio per questo motivo.

Quanti italiani vanni a Cuba o alla repubblica domenicana, nonostante non sia dietro l'angolo? Ci sono dei motivi. Forse solo un'idea collettiva. E' un discorso ampio.

La realtà è che, con un pò di accortezza, è possibile venire in Sardegna senza spendere in realtà un patrimonio. I prezzi sono aumentati e talvolta lo hanno fatto in modo percentualmente elevato.

Ma già da adesso è possibile vedere che le compagnie di navigazione stanno facendo parziale marcia indietro.

Notiamo già proposte commerciali promozionali di 210 € per 2 adulti + auto andata e ritorno (vedi per maggiori approfondimenti qui).

Esiste poi la compagnia di navigazione della regione Sardegna che fa viaggiare a costi incredibilmente bassi, sulla linea di qualche anno fa e a volte meno.

Questo il sito su cui prenotare: Saremar.

La Sardegna è bella. E' meta sognata e desiderata di moltissimi italiani e stranieri. Lo è e lo sarà.

Forse in futuro ancor di più con il continuo miglioramento della qualità dei servizi e la preservazione delle bellezze naturali. Cosa che il popolo sardo tiene a fare. Anche per la mancanza di potenziali pericoli dovuti all'inquinamento o alla produzione industriale che in Sardegna è veramente bassa.

Comprare una casa in Sardegna è una scelta saggia.

Farlo ora, anche un'opportunità e un affare.

Saludos a tottu.

Perchè i prezzi del mercato immobiliare sono destinati sempre a salire?

In un precedente articolo (leggi qui!), abbiamo esaminato la serie storica dell'andamento del prezzo al mq degli immobili in Italia dagli anni 60 a oggi.

Il trend, ovvero la tendenza è decisamente e perentoriamente in salita, con gli ovvi momenti di alti e bassi del mercato.

I nostri studi universitari di statistica ci vengono un pò in aiuto nel cercare di spiegare (per quanto ci sia possibile e senza pretese di onniscienza) questo fenomeno a chi si interessa al mondo degli acquisti immobiliari.

In ogni mercato libero, quando il numero dei partecipanti (a vario titolo: esempio venditori, compratori, agenzie, etc.) è elevato, si innescano talune dinamiche di funzionamento che si ricollegano ad una matematica chiamata "legge dei grandi numeri". Ovvero esaminando il comportamento di un insieme di elementi in movimento, le cose cambiano se il numero è limitato o se questo numero è elevato.

Il singolo individuo attua dei comportamenti precisi. Un compratore agirà in un determinato senso e un venditore in un altro.

Ma la somma di milioni di singoli individui ci da una sommatoria dei singoli comportamenti che spesso differiscono parecchio da quello che si aspetta.

Per esemplificare, se sommiamo 2+2 otteniamo 4. Ma, nella legge dei grandi numeri, se sommiamo tante tante tante tante volte 2+2 potremmo ottenere 5. Come è possibile?

Le ipotesi sono tante.

La più immediata è che 2+2 fa 4 in un contesto mentre fa 5 in un altro. Questo ci sembra strano perchè nel nostro mondo 2+2 fa sempre 4 e noi non operiamo in un altro contesto.

Sta di fatto che ogni mercato non ha una tendenza a crescere in modo ordinato e lineare.Ma altilenante.

Se però esaminiamo il mercato immobiliare, sembra che la tendenza di ogni mercato immobiliare sia destinata a crescere nel tempo.

Perchè questa sembra essere quasi una verità assoluta?

Il tutto dipende da un fatto. La presenza di una grandissima barriera all'entrata del mercato immobiliare. Questa barriera è la limitatezza degli spazi su cui costruire nuovi immobili.
La legge della domanda e dell'offerta ci dice, infatti, che se aumenta la domanda, l'offerta aumenterà per controbilanciare questa domanda. Ciò avviene in modo indiretto.

Quando c'è più domanda di quanta offerta ci sia, il prezzo sale perchè chi vende diventa parte "forte" della trattativa e l'asta va al rialzo. Un venditore che cerca di piazzare la sua casa a 200.000 euro, se percepisce che la richiesta è consistente, non accetterà di vendere a 195.000 euro. Sa che, prima o poi, arriverà qualcuno che compra a quel prezzo. Anzi, dopo un pò di tempo, se la richiesta è sostenuta, comincerà a pensare che può vendere a 210.000 euro. E così via.

D'altro canto un continuo aumento dei prezzi induce molti a entrare come produttori nel mercato e diventare anch'essi venditori. Quindi l'offerta aumenta.

Spesso, per una questione di ritardo della percezione degli aumenti/diminuzioni dell'offerta e domanda, lo farà in tempi differiti alla reale necessità.
Nell'immobiliare ci vogliono anni perchè una richiesta di maggiore vendita di case, si traduca in nuove case effettive. Capita così che a volte quando arriva la nuova offerta non vi sia più così tanta domanda. E le case rimangono invendute.

Così si innesta il processo d'aggiustamento in senso inverso.

Ma produrre case non è come produrre mobili o biscotti. Non si può sempre costruire in più.

Quando un certo territorio, che rappresenta un mercato immobiliare, comincia a saturarsi, trovare nuovi spazi per costruire diventa difficile. Non essendoci la possibilità di equilibrare la domanda con l'aumento dell'offerta, ecco che l'unico modo di bilanciare la questione è l'aumento del prezzo.

Prendiamo la Sardegna. Pensate che si potrà costruire case all'infinito? No.

Per una serie di motivi ma fondamentalmente perchè sarebbe controproducente per il valore stesso dell'appettibilità turistica e ambientale dell'isola.

Se restringiamo il discorso, all'area in cui operiamo maggiormente (San Teodoro e Budoni), prima o poi gli spazi su cui si potrà costruire finiranno e rimarranno solo le aree non edificabili.

D'altronde in queste zone, si è già deciso di cominciare a limitare gli indici di edificabilità.

Quantità non sempre va a braccetto con la qualità.

E se anche spazi rimanessero, saranno sempre tendenzialmente meno di pregio.

A quel punto, c'è meno nuovo sul mercato e si comincia a vendere di più l'usato.

E questo non può che essere sempre più di valore.

Ovviamente in un arco temporale di medio periodo, parliamo di 10-20 anni.

L'unica ipotesi possibile è un crollo della domanda immobiliare per la zona.

Ma è ipotizzabile e realistica questa previsione?

Sappiamo che le case a Roma hanno un certo prezzo. Così è a Milano, così è a Firenze, Bologna e ogni altra grande città. Più si va al centro e più i prezzi salgono. Perchè? Perchè lo spazio cittadino riservato al centro città è sempre limitato. E a parte pochi lotti, in cui si butta giù qualcosa di vecchio, non è più possibile costruire. Se l'offerta non sale, sale il prezzo.

Ciò anche a discapito della qualità dell'ambiente.

Il mare della Sardegna non è minimamente paragonabile alla Versilia. Ma le case in Versilia costano di più che in Sardegna (escludendo alcuni piccoli mercati con una loro dinamica interna come Porto Cerco o Porto Rotondo).

Perchè? Perchè fino ad adesso in Sardegna c'era più spazio per costruire.

E ancora ne rimane.

Ma prima o poi finirà.

E chi costruisce andrà in nuove zone a costruire a prezzi più bassi.

Quindi se dovete comprate considerate questo particolare. Abbandonate l'orizzonte di 3-4 anni. E cominciate a ragionare in termini di 20 anni almeno.

Saludos a tottu.

La fiducia e l'immobiliare

La fiducia è un concetto molto sottovalutato.

Cosa è mai la fiducia?

La fiducia è quella sensazione che ci accompagna nelle scelte e nelle azioni per cui siamo sicuri che non vi è nessun fattore nascosto che possa saltar fuori da un momento all'altro per danneggiarci.

Ma la fiducia è logica o è solo emotiva?
Questa domanda ci può aprire le porte a scrivere un intero libro di riflessioni sul tema. Perchè l'argomento parte piano e in silenzio ma deflagra in mille sfaccettature che vanno a includere l'uomo a 360°. Affetti, lavoro, stima di se, religione, filosofia, politica e chi più ne ha ne metta.

La scelta dell'acquisto di un immobile è una di quelle attività di compravendita in cui il fattore fiducia è presente ai massimi livelli.
Talvolta si acquista seguendo in misura unica o preponderante questo unico fattore a scapito degli altri.

Se l'acquisto mi ispira fiducia compro. Se non mi ispira fiducia non compro.

Così se un paese vive in un clima di fiducia si fanno compravendite, se il paese non vive in un clima di fiducia non si fanno compravendite.

Questo concetto (giusto in se) viene talvolta artefatto da qualcuno al punto che basterebbe chudere gli occhi dinnanzi ai problemi e continuare a "pompare" nell'aria ottimismo e fiducia a tonnellate per far si che le cose funzionino e che l'economia giri. Sarebbe bello ma purtroppo non funziona così.

Ma, ugualmente, è pur vero che un clima di disfattismo e sfiducia dilagante possa fungere da cassa di amplificazione dei problemi reali aumentando a dismisura la gravità delle conseguenze.

Della serie "già le cose vanno male, se si sta li a piangere e seminare pessimismo, non possono che andare peggio!".

Il nostro consiglio è di non tarpare le ali al concetto di fiducia. Ovvero non è una componente che si possa escludere dal proprio calcolo quando di compra una casa.

Spesso chi ispira o non ispira fiducia è l'interlocutore diretto che esso sia l'agente immobiliare o il costruttore/venditore. Se chi ci vuol vendere non ci piace e non ci ispira fiducia, inutile proseguire.

Questo a volte può essere un salvagente così come un'arma a doppio taglio.

I motivi per cui qualcuno potrebbe non ispirarci fiducia sono talmente tanti, talmente soggettivi, irrazionali e al di fuori da un contesto logico da spingerci a prendere una decisione contraria ai nostri migliori interessi.

Attualmente il nostro paese vive un momento di diminuizione della fiducia. Il maggiore indiziato di questo è sicuramente il sistema amministrativo e governativo della nazione. I continui scandali, tradimenti, inefficienze e sperperi della cosa pubblica hanno inciso e non poco.

L'economia nazionale attraversa un momento particolare in cui deve esaminare ciò che funziona e riproporsi alla grande.

Il grande oracolo della finanza mondiale, Warren Buffet, dice che il mercato immobiliare si riprenderà ovunque. Sia negli USA che in Europa. Non solo lo afferma ma porta i suoi ragionamenti e la sua esperienza a supporto.

Esistono degli studi economici che hanno più di 100 anni che dimostrano come il settore immobiliare, quello che si basa sulla scarsità e sulla inamovibilità del terreno, non possa che continuare a crescere con il crescere della popolazione.

Ovviamente potrebbero esserci, a seconda dei periodi, dei momenti in cui il mercato cresce e dei momenti in cui il mercato ristagna.

Ci piace l'idea che ci sia maggiore fiducia nel futuro. Accompagnata da una maggiore attenzione ai fattori concreti del presente.

Forse un matrimonio del genere è proficuo per tutti noi.

Saludos a tottu.