Cerchi la casa dei tuoi sogni ma ti propongono cose che non ti piacciono?

Quello che forse non è chiaro nel mercato immobiliare e che, probabilmente, andrebbe definito con cura è il fatto che un'agenzia immobiliare non vende case.

Prima che il lettore sgrani gli occhi e pensi che chi scrive sia impazzito a causa di un non ben identificato virus, definiamo esattamente quale è il prodotto effettivo di un'agenzia immobiliare.

Una agenzia immobiliare non vende case. Non vende beni.

Una agenzia immobiliare vende un servizio. Un servizio rivolto a chi cerca la casa dei suoi sogni.

E questo servizio è l'assistenza e consulenza professionale nei confronti di chi cerca casa.

Purtroppo fin troppe agenzie e agenti hanno essi stesso frainteso il loro stesso lavoro. Limitandosi, spesso se non sempre, a cercare di propinare alla persona interessata di turno alcuni immobili in modo spesso forzato perchè questi erano gli immobili che essi avevano a disposizione.

Ciò perchè il punto di partenza era il "mandato a vendere" da parte di un proprietario o impresa edile nei confronti dell'agenzia. Quindi c'era un immobile da vendere e si cercava qualcuno a cui appioppare questa casa o appartamento.

Ciò ha spesso portato a deviare dallo scopo principale dell'agenzia immobiliare che è un fornitore di servizi piuttosto che un semplice venditore di cose, in questo caso immobili.

Una difficoltà di cerca casa è la perdita di tempo nelle sue visite.
Deve contattare più agenzie, deve comprendere come lavora ogni agenzia, deve cercare di intuire la professionalità e l'affidabilità dell'agente immobiliare con cui entra in contatto.

Inoltre deve visionare case e soluzioni, spesso ben distante da ciò che egli invece cercava.
Non perchè egli sia stato incapace a spiegare ciò che cercava ma perchè le persone con cui parlava cercavano, in un modo o nell'altro di veicolarlo verso il proprio catalogo, spesso forzando la scelta.

Questo modo di operare adesso mostra il fianco alle nuove esigenze e parametri del mercato.

Esiste un altro modo di comprare casa? Si.

Si chiama "Mandato di ricerca". Si entra in contatto con un'agenzia immobiliare seria e professionale. Potrebbe essere, ad esempio la Orizzonte Casa Sardegna.

Si verifica la professionalità e la conoscenza del territorio da parte dell'agenzia.

A questo punto si incontra l'agente e gli si spiega nei dettagli cosa si cerca. Si illustra il budget e si illustrano i fattori importanti. L'agente è al servizio del compratore. Perchè dargli informazioni fuorvianti o incomplete? Non si farebbe altro che complicare o ritardare le cose.

Quanto l'agente ha ben compreso cosa il potenziale compratore cerca, si stila e si firma un "mandato di ricerca". Questo mandato da la possibilità all'agente di muoversi per il territorio alla ricerca della soluzione ottimale.

Adesso l'agente ha:

a) una descrizione esatta di ciò che la persona cerca, incluso i tipi di benessere o soddisfazione che il compratore ricerca e

b) un budget di spesa corredato da molteplici informazioni che gli permettano di capire quando e se un immobile possa essere la soluzione giusta per il proprio cliente da un punto di vista finanziario.

Questo gli consente di cercare nel territorio un immobile. L'agente conosce il territorio e quindi la sua ricerca sarà più facile e più veloce.

Egli ha maggiore potere contrattuale rispetto al cliente. Un agente immobiliare è sempre una fonte potenziale di compratori per chi vende, soprattutto se chi vende è un'impresa edile. Può sempre spuntare condizioni migliori di acquisto.

L'agente inoltre conosce molte informazioni su aspetti legali, catastali e finanziari. E può svolgere la sua opera di tutela nei confronti del proprio cliente.

Se stai cercando casa in zona Budoni o San Teodoro, chiedici maggiori informazioni su questo nuovo modo di approcciarsi al mercato immobiliare.

Chiedere informazioni non ti costa nulla.
Sottoscrivere un mandato di ricerca non ti costa nulla.

E potresti anche trovare la casa dei tuoi sogni, senza fatica.

Saludos a tottu.

Quando l'agente immobiliare ha diritto al suo compenso di mediazione.

Il lavoro dell'agente immobiliare è un lavoro che qualcuno ha bistrattato e reso caricaturale. Eppure l'agente immobiliare svolge una funzione che dire fondamentale nell'intera economia è poco.

La sua figura è stata spesso minimizzata e poco valorizzata soprattutto da chi le case le vende. E in particolar modo, all'interno di questa categoria, dalle imprese edili.

E' nella nostra esperienza aver visto l'imprenditore edile che costruisce case fare riflessioni a voce bassa sulla figura dell'intermediario immobiliare. Quasi che esso fosse qualcuno di estraneo al rapporto vendita "costruttore-acquirente". Quasi un imbucato.

Del tipo: "C'è l'agente immobiliare, vediamo di scalzarlo o renderlo inoffensivo quanto prima." Una sorta di suocera di cui liberarsi quanto prima.

Ed ecco quindi un lavoro attento per trovare modi per NON avvalersi della sua figura sfruttandone però i vantaggi possibii da una collaborazione "senza impegno". 

In realtà mai come in questi ultimi tempi la figura del venditore deve essere rivalutata e vista in ottica della sua funzione di utilità sociale ancor prima che economica.

Un agente immobiliare è un venditore. Vende immobili. E i venditori sono coloro che creano i presupposti per lo scambio, per gli acquisti e le vendite. E se pensiamo che l'economia è l'insieme di scambi commerciali che avvengono in un'area, vediamo che qualunque venditore è in realtà un creatore di ricchezza.

Non per se. Per TUTTA LA SOCIETA'.

I prodotti e servizi non si vendono da soli. Possiamo pensare che sia così ma non è così.

O se lo è, lo è in minima parte.

Così cade a fagiolo una recente sentenza del Tribunale di Caltanissetta del 18 gennaio corrente anno, in cui si dichiara specificatamente e chiaramente che la provvigione è dovuta all'agente immobiliare anche quando non vi è incarico formale da parte del venditore o acquirente. La sentenza certifica che il compenso all'agente immobiliare è dovuta quando costui mette in relazione un acquirente con un venditore. Se la trattativa si conclude, la provvigione è dovuta.

Anche in assensa di incarico di mediazione.
Per il tribunale, è sufficiente che ci siano dei fatti sostanziali che certificano l'avvenuta intermediazione.

Esempi possono essere:
a) un cliente entra in agenzia e chiede informazioni su uno o più immobili. Esce e conclude la trattativa con il proprietario dell'immobile.

b) un cliente vede l'immobile che poi acquista sul sito di un'agenzia immobiliare.

c) un acquirente conclude la trattativa in un momento successivo all'intermediazione dell'agente, anche quando l'incarico di vendita è concluso.

Ora le situazioni possibili sono tante. Ci potrebbe essere l'intervento di un'altra agenzia e potrebbe essere difficile dimostrare che l'intervento di un agente ci sia veramente stato.

Ma, ad esempio, vendere una casa di un costruttore o proprietario in assenza di incarico formale non toglie il diritto a pretendere la provvigione all'agente. Il venditore non può addurre scuse in tal senso.

E il fatto che egli abbia anche solo fornito delle notizie o le chiavi dell'immobile in vendita all'agente, anche in assenza di incarico formale, ne certifica l'intenzione di usarne i servizi.

La provvigione è quindi sempre un diritto.

Perchè il lavoro dell'agente immobiliare è veramente importante.

E ce ne accorgiamo soprattutto adesso, in cui si nota che ben pochi che si fregiano del titolo di agenti immobiliari sanno fare bene il loro lavoro. Ma questo è un altro discorso.

Saludos a tottu.

Sondaggio fra le agenzia immobiliari sull'andamento del mercato

Leggendo una ricerca della Banca d'Italia effettuata su un campione nazione di agenzie immobiliari ci siamo diventirtiti a studiare le aspettative dei nostri colleghi che rappresentano uno dei punti di vista del mercato immobiliare.

In molti post precedenti abbiamo ribadito la nostra posizione.
Il mercato immobiliare vive (in generale) un fisiologico momento di appannamento sia nei prezzi che nel numero delle compravendite. Ma riteniamo questo momento di appannamento relativamente poco dramamtico.

Primo perchè era comunque prevedibile già negli anni scorsi, come qualcuno già si aspettava.

Secondo perchè una pluralità di fattori si sono rinforzati a vicenda l'un con l'altro in una sorta di "tempesta perfetta" (rimandiamo alla visione del film con George Clooney per chiarimenti sul significato del termine).

Se cioè era prevedibile che il mercato avrebbe tirato il fiato perchè preso da anni e anni di galoppante crescita, di sicuro non era facilmente prevedibile che a questo si sarebbe sommato:
1) Il credit crunch delle banche italiane che hanno chiuso d'improvviso il rubinetto dei mutui spiazzando il mercato con una sottrazione di liquidità mica da ridere.

2) Una situazione imbarazzante di vuoto di potere governativo che dura ormai da molti anni. Con l'interesse della nostra "classe" politica che continua a litigare su legge elettorale, poltrone ed incarichi, leadership all'interno dei partiti, elegibilità o non elegibilità di questo o quel politico.

E in tutto questo, dimenticandosi di un paese reale che ha necessità di governo. Che non significa fare leggi ma attuare un'amministrazione di quello che già c'è.

3) Una situazione congiunturale economica a livello europeo causata dai malefici e psicotici accordi finanziari che nelle stanze del potere del vecchio continente burocrati non eletti dalle popoleazioni di divertono a programmare e atttuare praticamente a nostra insaputa.

Tornando al sondaggio della Banca d'Italia vediamo che nell'ultimo trimestre, il 30.5% delle agenzie nazionali si aspetta un miglioramento nei prossimi 2 anni. Noi, se avessimo partecipato al sondaggio, avremmo scelto questa opzione.
Mentre il 36% sostiene che ci sarà un peggioramento e un 33,5% che le cose rimarrano uguali.
Praticamente un terzo, un terzo e un terzo.

La cosa ci ha sorpreso comunque perchè significa che un terzo delle agenzie si aspetta un mercato più vivo e facile nei prossimi 2 anni. Il che è un numero molto alto, visto il pessimismo imperante.

La nostra idea è che saranno 2 anni di cambiamenti molto impercettibili. Cioè non ci sarà una ripresa del mercato incredibile e di super portata. E la vera ripresa avrà bisogno di più di 2 anni. Almeno 4/5 anni.

Ma d'altronde un investimento immobiliare non lo si fa certo per 2 o 3 anni.
Quindi.....

Saludos a tottu.

La presentazione di una casa

Su una cosa vorremmo dire qualche parola a riguardo.

Sulla presentazione di un immobile ad una persona potenzialmente interessata.

Forse questo articolo è scritto e pensato per chi le case le vende e non necessariamente per chi le case le vorrebbe comprare.

Cioè giusto per chiarire a chi è rivolto.

Ma voi siete i nostri lettori e con voi facciamo queste considerazioni ad alta voce.

Come sapete, un'agenzia immobiliare  prende un immobile in incarico e ne cura la promozione e vendita. E' molto semplice ma dimenticarsi questo dato di partenza ci pone in un'ottica molto errata riguardo alle vendite.

Infatti quando un proprietario/costruttore intende vendere il suo immobile sicuramente da un grande potere all'intermediario. Gli consegna le chiavi e lo rende in tutto e per tutto un suo "sostituto" dinnanzi al mercato.
Ma un proprietario/costruttore è sempre una figura diversa e differente dall'intermediario.
Il quale non opera per curare i suoi interessi. Altrimenti sarebbe un delegato o rappresentante legale. A volte ci sono queste figure. Ad esempio commercialisti o avvocati che curano gli interessi di un qualche loro cliente.

Una cosa che spesso diciamo a chi ci da le loro case in vendita è di curare in modo molto dettagliato l'aspetto della casa da vendere.

Curare l'aspetto della casa significa molte cose. 

Significa presentare la casa al meglio delle sue possibilità e al meglio del suo splendore. La casa in vendita non deve essere necessariamente una reggia o avere le maniglie d'oro o gli arazzi di seta o cose del genere.......

Semplicemente le pitture dovrebbero essere in ordine, gli infissi dignitosi, il cortile pulito e ordinato, le camere pulite e i particolari costruttivi a posto.

A meno che non stiamo vendendo qualcosa che è in costruzione per cui bisogna fare delle eccezioni.

Ma il succo, alla fin fine, non è che cambi tanto.

Una casa, nuova o usata che sia, che viene presentata in un certo modo è un pò come un individuo che si presenta ad un colloquio di lavoro curato e ben vestito. Ben vestito significa "vestito in modo adatto al contesto". Non necessariamente con lo smoking.

Se si va ad una cerimonia, non ci si va sicuramente in bermuda e t-shirt.....

Perchè allora presentare una casa con i mobili ammassati, con il giardino abbandonato e le pitture scrostate?

Questo è quanto alcune volte alcuni potenziali clienti ci chiedono... Quasi come se ne fossimo noi i colpevoli.

Ma l'immobile che noi mostriamo non è una nostra proprietà. E prima dei clienti, siamo noi stessi a richiedere una buona cura dell'immobile a chi nè è proprietario. D'altronde una buona cura ci permette una più facile vendita.

Certo, rimaniamo colpiti da quanto il criterio di giudizio di qualcuno sia superficiale.

Può capitare che una casa abbia una piccola crepa nell'intonaco (non nella parte strutturale) e questo rappresenti agli occhi del potenziale acquirente un evento di una gravità incredibile. Non comprare una casa che ha ottime qualità per una questione del genere non è un modo corretto di operare.

D'altro canto, si potrebbe dire che anche chi vende, visto e considerata la facilità con cui si può sistemare quella piccola crepa, potrebbe intervenire.

La faccenda, ahinoi, non è legata tanto a fattori economici quanto a fattori di tolleranza mentale.

Io proprietario che vendo una casa a 180 mila euro pensate che possa spaventarmi l'idea di spendere 3 mila euro per sistemare le pitture e il giardino? Sicuramente no. Se pensiamo che dinnanzi ad un'offerta immobiliare di 170 mila la casa verrebbe venduta subito....

Ma il punto non sono i 10 mila di sconto.

Sono la fatica e il fastidio di doversi occupare della ri-sistemazione di quel o quei particolari.

D'altronde chi vende o lo fa perchè si è stufato della casa o lo fa per speculazione.
Quindi, quasi sempre, a voglia di occuparsi ancora dell'immobile è poca o nulla.

E non poche volte, anche la voglia di mettere mano al portafoglio per anticipare le spesucce che eventualmente sono necessarie.

Meglio (così pensa un proprietario) accettare uno sconto sul prezzo.

Ma il nostro punto di vista è che un qualcosa che deve essere venduto è meglio metterlo nella migliore delle condizioni possibili. Come quando si vende un'auto.

Questo è un cambio di mentalità.

Vendere una casa nuova, ad esempio, con il giardino pronto e con il bagno completo secondo noi aiuta.

Voi che leggete cosa ne pensate?
Saludos a tottu

Si vende o non si vende?

La morale è sempre quella (parafrasiamo il famoso slogan della pubblicità di una merendina degli anni '80):
Si vende o non si vende?

Sembra incredibile ma anche chi non è minimamente interessato all'acquisto di un immobile, spesso pone questa domanda.

A noi la pongono in tanti....

Sembra quasi che la persona abbia bisogno di fattori rassicuranti, legati soprattutto ad una certa omogeneità e continuità con il passato.

"Se qualcosa va come sempre è andato allora è bene e il futuro è roseo".... Potremmo sintetizzarlo così.

Uno strano modo di comprendere il futuro analizzando e comprendendo il passato.

Non che ci permettiamo minimamente di scollegare il passato con il futuro.

Puoi capire se una macchina avrà un incidente se studi la direzione e velocità dell'auto (quindi da dove proviene). Ma sebbene questo esame ti possa dare una previsione accurata, una previsione resta una previsione.

Il futuro non ha nessun tipo di obbligo con il passato. Solo legami di parentela.. Per così dire.

Comunque ci chiedono se il mercato immobiliare va oppure non va.

Domanda impegnativa, risposta semplice. La nostra.

Dipende dai punti di vista, dipende da quali parametri vengono usati per giudicati i dati.

Dipende anche dall'ampiezza dell'analisi. Dipende soprattutto dai margini che si impongono all'analisi.

Il mercato immobiliare nazionale è diverso dal mercato di una certa zona. Che è diverso a seconda della tipologia di immobile.

In realtà le vendite vanno. Non esiste un mercato immobiliare in cui non si vende.

Può esistere un mercato immobiliare in cui si vende meno di qualche altro periodo usato come riferimento.

Dai nostri dati e in riferimento al mercato delle seconde case nella nostra zona, nel 2013 si venderà di più del 2012 e di più del 2011 ma meno del 2010 e anni precedenti.

Si vende o non si vende? Dipende, appunto.....

Alcuni immobili hanno adesso un prezzo più che appetibile. I più timorosi hanno visto che il mercato non è crollato e che quindi possono comprare senza paura di investire in qualcosa che si sta deprezzando rapidamente.

Non c'è, almeno nel nostro mercato di riferimento, alcun RAPIDO deprezzamento.

C'è un normale riassestamento dei prezzi.
Alcune cose erano sopravvalutate e il mercato le sta riportando al giusto prezzo.
Tutto qui.

In ogni caso stiamo vendendo case. Quindi possiamo rispondere brevemente alla domanda del titolo con "Si, si vende!".

Alla prossima e 

saludos a tottu.

La stagione imminente estiva

Il nostro impegno sul blog, si è diradato in queste ultime settimane.

Ma non è disaffezione. E' semplicemente che il cliente diretto ha la priorità delle nostre attenzioni.
L'agenzia Orizzonte Casa Sardegna è un'agenzia immobiliare reale, con 2 uffici (uno a Budoni e l'altro a San Teodoro), clienti reali e vendite reali.
Scriviamo sul blog cose di cui ci occupiamo tutti i giorni da molti anni a questa parte.

Il blog è un servizio aggiuntivo che cerca di portare la nostra esperienza e conoscenza del territorio anche a chi non ha avuto contatti diretti con noi o con chi, pur avendoli avuti, ha voglia o necessità di continuare a seguire ciò che succede nel mondo immobiliare con particolare riferimento alla zona nord orientale della Sardegna.

Ma il nostro servizio è diretto al cliente che varca le soglie dei nostri uffici o a quello che ci scrive o ci telefona.

Perchè l'attività di una vera agenzia immobiliare non è solo portare una persona interessata a visionare delle case. Quella è la parte più prevedibile e più semplice della faccenda.

Compito di un'agenzia immobiliare è:

• Essere aggiornata sulle dinamiche immobiliari del territorio (costrutturi, norme, tendenze, situzioni generali e specifiche, provvedimenti turistici.....)
• Essere in grado di comprendere la richiesta della domanda aggregata di immobili per la zona in cui opera.
• Trasferire questa domanda ai venditori, costruttori e proprietari.
• Assistere con consulenza specifica chi sta o ha intenzione di cercare casa ma ha bisogno di una figura professionale di riferimento.

Ecco quindi spiegato, con l'inizio della stagione estiva e conseguente aumento di flusso di clienti diretti, il motivo della mancanza di nuovi post sul blog.

Semplicemente il nostro tempo era dedicato a chi stava comprando casa o a chi voleva informarsi per bene prima di comprarla.

E, a dispetto delle notizie generali dei mass media, chi compra non è scomparso dalla faccia della terra. Gli acquirenti esistono e se trovano ciò che cercano comprano.

Forse ci sono realtà in cui vi è stata una netta diminuzione delle compravendite immobiliari. I numeri sono i numeri.

Ma i numeri vanno sempre interpretati perchè un numero non è una verità auto-referenziale. E' solo un parametro oggettivo da comprare ad un altro. E se la comparazione è sbagliata, l'interpretazione del numero è sbagliata.

Vi è un esempio classico per questo.

In un paese vi sono solo 2 abitanti. Un signore ricco e un signore povero.

Il signore ricco una sera apparecchia per cena 2 polli arrosto. Due polli solo per lui.

Nello stesso momento il signore povero guarda il suo piatto vuoto. E medita sulla sua fame incalzante.

Un esperto di statistica raccoglie i dati e senza mentire, senza falsificare niente scopre che in quel paese, quella sera, si sono mangiati 2 polli arrosto. Essendo 2 gli abitanti, la risposta è presto pronta.

La statistica dice che quella sera in quel paese ogni abitante ha mangiato un pollo.

Ma noi sappiamo che ciò non è vero.

Eppure i numeri non mentono. 2 polli per 2 persone. Ma non sempre si può fare la media matematica.

In ogni caso la stagione estiva sta arrivando. Arriveranno compra-vendite e persone contente del loro acquisto o della loro vendita. Cercheremo di tenere aggiornato questo angolo informativo.

Ricordiamo ai lettori che siamo sempre attenti ad eventuali segnalazioni o richieste di approfondimento.

Ma per ora Saludos a tottu.

I portali immobiliari offrono un vero servizio?

In questi giorni la rete celebra il suo 20° compleanno da quel 1993 in cui fu messa on line la prima pagina internet.

Vent'anni sono relativamente pochi eppure da ormai un decennio internet è entrata sempre più nelle abitudini delle persone e nel mondo degli affari.

Al punto che certe cose oggi assolutamente naturali e consuetudinarie, erano solo pochi anni fa delle novità assolute.

Se si ripensa a come si cercava e comprava casa negli anni '90 (ma anche i primi anni del 2000!) non possiamo non rimanere stupiti dalle diverse modalità di approccio e diverse situazioni che si sviluppano.

Un potenziale acquirente, prima di internet, faceva un giro nelle agenzie della sua città. Oppure consultava gli annunci sui giornali di inserzioni. Poteva anche visionare alcune riviste specializzate in annunci immobiliari a distribuzione gratuita nei bar e locali.

Vi erano anche altre modalità: chiedere a chi aveva già comprato in una certa zona per ricevere consigli oppure cercare di contattare direttamente un costruttore noto per le sue case in vendita.

Ovviamente se la nostra casa era una casa vacanza in un luogo lontano, come la Sardegna, occorreva aspettare di recarsi da quelle parti in visita o vacanze.

In effetti era solito che chi fosse interessato a comprare case in Sardegna facesse in estate (per lo più) delle visite a delle agenzie immobiliari del territorio per avere ulteriori informazioni. Cosa che peraltro succede ancora adesso. 

Ma internet ha permesso una velocità di controllo delle inserzioni sui vari siti che prima non era concepibile.

Ovvero è adesso possibile per chiunque andare su un sito di annunci immobiliari o annunci generici e digitare le caratteristiche richieste. Ne uscirà una sfilza di soluzioni che la persona può comodamente visionare da casa.

Questa comodità, poter visionare foto, planimetrie, soluzioni, prezzi, mappe e altri dati, in modo da poter creare delle schede delle case che più ci potrebbero interessare ha incredibilmente attratto l'utente medio.

E nessuno di noi avrebbe l'ardire di sostenere che queste potenzialità siano un qualcosa di negativo. Anzi.

Ma la domanda oggi è: i portali immobiliari, tutto sommato, offrono un vero servizio?

La risposta è: Non completamente.

E il motivo è insito proprio nel suo voler andar incontro alle esigenze e all'accessibilità del maggior numero di utenti di internet.

Scopo di un sito di annunco è raggiungere ed essere fruito dal più grande numero di utenti e visitatori. Questo da forza al sito di chiedere maggiori cifre per gli inserzionisti o per le pubblicità.

Dall'altra parte, anche gli inserzionisti cercano di sgomitare per arrivare al numero più alto possibile di lettori del proprio annuncio. Sul principio che maggiore sarà la visibilità di annuncio maggiori sono le probabilità di vendere quell'immobile.

Tutta questa situazione non gioca a favore di una trasparenza e di una omogeneità di ciò che viene comunicato. Ovvero diversi inserzionisti, trasmettono le informazioni secondo criteri diversi. E questo falsa già la correttezza dell'analisi di chi effettua la ricerca.

A questo va aggiunto che anche uno stesso dato ha un certo valore solo se opportunamente valutato ovvero messo a paragone con altre informazioni e inserito nel giusto contesto.

Operazione talvolta molto complessa per cui è necessario l'intervento di un professionista anzichè di una semplice macchina.

Un grande venditore una volta scrisse che: "Se le cose si vendessero solo con la pubblicità, non ci sarebbe bisogno di una figura umana che si occupi delle vendite!"

Il motivo è che una pubblicità può dare solo un messaggio. Ma l'acquisto comporta molte, molte altre cose che è possibile vedere solo con un interlocutore preparato ed esperto.

Così acquistare una casa esaminando un'inserzione sul web non è proprio la stessa cosa che acquistare un telefono o robe simili. Se si vede su un sito di annunci un Iphone 5 in vendita a 400,00 euro si sa già dinnanzi a cosa si sta di fronte. Chi conosce un pò di telefoni sa quale valore ha e quali caratteristiche ha. Così se si gira e si trova un altro venditore che lo vende a 350,00 ci sono pochi dubbi su chi scegliere..... tanto il prodotto è lo stesso.

E se anche si dovesse scegliere tra due smartphone diversi, non ci avviciniamo mimimamente alla complessità di un acquisto immobiliare.

Come possono essere messi a confronto 2 immobili diversi, costruiti in modo diverso, da società diverse, con metratura diversa, con rifiniture e qualità dei materiali diversi, situati in posti diversi, pensati per esigenze diverse?

Se poi pensiamo che il primo (se non l'unico) criterio con cui gli utenti per la maggior parte delle volte ordinano le loro richieste è il prezzo, allora si comprenderà anche quanto questo tipo di ordinazione è fragile.

ESEMPIO: inserisco nel portale immobiliare una ricerca. Digito 1) casa in Sardegna, 2) prezzo massimo 200.000 euro.

La risposta sono un centinaio di soluzioni. Allora ci metto dentro la vicinanza al mare. Diciamo max 500 mt. Da un centinaio le soluzioni adesso diventano 20. Ci metto dentro casa nuova rivestita in pietra e le soluzioni diventano 3. Decido di vederle o di ricevere maggiori informazioni. Prima o poi andrò a vederle e sceglierò tra quelle 3 case quella giusta per me. 

Alla fine mi ritrovo ad aver speso 190.000 euro per una casa a 450 mt dal mare.

Ma sono sicuro di aver scelto la cosa giusta?

Forse mi sono perso la possibilità di vedere quella casa che era proprio adatta a me, che il portale di annunci pubblicizzava a 210.000 euro. E che stava più vicino al mare di 100 mt.

Però era più cara, dirà qualcuno......

Ma a quel qualcuno bisognerebbe dire che il prezzo che conta è quello a cui si acquista una casa e non quello a cui il venditore pubblicizza la casa. Che spesso è diverso e lontano dal prezzo che lo stesso venditore pensa che gli si debba pagare.

E' solo per questo che si riesco a concludere le trattative con delle offerte al ribasso. Perchè una compravendita presuppone sempre e comunque l'accordo di 2 parti.

Perdersi la casa giusta per se solo perchè eslusa dal motore di ricerca di un sito immobiliare è veramente il massimo.

In sintesi, lasciando ad un prossimo articolo altri approfondimenti sul tema, la nostra opinione è che un sito di annunci immobiliari deve essere preso solo come un meccanismo di stimolo e non come una bibbia che ci guidi nelle scelte.

Offrono un buon servizio però ci deve essere sempre un criterio e un'ultima parola da parte di chi visiona questi siti.

Se a qualcuno dei nostri lettori fa piacere,accetteremmo storie personali o esperienze dirette su questo argomento.

Saludos a tottu.

La proposta di acquisto

Nel procedere in un acquisto immobiliare è importante tenere presente alcuni passi fondamentali che ne contraddistinguono l'evoluzione.

In primo luogo abbiamo la definizione delle proprie esigenze.

In secundis la ricerca vera e propria dell'immobile giusto per noi all'interno del budget che ci siamo ripromessi.

A quel punto si passa alla fase più formale della vicenda.

Soprattutto in questi ultimi tempi, in cui il potere contrattuale dell'acquirente si è rafforzato, la forbice fra la domanda e l'offerta in termini di prezzo si è ampliata.

In questo contesto, abbiamo un prezzo richiesto e potrebbe esserci un prezzo offerto. Naturalmente al ribasso.

Questo prezzo offerto al ribasso si attua all'interno della fase della proposta di acquisto. 

Ovvero sulla presentazione di una offerta di acquisto scritta nei confronti del proprietario.

Su questa passaggio formale, sui suoi contenuti, sulla sua valenza giuridica e le sue implicazioni normativi e civilistiche se ne è discusso e se ne discute ancora.

In realtà le norme sono molto chiare ma le prassi e le consuetudini che si formano sono molto varie.

Ne vedremo alcuni aspetti in seguito.

Dopo aver sottoscritto una proposta di acquisto (PDA), vednitore e acquirente si ritrovano per sottoscrivere quello che è il vero e proprio contratto preliminare di compravendita, detto anche compromesso di vendita.

Si tratta di un contratto, per cui è necessaria la registrazione, in cui la parte acquirente si impegna a cmprare in data futura certa da un venditore che si impegna a vendere sempre entro la data concordata.

Tale impegno a comprare viene pagato con una somma (generalmente un 20% dell'imposto di vendita ma ogni tipo di accordo è possibile) che diventa caparra confirmatoria. La parte che non ottempera agli accordi di compromesso perde una somma pari alla caparra. L'acquirente non rivede più i soldi dati (20%) mentre il venditore, nel caso in cui non ottemperi agli impegni, deve rendere ciò che gli è stato dato e in più pagare una quota uguale. Quindi, tirando le somme, il doppio della caparra.

Alla fine, vi sarà un ultimo atto che è il passaggio di proprietà completo dell'immobile dal venditore all'acquirente dinnanzi ad un notaio sotto forma di atto pubblico detto rogito notarile. In questa sede l'intero prezzo pattuito sarà pagato e l'immobile verrà trasferito di proprietà con relative pubbliche trascrizioni.

Come dicevamo, la fase più "calda" dell'acquisto è la fase della PDA. In questo momento, chi compra ha forse ancora varie opzioni e la sua attenzione può essere distratta da altre soluzioni immobiliari o da pensieri di sospensione o rinvio dell'acquisto.
In particolare se ci riferiamo all'acquisto di un immobile come seconda casa o casa vacanza per cui la questione "urgenza" o tempo, sono relativi.

Ma cosa è esattamente una "proposta di acquisto"?

Una PDA è la comunicazione da parte del compratore che è disposto a comprare un certo immobile ad un certo prezzo in certi tempi. E' una comunicazione formale e l'inizio di una trattativa seria.

Senza una PDA non vi è una trattativa seria.

Chiedere, ad esempio, all'intermediario di verificare se il venditore sarebbe disposto a vendere ad un certo prezzo è una richiesta abbastanza illogica.

Immaginiamo che un certo immobile sia in vendita a 185.000 euro.

Il signor Mario Rossi, potenziale acquirente, vede l'immobile e lo reputa sufficientemente aderente alle sue esigenze. Lo comprerebbe ma non a quel prezzo. Potrebbe non avere i soldi o non ritenere che quell'immobile valga quel prezzo!

Magare, forse, dipende...... Ma se costasse un 150 mila euro, egli lo comprerebbe.

Cosa dovrebbe fare il signor Rossi?
Sottoscrivere una proposta di acquisto! E proporre 150 mila euro.

A quel punto il venditore avrebbe una richiesta concreta, definita, reale, nominale (si legge chi la fa!) e con date di acquisto circostanziate. Avrebbe, insomma, tutti i dati per poter prendere una decisione.

E potrebbe dare subito riscontro al potenziale acquirente della propria decisione con una firma che certifica che la proposta è stata accettata.

Ma se si fa una PDA ci si vincola all'acquisto?

Ovviamente si. Ma entro certi limiti.

Innanzitutto ci si vincola perchè si sta proponendo di comprare una casa. E quindi non si sta giocando e facendo perdere del tempo a nessuno. Se l'acquirente potenziale offre una certa cifra appare logico che egli intende comprare a quella cifra, quindi non si comprende perchè egli debba aver paura di essere vincolato.

Ma entro certi limiti perchè è prassi mettere lì una somma relativamente piccola (generalmente 3 o 5 mila euro) come dimostrazione della propria serietà nella proposta. Ed entro certi limiti perchè solitamente i 5000 euro versati all'accettazione della proposta risultano essere "deposito cauzionale" e non "caparra confirmatoria". Ovvero sono un deposito creato in attesa di incontrarsi per il compromesso o contratto preliminare. Deposito che diventerà caparra solo al momento della sottoscrizione del contratto preliminare.

Perchè questa differenza?
Perchè la PDA ha come oggetto principale della trattativa il prezzo e le tempistiche dell'acquisto.

Vengono lasciate fuori dalla PDA molti altri aspetti che sono fondamentali in fase di contratto preliminare. Aspetti relativi al controllo della documentazioni e alla definizione di alcuni aspetti della vendita della casa. Soprattutto se la casa è nuova o addirittura in costruzione.

Che si fa quindi se uno sottoscrive una PDA e poi la cosa salta e non si va al compromesso? Occorre creare differenze fra una PDA che "muore" per mancanza di colpa delle parti o per presenza di colpa.

La somma depositata è un deposito e in quanto tale va restituito alla parte acquirente.

Salvo verificare che ci sia stato un danno reale alla parte venditrice. Ma queste sono questioni che il codice civile disciplina in ogni tipo di rapporto contrattuale di compravendita. Che si tratti di case o scatole di fiammiferi.

Di sicuro sappiamo che se l'intermediario lavora bene e secondo le regole etiche della sua professionalità, tutti gli aspetti importanti che potrebbero far saltare un compromesso dovrebbero essere già stati trattati con il potenziale acquirente.

Se ad esempio si sta vendendo un immobile uso ufficio come seconda casa e si narsconde la cosa all'acquirente, è logico che egli non vada al compromesso benchè abbia sottoscritto una PDA.

E' è logico che in questo caso egli abbia anche diritto a risarcimento danni per il tempo perso (oltre il rimborso del suo deposito).

Il potenziale acquirente non avrebbe mai fatto una PDA se avesse saputo che quello che andava ad acquistare non era un immobile residenziale.

Torneremo sull'argomento.......

Saludos a tottu.

La richiesta di informazioni via internet su soluzioni immobiliari

Internet è diventato il mezzo preferito dalle persone per cercare soluzioni immobiliari adatte alle loro esigenze o il modo prediletto per cercare le occasioni, quelle che volgarmente vengono chiamate occasioni ma che poi non si sa mai se lo siano o meno....

Il potenziale acquirente di immobili, per prima cosa va sul web e cerca.

Cerca sui siti di annunci generici, cerca sui siti di annunci specializzati, cerca sui motori di ricerca.

Effettivamente è un sistema che permette di visionare in fretta una grandissima quantità di materiale.

E se la qualità delle inserzioni fosse omogenea, sarebbe anche un metodo veloce di comparazione delle offerte che il mercato propone.

Ma dobbiamo evidenziare che ciò non avviene.

Chi mette le inserzioni lo fa in base ad un proprio criterio e in base ad un proprio schema qualitativo. E questo, purtroppo, non permette di far scegliere la cosa giusta a chi cerca.

In gergo, si chiama "asimmetria informativa". Ovvero una parte del mercato (chi vende) sa cose che l'altra parte del mercato (chi compra) non sa.

In questa situazione chi compra decide in base ad una incompletezza o scorrettezza delle informazioni.

Facciamo degli esempi per capirci........

Se vado su un sito di annunci, posso digitare la zona che mi interessa. Poi posso inserire altri parametri sulla casa che cerco: dimensioni, numero di stanze da letto, presenza di giardino, etc. Diciamo che cerco un trilocale a Budoni con giardino e posto auto interno. Digito e il sito mi mostra un elenco di soluzioni. Tanto più è generale ciò che cerco tanto più ampio sarà l'elenco.

Ma questi immobili, che il sito mi genera, sono molto spesso ben diversi tra loro.

Perchè chi ha inserito gli annunci spesso usa criteri diversi per valutare le cose.

Ad esempio criteri per stabilire quale sia la dimensione della casa o per valutare se esiste o meno la vista mare.

Si potrebbe dire che in questo caso ci possa essere un pò di scorrettezza da parte di chi inserziona. Beh, si. In alcuni casi la cosa è fatta senza la consapevolezza della gravità della scorrettezza. In alcuni casi potrebbe essere stato fatto anche in buona fede.

Comunque la lista non è omogenea. E non è possibile per chi sceglie valutare e paragonare le soluzioni proposte. Anche perchè la quantità di materiale che internet può riversare sull'utente è incredibile. E questo, anzichè semplificare, peggiora la situazione.

Un pò come quando si va in quei grandi centri commerciali in cui sono in vendita capi di abbigliamento anche carini ma talmente addossati gli uni agli altri che passa anche la voglia di esaminarli. Non so se la sensazione è condivisa ed è capitata anche a voi......

Di questo periodo si incorre in un grosso errore anche nel selezionare gli immobili per prezzo. Digito una cifra massima (ad esempio 150.000 euro) e vedo quali immobili in quella zona vengono venduti a prezzi minori del mio limite di spesa. In questo modo, alcuni inserzionisti hanno l'attitudine a mettere sul web soluzioni immobiliari "civetta" a basso prezzo che in realtà non forniscono una qualità minima decente per essere acquistati. Ma servono ad attirare l'attenzione. E una volta contattata l'agenzia o il venditore, costui propone un'altra soluzione a maggior costo.

Oppure potrebbe capitare che il prezzo possa essere trattabile e in questo modo (mettendo come limite perentorio 150 mila euro sulla scheda di ricerca) si esclude PROPRIO l'immobile giusto per noi che costava 155 mila euro ma che, contrattando, si sarebbe potuto acquistare per 145 o 140 mila euro.

Si capisce il senso della cosa?

In realtà la cosa da fare sarebbe

1) definire esattamente cosa si sta cercando e cercare di visualizzare al meglio le proprie esigenze.

2) affidarsi ad una o più agenzie, scegliendo quella che ci pare più incline a dare un servizio di qualità.

3) spiegare cosa si cerca.

4) esaminare le soluzioni che ci vengono proposte in base alle nostre indicazioni.

Forse anche qualcuno dei lettori del blog, ha inserito su siti come www.casa.it o www.immobiliare.it (per citarne solo 2) delle richieste di informazioni generiche.

Del tipo: "Cerco casa trilocale a Budoni fra 100 mila e 150 mila euro".

La nostra agenzia ha circa una 50 di soluzioni a Budoni entro questa fascia di prezzo.

Come è possibile intuire quale sia la soluzione giusta?

Bisognerebbe prendere delle case in modo casuale e inviare delle proposte.

Ma succede che la stessa richiesta generica arriva anche ad altre 4 o 5 agenzie immobiliari. O anche di più talvolta.

Quindi, dopo aver richiesto informazioni, sulla propria casella di posta elettronica arrivano dalle 20 alle 50 proposte immobiliari.

E quindi torniamo a bomba su quanto detto prima.

Il nostro consiglio è di contattare le agenzie e scegliere le agenzie con cui trattare.

E in un secondo momento defnire cosa si sta cercando. Si fa sempre in tempo, se l'agenzia scelta non ci propone niente di bello, a ritornare alle agenzie che si erano scartate.

Ed evitare di mandare richieste generiche su portali immobiliari.

Saludos a tottu.

Il sopralluogo presso un immobile da comprare

Quando si vede una casa su un'inserzione di un sito internet, il potenziale acquirente prende un primo contatto con l'immobile dei suoi sogni.

Diciamo che, dopo ore e ore passate a scrutare con attenzione tra i principali siti che offrono case invendita, si sia trovata quella che sembra essere la villetta dei nostri sogni.

La guardiamo..... Si, sembra che ci sia tutto quello che desideriamo. C'è il giardino, c'è la veranda, la pietra a vista....

Le foto non sono chiarissime ma l'immobile sembra in buono stato. L'inserzione ci dice che c'è la spiaggia nei pressi, raggiungibile a piedi e che la casa è inserita in classe B energetica. Il prezzo è buono. Che si fa?

Questo processo potrebbe riguardare più di una soluzione e di offerta immobiliare. Anzi, in questo periodo, è più che probabile che un potenziale acquirente trovi decine di soluzioni che possano sembrare adatte alle sue esigenze.

E' consuetudine quindi che chi cerca un immobile cominci a mettere insieme varie schede di immobili da visionare. Spesso con più di un'agenzia e più di un interlocutore.

Vediamo un pò di soffermarci su questo punto, ovvero l'importanza di un sopralluogo.

Ci fa, ad esempio, sorridere che più di una volta il potenziale acquirente a cui abbiamo mandato delle proposte immobiliari corredate di foto, planimetrie e documenti, ci specifichi che lui non comprerà prima di aver effettuato un sopralluogo di persona della casa (o cantiere) che intende comprare.

La cosa, dal nostro punto di vista, appare scontata.

Chi comprerebbe una casa senza averla mai vista? Forse solo qualcuno che ha già un precedente rapporto di fiducia con l'interlocutore o intermediario. Un grande, grande rapporto di fiducia e precedenti collaborazioni d'affari. Si dovrebbe comunque trattare di una situazione veramente pecualiare e probabilmente un qualcosa che si verifica in un caso su mille.

Il sopralluogo serve per molti motivi. Serve innanzitutto per dare uno sguardo al contesto in cui una casa è inserita. E tanto meno si conosce la zona in cui si compra e tanto più un'analisi del contesto è importante.

Sappiamo che parte del valore d'uso e del valore di mercato di una casa è da imputare al punto in cui la casa sorge. E quindi anche a ciò che intorno o nei pressi della casa troviamo.

Questo "intorno" non è presente nelle inserzioni pubblicitarie. Ma d'altronde capite che è ben difficile inserire questo tipo di informazioni.

Una casa potrebbe essere bellissima e posta in un luogo poco curato o trascurato.

Viceversa la casa potrebbe avere delle problematiche nella cura dei suoi esterni ma essere posta in un luogo per cui val la pena di investirci sopra qualche soldino per una ristrutturazione.

Ci sono vari fattori.

Ancora.... Una casa potrebbe sorgere in un luogo dove vi è della recente urbanizzazione e in cui gli arredi urbani non sono ancora a posto. Ma uno sguardo un pò in avanti ci farebbe capire che entro un 5-10 anni la zona diventerà bella e curata.

Di certo, una cosa che abbiamo osservato è che una selezione migliore in prima battuta con un sopralluogo su pochi immobili, aiuta il potenziale acquirente a fare le scelte giuste.

Un sopralluogo, per quanto distribuito in vari giorni, destinato a visionare molte case crea una situazione non ottimale nè per chi vende nè per chi compra.

Chi vende (agente immobiliare o società costruttrice) non riesce a stabilire un reale canale comunicativo con il potenziale acquirente. Troppo di fretta, troppi immobili da visitare e stanchezza per il tour de force che si sta facendo.

Non si riesce a compredere cosa veramente il cliente cerca e spesso non si riesce a dargli il supporto che necessita e merita.

Ma anche chi compra si trova in una situazione non proprio ideale. Vede tante cose, le vede spesso in modo superficiale e non analitico. Si fa guidare dalle sensazioni (peraltro importanti, per carità) ma è poco lucido nel riassumere in uno schema razionale ciò che ha visto.

Il nostro consiglio è semplice.

1) Definire nel modo più esatto possibile le ESIGENZE che si ricercano. Preferire un elenco di esigenze da soddisfare piuttosto che di caratteristiche che si cercano. Spesso ci sono molte divergenze fra le 2 liste e si correrebbe il rischio di cercare una caratteristica che si pensa soddisfi una propria esigenza senza in realtà farlo.

2) Relazionarsi il più approfonditamente possibili con degli intermediari o venditori professionali. Preferire degli agenti immobiliari con ampia esperienza sul territorio anche per verificarne gli attestati di competenza e trasparenza. Una agenzia immobiliare cura meglio gli interessi di chi compra e di questi tempi non costa necessariamente di più di una trattativa diretta. A volte è l'esatto contrario.

3) Selezionare a distanza un numero non eccessivo di immobili da visionare. Approfondire l'analisi di un immobile il più possibile per restringere ad un massimo di 2/3 soluzioni per intermediario e ad un massimo di 2/3 intermediari o agenzia immobiliari per volta.

4) Non comprimere eccessivamente il tempo per i sopralluoghi. Per una visita fatta con criterio occorrono a volte dalle 2 alle 3 ore. Il che significa anche una mattinata o una serata per una sola agenzia. Inoltre sarebbe ottimanale vedere una sola agenzia o intermediario/costruttore al giorno. Questo per fissare l'attenzione su un interlocutore per volta ed avere la possibilità di assimilare il contatto umano e professionale.

5) Vedere lo stesso immobile almeno 2 volte in giorni diversi. La prima visita può mostrare alcuni fattori (positivi o negativi che siano) ma è spesso necessario un nuovo sopralluogo, in una nuova unità di tempo e con un nuovo fresco punto di vista, per vedere aspetti che prima si erano ignorati. Si può tornare con differenti stati fisiologici di attenzione/stanchezza e con diverse luminosità della giornata o temperature. Fattori che possono incidere nel giudizio dato sulla prima impressione.

6) Fare un riassunto di tutte le soluzioni viste secondo le proprie esigenze, cercando di dare un punteggio o valore a ciò che si è visto o controllato.

A questo punto sarebbe comunque una forma di rispetto per il lavoro degli intermediari che si è incontrato dare una risposta, positiva o negativa che sia, a tutti coloro con cui ci si è relazionati.
Se non si è riusciti a prendere una decisione, si dovrebbe comunicare anche questo e i motivi dell'impossibilità di decidere, in modo da farsi aiutare nel trovare i dati che mancano per prendere una decisione.

Detto questo un saluto al prossimo articolo, sperando che queste righe vi possano essere di utilità. 

Saludos a tottu.

Prezzi sparati a caso?

Un nostro cliente ci segnala una situazione che sembra si stia creando nel panorama delle compravendite immobiliari.

Probabilmente è una scena che si sta svolgendo in molte città e molti luoghi senza particolare distinzione fra prima e seconda casa....

E' il fattore "prezzi sparati a caso!"

Ovvero si va su internet e si scopre che lo stesso immobile viene pubblicizzato o proposto in vari luoghi a prezzi diversi. Alcuni anche abbastanza distanti gli uni dagli altri.

Appare evidente che il potenziale acquirente rimanga spaesato dinnanzi a questa situazione.

La prima impressione, confermata dai nostri interlocutori, è di una certa mancanza di professionalità e serietà. Con l'aggiunta di un certo grado di torbidità che di certo non aiuta ad essere ben predisposti all'interesse per un certo immobile.

Ci sono 2 fattori che precedono questa situazione.

Il primo è di natura tecnica e riguarda i metodi pubblicitari e promozionali degli annunci sul web.

Ormai esistono una moltitudine di siti di annunci e inserizioni, alcuni generalisti e altri specializzati.

Tutti noi conosciuamo siti come www.subito.it o www.vivastreet.it. Oppure l'altrettanto famoso www.ebay.it che oltre alla pagine delle aste, ha anche il suo sito di annunci tradizionali.

Ne citiamo alcuni, ovviamente. Questi sono siti generalisti. Dentro ci si trova di tutto: dall'auto, al lavoro, alle relazioni personali, ai cellulari fino alle case.

Poi abbiamo i siti specializzati. Come, ad esempio, www.immobiliare.it, www.casa.it, www.idealista.it o www.mitula.it. Questi siti promuovono l'immobiliare (affitti e compravendite) e nient'altro.

Quello che accade è che quando un inserzionista (un'agenzia immobiliare o un proprietario) mettono un annuncio su internet, questo annuncio possa essere ripreso da un altro sito che "ristrasmette" ad altri portali (detti spesso aggregatori di news) questa inserzione. Ci sono siti che pubblicizzano annunci di altri siti di annunci.

Non è quindi infrequente che quando si promuove un immobile non si sappia esattamente su quanti siti esso sia promosso. E quindi non si riesca a monitorare tutti i luoghi in cui il proprio immobile è pubblicizzato. 

Ci è personalmente capitato, inoltre, che a seguito di un abbassamento di prezzo, abbiamo fatto esplicita comunicazione ad un particolare sito che non abbia poi eseguito quanto da noi richiesto. Fattori tecnici, certo. Ma il risultato non cambia.

Così può capitare che, anche quando un immobile è promosso da un solo soggetto, questo appaia su internet con prezzi diversi.

Certo in questo caso le differenze di prezzo sarebbero comunque contenute.

La seconda situazione è invece quando un immobile viene proposto, per essere venduto, a più interlocutori dallo stesso proprietario. 

Ci sono molte dinamiche incluse in un incarico di vendita. Tecnicamente un proprietario (privato o società costruttrice) cerca dal suo punto di vista di dare all'immobile la maggiore visibilità possibile. Dare un incarico di vendita in esclusiva ad un'agenzia immobiliare presenta i suoi vantaggi e presenta le sue limitazioni. 

Potremmo scrivere un articolo su quali siano i pro e i contro di questa situazione ma esulerebbe l'argomento che stiamo trattando.

Sta di fatto che non è infrequente che un proprietario (soprattutto dei costruttori) non vogliano dare a nessuno un incarico di vendita in esclusiva e preferiscano dare disponibilità a vendere a molte agenzie sul territorio.

L'idea (peraltro spesso non rispondente ai fatti) è che più agenzie trattano il tuo immobile e più possibilità ci sono che giungano dei clienti interessati e delle proposte.

La realtà però ci racconta un altra storia. Ovvero, più agenzie sul territorio promuovono spessissimo (per non dire sempre) sugli stessi canali. Quindi 2 agenzie possono mettere l'annuncio di un immobile sullo stesso portale. Risultato? Non si raggiungono il doppio dei clienti ma gli stessi potenziali acquirenti con il doppio della spesa.

Quello che avviene è che un'agenzia può essere più brava nella descrizione di un'altra. Oppure pubblicizzare delle foto più belle e significative. Ma rimaniamo sempre nell'ambito del marketing.

La sostanza è che poi poco cambia.

Il problema però si aggrava quando il costruttore stesso ha idea un pò "ballerine" sul prezzo di vendita. Quando si vende un nuovo, chi vende ha un'idea di cosa vorrebbe realizzare. Questo prezzo è però costretto a CONFRONTARSI con le dinamiche del mercato. 

Alcuni costruttori, tendono quindi ad essere un pò confusionari sul prezzo. Una settimana vorrebbero realizzare 170 mila euro mentre la settimana dopo si accontenterebbero di 160 mila.

Questo non è strano e fa parte di qualunque attività commerciale. Basta andare in un supermercato per vedere che qualunque prodotto ha delle oscillazioni di prezzo.

Ma ciò confonde è il fatto che, essendoci coinvolti anche altri operatori, la cosa viene moltiplicata per 2 o per 3 e così via.

Ogni agenzia potrebbe avere una sua politica di marketing.

L'immobile promosso a diversi prezzi, non ha quindi necessariamente niente che non vada.

E' spesso solo una questione di gestione dell'aspetto commerciale che è andata un pò fuori controllo organizzativo.

Soprattutto in un periodo come questo in cui la forbice fra il prezzo di listino e il margine di trattativa aumenta.

D'altronde non parliamo di comprare qualcosa esposto su uno scaffale con un prezzo fisso.

E non esisterebbero gli intermediari come le agenzie immobiliari se non fosse normale che ogni prezzo può subire una trattativa al ribasso.

Quando trovate dei prezzi sparati a caso su un immobile, cercate quindi il contatto con un intermediario che si dimostri serio, competente e professionale.

Per appurare queste qualità non ci vuole tanto. Basta veramente poco.

A quel punto, evitate le sirene delle inserzioni con il prezzo al ribasso.

E affidatevi all'agenzia immobiliare.

La pagherete. Fate si che si guadagni il proprio compenso offrendo il servizio.

Saludos a tottu.

Le elezioni cambieranno qualcosa del panorama immobiliare?

Ci stiamo avvicinando a grandi passi verso le prossime elezioni politiche nazionali.

Non crediamo proprio che ci sia qualche italiano che non se ne sia accorto.

Non per fare dell'anti-politica (non ci piace particolarmente questo concetto, peraltro di difficile comprensione perchè se fai anti-politica, stai allo stesso tempo facendo politica) ma è curioso vedere tutto questo fermento e questo movimento solo in prossimità delle elezioni.

La realtà è che tale movimento ci dovrebbe essere sempre. 

O meglio, sarebbe meglio se il fermento dei leader dei partiti e delle coalizioni ci fosse "durante" il periodo in cui dovrebbero svolgere il loro lavoro al meglio.

Perchè gli eletti non svolgono il lavoro di candidati ma vengono candidati per svolgere la professione di amministrare un paese.

Ma già qualcuno, tempo fa, disse che in Italia siamo sempre in campagna elettorale e la maggior parte, per non dire tutti, dei nostri politici da il proprio massimo proprio in campagna elettorale.
Dove a vincere sono le parole e non i fatti, le statistiche presunte e non le statistiche reali, le promesse e non gli adempimenti, gli attacchi agli avversari e non la cura del proprio lavoro.

Detto questo, rimane il fatto che la tornata elettorale sia una sorta di boa a cui far fare un giro e un'inversione di rotta a questa nave chiamata Italia. Nel bene o nel male, questo fine mese rappresenta comunque un momento molto importante di passaggio tra l'ieri e l'oggi.

Dal nostro punto di osservazione e in stretto riferimento alle conseguenze di queste elezioni sul mercato immobiliare, sicuramente molto dipenderà da chi vince.

Ovvero, come sembra attualmente prevedibile, se dovesse prevalere la coalizione di centrosinistra guidata da Bersani e Vendola sicuramente ci sarà una minore spinta verso il sostegno del settore immobiliare. Viceversa se a vincere sarà il centrodestra dell'inossidabile e incontrovertibile cavaliere Silvio Berlusconi.

Quest'ultimo si sta fornennatamente giocando le sue carte per richiamare l'attenzione proprio di quella fascia di italiani che guarda con grande attenzione il mercato del mattone.

Che gli italiani siano dei grandi fidanzati delle proprietà immobiliari non è cosa nuova che scopriamo oggi.

Alcuni provvedimenti di questi ultimi tempi, introduzione dell'IMU sulle proprietà immobiliari, di sicuro non hanno giovato sugli andamenti del mercato.

Ma già in tempi non sospetti, questo blog ha cercato di mostrare e documentare quanto la diminuzione delle compravendite e il calo dei prezzi fosse, in qualche modo, prevedibile e non necessariamente causato dai motivi su esposti.
La nostra tesi è che i mercati abbiamo delle dinamiche interne che sono fisse e che precedono questi fatti contingenti.
La prima di queste dinamiche è la più vecchia legge di ogni mercato:

Se un mercato continua ad andare su, prima o poi andrà giù. Se un mercato continua ad andare giù, prima o poi andrù su.

Tale legge ci fa capire che alla fine di un lungo periodo di espansione delle compravendite e dei prezzi, prima o poi il mercato immobiliare avrebbe trovato un momento di pausa e di calo. Di sicuro l'arrivo del credit crunch ovvero della contrazione del credito e dell'erogazione dei mutui ha contribuito e non poco, a fermare il meccanismo delle compravendite di case. Anche laddove non si comprava o si compra necessariamente con l'intervento dei mutui.

Ma se non ci fosse stato il credit crunch sarebbe successo qualcos'altro. Di questo bisogna esserne certi.
Poi potremmo stare qui a discutere su quando grande o quanto piccolo sarebbe stato questo periodo di contrazione degli affari immobiliari senza il contemporaneo intervento della chiusura dei mutui, della eccessiva offerta immobiliare insieme a questa situazione generalizzata di finanza pubblica e di politica fiscale e monetaria repressiva.

Sta di fatto che, elezioni o non elezioni, centro-destra o centro-sinistra, euro o non euro, è nostra previsione (proprio in virtù di quelle dinamiche generali di cui parlavano prima) che il mercato immobiliare si riprenderà sia in termini di numero di compravendite che in termini di aumento del prezzo al mq. Questo in generale, con i dovuti distinguo tra zona e zona e micro-zona e micro-zona.

Quello che ci aspettiamo sono tempi diversi a seconda delle diverse politiche economiche che il prossimo governo eletto dagli italiani metterà in atto o non metterà in atto.

Da molto tempo l'immobiliare è sempre stato un volano di sviluppo di tutta l'economia.

Per quanto lavoriamo in questo settore, questo punto di vista ci sembra eccessivo e non particolarmente adatto allo sviluppo di una società post-industriale come la nostra.

Per essere più chiari e parlare in termini più semplici, non pensiamo che bisogna costruire ancora e sempre per forza..... Non è colando di cemento e nuove case le città e le coste che si assicura lo sviluppo di una nazione. Non sicuramente della attuale Italia.

Magari si può lavorare nell'edilizia e sull'immobiliare per migliorare ciò che già c'è. Gli operatori edili, le imprese, i lavoratori, le industri e i fornitori avrebbero un grande giovamento nel lavorare tutti insieme nel migliorare ciò che già c'è. Ristrutturazioni, migliorie generali, implementazione di accorgimenti in favore della qualità ambientale e via discorrendo.

Detto fra noi, visto che chi parla è un'agenzia immobiliare, ci sarà sempre da offrire un servizio di consulenza e vendita in un mercato immobiliare.

Quindi non c'è proprio niente che ci faccia paura in un cambiamento, anche radicale del modo di fare mercato immobiliare.

Che, comunque, non crediamo proprio sia qualcosa di quest'anno. E neppure del prossimo.

Saludos a tottu.