La presentazione di una casa

Su una cosa vorremmo dire qualche parola a riguardo.

Sulla presentazione di un immobile ad una persona potenzialmente interessata.

Forse questo articolo è scritto e pensato per chi le case le vende e non necessariamente per chi le case le vorrebbe comprare.

Cioè giusto per chiarire a chi è rivolto.

Ma voi siete i nostri lettori e con voi facciamo queste considerazioni ad alta voce.

Come sapete, un'agenzia immobiliare  prende un immobile in incarico e ne cura la promozione e vendita. E' molto semplice ma dimenticarsi questo dato di partenza ci pone in un'ottica molto errata riguardo alle vendite.

Infatti quando un proprietario/costruttore intende vendere il suo immobile sicuramente da un grande potere all'intermediario. Gli consegna le chiavi e lo rende in tutto e per tutto un suo "sostituto" dinnanzi al mercato.
Ma un proprietario/costruttore è sempre una figura diversa e differente dall'intermediario.
Il quale non opera per curare i suoi interessi. Altrimenti sarebbe un delegato o rappresentante legale. A volte ci sono queste figure. Ad esempio commercialisti o avvocati che curano gli interessi di un qualche loro cliente.

Una cosa che spesso diciamo a chi ci da le loro case in vendita è di curare in modo molto dettagliato l'aspetto della casa da vendere.

Curare l'aspetto della casa significa molte cose. 

Significa presentare la casa al meglio delle sue possibilità e al meglio del suo splendore. La casa in vendita non deve essere necessariamente una reggia o avere le maniglie d'oro o gli arazzi di seta o cose del genere.......

Semplicemente le pitture dovrebbero essere in ordine, gli infissi dignitosi, il cortile pulito e ordinato, le camere pulite e i particolari costruttivi a posto.

A meno che non stiamo vendendo qualcosa che è in costruzione per cui bisogna fare delle eccezioni.

Ma il succo, alla fin fine, non è che cambi tanto.

Una casa, nuova o usata che sia, che viene presentata in un certo modo è un pò come un individuo che si presenta ad un colloquio di lavoro curato e ben vestito. Ben vestito significa "vestito in modo adatto al contesto". Non necessariamente con lo smoking.

Se si va ad una cerimonia, non ci si va sicuramente in bermuda e t-shirt.....

Perchè allora presentare una casa con i mobili ammassati, con il giardino abbandonato e le pitture scrostate?

Questo è quanto alcune volte alcuni potenziali clienti ci chiedono... Quasi come se ne fossimo noi i colpevoli.

Ma l'immobile che noi mostriamo non è una nostra proprietà. E prima dei clienti, siamo noi stessi a richiedere una buona cura dell'immobile a chi nè è proprietario. D'altronde una buona cura ci permette una più facile vendita.

Certo, rimaniamo colpiti da quanto il criterio di giudizio di qualcuno sia superficiale.

Può capitare che una casa abbia una piccola crepa nell'intonaco (non nella parte strutturale) e questo rappresenti agli occhi del potenziale acquirente un evento di una gravità incredibile. Non comprare una casa che ha ottime qualità per una questione del genere non è un modo corretto di operare.

D'altro canto, si potrebbe dire che anche chi vende, visto e considerata la facilità con cui si può sistemare quella piccola crepa, potrebbe intervenire.

La faccenda, ahinoi, non è legata tanto a fattori economici quanto a fattori di tolleranza mentale.

Io proprietario che vendo una casa a 180 mila euro pensate che possa spaventarmi l'idea di spendere 3 mila euro per sistemare le pitture e il giardino? Sicuramente no. Se pensiamo che dinnanzi ad un'offerta immobiliare di 170 mila la casa verrebbe venduta subito....

Ma il punto non sono i 10 mila di sconto.

Sono la fatica e il fastidio di doversi occupare della ri-sistemazione di quel o quei particolari.

D'altronde chi vende o lo fa perchè si è stufato della casa o lo fa per speculazione.
Quindi, quasi sempre, a voglia di occuparsi ancora dell'immobile è poca o nulla.

E non poche volte, anche la voglia di mettere mano al portafoglio per anticipare le spesucce che eventualmente sono necessarie.

Meglio (così pensa un proprietario) accettare uno sconto sul prezzo.

Ma il nostro punto di vista è che un qualcosa che deve essere venduto è meglio metterlo nella migliore delle condizioni possibili. Come quando si vende un'auto.

Questo è un cambio di mentalità.

Vendere una casa nuova, ad esempio, con il giardino pronto e con il bagno completo secondo noi aiuta.

Voi che leggete cosa ne pensate?
Saludos a tottu

Quale relazione fra vendita case e ripresa dell'economia?

Esistono delle strane relazioni fra le dinamiche dei fattori economici e le attitudini di spesa e di investimento di un mercato di riferimento.

Oggi non pretenderemo di illustrare uno studio scientifico sulla cosa ma di riflettere con leggerezza su alcuni fenomeni.

Sembra incredibile ma il mercato degli acquirenti è spinto a comprare quando il prezzo degli immobili sale e spinto a non comprare quando il mercato degli immobili scende. Perchè questo apparente paradosso? 

Perchè un immobile non è visto solo come un bene di consumo ma anche come un bene di investimento. Quando si compra si getta sempre un occhio a quale sia l'andamento del mercato in funzione di una possibile rivendita. Se compro oggi mentre i prezzi stanno salendo so già che sto facendo un buon affare perchè l'anno dopo costeranno di più. Viceversa quando il mercato scende l'acquirente sente la spinta a rimandare l'acquisto per vedere se dopo un pò troverà gli stessi immobili a minor prezzo.
Se la casa fosse solo un bene d'uso, questo problema non si porrebbe. La prova la abbiamo con i capi di abbigliamento di marca o i gadget elettronici. Se vengono posti in vendita a prezzi decisamente più bassi di quanto in genere conosciuti, le vendite vanno a ruba.

Questo fatto è naturalmente basato su degli errori logici e di ristrettezza di vedute. Spesso l'acquisto di un immobile può attraversare, come lunghezza del tempo di investimento, 2 o più periodi di salita e discesa del mercato. E in ogni caso, sul medio-lungo periodo (come evidenziato in precedenti articoli qui pubblicati) le probabilità che i prezzi si dirigano verso l'alto è innegabile.
Quindi il problema di comprare un immobile in fase di bassa valutazione non si pone. Anzi.
E' l'esatto contrario.

E' vero che se compro oggi, potrei vedere un immobile simile a quello che ho acquistato io ad un prezzo decisamente più favorevole. E' un fatto che potrebbe accadere ma le cui probabilità non sono poi così alte.

Anche perchè la legge naturale dei mercati ci dice che prima agisce in genere compra meglio.

In ogni caso lo spirito collettivo del mercato ricalca sempre questi meccanismi quasi inconsci.

Quindi in una fase in cui la stessa economia italiana segna un pò il passo e si ritrova a fare i conti con problemi rinviati per troppo tempo, ecco che la notizia di una possibile ripresa del PIL ci fa capire (come peraltro già ipotizzato da questo blog negli anni passati) che i prezzi degli immobili non andranno giù ancora per molto ma che, anzi, è da intravedersi a breve la ripresa degli stessi.
Succederà subito dopo (tra 2/3 anni) la ripresa in positivo della crescita del PIL.

Bankitalia prevede un PIL in positivo (0,7%) già dal 2014. 

Vedi il "Sole 24 Ore".

Certo, non è una crescita incredibile. E certo, dopo anni di PIL negativo era anche fisiologico che ciò avvenisse.....
Ma tant'è...... Sappiamo che le dinamiche della propensione all'acquisto non sono completamente razionali.
Vedere che il PIL vira in territorio positivo cambierà molti stati d'animo.

E a quel punto quando chi vende sentirà nuovamente che il suo bene potrà nuovamente avere compratori, i prezzi cominceranno a salire.

Non subito.
Prima si azzererà la forbice di trattabilità (adesso molto ampia). I prezzi esposti diventeranno i prezzi sotto cui non si riuscirà a scendere.
E se le vendite aumenteranno, allora ecco nuovamente i prezzi a salire. Prima piano e poi al galoppo.
Come sempre hanno fatto.
Fino alla prossima crisi edilizia. Uguale alle altre e diversa dalle altre. Come tutte.

E qualcuno starà a rimuginare sul perchè, in quel lontano 2013, non ne ha approfittato avendo la possibilità di comprare la casa dei suoi sogni a prezzi decisamente favorevoli.

Saludos a tottu.

La richiesta di informazioni via internet su soluzioni immobiliari

Internet è diventato il mezzo preferito dalle persone per cercare soluzioni immobiliari adatte alle loro esigenze o il modo prediletto per cercare le occasioni, quelle che volgarmente vengono chiamate occasioni ma che poi non si sa mai se lo siano o meno....

Il potenziale acquirente di immobili, per prima cosa va sul web e cerca.

Cerca sui siti di annunci generici, cerca sui siti di annunci specializzati, cerca sui motori di ricerca.

Effettivamente è un sistema che permette di visionare in fretta una grandissima quantità di materiale.

E se la qualità delle inserzioni fosse omogenea, sarebbe anche un metodo veloce di comparazione delle offerte che il mercato propone.

Ma dobbiamo evidenziare che ciò non avviene.

Chi mette le inserzioni lo fa in base ad un proprio criterio e in base ad un proprio schema qualitativo. E questo, purtroppo, non permette di far scegliere la cosa giusta a chi cerca.

In gergo, si chiama "asimmetria informativa". Ovvero una parte del mercato (chi vende) sa cose che l'altra parte del mercato (chi compra) non sa.

In questa situazione chi compra decide in base ad una incompletezza o scorrettezza delle informazioni.

Facciamo degli esempi per capirci........

Se vado su un sito di annunci, posso digitare la zona che mi interessa. Poi posso inserire altri parametri sulla casa che cerco: dimensioni, numero di stanze da letto, presenza di giardino, etc. Diciamo che cerco un trilocale a Budoni con giardino e posto auto interno. Digito e il sito mi mostra un elenco di soluzioni. Tanto più è generale ciò che cerco tanto più ampio sarà l'elenco.

Ma questi immobili, che il sito mi genera, sono molto spesso ben diversi tra loro.

Perchè chi ha inserito gli annunci spesso usa criteri diversi per valutare le cose.

Ad esempio criteri per stabilire quale sia la dimensione della casa o per valutare se esiste o meno la vista mare.

Si potrebbe dire che in questo caso ci possa essere un pò di scorrettezza da parte di chi inserziona. Beh, si. In alcuni casi la cosa è fatta senza la consapevolezza della gravità della scorrettezza. In alcuni casi potrebbe essere stato fatto anche in buona fede.

Comunque la lista non è omogenea. E non è possibile per chi sceglie valutare e paragonare le soluzioni proposte. Anche perchè la quantità di materiale che internet può riversare sull'utente è incredibile. E questo, anzichè semplificare, peggiora la situazione.

Un pò come quando si va in quei grandi centri commerciali in cui sono in vendita capi di abbigliamento anche carini ma talmente addossati gli uni agli altri che passa anche la voglia di esaminarli. Non so se la sensazione è condivisa ed è capitata anche a voi......

Di questo periodo si incorre in un grosso errore anche nel selezionare gli immobili per prezzo. Digito una cifra massima (ad esempio 150.000 euro) e vedo quali immobili in quella zona vengono venduti a prezzi minori del mio limite di spesa. In questo modo, alcuni inserzionisti hanno l'attitudine a mettere sul web soluzioni immobiliari "civetta" a basso prezzo che in realtà non forniscono una qualità minima decente per essere acquistati. Ma servono ad attirare l'attenzione. E una volta contattata l'agenzia o il venditore, costui propone un'altra soluzione a maggior costo.

Oppure potrebbe capitare che il prezzo possa essere trattabile e in questo modo (mettendo come limite perentorio 150 mila euro sulla scheda di ricerca) si esclude PROPRIO l'immobile giusto per noi che costava 155 mila euro ma che, contrattando, si sarebbe potuto acquistare per 145 o 140 mila euro.

Si capisce il senso della cosa?

In realtà la cosa da fare sarebbe

1) definire esattamente cosa si sta cercando e cercare di visualizzare al meglio le proprie esigenze.

2) affidarsi ad una o più agenzie, scegliendo quella che ci pare più incline a dare un servizio di qualità.

3) spiegare cosa si cerca.

4) esaminare le soluzioni che ci vengono proposte in base alle nostre indicazioni.

Forse anche qualcuno dei lettori del blog, ha inserito su siti come www.casa.it o www.immobiliare.it (per citarne solo 2) delle richieste di informazioni generiche.

Del tipo: "Cerco casa trilocale a Budoni fra 100 mila e 150 mila euro".

La nostra agenzia ha circa una 50 di soluzioni a Budoni entro questa fascia di prezzo.

Come è possibile intuire quale sia la soluzione giusta?

Bisognerebbe prendere delle case in modo casuale e inviare delle proposte.

Ma succede che la stessa richiesta generica arriva anche ad altre 4 o 5 agenzie immobiliari. O anche di più talvolta.

Quindi, dopo aver richiesto informazioni, sulla propria casella di posta elettronica arrivano dalle 20 alle 50 proposte immobiliari.

E quindi torniamo a bomba su quanto detto prima.

Il nostro consiglio è di contattare le agenzie e scegliere le agenzie con cui trattare.

E in un secondo momento defnire cosa si sta cercando. Si fa sempre in tempo, se l'agenzia scelta non ci propone niente di bello, a ritornare alle agenzie che si erano scartate.

Ed evitare di mandare richieste generiche su portali immobiliari.

Saludos a tottu.

Le 2 categorie di acquirenti di una seconda casa

Chi acquista una seconda casa lo fa per 2 motivi principali.

Questi motivi sono SEMPRE presenti per qualsiasi acquirente ma sono miscelati in proporzioni diverse, spesso molto diverse a seconda della tipologia e inclinazione caratteriale di chi compra.

Le motivazioni di acquisto sono riconducibili a queste 2 macrocategorie:

• Acquisto per investimento.
• Acquisto per godimento.

La prima categoria ci indica che l'impulso all'acquisto proviene dal tentativo di tramutare delle risorse finanziarie in un capitale che si ipotizza crescerà in un futuro più o meno prossimo. In misura minore, qualcuno capitalizza delle risorse monetarie in un immobile più che per vedere crescere questo valore per avere almeno la sicurezza che rimanga stabile. Ovvero se io oggi ho 100.000 euro e ci compro una casa, spero che tra 10 anni avrò sempre 100.000 euro rivendendola.

Ovviamente quasi tutti almeno sperano che non solo ci si possa riprendere i 100.000 mila ma che si riesca a guadagnarci qualcosa.

La seconda categoria è costituita da chi sogna qualcosa (uno spazio per rilassarsi, la vicinanza alla spiaggia dei propri sogni, la tranquillità, la lontananza dallo smog e dal grigiore di una grande città, etc.) e la casa rappresenta il mezzo per realizzare il proprio desiderio.
In questa situazione la casa non è mai un oggetto a se stante, un tetto sulla testa o un luogo dove vivere. La seconda casa è la realizzazione del proprio desiderio. Che è diverso per ogni potenziale acquirente. Per quanto si possano creare anche in questo caso delle categorie.

In pratica ci si compra la seconda casa per goderne delle sue qualità, posizione e caratteristiche in toto.

Come detto è ben difficile trovare qualcuno che compri una seconda casa solo per una questione di investimento o solo per una questione di puro godimento. Esistono gli investitori che acquistano immobili solo per investimento ma questa categoria diventa una attività professionale in senso stretto e quindi esula dal contesto di cui parliamo.

Diciamo che il potenziale acquirente compra guardando entrambe le cose. 

Ma con una prevalenza di uno dei 2 fattori.

Lo si comprende soprattutto discutendo del prezzo. Chi predilige l'investimento cercherà le case basandosi principalmente (non unicamente però!) sul fattore prezzo. Chi predilige il godimento cercherà le case basandosi principalmente (non unicamente però!) sulle caratteristiche dell'immobile. 

Ovviamente, tralasciamo oggi la questione della soddisfazione dei propri desideri e ricordiamo la questione dell'aumento o diminuzione del valore del capitale immobiliare.

Chi compra si aspetta che l'immobile varrà, dopo qualche tempo, sempre di più.

E' una legge non scritta e sicuramente ben fondata. In quanto, sul medio e lungo periodo, è quasi sicuramente appropriata nella stragrande maggioranza dei casi.

Cionondimento non significa che si possa acquistare una casa per 100 e scoprire che dopo alcuni anni valga di meno. Che valga 90 o 80 ad esempio.

Questi alti e bassi sono possibili, soprattutto se si è comprato alla fine di un lungo ciclo di aumento dei prezzi.

Ricordiamo che, in generale, in Italia è partito un trend positivo del mercato immobiliare fin dal 1997, che ha accellerato nel 2003 per concludersi nel 2008/2009 circa.

11 anni di aumento costante e talvolta più che costante.

Appare ovvio che chi acquistava nel 2006, 2007 e via dicendo avesse più probabilità di ritrovarsi nella condizione di avere adesso (in una fase di ribasso di prezzi) un immobile che vale meno di quanto lo abbia comprato. Soprattutto se consideriamo le spese accessorie di acquisto.

Quindi abbiamo acquistato per 100, a cui abbiamo aggiunto 20 tra spese, iva e notaio. A cui abbiamo aggiunto 15 per l'arredo e altri piccoli interventi di miglioria. Eppure 5 anni dopo non possiamo vendere a 150 come pensavamo con un guadagno di 15.

Scopriamo che il nostro immobile è vendibile sul mercato solo a 110/115.

Con una perdita di 20.

Ma è una vera perdita?
Se volessimo essere veramente onesti vi è un uso dell'immobile che ha un valore.

Ogni seconda casa vale almeno il costo delle spese di alloggio per il periodo usato e il potenziale guadagno per un ipotetico affitto.

Se compro una casa 100, la arredo e la uso per 5 anni, devo togliere al costo di 100 almeno un valore di 10. Perchè per alloggiare ho risparmiato 2 ogni anno (2x5=10).

Stiamo facendo dei conti solo a livello di ordine di grandezza. Evitando gli euro, i dollari, le lire e qualsiasi riferimento concreto alla spese di mercato.

Sta di fatto che abbiamo notato che molti immobili, nel corso del tempo hanno comunque preso prezzo. Forse non hanno aumentato le quotazioni nella maniera inverosimile che è successo 10 anni fa circa. E questo è forse il problema principale.

Saludos a tottu.

L'attesa per una decisione

Oggi siamo molto filosofici.

E facciamo una riflessione sul tempo.

Siccome siamo anche degli agenti immobiliari, ci divertiremo a fare dei parallelismi con la ricerca di un immobile, le trattative immobiliari e la decisione di comprare casa.

Il tempo è un soggetto più che caldo da un punto di vista della riflessione. Alzi la mano chi di noi non si sia fermato almeno 2 minuti (appunto!!) della sua vita a riflettere sul tempo, il suo scorrere e la sua immancabile presenza nella nostra vita.
Tempo, tempo e tempo.

Tutto è scandito dal tempo. Ci riempiamo la bocca con questa parola ma spesso ci sfugge il significato profondo del concetto.
Cosa è il tempo?

Forse, da qualche parte qualcuno di noi ha sentito che il tempo è relativo. Ma anche questo cosa significa?
Un esempio della relatività del tempo ce la può fornire una serie di situazioni differenti:

• Potremmo pensare che un anno abbia per tutti lo stesso valore, giusto? Ma per comprenderne il suo vero valore sarebbe meglio chiedere ad uno studente che e' stato bocciato all'esame finale.
• Potremmo pensare che un mese abbia per tutti lo stesso valore, giusto? Ma per comprenderne il suo vero valore sarebbe meglio chiedere a una madre che ha messo al mondo un bambino troppo presto. 
• Potremmo pensare che una settimana abbia per tutti lo stesso valore, giusto? Ma per comprenderne il suo vero valore sarebbe meglio chiedere all'editore di una rivista settimanale.
• Potremmo pensare che un'ora abbia per tutti lo stesso valore, giusto? Ma per comprenderne il suo vero valore sarebbe meglio chiedere a due innamorati che stanno aspettando di vedersi. 
• Potremmo pensare che un minuto abbia per tutti lo stesso valore, giusto? Ma per comprenderne il suo vero valore sarebbe meglio chiedere a qualcuno che ha appena perso il treno, il bus o l'aereo.
• Potremmo pensare che un secondo abbia per tutti lo stesso valore, giusto? Ma per comprenderne il suo vero valore sarebbe meglio chiedere a qualcuno che è sopravvissuto a un incidente.
• Potremmo pensare che un centesimo di secondo abbia per tutti lo stesso valore, giusto? Ma per comprenderne il suo vero valore sarebbe meglio chiedere ad un'atleta che alle Olimpiadi ha vinto la medaglia d'argento.

Detto questo, ci possiamo rendere conto che la percezione del tempo è qualcosa di più importante dello scorrere oggettivo del tempo.

Così una persona può diventare padrona del tempo con la semplice inversione del suo rapporto con questa entità. Che non è reale (o almeno lo è in una certa misura ma non nella misura principale) perchè ciò che alla fine conta è la percezione del tempo da parte del soggetto che lo percepisce.

Qualcuno può pensare che è il tempo che decide per lui, che lo sposta nello spazio o che gli consente di fare o non fare.

Oppure quel qualcuno può pensare che sia lui a decidere il tempo, a decidere quando spostarsi, fare o non fare qualcosa.

Quando si tratta di prendere una decisione, il fattore tempo entra prepotentemente in gioco. In pratica non possiamo avere una decisione effettiva se non la si colloca in un momento nel tempo. Colui che dice "Si! Mi va bene incontrarti per quello specifico motivo!" ma non ti comunica nè focalizza il tempo (almeno approssimativo) ci indica semplicemente che la decisione non è presa. Ma che si sono solo poste le premesse per decidere.

Per decidere quindi non ci vuole tempo. Il tempo è un fattore che esula dal contesto decisionale.

Sono sicuro che non pochi dei lettori di questo blog rimarranno stupiti da questa affermazione e, di primo acchito, non saranno molto d'accordo. Ma se potessimo approfondire questo concetto, gran parte se non tutti dei dissenzienti comprenderebbero il succo di quanto esposto.

Quando una persona ha chiaro nella propria mente la propria mappa decisionale (cioè ciò che vuole o cerca, per essere semplici), quando ha sul tavolo tutti i fattori necessari per una decisione e quando lui è l'unico responsabile della decisione..... la decisione arriva in modo quasi istantaneo.

Sembra strano ma è così. E se riflettete sulle volte in cui avete deciso troverete dei riscontri.

Quando una persona non decide è evidente che uno dei punti di cui sopra è stato violato.

Ovvero la persona non ha tutti i dati o qualche aspetto della faccenda gli pare oscuro o poco comprensibile. Ovvero la persona non ha chiaro ciò che cerca o vuole. Ovvero la decisione della persona è sotto l'influenza di altri centri decisionali o altre persone.

Può essere una delle tre, due delle tre o tutte e tre insieme.

Qualcuno potrebbe in passato aver, in qualche frangente della propria vita, preso una decisione in mancanza di tutti i dati necessari. State sicuri che quel tipo di persona sarà quella più titubante in una qualsiasi decisione prenda successivamente.

Perchè proprio le conseguenze negative di quella precedente decisione lo condizionano.

Ma lui non ha sbagliato perchè ha deciso troppo in fretta (COME PROBABILMENTE SI LAMENTA CON SE STESSO E GLI ALTRI). Ha sbagliato perchè non aveva tutti i dati necessari.

Dalla nostra esperienza, nelle compravendite immobiliari accade spesso che un'indecisione dipende da una mancanza di determinazione di ciò che sta cercando.

E non dalla mancanza di dati.

Quando un nostro potenziale cliente ritarda la sua decisione, lo fa perchè confuso dalle molte proposte viste. Che gli fanno pensare che forse, da qualche parte, ci possa essere una casa più bella ad un prezzo più basso.

Forse c'è e forse non c'è.

Ma di questo parleremo in un prossimo articoli nei prossimi giorni.

Saludos a tottu.

Il sopralluogo presso un immobile da comprare

Quando si vede una casa su un'inserzione di un sito internet, il potenziale acquirente prende un primo contatto con l'immobile dei suoi sogni.

Diciamo che, dopo ore e ore passate a scrutare con attenzione tra i principali siti che offrono case invendita, si sia trovata quella che sembra essere la villetta dei nostri sogni.

La guardiamo..... Si, sembra che ci sia tutto quello che desideriamo. C'è il giardino, c'è la veranda, la pietra a vista....

Le foto non sono chiarissime ma l'immobile sembra in buono stato. L'inserzione ci dice che c'è la spiaggia nei pressi, raggiungibile a piedi e che la casa è inserita in classe B energetica. Il prezzo è buono. Che si fa?

Questo processo potrebbe riguardare più di una soluzione e di offerta immobiliare. Anzi, in questo periodo, è più che probabile che un potenziale acquirente trovi decine di soluzioni che possano sembrare adatte alle sue esigenze.

E' consuetudine quindi che chi cerca un immobile cominci a mettere insieme varie schede di immobili da visionare. Spesso con più di un'agenzia e più di un interlocutore.

Vediamo un pò di soffermarci su questo punto, ovvero l'importanza di un sopralluogo.

Ci fa, ad esempio, sorridere che più di una volta il potenziale acquirente a cui abbiamo mandato delle proposte immobiliari corredate di foto, planimetrie e documenti, ci specifichi che lui non comprerà prima di aver effettuato un sopralluogo di persona della casa (o cantiere) che intende comprare.

La cosa, dal nostro punto di vista, appare scontata.

Chi comprerebbe una casa senza averla mai vista? Forse solo qualcuno che ha già un precedente rapporto di fiducia con l'interlocutore o intermediario. Un grande, grande rapporto di fiducia e precedenti collaborazioni d'affari. Si dovrebbe comunque trattare di una situazione veramente pecualiare e probabilmente un qualcosa che si verifica in un caso su mille.

Il sopralluogo serve per molti motivi. Serve innanzitutto per dare uno sguardo al contesto in cui una casa è inserita. E tanto meno si conosce la zona in cui si compra e tanto più un'analisi del contesto è importante.

Sappiamo che parte del valore d'uso e del valore di mercato di una casa è da imputare al punto in cui la casa sorge. E quindi anche a ciò che intorno o nei pressi della casa troviamo.

Questo "intorno" non è presente nelle inserzioni pubblicitarie. Ma d'altronde capite che è ben difficile inserire questo tipo di informazioni.

Una casa potrebbe essere bellissima e posta in un luogo poco curato o trascurato.

Viceversa la casa potrebbe avere delle problematiche nella cura dei suoi esterni ma essere posta in un luogo per cui val la pena di investirci sopra qualche soldino per una ristrutturazione.

Ci sono vari fattori.

Ancora.... Una casa potrebbe sorgere in un luogo dove vi è della recente urbanizzazione e in cui gli arredi urbani non sono ancora a posto. Ma uno sguardo un pò in avanti ci farebbe capire che entro un 5-10 anni la zona diventerà bella e curata.

Di certo, una cosa che abbiamo osservato è che una selezione migliore in prima battuta con un sopralluogo su pochi immobili, aiuta il potenziale acquirente a fare le scelte giuste.

Un sopralluogo, per quanto distribuito in vari giorni, destinato a visionare molte case crea una situazione non ottimale nè per chi vende nè per chi compra.

Chi vende (agente immobiliare o società costruttrice) non riesce a stabilire un reale canale comunicativo con il potenziale acquirente. Troppo di fretta, troppi immobili da visitare e stanchezza per il tour de force che si sta facendo.

Non si riesce a compredere cosa veramente il cliente cerca e spesso non si riesce a dargli il supporto che necessita e merita.

Ma anche chi compra si trova in una situazione non proprio ideale. Vede tante cose, le vede spesso in modo superficiale e non analitico. Si fa guidare dalle sensazioni (peraltro importanti, per carità) ma è poco lucido nel riassumere in uno schema razionale ciò che ha visto.

Il nostro consiglio è semplice.

1) Definire nel modo più esatto possibile le ESIGENZE che si ricercano. Preferire un elenco di esigenze da soddisfare piuttosto che di caratteristiche che si cercano. Spesso ci sono molte divergenze fra le 2 liste e si correrebbe il rischio di cercare una caratteristica che si pensa soddisfi una propria esigenza senza in realtà farlo.

2) Relazionarsi il più approfonditamente possibili con degli intermediari o venditori professionali. Preferire degli agenti immobiliari con ampia esperienza sul territorio anche per verificarne gli attestati di competenza e trasparenza. Una agenzia immobiliare cura meglio gli interessi di chi compra e di questi tempi non costa necessariamente di più di una trattativa diretta. A volte è l'esatto contrario.

3) Selezionare a distanza un numero non eccessivo di immobili da visionare. Approfondire l'analisi di un immobile il più possibile per restringere ad un massimo di 2/3 soluzioni per intermediario e ad un massimo di 2/3 intermediari o agenzia immobiliari per volta.

4) Non comprimere eccessivamente il tempo per i sopralluoghi. Per una visita fatta con criterio occorrono a volte dalle 2 alle 3 ore. Il che significa anche una mattinata o una serata per una sola agenzia. Inoltre sarebbe ottimanale vedere una sola agenzia o intermediario/costruttore al giorno. Questo per fissare l'attenzione su un interlocutore per volta ed avere la possibilità di assimilare il contatto umano e professionale.

5) Vedere lo stesso immobile almeno 2 volte in giorni diversi. La prima visita può mostrare alcuni fattori (positivi o negativi che siano) ma è spesso necessario un nuovo sopralluogo, in una nuova unità di tempo e con un nuovo fresco punto di vista, per vedere aspetti che prima si erano ignorati. Si può tornare con differenti stati fisiologici di attenzione/stanchezza e con diverse luminosità della giornata o temperature. Fattori che possono incidere nel giudizio dato sulla prima impressione.

6) Fare un riassunto di tutte le soluzioni viste secondo le proprie esigenze, cercando di dare un punteggio o valore a ciò che si è visto o controllato.

A questo punto sarebbe comunque una forma di rispetto per il lavoro degli intermediari che si è incontrato dare una risposta, positiva o negativa che sia, a tutti coloro con cui ci si è relazionati.
Se non si è riusciti a prendere una decisione, si dovrebbe comunicare anche questo e i motivi dell'impossibilità di decidere, in modo da farsi aiutare nel trovare i dati che mancano per prendere una decisione.

Detto questo un saluto al prossimo articolo, sperando che queste righe vi possano essere di utilità. 

Saludos a tottu.

Prezzi sparati a caso?

Un nostro cliente ci segnala una situazione che sembra si stia creando nel panorama delle compravendite immobiliari.

Probabilmente è una scena che si sta svolgendo in molte città e molti luoghi senza particolare distinzione fra prima e seconda casa....

E' il fattore "prezzi sparati a caso!"

Ovvero si va su internet e si scopre che lo stesso immobile viene pubblicizzato o proposto in vari luoghi a prezzi diversi. Alcuni anche abbastanza distanti gli uni dagli altri.

Appare evidente che il potenziale acquirente rimanga spaesato dinnanzi a questa situazione.

La prima impressione, confermata dai nostri interlocutori, è di una certa mancanza di professionalità e serietà. Con l'aggiunta di un certo grado di torbidità che di certo non aiuta ad essere ben predisposti all'interesse per un certo immobile.

Ci sono 2 fattori che precedono questa situazione.

Il primo è di natura tecnica e riguarda i metodi pubblicitari e promozionali degli annunci sul web.

Ormai esistono una moltitudine di siti di annunci e inserizioni, alcuni generalisti e altri specializzati.

Tutti noi conosciuamo siti come www.subito.it o www.vivastreet.it. Oppure l'altrettanto famoso www.ebay.it che oltre alla pagine delle aste, ha anche il suo sito di annunci tradizionali.

Ne citiamo alcuni, ovviamente. Questi sono siti generalisti. Dentro ci si trova di tutto: dall'auto, al lavoro, alle relazioni personali, ai cellulari fino alle case.

Poi abbiamo i siti specializzati. Come, ad esempio, www.immobiliare.it, www.casa.it, www.idealista.it o www.mitula.it. Questi siti promuovono l'immobiliare (affitti e compravendite) e nient'altro.

Quello che accade è che quando un inserzionista (un'agenzia immobiliare o un proprietario) mettono un annuncio su internet, questo annuncio possa essere ripreso da un altro sito che "ristrasmette" ad altri portali (detti spesso aggregatori di news) questa inserzione. Ci sono siti che pubblicizzano annunci di altri siti di annunci.

Non è quindi infrequente che quando si promuove un immobile non si sappia esattamente su quanti siti esso sia promosso. E quindi non si riesca a monitorare tutti i luoghi in cui il proprio immobile è pubblicizzato. 

Ci è personalmente capitato, inoltre, che a seguito di un abbassamento di prezzo, abbiamo fatto esplicita comunicazione ad un particolare sito che non abbia poi eseguito quanto da noi richiesto. Fattori tecnici, certo. Ma il risultato non cambia.

Così può capitare che, anche quando un immobile è promosso da un solo soggetto, questo appaia su internet con prezzi diversi.

Certo in questo caso le differenze di prezzo sarebbero comunque contenute.

La seconda situazione è invece quando un immobile viene proposto, per essere venduto, a più interlocutori dallo stesso proprietario. 

Ci sono molte dinamiche incluse in un incarico di vendita. Tecnicamente un proprietario (privato o società costruttrice) cerca dal suo punto di vista di dare all'immobile la maggiore visibilità possibile. Dare un incarico di vendita in esclusiva ad un'agenzia immobiliare presenta i suoi vantaggi e presenta le sue limitazioni. 

Potremmo scrivere un articolo su quali siano i pro e i contro di questa situazione ma esulerebbe l'argomento che stiamo trattando.

Sta di fatto che non è infrequente che un proprietario (soprattutto dei costruttori) non vogliano dare a nessuno un incarico di vendita in esclusiva e preferiscano dare disponibilità a vendere a molte agenzie sul territorio.

L'idea (peraltro spesso non rispondente ai fatti) è che più agenzie trattano il tuo immobile e più possibilità ci sono che giungano dei clienti interessati e delle proposte.

La realtà però ci racconta un altra storia. Ovvero, più agenzie sul territorio promuovono spessissimo (per non dire sempre) sugli stessi canali. Quindi 2 agenzie possono mettere l'annuncio di un immobile sullo stesso portale. Risultato? Non si raggiungono il doppio dei clienti ma gli stessi potenziali acquirenti con il doppio della spesa.

Quello che avviene è che un'agenzia può essere più brava nella descrizione di un'altra. Oppure pubblicizzare delle foto più belle e significative. Ma rimaniamo sempre nell'ambito del marketing.

La sostanza è che poi poco cambia.

Il problema però si aggrava quando il costruttore stesso ha idea un pò "ballerine" sul prezzo di vendita. Quando si vende un nuovo, chi vende ha un'idea di cosa vorrebbe realizzare. Questo prezzo è però costretto a CONFRONTARSI con le dinamiche del mercato. 

Alcuni costruttori, tendono quindi ad essere un pò confusionari sul prezzo. Una settimana vorrebbero realizzare 170 mila euro mentre la settimana dopo si accontenterebbero di 160 mila.

Questo non è strano e fa parte di qualunque attività commerciale. Basta andare in un supermercato per vedere che qualunque prodotto ha delle oscillazioni di prezzo.

Ma ciò confonde è il fatto che, essendoci coinvolti anche altri operatori, la cosa viene moltiplicata per 2 o per 3 e così via.

Ogni agenzia potrebbe avere una sua politica di marketing.

L'immobile promosso a diversi prezzi, non ha quindi necessariamente niente che non vada.

E' spesso solo una questione di gestione dell'aspetto commerciale che è andata un pò fuori controllo organizzativo.

Soprattutto in un periodo come questo in cui la forbice fra il prezzo di listino e il margine di trattativa aumenta.

D'altronde non parliamo di comprare qualcosa esposto su uno scaffale con un prezzo fisso.

E non esisterebbero gli intermediari come le agenzie immobiliari se non fosse normale che ogni prezzo può subire una trattativa al ribasso.

Quando trovate dei prezzi sparati a caso su un immobile, cercate quindi il contatto con un intermediario che si dimostri serio, competente e professionale.

Per appurare queste qualità non ci vuole tanto. Basta veramente poco.

A quel punto, evitate le sirene delle inserzioni con il prezzo al ribasso.

E affidatevi all'agenzia immobiliare.

La pagherete. Fate si che si guadagni il proprio compenso offrendo il servizio.

Saludos a tottu.

Il prezzo e il prodotto

Forse ritorniamo su questo argomento ancora una volta e forse ripetiamo cose già dette e stradette.

Ma gli input di questo blog ci giungono dal nostro rapporto quotidiano con i clienti e ultimamente uno dei temi ricorrenti è proprio questo.

Cioè nell'argomento delle compravendite immobiliari si parla tanto di prezzo e poco di case.

E' giusto tutto ciò?

Riflettiamo un attimo. Qui lo possiamo fare. Non c'è nessuna compravendita potenziale e siamo liberi da ogni possibile interesse di parte.

Quando si acquista un bene, la spinta per questo acquisto è dovuta al benessere che tale bene ci apporta e ci apporterà. Se il bene è di consumo immediato, come può essere un qualunque oggetto di uso quotidiano come una lampadina o qualsiasi tipo i cibo, l'utilità che si può trarre da esso è direttamente proporzionata al grado di soddisfazione dei proprio bisogni.

Qualcosa cambia quando la spinta per l'acquisto di un bene è in parte dovuta a questo tipo di esigenza (soddisfazione dei bisogni) e in parte dovuta ad un'esigenza di investimento.

La soddisfazione di un bisogno è un concetto abbastanza intuitivo e c'è ben poco da aggiungere.

Un pò più complesso è descrivere il concetto di investimento.

Se si va su interner e si cerca questa definizione se ne troveranno di alcune abbstanza complesse. Ma per i nostri fini è sufficiente dire che un investimento è l'acquisto di un bene (materiale o immateriale che sia) con lo scopo di ottenere un maggior guadagno in prospettiva. Nel caso degli immobili, possiamo allargare la definizione dicendo che di invesimento possiamo parlare quando si preferisce trasformare in bene tangibile (una casa non scompare!) una certa somma di denaro che si vuol preservare.

In Italia è viva sempre una massima (che comunque non ha mai sbagliato in senso generale) per cui chi ha delle finanze liquide fa un buon affare tramutandole in immobile e aspettando che gli immobili prendano prezzo.

Il mercato immobiliare e l'analisi dei trend di lungo periodo testimoniano che i prezzi tendono sempre a salire e quindi ecco che nella compravendita immobiliare cominciano a farsi avanti 2 motivazioni, in parte coincidenti e in parte contrastanti. Ovvero la motivazione di godimento personale e la motivazione di investimento.

E' nostra opinione che un acquisto immobiliare, in particolare una seconda casa, non possa mai presentare solo una motivazione di puro godimento. Forse in alcuni casi ci potrebbe essere qualcuno che compra per puro investimento ma, in tanti anni di lavoro, questo tipo di acquirenti si sono dimostrati una parte minima e trascurabile.

La maggior parte degli acquirenti sceglie una casa che gli piace, in un posto che gli piace, soddisfacendo un sogno cullato da anni con l'idea e il conforto che non sia una spesa di lusso ma, comunque, un modo per mettere in cassaforte il proprio denaro.

Di questo periodo però, in una fase di calo dei prezzi, qualcuno forse si sta facendo prendere troppo la mano da questo aspetto prettamente speculativo (al contrario). E sembra che il mercato delle case vacanze si sia trasformato in un mercato di prodotti finanziari.

Si discute del prezzo e il prezzo la fa da padrone. E per quanto nessuno qui pensi che nemmeno 10 euro sono banali o da sminuire, alcune volte i ragionamenti a cui assistiamo sono abbastanza complessi e per niente logici.

Quello che intendiamo dire è che l'acquisto di una casa è l'acquisto di una casa. Un bene che ha caratteristiche ben precise. Alcune di tipo tecnico (progettazione, luogo di costruzione, etc.), altre di tipo qualitativo (qualità e tipologia dei materiali), altre di tipo estetico (colori, rifiniture, contesto), altre relative ai servizi fruibili (vicinanza a spiagge o a centri abitati).

Insomma un bel pò di caratteristiche.

Ovviamente questo poi va confrontato con il costo a cui queste caratteristiche ci vengono proposte.

Ma questo prezzo è il più delle volte trattabile e, comunque, diventa un fattore secondario rispetto alle caratteristiche. Secondario non significa che non conta. Significa che non si giudica la qualità di un bene dal suo prezzo. Si cadrebbe altrimenti nell'errore di coloro che pensavo che il sugo o i biscotti più cari siano necessariamente quelli più buoni.

Perchè se non fossero buoni perchè li venderebbero a quel prezzo?

In realtà una cosa potrebbe essere venduta ad un prezzo alto non perchè è la migliore ma perchè chi la produce è inefficiente o spende tanti soldi in pubblicità. Questa potrebbe essere una risposta.

Per citare un vecchio anedotto, potremo ricordare quel signore arricchito ma di dubbio gusto e profonda ignoraza, che entrò in un negozio chiedendo una camicia. Nel vedere le camicie che gli venivano proposte, chiese il prezzo e sentendosi rispondere di cifre tra i 30 e i 50 euro, disse "No, non avete capito. Io voglio camicie di lusso, quelle dei signori, quelle che costano tanto. Adesso posso permettermele!". Così l'inserviente andò a prendere una camicia dello stesso genere di quelle già mostrate ma diverso colore e disse "Beh, abbiamo questo modello a 150 euro ma non so se....". 

"Questa mi piace, la compro" fece l'arricchito.

Speriamo che queste righe siano stati di riflessione per evitare alcuni possibili errori nelle proprie valutazioni in tema di acquisti immobiliari.

Attendiamo i vostri commenti.

Saludos a tottu.

Costruire vicino al mare

Una casa al mare. Quale sogno per chiunque....

Ci si potrebbe interrogare a lungo sul perchè un essere umano abbia questo incredibile richiamo verso questo ambiente naturale. Qualcuno da qualche parte ha suggerito che le nostre proveniente genetiche derivano dall'acqua e ci sia un legame evolutivo vecchio di miliardi di anni che ci lega a questo ambiente.

Onestamente tutto ciò è molto romantico ma probabilmente molto lontano dal vero.

Di certo il mare garantisce spazio. E questa, secondo il nostro umile punto di vista, è una caratteristica che colpisce l'individuo, anche quando egli non ne è pienamente consapevole. Con il progresso e la diffusione dello stile di vita urbana, gli spazi si sono assottigliati. Sono decresciuti e ristretti. L'occhio umano, per la maggior parte di noi, passa il suo tempo a mettersi a fuoco su qualcosa che è a poche decine di centimetri da noi, scrivania, schermo o bancone che sia.

Così sembra che lo spazio intorno a noi sia quasi inesistente e tutto ci crolli addosso.

E anche quando ci permettiamo di evadere dalla prigionia visiva, l'orizzonte che contempliamo è tutto meno che vasto: la stanza in cui viviamo/lavoriamo o al meno peggio, qualche angolo di città da cui, a fatica, si scorge il cielo e le nuvole che vi viaggiano indisturbate.

Quando un individuo desidera andare in vacanza, sceglie quasi sempre degli ambienti in cui la profondità degli spazi sembrano dargli giovamento a quella che molti hanno chiamato la "malattia moderna" ovvero lo stress. Se facessimo una grosssolana categorizzazione dei luoghi preferiti per la vacanza dagli italiani (ma anche da molti altri popoli) vedremo che laghi, montagna e mare siano le scelte preferite. A queste potremmo aggiungere solo un'altra categoria che effettivamente si presenta diversa da queste 3 ovvero le città d'arte o comunque di interesse culturale.

Quindi sia in montagna che al mare, giova allo spirito la possibilità di spaziare con lo sguardo e godersi gli orizzonti.

E' ovvio che a tutti piacerebbe possedere la villa dei sogni costruita sul promontorio dalla cui veranda o dalla sala da pranzo di può contemplare l'orizzonte che incontra il mare.

Questa immagine è talmente radicata che solo qualcuno che voglia essere un bastian contrario per forza dissentirebbe e direbbe che ciò non sia bello e desiderabile.

Poi, molti di noi, fanno i conti con il ragionere che abita nella nostra testa e rimette un pò i piedi per terra, cercando di coniugare il sogno con la realtà delle cose.

Resta il fatto che una casa costruita vicino al mare, ci avvicina maggiormente a questo senso di libertà che la casa-vacanza da così tanti anni ci promette. 

Non è neppure indifferente la questione dei colori e degli odori. Canali percettivi che spesso vengono smorzati e seppelliti nella nostra vita quotidiana. A favore di sgradevoli emissioni inquinanti o cassonetti maleodoranti e di un grigiore di cui faremo volentieri a meno.

Una delle richieste maggiori che ci vengono fatte, non è un caso, è la vista mare oppure la vicinanza al mare. Meglio se si presentano insieme.

Ci piacerebbe accontentare tutti e quando abbiamo questo tipo di immobile nel budget della persona che compra siamo ben felici di accontentare il cliente.

Il dio budget è colui che comanda. Una casa vicino al mare ha dei costi maggiori proprio perchè la vicinanza non è un qualcosa che possa essere inserito in una casa da capitolato d'appalto. O costruisci in un punto vicino al mare oppure non puoi dare questa caratteristica.

E il nostro consiglio è comunque di ragionare sempre sul fatto che una casa vacanza ha una sua identità precisa e questa identità è legata sempre al suo contesto turistico.
Ancor più del contesto dei servizi.
Questo non significa che comprare una seconda casa in paese, vicino ai servizi sia qualcosa di non valido. Per fortuna esistono modelli di preferenza diversi per ogni persona che incontriamo.

Il nostro suggerimento è che avete più immobili tra cui scegliere, la posizione della casa in un contesto vacanziero fatto di colori e di profumi e con la possibilità di recarsi al mare dovrebbe essere un fattore da non trascurare.

Il criterio guida è il sogno che intendiamo realizzare.

E l'immaginarsi concretamente e visivamente nelle attività che desideriamo realizzare nella nostra casa vacanza dei nostri desideri.

Le case vicino al mare non sono tante. Parliamo di quelle in una fascia di prezzo relativamente ragionevole. Acquistarle ora significa garantirsi qualcosa che in un prossimo futuro non sarà così facile trovare. Di sicuro non ai prezzi in cui, in questa fase di mercato favorevole per chi compra, è possibile fare.

A rivederci dentro la vostra casa dei sogni.

Saludos a tottu.

Stimare il valore di una casa.

Non avete un'idea di quante volte si ritorni sullo stesso argomento con potenziali clienti o semplici curiosi.

Uno dei motivi per cui questo blog è venuto alla vita era proprio indirizzare le persone che chiedono informazioni ad approfondire alcune tematiche con calma su uno spazio in cui cercare di dettagliare, spesso con numeri o citazioni, qualcosa.

Uno dei temi più caldi è sempre: "Come si può stabilire il prezzo di una casa?"

Ci si ritrova spesso a discutere sul fatto che il prezzo vada bene, che sia congruo e amenità del genere.

Comprare una casa è una decisione ovviamente importate. E se è corretto avere le idee chiare quando si compra un chilo di spaghetti o si mettono nel serbatoio  della propria auto 20 euro di gasolio, figuriamoci per qualcosa che costa diecimila volte di più.

Il problema fondamentale del prezzo di un immobile è la non omologazione degli immobili stessi. Ogni immobile è un pezzo unico. Per tanti motivi.

Lo è per la posizione del sito in cui la casa sorge, per la disposizione delle parti interne e mille altri particolari che pensiamo sia facile immaginare. Il concetto è che è molto, molto difficile mettere a paragone case di verse.

Ma quali sono gli aspetti che possono influenzare il valore di una casa nel tempo?

Quando si cerca una casa da acquistare quindi, oltre ai gusti e alle esigenze personali, è bene valutare la possibilità di voler rivendere in futuro, e scegliere quindi immobili che non rischiano di essere svalutati.

Il valore di un immobile infatti dipende da molteplici aspetti legati soprattutto alla sua tipologia e al contesto in cui è collocato. L’Agenzia del Territorio utilizza apposite tabelle di valutazione che incrociano vari coefficienti per stabilire l’influenza dei diversi fattori, ma sono da intendere come indicazioni di massima, perché di fatto il prezzo lo stabilisce il mercato.

Cosa influenza il valore di un immobile:

• anno di costruzione;
• tipologia, struttura e stato di conservazione e manutenzione;
• la superficie, il numero e distribuzione dei locali;
• il numero di bagni;
• la cucina (abitabile o meno);
• piano, esposizione, luminosità;
• pavimenti, serramenti e finiture;
• il tipo di riscaldamento (autonomo o centralizzato) o di climatizzazione;
• lo stato dell’impianto elettrico, la classe energetica e l’indice di prestazione energetica;
• la presenza di cantina, solaio, garage, posto auto;
• la presenza di balconi, terrazzi, giardino, piscina;
• le condizioni, il pregio e l’età dello stabile in cui si trova;
• l’eventuale necessità di eseguire lavori straordinari nello stabile;
• la presenza di un giardino, di un ascensore o di una portineria;
• il tasso di sicurezza, il prestigio o la rumorosità della zona.

Oltre a questi valori, occorre aggiungere il valore della zona e contesto in cui è inserito l'immobile.

Anche se una zona è considerata molto buona, non è detto che sia adatta alle proprie esigenze. Il tutto dipende molto anche dalla propria scala di preferenze e dall'orizzonte temporale dell'acquisto.
Se si acquista per mantenere la casa pochi anni (diciamo una decina) si faranno valutazioni molto diverse da chi compra per non rivendere più (anche se spesso questa intenzione è solo teorica):

Una zona in via di espansione permette, ad esempio, di acquistare a prezzi più bassi, con il vantaggio di vedere crescere il valore dell’immobile nel tempo.

Per valutare se l’area è adeguata alle proprie esigenze è consigliabile:

• visitare la zona in diversi orari della giornata e in giorni diversi possibilmente in periodi cruciali per la propria decisione;
• verificare il movimento umano e automobilistico;
• verificare problemi di viabilità eventuali;
• valutare la vicinanza di supermercati, negozi e servizi di prima necessità.

Tutta questa operazione non è qualcosa che può essere fatta in 2 minuti ma serve sicuramente molto per chiarirsi le idee.

Non c'è infatti peggior cosa di aver avuto tra le mani la possibilità di un buon acquisto ed esserselo lasciato scappare.

Saludos a tottu.

Tranquillità o servizi?

Nella ricerca di un proprio immobile, vi è una scelta che spesso mette in crisi gli acquirenti.

Si tratta di decidere il giusto mix fra la ricerca della tranquillità del punto in cui è situtato la nostra casa vacanza dei sogni e la quantità/qualità di servizi presenti nei pressi.

Ovvero tutti vorremmo, premendo un bottone magico, ritrovarci in un luogo in cui c'è tantissima tranquillità, tantissima privacy, natura, pace, ambiente, paesaggio ma allo stesso tempo con la possibilità di avere il negozio di pane a 50 metri dal nostro giardino..... E poi l'edicola, le poste, i negozi di telefonia, i bar, i ristoranti, il distributore di benzina e via discorrendo.

Tranquillità e servizi sono 2 valori che si collocano agli estremi di una scala.

Perchè l'uno esclude, in un ragionamento logico, l'altro.

L'acquistare una casa immersa nella tranquillità significa, di base, sceglierla in un luogo in cui c'è poca altra gente, lontano comunque da aree di aggregazione urbana. 

E i servizi, per loro natura, vengono collocati per lo più nei punti in cui vi è aggregazione urbana. Perchè in quei punti si massimizza l'investimento, aumentando i ricavi per la maggiore interazione con il pubblico.
Anche un servizio pubblico o assimilabile (ufficio postale, sportello del comune, banca, etc.) viene collocato in prossima di un numero consistente di persone. Il non procedere in questo modo causa grandi sprechi.

Perchè a quel punto, quale diventerebbe il criterio con cui si stabilisce il luogo in cui i servizi devono esistere?

La rappresentazione massima della cosa è una grande città. In una grande città, la concentrazione di persone, fa si che moltissime strutture ed eventi vengano collocati proprio nella città o nei suoi pressi.

Chi vive in un piccolo paese di montagna non potrà mai godere dell'offerta di servizi di una grande città. Non si sarebbero musei, concerti, manifestazioni, cinema, teatri, incontri sportivi.

Per chi abita a Roma o a Milano, la scelta di eventi a cui partecipare è alta tutto l'anno. Spesso non c'è altro che l'imbarazzo della scelta.

Per chi abita in Sardegna, è evidente che (tralasciando l'ampia offerta del periodo estivo) non possa esservi la stessa varietà di proposte.

Anche abitando in una grande città di quest'isola. Isola che conta meno di 1.700.000 abitanti. Sparsi su una superficie di 24.000 kmq. Uno spazio gigantesco.

Ovviamente i servizi non mancano e non intendiamo far supporre questo.

Riflettevamo sul fatto che desiderare la presenza di locali notturni, boutique, mercatini... implica il desiderio di ritrovarsi insieme a molte altre persone. E questo produce sicuramente più divertimento e vivacità ma forse un pizzico meno di privacy e tranquillità.

Ad esempio, noi consigliamo San Teodoro a chi ama passeggiare fra le vie in mezzo alle persone, avere a disposizione negozi aperti fino a notte tarda e locali notturni da visitare.

Consigliamo Budoni e dintorni, per chi ama maggiore tranquillità e riposo e non ami particolarmente il caos della vita notturna.

Al prossimo argomento.

Saludos a tottu.

Perchè i prezzi del mercato immobiliare sono destinati sempre a salire?

In un precedente articolo (leggi qui!), abbiamo esaminato la serie storica dell'andamento del prezzo al mq degli immobili in Italia dagli anni 60 a oggi.

Il trend, ovvero la tendenza è decisamente e perentoriamente in salita, con gli ovvi momenti di alti e bassi del mercato.

I nostri studi universitari di statistica ci vengono un pò in aiuto nel cercare di spiegare (per quanto ci sia possibile e senza pretese di onniscienza) questo fenomeno a chi si interessa al mondo degli acquisti immobiliari.

In ogni mercato libero, quando il numero dei partecipanti (a vario titolo: esempio venditori, compratori, agenzie, etc.) è elevato, si innescano talune dinamiche di funzionamento che si ricollegano ad una matematica chiamata "legge dei grandi numeri". Ovvero esaminando il comportamento di un insieme di elementi in movimento, le cose cambiano se il numero è limitato o se questo numero è elevato.

Il singolo individuo attua dei comportamenti precisi. Un compratore agirà in un determinato senso e un venditore in un altro.

Ma la somma di milioni di singoli individui ci da una sommatoria dei singoli comportamenti che spesso differiscono parecchio da quello che si aspetta.

Per esemplificare, se sommiamo 2+2 otteniamo 4. Ma, nella legge dei grandi numeri, se sommiamo tante tante tante tante volte 2+2 potremmo ottenere 5. Come è possibile?

Le ipotesi sono tante.

La più immediata è che 2+2 fa 4 in un contesto mentre fa 5 in un altro. Questo ci sembra strano perchè nel nostro mondo 2+2 fa sempre 4 e noi non operiamo in un altro contesto.

Sta di fatto che ogni mercato non ha una tendenza a crescere in modo ordinato e lineare.Ma altilenante.

Se però esaminiamo il mercato immobiliare, sembra che la tendenza di ogni mercato immobiliare sia destinata a crescere nel tempo.

Perchè questa sembra essere quasi una verità assoluta?

Il tutto dipende da un fatto. La presenza di una grandissima barriera all'entrata del mercato immobiliare. Questa barriera è la limitatezza degli spazi su cui costruire nuovi immobili.
La legge della domanda e dell'offerta ci dice, infatti, che se aumenta la domanda, l'offerta aumenterà per controbilanciare questa domanda. Ciò avviene in modo indiretto.

Quando c'è più domanda di quanta offerta ci sia, il prezzo sale perchè chi vende diventa parte "forte" della trattativa e l'asta va al rialzo. Un venditore che cerca di piazzare la sua casa a 200.000 euro, se percepisce che la richiesta è consistente, non accetterà di vendere a 195.000 euro. Sa che, prima o poi, arriverà qualcuno che compra a quel prezzo. Anzi, dopo un pò di tempo, se la richiesta è sostenuta, comincerà a pensare che può vendere a 210.000 euro. E così via.

D'altro canto un continuo aumento dei prezzi induce molti a entrare come produttori nel mercato e diventare anch'essi venditori. Quindi l'offerta aumenta.

Spesso, per una questione di ritardo della percezione degli aumenti/diminuzioni dell'offerta e domanda, lo farà in tempi differiti alla reale necessità.
Nell'immobiliare ci vogliono anni perchè una richiesta di maggiore vendita di case, si traduca in nuove case effettive. Capita così che a volte quando arriva la nuova offerta non vi sia più così tanta domanda. E le case rimangono invendute.

Così si innesta il processo d'aggiustamento in senso inverso.

Ma produrre case non è come produrre mobili o biscotti. Non si può sempre costruire in più.

Quando un certo territorio, che rappresenta un mercato immobiliare, comincia a saturarsi, trovare nuovi spazi per costruire diventa difficile. Non essendoci la possibilità di equilibrare la domanda con l'aumento dell'offerta, ecco che l'unico modo di bilanciare la questione è l'aumento del prezzo.

Prendiamo la Sardegna. Pensate che si potrà costruire case all'infinito? No.

Per una serie di motivi ma fondamentalmente perchè sarebbe controproducente per il valore stesso dell'appettibilità turistica e ambientale dell'isola.

Se restringiamo il discorso, all'area in cui operiamo maggiormente (San Teodoro e Budoni), prima o poi gli spazi su cui si potrà costruire finiranno e rimarranno solo le aree non edificabili.

D'altronde in queste zone, si è già deciso di cominciare a limitare gli indici di edificabilità.

Quantità non sempre va a braccetto con la qualità.

E se anche spazi rimanessero, saranno sempre tendenzialmente meno di pregio.

A quel punto, c'è meno nuovo sul mercato e si comincia a vendere di più l'usato.

E questo non può che essere sempre più di valore.

Ovviamente in un arco temporale di medio periodo, parliamo di 10-20 anni.

L'unica ipotesi possibile è un crollo della domanda immobiliare per la zona.

Ma è ipotizzabile e realistica questa previsione?

Sappiamo che le case a Roma hanno un certo prezzo. Così è a Milano, così è a Firenze, Bologna e ogni altra grande città. Più si va al centro e più i prezzi salgono. Perchè? Perchè lo spazio cittadino riservato al centro città è sempre limitato. E a parte pochi lotti, in cui si butta giù qualcosa di vecchio, non è più possibile costruire. Se l'offerta non sale, sale il prezzo.

Ciò anche a discapito della qualità dell'ambiente.

Il mare della Sardegna non è minimamente paragonabile alla Versilia. Ma le case in Versilia costano di più che in Sardegna (escludendo alcuni piccoli mercati con una loro dinamica interna come Porto Cerco o Porto Rotondo).

Perchè? Perchè fino ad adesso in Sardegna c'era più spazio per costruire.

E ancora ne rimane.

Ma prima o poi finirà.

E chi costruisce andrà in nuove zone a costruire a prezzi più bassi.

Quindi se dovete comprate considerate questo particolare. Abbandonate l'orizzonte di 3-4 anni. E cominciate a ragionare in termini di 20 anni almeno.

Saludos a tottu.