La discesa dei prezzi è finita? Forse si.

Se qualcuno legge il nostro blog, può verificare quanto da noi certificato in tempi non sospetti. Nessuno ha la presunzione di sapere quando e come le tendenze dei prezzi di un mercato andranno esattamente in questo o quell'altro punto.

Ma abbiamo seguito sempre una serie di analisi di medio periodo e, visionando le serie storiche dell'andamento del mercato immobiliare, non abbiamo fatto altro che illustrare che una fine del lungo ciclo di assestamento di questo mercato sarebbe presto comparso all'orizzonte per lasciare poi lentamente spazio ad una piccola ma inesorabile crescita.

Il nostro orizzonte temporale era situato nel 2014 e ora più di prima lo ribadiamo.

Alcuni segnali sono decisivi in questo senso. In un precedente post parlavano di "grip" della discesa dei prezzi. Ovvero i prezzi scendono fino ad un punto in cui l'appetibilità delle offerte comincia a far "presa" o grip, appunto, sulle scelte di spesa dei potenziali acquirenti.

Quando la discesa dei prezzi comincia a fare "grip", il calo della discesa dei prezzi è alle porte. E la ripresa dei prezzi, dopo una leggera fase di studio o di stallo, prevedibile.

Ecco alcune disamine che ci mostrano tramite indagini statistiche sui prezzi o la percezione dei proprietari delle case, come (forse) avevamo proprio centrato nel segno.
Ecco infatti il sito ww.idealista.it, prestigioso portale immobiliare.

Oppure altri 2 articoli (fra i tanti) in alcuni altre testate e blog:

1) http://www.finanza.com/finanzapersonale/Casa/notiziafp/Si_attenua_la_discesa_dei_prezzi_delle_case-405312

2) http://blog.bancadellecase.it/frenata-la-discesa-dei-prezzi-delle-case/

Quindi il tempo conveniente per comprare è passato?
Manco per niente. Forse il meglio è proprio adesso, nella finestra che va da questa estate alla prossima in cui i prezzi toccheranno i loro minimi per poi cominciare a risalire nei mesi primaverili del 2015 dopo un periodo statico che durerà da metà 2014 a fine 2014/primi 2015.

Quindi buoni acquisti e 

Saludos a tottu.

Distinguere i ribassi di prezzo nel mercato immobiliare.

Un mercato è un mercato.

E ogni mercato ha regole generali e regole specifiche.

Confondere le regole generali delle compravendite con le regole e leggi specifiche che regolamento quel specifico mercato o nicchia di mercato può causare confusione e deduzione erronee.

E' assodato che questi ultimi anni siano stati un periodo di "bassa" del mercato immobiliare. Il numero delle compravendite è diminuito rispetto agli ultimi anni. Prendendo come riferimento il picco di numero di compravendite tra il 2005 e il 2008, c'è stata una evidente flessione.

Va però ricordato che il periodo di riferimento preso in esame è anch il quadriennio in cui si sono frantumati tutti i record di numero di compravendite nella nostra nazione.

In pratica, per quanto le vendite siano calate, se paragonate alla media di vendite immobiliari negli ultimi 30 anni, noteremo una flessione si ma non un calo disastroso.

Detto questo, sappiamo che in un mercato in cui la domanda di un qualcosa scende il prezzo tende sicuramente a non aumentare e se l'offerta sale, tende addirittura a scendere. Cosa che si è palesata nel mercato immobiliare.

Parliamo sempre in termini generali, comprendendo il settore residenziale e il settore turistico, comprendendo microzone in cui non c'è stato fondamentalmente calo e zone in cui ci sono stati cali sensibili e per niente minimizzabili.

Il succo di quello che oggi vorremmo dire è che ANCHE UN PREZZO CHE SCENDE PUO' SIGNIFICARE COSE DIVERSE.

In particolare distinguerei fra immobili che perdono valore e immobili che vivono un riassestamento di prezzo dovuto al mercato.
Cioè il prezzo va giù perchè segue le tendenze del mercato oppure il prezzo va giù perchè nessuno vuole quell'immobile.

Nel secondo caso potremmo trovarci di fronte a case il cui valore oggettivo è in caduta libera.

Case costruite molto indietro nel tempo e con una qualità generale di uso decisamente basso.
Rimanendo a ciò che ci interessa, cioè gli immobili ad uso turistico in Sardegna, occorre rimarcare che la qualità costruttiva generale degli immobili è andata in crescendo nel corso degli anni.

E molti degli immobili costruiti molti anni fa presentano livelli qualitativi decisamente inaccettabili ora. Al punto che non si potrebbe più ri-costruirli con quelle caratteristiche edilizie.

Alcuni di questi immobili godono di una posizione particolarmente pregiata e questo gli consente di avere comunque un prezzo rilevante. E' possibile che se la collocazione è veramente pregiata (vista mare splendida, ad esempio) il valore del luogo in cui l'immobile sorge diventi maggiore dell'immobile stesso. Nel senso che in prospettiva futura, chi fosse interessato a comprarlo metterebbe già in conto notevoli interventi di ristrutturazione se non addiittura l'abbattimento completo con completa ricostruzione.

Onestamente le seconde case in Sardegna presentano quindi sempre un alto valore oggettivo. Essendo nate non per soddisfare il bisogno primario di prima abitazione, esse rispondono molto a criteri di estetica e benessere personale dovuto al contesto.

Esemplifichiamo la cosa al punto da dire che un rudere comprato in Sardegna vicino al mare ha e avrà sempre un valore oggettivo. Perchè fa parte di quegli immobili con caratteristiche tali da essere sempre richiesti.
Un pò come le case situate nei centri storici di città vive e/o d'arte. Se hai un rudere in pieno centro a Roma o Milano, è impossibile che il suo valore descresca. Forse il suo prezzo subirà degli alti e bassi, seguendo i picchi o le cadute del mercato. Ma è ovvio che sarà sempre un qualcosa di cercato dal mercato.
Diverso è invece il discorso per un immobile collocalto in un paesino, in cui già avviene dello spopolamento da anni. Giusto per comprendere il succo di ciò che stiamo dicendo.

Chi ha costruito la casa magari la ha dotata di valore d'uso con particolari materiali e dotazioni edilizie. Magari avrà abbondato anche con gli spazi. Ma il suo valore in prospettiva sarà sempre meno. Perchè se la zona è in fase di spopolamento, a chi serve quella casa? Se la zona non è oggetto di meta turistica o di fruizione di qualche particolare aspetto territoriale (lago, montagna, sito archeologico, parco giochi, etc.) o se il territorio non mostra segnali di possibili sviluppi economici si comprende che non vi è spinta per una domanda di quel tipo di immobile. Se non a prezzi talmente bassi per cui diventa quasi oggettiva la convenienza a comprare.

Ad esempio acquistare una villetta con giardino a 50.000 euro. 

Quindi lasciamo cadere le cassandre che dichiarano che in Italia ci sono tantissime case e siccome la popolazione non aumenta, non ci sarà nuovamente espansione immobiliare.

Ci sarà. Non dappertutto. E' ovvio.

Forse neppure in molte città, a meno di un incredibile nuovo rilancio economico che porti nuovi abitanti.

Ma nel mercato turistico, in un posto come la Sardegna, sicuramente.

Saludos a tottu.

Quale relazione fra vendita case e ripresa dell'economia?

Esistono delle strane relazioni fra le dinamiche dei fattori economici e le attitudini di spesa e di investimento di un mercato di riferimento.

Oggi non pretenderemo di illustrare uno studio scientifico sulla cosa ma di riflettere con leggerezza su alcuni fenomeni.

Sembra incredibile ma il mercato degli acquirenti è spinto a comprare quando il prezzo degli immobili sale e spinto a non comprare quando il mercato degli immobili scende. Perchè questo apparente paradosso? 

Perchè un immobile non è visto solo come un bene di consumo ma anche come un bene di investimento. Quando si compra si getta sempre un occhio a quale sia l'andamento del mercato in funzione di una possibile rivendita. Se compro oggi mentre i prezzi stanno salendo so già che sto facendo un buon affare perchè l'anno dopo costeranno di più. Viceversa quando il mercato scende l'acquirente sente la spinta a rimandare l'acquisto per vedere se dopo un pò troverà gli stessi immobili a minor prezzo.
Se la casa fosse solo un bene d'uso, questo problema non si porrebbe. La prova la abbiamo con i capi di abbigliamento di marca o i gadget elettronici. Se vengono posti in vendita a prezzi decisamente più bassi di quanto in genere conosciuti, le vendite vanno a ruba.

Questo fatto è naturalmente basato su degli errori logici e di ristrettezza di vedute. Spesso l'acquisto di un immobile può attraversare, come lunghezza del tempo di investimento, 2 o più periodi di salita e discesa del mercato. E in ogni caso, sul medio-lungo periodo (come evidenziato in precedenti articoli qui pubblicati) le probabilità che i prezzi si dirigano verso l'alto è innegabile.
Quindi il problema di comprare un immobile in fase di bassa valutazione non si pone. Anzi.
E' l'esatto contrario.

E' vero che se compro oggi, potrei vedere un immobile simile a quello che ho acquistato io ad un prezzo decisamente più favorevole. E' un fatto che potrebbe accadere ma le cui probabilità non sono poi così alte.

Anche perchè la legge naturale dei mercati ci dice che prima agisce in genere compra meglio.

In ogni caso lo spirito collettivo del mercato ricalca sempre questi meccanismi quasi inconsci.

Quindi in una fase in cui la stessa economia italiana segna un pò il passo e si ritrova a fare i conti con problemi rinviati per troppo tempo, ecco che la notizia di una possibile ripresa del PIL ci fa capire (come peraltro già ipotizzato da questo blog negli anni passati) che i prezzi degli immobili non andranno giù ancora per molto ma che, anzi, è da intravedersi a breve la ripresa degli stessi.
Succederà subito dopo (tra 2/3 anni) la ripresa in positivo della crescita del PIL.

Bankitalia prevede un PIL in positivo (0,7%) già dal 2014. 

Vedi il "Sole 24 Ore".

Certo, non è una crescita incredibile. E certo, dopo anni di PIL negativo era anche fisiologico che ciò avvenisse.....
Ma tant'è...... Sappiamo che le dinamiche della propensione all'acquisto non sono completamente razionali.
Vedere che il PIL vira in territorio positivo cambierà molti stati d'animo.

E a quel punto quando chi vende sentirà nuovamente che il suo bene potrà nuovamente avere compratori, i prezzi cominceranno a salire.

Non subito.
Prima si azzererà la forbice di trattabilità (adesso molto ampia). I prezzi esposti diventeranno i prezzi sotto cui non si riuscirà a scendere.
E se le vendite aumenteranno, allora ecco nuovamente i prezzi a salire. Prima piano e poi al galoppo.
Come sempre hanno fatto.
Fino alla prossima crisi edilizia. Uguale alle altre e diversa dalle altre. Come tutte.

E qualcuno starà a rimuginare sul perchè, in quel lontano 2013, non ne ha approfittato avendo la possibilità di comprare la casa dei suoi sogni a prezzi decisamente favorevoli.

Saludos a tottu.

Stesso prezzo, più trattabilità dello stesso: buon periodo per comprare.

Come spesso abbiamo evidenziato in questo blog, sappiamo che una discesa dei prezzi degli immobili è avvenuta in Italia.

Ma tale discesa è meno ripida e violenta di quello che taluni discorsi disfattistici intendono far apparire.

Abbiamo anche detto che la sensazione fosse piuttosto che sebbene i prezzi stiano in un certo modo "tenendo", ciò che diventava più ampia era la forbice della trattabilità dell'affare.

Perchè il prezzo di un immobile è quello finale.

Mica quello che viene promosso sui siti di inserzioni.

Spero si capisca la differenza.

Per carità, ci fa piacere leggere dalle pagine del prestigioso "Il sole 24 ore" conferma delle nostre ipotesi già espresse nel recente e meno recente passato.
Qui potete trovare l'articolo del "Il sole 24 ore".

Tra l'altro in evidenza un dato del calo dei prezzi notevolmente più contenuto a quanto traspare dalle solite superficiali chiaccherate da bar (non ce ne abbiamo i gestiori dei bar. E' solo un modo di dire).

Il giornale economico, su ricerca della Nomisma, indica in un 16% di calo medio dei prezzi rispetto al 2008.

In ogni caso, il succo di tutto ciò è la conferma che questo è un buon momento per comprare e un pessimo momento per vendere.

Saludos a tottu.

Il valore e il prezzo di una casa

Forse abbiamo già affrontato questo tema in qualche momento della storia di questo blog.

Prezzo e valore.

Che confusione in genere su questi 2 concetti.....

Facciamo un pò di chiarezza sui termini.

PREZZO: l'ammontare di moneta che convince chi vende a "dare" il suo bene a chi compra.

VALORE: la quantità di beneficio materiale e immateriale che un bene dona a chi ne entra in possesso.

Vi piacciono queste definizioni?
Vedrete che soprattutto la prima è abbastanza spiazzante. Se lo applichiamo al mercato immobiliare vediamo subito che, in base a questa definizione, il "prezzo" di un immobile non è quello che viene inserito nella pubblicità, nel volantino o nel cartello. Il "prezzo" non è quello dichiarato da chi vende.
Ma è quello a cui il mercato lo assorbe.

Quindi se ci facciamo un giro sui portali internet vedremo vari "prezzi" di case in vendita. Ma quelli non sono i veri prezzi. Sono solo la dichiarazione di aspettativa di vendita dei venditori. Cioè ci indica quale sia l'ammontare scelto da chi vende. Che non necessariamente coincide con l'ammontate scelto da chi compra.

Questo è un meccanismo che opera in qualsiasi mercato. Il prezzo finale è l'incontro fra prezzo offerto e prezzo richiesto. E' l'incontro fra domanda e offerta. 

Quindi se vedete una casa in vendita a 150.000 euro non è detto che quello sia il suo prezzo. Magari il suo prezzo è 140.000 o forse 130.000, chissà.

Ma ancora diverso da prezzo è il valore.

Un esempio: un capo di abbigliamento venduto ai primi di dicembre costa 100 euro mentre ai saldi costa 60 o 50 euro. Eppure la sua qualità e il beneficio che se ne ottiene non muta.

Quale è il suo vero prezzo?
100 o 50?
Nessuno dei 2.

Il maglione ha vari prezzi a seconda del momento in cui avviene lo scambio tra venditore e acquirente.
Per la verità anche il valore muta.

Perchè se devo regalare l'indumento per natale, se lo compro dopo natale non ha più lo stesso valore.

Vedete come funziona.

La casa, che sia prima o seconda casa, ha delle caratteristiche molto diverse da altre forme di investimento. E' reale e il suo valore di utilizzo non muta al mutare delle dinamiche del mercato.
Chi ha comprato una casa in Sardegna 5/6 anni fa, si ritrova con una casa che forse non spunterebbe sul mercato un prezzo simile a quello a cui è stata comprata. Ha un prezzo diverso rispetto a prima. Ora.

Ma il valore è lo stesso. Da un punto di vista di utilizzo.

Forse se la casa era destinata alle affittanze può avere un valore inferiore. Questo varia da caso a caso e non può essere fatta una regola generale.

L'aumento dei costi dei traghetti non è stato ancora metabilizzato dal mercato e le nuove forme di trasporti sostitutivi ancora non hanno completamente sopperito all'improvviso mutamento di modello gestionale dei trasporti.

Ma un domani?

Che possiamo dire che ci proiettiamo tra 5 o tra 10 anni?

A San Teodoro presto costruiranno un nuovo porticciolo turistico.

E' verosimile e prevedibile che TUTTI gli immobili acquisiranno un aumento di valore. E un conseguente aumento di prezzo.

Che ne dite?
Saludos a tottu.

Si vende o non si vende?

La morale è sempre quella (parafrasiamo il famoso slogan della pubblicità di una merendina degli anni '80):
Si vende o non si vende?

Sembra incredibile ma anche chi non è minimamente interessato all'acquisto di un immobile, spesso pone questa domanda.

A noi la pongono in tanti....

Sembra quasi che la persona abbia bisogno di fattori rassicuranti, legati soprattutto ad una certa omogeneità e continuità con il passato.

"Se qualcosa va come sempre è andato allora è bene e il futuro è roseo".... Potremmo sintetizzarlo così.

Uno strano modo di comprendere il futuro analizzando e comprendendo il passato.

Non che ci permettiamo minimamente di scollegare il passato con il futuro.

Puoi capire se una macchina avrà un incidente se studi la direzione e velocità dell'auto (quindi da dove proviene). Ma sebbene questo esame ti possa dare una previsione accurata, una previsione resta una previsione.

Il futuro non ha nessun tipo di obbligo con il passato. Solo legami di parentela.. Per così dire.

Comunque ci chiedono se il mercato immobiliare va oppure non va.

Domanda impegnativa, risposta semplice. La nostra.

Dipende dai punti di vista, dipende da quali parametri vengono usati per giudicati i dati.

Dipende anche dall'ampiezza dell'analisi. Dipende soprattutto dai margini che si impongono all'analisi.

Il mercato immobiliare nazionale è diverso dal mercato di una certa zona. Che è diverso a seconda della tipologia di immobile.

In realtà le vendite vanno. Non esiste un mercato immobiliare in cui non si vende.

Può esistere un mercato immobiliare in cui si vende meno di qualche altro periodo usato come riferimento.

Dai nostri dati e in riferimento al mercato delle seconde case nella nostra zona, nel 2013 si venderà di più del 2012 e di più del 2011 ma meno del 2010 e anni precedenti.

Si vende o non si vende? Dipende, appunto.....

Alcuni immobili hanno adesso un prezzo più che appetibile. I più timorosi hanno visto che il mercato non è crollato e che quindi possono comprare senza paura di investire in qualcosa che si sta deprezzando rapidamente.

Non c'è, almeno nel nostro mercato di riferimento, alcun RAPIDO deprezzamento.

C'è un normale riassestamento dei prezzi.
Alcune cose erano sopravvalutate e il mercato le sta riportando al giusto prezzo.
Tutto qui.

In ogni caso stiamo vendendo case. Quindi possiamo rispondere brevemente alla domanda del titolo con "Si, si vende!".

Alla prossima e 

saludos a tottu.

Il mercato immobiliare americano riparte

Premesso che tutte le notizie che compaiono sui mass media e su internet vanno filtrate, ripulite e comprese nella loro sostanza prima di essere prese per buone, vogliamo oggi citare alcune informazioni sul mercato immobiliare americano.

Certo, sembra che ci stiamo spostando un pò fuori tema rispetto a quanto di solito trattiamo in questo blog.

D'altronde noi siamo una agenzia immobiliare che lavora in una specifica parte del territorio della Sardegna, che è una piccola parte del mercato immobiliare italiano.

Ma man mano che passano i decenni è evidente che l'intero mondo si stia sempre più collegando. E ciò che succede dall'altra parte del globo possa avere delle influenze, talvolta non piccole, sulla nostra quotidianità e affari immediati.

Se poi ricordiamo bene, dovremmo riportare alla mente che nel 2007 l'onda lunga di questo periodo di "riassestamento" economico e finanziario è proprio negli USA che è partita. Chi non ricorda i titoli dei giornali e dei mass media in quel periodo che parlavano di bolla speculativa americana o crisi dei mutui sub-prime.

Lasciamo perdere in modo assoluto le critiche per questi metodi giornalistici che riassumono tutta una vicenda o un fatto in una nuova parola o frase che diventa da li in poi un tormentone...... sub-prime...... nessuno (se non poche centinaia di persone all'interno di qualche istituto finanziario altamente specializzato) aveva mai sentito questa parola. E da un giorno all'altro tutti a parlarne come se non fosse possibile vivere senza. Un pò come è successo l'anno scorso con lo spread di montiana memoria o come succederà il mese prossimo con qualche altra parola.....

Il succo è semplice. In America come da noi, il mercato immobiliare è un settore trainante l'economia. Si costruisce e si vende. E dietro la vendita della casa c'è tutto un indotto di vendita di prodotti e servizi accessori.

Qualcuno negli USA nel decennio che va dalla fine degli anni '90 al 2007 cominciò a pensare che si potevano prestare soldi a chiunque per comprarsi casa. Vi era una fascia di persone che non presentavano i minimi requisiti per ottenere un mutuo. Era la fascia sub-prime ovvero la fascia di lavoratori con minori garanzie della fascia più bassa.

Sub-prime uguale lavoratori con nessuna o minime garanzie di ripagare il mutuo.

Qualche testa d'uovo in qualche banca ben pensò di creare dei prodotti finanziari basandosi su i debiti dei mutuatari ovvero di chi contraeva un mutuo.

Chi fa un mutuo ottiene dei soldi e da in cambio una promessa di restituzione con il pagamento di interessi. E' per chi gli presta i soldi una forma di investimento. Do 100 mila euro (dollari) a qualcuno e questo mi rende i soldi pagandomi il 4 o 5% l'anno.

I geni (testa d'uovo) di cui parlavamo pensarono che cambiando i nomi e impacchettando bene questi mutui sotto forma di prodotti finanziari, si poteva trovare qualcuno che investiva su di essi.

Morale della favola: si creano fondi di investimento basati sui mutui (tra cui anche e soprattutto i sub-prime) e quando i poveri lavoratori senza garanzia cominciano a non riuscire più a pagare le loro rate, scoppia la bolla. E il gioco diventa come una sorta di bomba con la miccia accesa che tutti cercano di sbolognare a chi lo precedeva nella scala gerarchica.

Sta di fatto che banche falliscono e negli USA decine di migliaia di case finiscono sul mercato perchè chi le aveva comprate con il mutuo non riesce a ripagarle. Il mercato immobiliare crolla perchè, d'improvviso, ci sono moltissime case in vendita a prezzi stracciati e perchè non c'è più lo stesso numero di richieste.

Dopo 1-2 anni l'onda lunga di questa crisi prima finanziaria che immobiliare arriva in Europa. E in Italia.

Le banche italiane, già peraltro sempre restie a concedere mutui e prestiti, chiudono i rubinetti d'improvviso. Il mercato delle prime case crolla. E questo trascina dietro anche il mercato delle seconde case che dipende spesso dal giro delle prime.

E' infatti frequente che chi voglia comprare una seconda casa, venda una sua casa sul mercato delle prime case. E come spesso succede l'effetto domino è servito.

In ogni caso la riflessione è che il mercato della prima (non si sa ancora per quanto.....) economia del mondo è di fatto una cartina tornasole per tutto il resto del pianeta. E che ci piaccia o no, l'andamento dei vari mercati negli Stati Uniti ci anticipa quello che succederà dopo pochi anni nel nostro mercato.

Ora leggiamo su alcuni forum di settore (www.immobilio.it) che dagli USA arrivano dati di ripartenza del loro mercato interno. Così in stati come la Florida o New York vi è un netto aumento dei prezzo a causa di un'impennata delle richieste.

Che dire? Saranno rose che fioriranno?

Noi siamo sicuri di si perchè seguiamo sempre le teorie economiche che ripongono nel medio e lungo periodo delle tendenze che singole specifiche situazioni non possono mutare più di tanto.

E se il mercato va giù, prima o poi questo torna su.

In pratica si confermano le nostre previsioni dello scorso anno. In Italia è prevedibile una ripresa del mercato immobiliare generale e dei prezzi a partire dal 2014. E se questo anno sarà l'ultimo anno di fase calante dei prezzi, è forse tempo che chi è indeciso approfitti degli ottimi e vantaggiosi prezzi che ancora si riescono a spuntare.

Saludos a tottu

Prezzi sparati a caso?

Un nostro cliente ci segnala una situazione che sembra si stia creando nel panorama delle compravendite immobiliari.

Probabilmente è una scena che si sta svolgendo in molte città e molti luoghi senza particolare distinzione fra prima e seconda casa....

E' il fattore "prezzi sparati a caso!"

Ovvero si va su internet e si scopre che lo stesso immobile viene pubblicizzato o proposto in vari luoghi a prezzi diversi. Alcuni anche abbastanza distanti gli uni dagli altri.

Appare evidente che il potenziale acquirente rimanga spaesato dinnanzi a questa situazione.

La prima impressione, confermata dai nostri interlocutori, è di una certa mancanza di professionalità e serietà. Con l'aggiunta di un certo grado di torbidità che di certo non aiuta ad essere ben predisposti all'interesse per un certo immobile.

Ci sono 2 fattori che precedono questa situazione.

Il primo è di natura tecnica e riguarda i metodi pubblicitari e promozionali degli annunci sul web.

Ormai esistono una moltitudine di siti di annunci e inserizioni, alcuni generalisti e altri specializzati.

Tutti noi conosciuamo siti come www.subito.it o www.vivastreet.it. Oppure l'altrettanto famoso www.ebay.it che oltre alla pagine delle aste, ha anche il suo sito di annunci tradizionali.

Ne citiamo alcuni, ovviamente. Questi sono siti generalisti. Dentro ci si trova di tutto: dall'auto, al lavoro, alle relazioni personali, ai cellulari fino alle case.

Poi abbiamo i siti specializzati. Come, ad esempio, www.immobiliare.it, www.casa.it, www.idealista.it o www.mitula.it. Questi siti promuovono l'immobiliare (affitti e compravendite) e nient'altro.

Quello che accade è che quando un inserzionista (un'agenzia immobiliare o un proprietario) mettono un annuncio su internet, questo annuncio possa essere ripreso da un altro sito che "ristrasmette" ad altri portali (detti spesso aggregatori di news) questa inserzione. Ci sono siti che pubblicizzano annunci di altri siti di annunci.

Non è quindi infrequente che quando si promuove un immobile non si sappia esattamente su quanti siti esso sia promosso. E quindi non si riesca a monitorare tutti i luoghi in cui il proprio immobile è pubblicizzato. 

Ci è personalmente capitato, inoltre, che a seguito di un abbassamento di prezzo, abbiamo fatto esplicita comunicazione ad un particolare sito che non abbia poi eseguito quanto da noi richiesto. Fattori tecnici, certo. Ma il risultato non cambia.

Così può capitare che, anche quando un immobile è promosso da un solo soggetto, questo appaia su internet con prezzi diversi.

Certo in questo caso le differenze di prezzo sarebbero comunque contenute.

La seconda situazione è invece quando un immobile viene proposto, per essere venduto, a più interlocutori dallo stesso proprietario. 

Ci sono molte dinamiche incluse in un incarico di vendita. Tecnicamente un proprietario (privato o società costruttrice) cerca dal suo punto di vista di dare all'immobile la maggiore visibilità possibile. Dare un incarico di vendita in esclusiva ad un'agenzia immobiliare presenta i suoi vantaggi e presenta le sue limitazioni. 

Potremmo scrivere un articolo su quali siano i pro e i contro di questa situazione ma esulerebbe l'argomento che stiamo trattando.

Sta di fatto che non è infrequente che un proprietario (soprattutto dei costruttori) non vogliano dare a nessuno un incarico di vendita in esclusiva e preferiscano dare disponibilità a vendere a molte agenzie sul territorio.

L'idea (peraltro spesso non rispondente ai fatti) è che più agenzie trattano il tuo immobile e più possibilità ci sono che giungano dei clienti interessati e delle proposte.

La realtà però ci racconta un altra storia. Ovvero, più agenzie sul territorio promuovono spessissimo (per non dire sempre) sugli stessi canali. Quindi 2 agenzie possono mettere l'annuncio di un immobile sullo stesso portale. Risultato? Non si raggiungono il doppio dei clienti ma gli stessi potenziali acquirenti con il doppio della spesa.

Quello che avviene è che un'agenzia può essere più brava nella descrizione di un'altra. Oppure pubblicizzare delle foto più belle e significative. Ma rimaniamo sempre nell'ambito del marketing.

La sostanza è che poi poco cambia.

Il problema però si aggrava quando il costruttore stesso ha idea un pò "ballerine" sul prezzo di vendita. Quando si vende un nuovo, chi vende ha un'idea di cosa vorrebbe realizzare. Questo prezzo è però costretto a CONFRONTARSI con le dinamiche del mercato. 

Alcuni costruttori, tendono quindi ad essere un pò confusionari sul prezzo. Una settimana vorrebbero realizzare 170 mila euro mentre la settimana dopo si accontenterebbero di 160 mila.

Questo non è strano e fa parte di qualunque attività commerciale. Basta andare in un supermercato per vedere che qualunque prodotto ha delle oscillazioni di prezzo.

Ma ciò confonde è il fatto che, essendoci coinvolti anche altri operatori, la cosa viene moltiplicata per 2 o per 3 e così via.

Ogni agenzia potrebbe avere una sua politica di marketing.

L'immobile promosso a diversi prezzi, non ha quindi necessariamente niente che non vada.

E' spesso solo una questione di gestione dell'aspetto commerciale che è andata un pò fuori controllo organizzativo.

Soprattutto in un periodo come questo in cui la forbice fra il prezzo di listino e il margine di trattativa aumenta.

D'altronde non parliamo di comprare qualcosa esposto su uno scaffale con un prezzo fisso.

E non esisterebbero gli intermediari come le agenzie immobiliari se non fosse normale che ogni prezzo può subire una trattativa al ribasso.

Quando trovate dei prezzi sparati a caso su un immobile, cercate quindi il contatto con un intermediario che si dimostri serio, competente e professionale.

Per appurare queste qualità non ci vuole tanto. Basta veramente poco.

A quel punto, evitate le sirene delle inserzioni con il prezzo al ribasso.

E affidatevi all'agenzia immobiliare.

La pagherete. Fate si che si guadagni il proprio compenso offrendo il servizio.

Saludos a tottu.

Il prezzo e il prodotto

Forse ritorniamo su questo argomento ancora una volta e forse ripetiamo cose già dette e stradette.

Ma gli input di questo blog ci giungono dal nostro rapporto quotidiano con i clienti e ultimamente uno dei temi ricorrenti è proprio questo.

Cioè nell'argomento delle compravendite immobiliari si parla tanto di prezzo e poco di case.

E' giusto tutto ciò?

Riflettiamo un attimo. Qui lo possiamo fare. Non c'è nessuna compravendita potenziale e siamo liberi da ogni possibile interesse di parte.

Quando si acquista un bene, la spinta per questo acquisto è dovuta al benessere che tale bene ci apporta e ci apporterà. Se il bene è di consumo immediato, come può essere un qualunque oggetto di uso quotidiano come una lampadina o qualsiasi tipo i cibo, l'utilità che si può trarre da esso è direttamente proporzionata al grado di soddisfazione dei proprio bisogni.

Qualcosa cambia quando la spinta per l'acquisto di un bene è in parte dovuta a questo tipo di esigenza (soddisfazione dei bisogni) e in parte dovuta ad un'esigenza di investimento.

La soddisfazione di un bisogno è un concetto abbastanza intuitivo e c'è ben poco da aggiungere.

Un pò più complesso è descrivere il concetto di investimento.

Se si va su interner e si cerca questa definizione se ne troveranno di alcune abbstanza complesse. Ma per i nostri fini è sufficiente dire che un investimento è l'acquisto di un bene (materiale o immateriale che sia) con lo scopo di ottenere un maggior guadagno in prospettiva. Nel caso degli immobili, possiamo allargare la definizione dicendo che di invesimento possiamo parlare quando si preferisce trasformare in bene tangibile (una casa non scompare!) una certa somma di denaro che si vuol preservare.

In Italia è viva sempre una massima (che comunque non ha mai sbagliato in senso generale) per cui chi ha delle finanze liquide fa un buon affare tramutandole in immobile e aspettando che gli immobili prendano prezzo.

Il mercato immobiliare e l'analisi dei trend di lungo periodo testimoniano che i prezzi tendono sempre a salire e quindi ecco che nella compravendita immobiliare cominciano a farsi avanti 2 motivazioni, in parte coincidenti e in parte contrastanti. Ovvero la motivazione di godimento personale e la motivazione di investimento.

E' nostra opinione che un acquisto immobiliare, in particolare una seconda casa, non possa mai presentare solo una motivazione di puro godimento. Forse in alcuni casi ci potrebbe essere qualcuno che compra per puro investimento ma, in tanti anni di lavoro, questo tipo di acquirenti si sono dimostrati una parte minima e trascurabile.

La maggior parte degli acquirenti sceglie una casa che gli piace, in un posto che gli piace, soddisfacendo un sogno cullato da anni con l'idea e il conforto che non sia una spesa di lusso ma, comunque, un modo per mettere in cassaforte il proprio denaro.

Di questo periodo però, in una fase di calo dei prezzi, qualcuno forse si sta facendo prendere troppo la mano da questo aspetto prettamente speculativo (al contrario). E sembra che il mercato delle case vacanze si sia trasformato in un mercato di prodotti finanziari.

Si discute del prezzo e il prezzo la fa da padrone. E per quanto nessuno qui pensi che nemmeno 10 euro sono banali o da sminuire, alcune volte i ragionamenti a cui assistiamo sono abbastanza complessi e per niente logici.

Quello che intendiamo dire è che l'acquisto di una casa è l'acquisto di una casa. Un bene che ha caratteristiche ben precise. Alcune di tipo tecnico (progettazione, luogo di costruzione, etc.), altre di tipo qualitativo (qualità e tipologia dei materiali), altre di tipo estetico (colori, rifiniture, contesto), altre relative ai servizi fruibili (vicinanza a spiagge o a centri abitati).

Insomma un bel pò di caratteristiche.

Ovviamente questo poi va confrontato con il costo a cui queste caratteristiche ci vengono proposte.

Ma questo prezzo è il più delle volte trattabile e, comunque, diventa un fattore secondario rispetto alle caratteristiche. Secondario non significa che non conta. Significa che non si giudica la qualità di un bene dal suo prezzo. Si cadrebbe altrimenti nell'errore di coloro che pensavo che il sugo o i biscotti più cari siano necessariamente quelli più buoni.

Perchè se non fossero buoni perchè li venderebbero a quel prezzo?

In realtà una cosa potrebbe essere venduta ad un prezzo alto non perchè è la migliore ma perchè chi la produce è inefficiente o spende tanti soldi in pubblicità. Questa potrebbe essere una risposta.

Per citare un vecchio anedotto, potremo ricordare quel signore arricchito ma di dubbio gusto e profonda ignoraza, che entrò in un negozio chiedendo una camicia. Nel vedere le camicie che gli venivano proposte, chiese il prezzo e sentendosi rispondere di cifre tra i 30 e i 50 euro, disse "No, non avete capito. Io voglio camicie di lusso, quelle dei signori, quelle che costano tanto. Adesso posso permettermele!". Così l'inserviente andò a prendere una camicia dello stesso genere di quelle già mostrate ma diverso colore e disse "Beh, abbiamo questo modello a 150 euro ma non so se....". 

"Questa mi piace, la compro" fece l'arricchito.

Speriamo che queste righe siano stati di riflessione per evitare alcuni possibili errori nelle proprie valutazioni in tema di acquisti immobiliari.

Attendiamo i vostri commenti.

Saludos a tottu.

Andamento dei prezzi a San Teodoro e Budoni

Oggi portiamo all'attenzione del lettore l'andamento dei prezzi nei comuni di Budoni e di San Teodoro (ove si collocano la maggior parte degli immobili trattati dalla nostra agenzia, la Orizzonte Casa Sardegna).

Seguiamo, tramite specifici siti di monitoraggio questo andamento da un paio di anni.

Di certo queste rilevazioni non intendono essere delle senteze definitive e dotate della massima precisione.

Sono indicazioni statistiche rivelate cercando di fare una media dei prezzi sul mercato sui principali siti di inserzioni sia pubbliche che private.

Questo significa che in un sopralluogo reale sul territorio sia assolutamente possibile trovare prezzi che si collocano (per le varie categorie) al di sopra questi prezzi o al di sotto.

Vi sembrerà strano ma ci sono anche soluzioni con prezzi superiori alla media di mercato.

I motivi li abbiamo visti in vecchi articolo pubblicati in precedenza.

Venendo a noi, possiamo notare che in generale i prezzi e la quantità di compravendite si mantengono nelle ultime settimane sostanzialmente stabili con piccolissime flessioni verso il basso.

A Budoni c'è stata una diminuzione stimata dei prezzi medi del 2,2% negli ultimi 4 mesi mentre si registra una diminuzione del 10,2% negli ultimi 18 mesi

Questo per quanto riguarda i prezzi di listino. Ciò non toglie che, avviando una trattativa seria, non ci siano le possibilità di riuscire ad acquistare una casa con sconti maggiori. Ma questo è un discorso da fare caso per caso. Ciò che rimane è che il prezzo attuale al mq commerciale in questo comune (con le ovvie differenze fra centro paese e frazioni circostanti) si attesti intorno ai 2.200 euro.

Per San Teodoro possiamo notare per alcuni tipi di immobili e alcune zone un leggero fenomeno di controtendenza ovvero un piccolo aumento dei prezzi medi. Nei termini generali il prezzo è stabile (2.900 euro al mq commerciale) negli ultimi 4 mesi mentre è sceso del 9,4% negli ultimi 18 mesi.

Andando nello specifico, sono da rimarcare gli aumenti del costo al mq commerciale in località come Costa Caddu, Capo Coda Cavallo, Lu Impostu e Punt'Aldia e San Teodoro Centro.

Come detto ci sono tipologie di immobile che non stanno subendo un particolare deprezzamento mentre altri, quelli più omologati e che vanno a soffrire maggiormente della aumentata offerta di pezzi similari accusano un deprezzamento.
Che, però non è paragonabile minimamente ai crolli di alcuni mercati immobiliari in alcune zone italiane.

E questo, sebbene per chi compra possa sembrare una mancata occasione, è assolutamente una garanzia di redditività dell'investimento.

Se l'immobile che si compra non si sta ampiamente deprezzando nemmeno in periodo di oggettiva contrazione delle vendite, possiamo desumere che abbia enormi possibilità di una tenuta del valore nel tempo con fisiologica crescita nell'arco del medio e lungo periodo.

A termine di questo articolo, rimarchiamo sempre la presenza di singole opportunità di investimento di vistoso valore e convenienza. In questo contesto, sebbene i prezzi non siano crollati, è possibile imbattersi in situazioni più che vantaggiose.

Come agenzia non sempre ci sembra idoneo promuovere queste situazioni tramite un'offerta pubblica.

Mancano le premesse della vantaggiosità e i dettagli, che spesso possono essere discussi solo con l'apertura di una trattativa seria.

Ma se un cliente ha intenzione di comprare e avere una casa in Sardegna rappresenta il suo sogno da tempo, può provare a contattarci per avere maggiori informazioni.

Saludos a tottu.

Quando finirà la fase calante del mercato?

Che il mercato immobiliare sia in una fase "difficile" è innegabile e male fa chi semplicemente chiude gli occhi dinnanzi a qualcosa che è facilmente verificabile da chiunque.

Che l'esame della situazione debba essere condotto evitando ogni genere di catastrofismo, è l'altra parte della medaglia.

Un mercato viene definito come il luogo fisico o figurato in cui si incontra la domanda e l'offerta di un bene o servizio.

I mercato non sono statici (fermi) ma dinamici (in movimento). I punti di equilibrio sono quelli in cui la quantità di domanda incontra la quantità di offerta.

Ovvero noi (gruppo dei venditori) offriamo 100 e voi (gruppo dei compratori) comprate 100.

Questo è un punto di equilibrio. Chi vuole vendere, vende. Chi vuole comprare, compra. E tutti sono contenti, e tutti sono felici.

Ma quanto dura questo punto di equilibrio? Spesso un battito di ciglia....

Perchè i mercati, qualunque mercato è dinamico. Ciò significa che non appena viene raggiunto un punto di equilibrio, vi sono forze all'opera che spingono affinchè le quantità offerte o richieste cambino, creando disavanzi e disequilibri di qualche sorta. Tutto molto semplice e fondamentale.

L'ABC del funzionamenti dei mercati.

Cosa spinge una parte a offrire di più o di meno? E cosa spinge l'altra parte a richiedere di più o di meno?

Molti fattori. Ma tra questi fattori non vi è il prezzo! Lo riscriviamo: tra i fattori che portano al DIS-EQUILIBRIO fra domanda e offerta non c'è il prezzo. 

Il prezzo è un fattore di equilibrio fra domanda e offerta! Muta per riportare l'equilibrio quando vi è discrepanza fra l'offerta e la domanda. Sale quando la domanda è superiore all'offerta. Scende quando l'offerta è superiore alla domanda. Semplice.
A riprova di ciò c'è il fatto che quando un bene è richiesto (vedi la benzina o il gasolio), aumenti del prezzo non incidono più di tanto nella richiesta. Questo ovviamente è sempre relativo, e parziali mutamenti avvengono.

Spesso succede che l'equilibrio venga rotto perchè l'offerta venga aumentata a dismisura.

Succede che Tizio costruisce una casa e vende. Caio costruisce e vende. Sempronio vende. E Mevio (quarto nome latino raramente usato nel fare gli esempi) che fa?

Lui non vende ma siccome vede che gli altri costruiscono e vendono, allora decide di non perdere il treno e decide anche lui di costruire e vendere. Così ci sono 4 venditori. Ma l'entrata in ballo del 4 venditore (nel nostro esempio) sposta gli equilibri. Adesso c'è più offerta che domanda. Che succede? Il prezzo deve scendere. Se non scende qualcosa rimarrà invenduto. 

Ovviamente un mercato non è fatto di soli 4 venditori ma è giusto per spiegare come funziona il meccanismo.

Altri fattori che incidono sul mutamento dell'offerta e della domanda sono i mutamenti delle preferenze dei compratori. O l'avvento di valide alternative di prodotto. Oppure mutamenti delle capacità produttive di chi vende.

Rimanendo nell'immobiliare, vediamo che se in una zona non si costruisce più, l'offerta diminuire con immediato, logico, aumento dei prezzi.

Quindi, quando finirà la fase calante del mercato immobiliare? Secondo noi, presto!

I prezzi sono mediamente scesi di un buon 16/17% rispetto allo scorso bienno.

Forse c'è margine per una discesa di un altro 4-5%, con una discesa totale di circa il 20%.

Ma già adesso, questo calo di prezzi, sta facendo "grip" come si suol dire. Ovvero sta portando a nuovi equilibri. Il numero di compravendite ha smesso di scendere e ricomincia lentamente e un pò timidamente a salire.
E nel momento in cui chi vende nota che il ribasso fa presa ("grip") sulla domanda, la spinta al ribasso si esaurirà. E vedere che i prezzi non scendono più, farà capire a chi vuole comprare che è inutile aspettare ulteriori ribassi. E li spingerà a comprare perchè sarà il momento più favorevole per farlo. Consapevoli che presto i prezzi ripartiranno. E non appena chi vende noterà che si sta cominciando a vendere, spingerà perchè i prezzi ritornino almeno ai valori di 4/5 anni fa.

E così il mercato pian piano ripartirà.

Fino alla prossima fase calante.

Tempistiche? Secondo noi, limitando la nostra analisi alla zona immobiliare a sud di Olbia in Sardegna per le case vacanze, pensiamo ci sarà un 2013 sostanzialmente stabile con la ripresa del mercato con l'estate 2014.

Questo significa che si ha circa un anno di tempo, più o meno, per comprare le case ai migliori prezzi.

E i migliori pezzi, sono in vendita adesso.

Speriamo che l'articolo vi sia piaciuto.

Saludos a tottu.

Stimare il valore di una casa.

Non avete un'idea di quante volte si ritorni sullo stesso argomento con potenziali clienti o semplici curiosi.

Uno dei motivi per cui questo blog è venuto alla vita era proprio indirizzare le persone che chiedono informazioni ad approfondire alcune tematiche con calma su uno spazio in cui cercare di dettagliare, spesso con numeri o citazioni, qualcosa.

Uno dei temi più caldi è sempre: "Come si può stabilire il prezzo di una casa?"

Ci si ritrova spesso a discutere sul fatto che il prezzo vada bene, che sia congruo e amenità del genere.

Comprare una casa è una decisione ovviamente importate. E se è corretto avere le idee chiare quando si compra un chilo di spaghetti o si mettono nel serbatoio  della propria auto 20 euro di gasolio, figuriamoci per qualcosa che costa diecimila volte di più.

Il problema fondamentale del prezzo di un immobile è la non omologazione degli immobili stessi. Ogni immobile è un pezzo unico. Per tanti motivi.

Lo è per la posizione del sito in cui la casa sorge, per la disposizione delle parti interne e mille altri particolari che pensiamo sia facile immaginare. Il concetto è che è molto, molto difficile mettere a paragone case di verse.

Ma quali sono gli aspetti che possono influenzare il valore di una casa nel tempo?

Quando si cerca una casa da acquistare quindi, oltre ai gusti e alle esigenze personali, è bene valutare la possibilità di voler rivendere in futuro, e scegliere quindi immobili che non rischiano di essere svalutati.

Il valore di un immobile infatti dipende da molteplici aspetti legati soprattutto alla sua tipologia e al contesto in cui è collocato. L’Agenzia del Territorio utilizza apposite tabelle di valutazione che incrociano vari coefficienti per stabilire l’influenza dei diversi fattori, ma sono da intendere come indicazioni di massima, perché di fatto il prezzo lo stabilisce il mercato.

Cosa influenza il valore di un immobile:

• anno di costruzione;
• tipologia, struttura e stato di conservazione e manutenzione;
• la superficie, il numero e distribuzione dei locali;
• il numero di bagni;
• la cucina (abitabile o meno);
• piano, esposizione, luminosità;
• pavimenti, serramenti e finiture;
• il tipo di riscaldamento (autonomo o centralizzato) o di climatizzazione;
• lo stato dell’impianto elettrico, la classe energetica e l’indice di prestazione energetica;
• la presenza di cantina, solaio, garage, posto auto;
• la presenza di balconi, terrazzi, giardino, piscina;
• le condizioni, il pregio e l’età dello stabile in cui si trova;
• l’eventuale necessità di eseguire lavori straordinari nello stabile;
• la presenza di un giardino, di un ascensore o di una portineria;
• il tasso di sicurezza, il prestigio o la rumorosità della zona.

Oltre a questi valori, occorre aggiungere il valore della zona e contesto in cui è inserito l'immobile.

Anche se una zona è considerata molto buona, non è detto che sia adatta alle proprie esigenze. Il tutto dipende molto anche dalla propria scala di preferenze e dall'orizzonte temporale dell'acquisto.
Se si acquista per mantenere la casa pochi anni (diciamo una decina) si faranno valutazioni molto diverse da chi compra per non rivendere più (anche se spesso questa intenzione è solo teorica):

Una zona in via di espansione permette, ad esempio, di acquistare a prezzi più bassi, con il vantaggio di vedere crescere il valore dell’immobile nel tempo.

Per valutare se l’area è adeguata alle proprie esigenze è consigliabile:

• visitare la zona in diversi orari della giornata e in giorni diversi possibilmente in periodi cruciali per la propria decisione;
• verificare il movimento umano e automobilistico;
• verificare problemi di viabilità eventuali;
• valutare la vicinanza di supermercati, negozi e servizi di prima necessità.

Tutta questa operazione non è qualcosa che può essere fatta in 2 minuti ma serve sicuramente molto per chiarirsi le idee.

Non c'è infatti peggior cosa di aver avuto tra le mani la possibilità di un buon acquisto ed esserselo lasciato scappare.

Saludos a tottu.

Andamento dei prezzi in zona turistica a sud di Olbia

Oggi diamo uno sguardo all'andamento dei prezzi nella zona sud di Olbia e, in particolar modo, nei comuni di San Teodoro e Budoni.

In primo luogo facciamo un paragone fra il livello medio dei prezzi (desunto facendo una media ponderata degli annunci immobiliari nei principali portali internet delle rispettive zone e per rispettive tipologie, quindi con tutte le possibili singole eccezioni del caso....) fra il luglio 2011 e il luglio 2012 appena trascorso.

Un paragone ad un anno di distanza quindi.

In Sardegna la situazione delle vendite è sostanzialmente stabile sul livello dello scorso anno così come del 2010. Un livello che era già in fase di lieve calo a partire dal 2008.

Il prezzo medio un anno fa in tutta la regione era di 2.661 euro a mq commerciale.

Lo scorso mese la media ponderata delle inserzioni in tutta la Sardegna era di 2.512 euro. Con un calo di 149 al mq, ovvero un calo del 5,59%.

Se restringiamo la ricerca alla sola provincia di Olbia-Tempo (ovvero la zona nord orientale della Sardegna in cui si concentra circa il 40% delle trattative di tutta la regione malgrado il suo peso in termini di popolazione sia solo del 9,5%) troviamo che i prezzi sono calati di 200 euro (da 3.362 € al mq a 3.162 € al mq).

Ovvero un calo del 5,95%.

Per il comune di Budoni, abbiamo invece un calo dei prezzi (nell'arco di un anno) da 2.650 € al mq a 2.456 € al mq. Parliamo del 7,32%.

Nel comune di San Teodoro non abbiamo attualmente la possibilità di paragonare i dati ma possiamo solo dire che il costo al mq si situa a 3.150 euro di media.

I numeri sono solo numeri e più diventa piccolo il campione e più queste cifre sono influenzate da fattori che alterano il significato statistico dello stesso.

Ma almeno abbiamo delle minime basi sulle quali fare delle riflessioni.

Il succo del discorso è che i prezzi non stanno crollando come qualcuno pensa. Nè crolleranno nel prossimo futuro.

L'esempio che qualcuno usa come base di partenza può forse derivare da qualche situazione particolare o dall'esame di alcuni mercati in cui il settore della prima casa destinato ai residenti pesa in misura prevalente nel paniere.

La drastica chiusura delle propensione delle banche ad erogare mutui ha sicuramente influito sul mercato delle prime case, indirizzato soprattutto ad acquirenti con meno disponibilità finanziaria propria e meno possibilità di fornire solide garanzie.

Nel mercato delle seconde case questa influenza è decisamente minore.

Il cliente tipo che acquista ha un profilo diverso. Ha un'età generalmente superiore ai 40/45 anni e una disponibilità finanziaria più elevata. D'altronde parliamo della seconda casa.

Il cliente medio che compra una seconda casa ricorre meno al mutuo. E se lo fa, lo fa per percentuali di intervento minori.

Quindi il prezzo delle case scende ma in un modo controllato.

Piuttosto è sicuramente vero che, nonostante il prezzo rimanga su livelli congrui con il valore reale delle case, sia possibile in questo periodo poter "strappare" l'immobile desiderato ad un prezzo decisamente favorevole.

Quindi se aspettate a comprare per vedere ancora i prezzi scendere, state attenti a non lasciarvi sfuggire la casa dei vostri sogni. Forse potreste averla anche oggi al prezzo che sperate possa essere venduta l'anno prossimo.

Se attendete, non è detto che quel prezzo venga raggiunto ed è anche più probabile che qualcuno la compri al posto vostro.

Ribadiamo che secondo noi adesso è un buon momento per comprare.

Non lo è per vendere. Soprattutto se si è comprato ai massimi prezzi di 5/6 anni fa.

Il mercato tra qualche anno riprenderà a salire o, per lo meno, smetterà di scendere.

Questo è il nostro invito.

La scelta è vostra.

Saludos a tottu.

Le spese nascoste di un acquisto immobiliare

Con nostra grande sorpresa continuiamo a vedere che nelle richieste di informazioni sull'acquisto di una casa, vi sono molte cose che vengono date per scontate o neanche prese in considerazione.

Oggi abbiamo quindi pensato, una volta per tutte, di mettere nero su bianco, in un modo sufficientemente comprensibile, quali siano i reali costi di un acquisto immobiliare.

Da un punto di vista di chi acquisto (nella stragrande maggioranza dei casi un soggetto privato) ciò che realmente interessa è QUANTO SPENDO ALLA FINE PER ENTRARE IN POSSESSO DI UN NUOVO IMMOBILE?

Questo importo complessivo è la sommatoria di più voci di spesa. E' sicuramente corretto tenere separate le voci di spesa ma è anche corretto avere una cifra finale e conclusiva che le assommi tutte.

1 .La prima voce di costo è, ovviamente IL COSTO DELL'IMMOBILE.
Questo è il prezzo della casa ovvero quanto andrà nelle mani del proprietario o venditore. E' anche il prezzo a cui la casa viene promosso. Ovvero il costo della casa che troviamo nelle inserzioni e negli annunci. E' il prezzo che possiamo trattare e su cui si può ragionare in termini di offerta.

2. La seconda voce sono i costi fiscali. Su ogni acquisto di immobile vi è del denaro che deve essere versato nelle case dello stato (tramite le sue agenzie ed enti preposti). Questo importo è decisamente variabile e dipende da vari parametri. Se chi vende è un privato, vi sono delle imposte che si pagano basate sul valore catastale di una casa. L'ammontare della percentuale dipende se parliamo di 1a casa o 2a casa. Sulle seconde case, per esemplificare, si paga il 10% del valore catastale dell'immobile. 

Se chi vende è una società o impresa edile, si paga il 4% di IVA sul dichiarato in atto per la 1a casa e il 10% di IVA sulla 2a casa.

E nonostante  si paghi in percentuale sempre il 10%, nelle 2 tipologie (da privato o da impresa) vi è una grande differenza, perchè solitamente (soprattutto dalle nostre parti) il valore catastale è di gran lunga più basso del dichiarato in atto.
Ci sono poi varie situazioni che modificano questo specchietto generale, da appurare volta per volta.

3. La terza voce sono i costi di stipula e registrazione. Il notaio ha un costo e la registrazione dell'atto e del compromesso ugualmente. In questo caso, in mancanza di atto di mutuo, parliamo di somme intorno ai 2.000/3.000 euro. Il doppio se è presente l'atto di mutuo. Il costo va a scaglioni di costo dell'immobile e citiamo quelli che sono i costi più frequenti tagliando fuori i costi notarili delle vendite milionarie.

4. La quarta voce sono i costi di agenzia. Acquistando con un'agenzia immobiliare è dovuto il compenso per la mediazione. Questa è variabile ma indicativamente indichiamo come percentuale il 3% sul costo della casa (1a voce). Ricordiamo che per essere ligi alle normative, la provvigione all'agenzia è da considerarsi al netto dell'iva. Quindi i costi di agenzia sarebbero per esteso del 3%+iva.

5. Infine, vanno contemplati ma non sempre, gli eventuali costi per la sistemazione definitiva della casa. Per costi di sistemazione non intendiamo ristrutturazioni o ritocchi ma quella spesa che l'acquirente deve fare per rendere "agibile" e "usufruibile" l'immobile per le sue vacanze o per la sua residenza. Questi costi sono variabili a seconda che si compri una casa "usata" oppure "nuova".

In quest'ultimo caso parliamo di costi di allaccio delle utenze elettriche e idriche (poco meno di 1.000 euro), i costi dell'arredamento (estremamente variabile in base a ciò che si compra ma non inferiori a 5/8 mila euro se comprendiamo il blocco cucina con elettrodomestici), i costi della climatizzazione e riscaldamento, i costi relativi alla sistemazione di un eventuale giardino.

Come detto, se si acquista un immobile usato, spessissimo questo viene venduto con utenze e arredamento. Spesso con gli impianti di climatizzazione compresi. Chi invece intende acqusitare una nuova casa, anche se casa vacanza, farà meglio a considerare nel suo budget TUTTI questi costi.

Per non correre nel rischio di cercare, su internet o in agenzia, una casa dichiarando un certo budget di riferimento per poi accorgersi che non si è preso in considerazione tutti questi costi.

Non è infrequente, infatti, che un cliente non valuti appieno le differenze sostanziali nei costi complessivi nelle sue potenziali scelte. Ci dice che cerca una casa che costi circa 140/150 mila euro quando quello è TUTTO il suo budget(!!!). Se acquistasse una casa nuova per quel prezzo, il costo complessivo dell'operazione si aggirerebbe intorno ai 174/184 mila euro senza contare costi di sistemazione del giardino se mai ci fosse.

Viceversa se acquistasse una casa usata allo STESSO costo, la cifra finale esborsata sarebbe di circa 157/162 mila euro nel caso in cui sia compreso arredamento e clima.

Una differenza di più di 20.000 euro. Non trascurabile.....

Naturalmente una casa nuova è una casa nuova. Ma riflettere su tutti questi aspetti vi permette una scelta più consapevole.

Grazie per l'attenzione e 

Saludos a tottu.