Quando l'agente immobiliare ha diritto al suo compenso di mediazione.

Il lavoro dell'agente immobiliare è un lavoro che qualcuno ha bistrattato e reso caricaturale. Eppure l'agente immobiliare svolge una funzione che dire fondamentale nell'intera economia è poco.

La sua figura è stata spesso minimizzata e poco valorizzata soprattutto da chi le case le vende. E in particolar modo, all'interno di questa categoria, dalle imprese edili.

E' nella nostra esperienza aver visto l'imprenditore edile che costruisce case fare riflessioni a voce bassa sulla figura dell'intermediario immobiliare. Quasi che esso fosse qualcuno di estraneo al rapporto vendita "costruttore-acquirente". Quasi un imbucato.

Del tipo: "C'è l'agente immobiliare, vediamo di scalzarlo o renderlo inoffensivo quanto prima." Una sorta di suocera di cui liberarsi quanto prima.

Ed ecco quindi un lavoro attento per trovare modi per NON avvalersi della sua figura sfruttandone però i vantaggi possibii da una collaborazione "senza impegno". 

In realtà mai come in questi ultimi tempi la figura del venditore deve essere rivalutata e vista in ottica della sua funzione di utilità sociale ancor prima che economica.

Un agente immobiliare è un venditore. Vende immobili. E i venditori sono coloro che creano i presupposti per lo scambio, per gli acquisti e le vendite. E se pensiamo che l'economia è l'insieme di scambi commerciali che avvengono in un'area, vediamo che qualunque venditore è in realtà un creatore di ricchezza.

Non per se. Per TUTTA LA SOCIETA'.

I prodotti e servizi non si vendono da soli. Possiamo pensare che sia così ma non è così.

O se lo è, lo è in minima parte.

Così cade a fagiolo una recente sentenza del Tribunale di Caltanissetta del 18 gennaio corrente anno, in cui si dichiara specificatamente e chiaramente che la provvigione è dovuta all'agente immobiliare anche quando non vi è incarico formale da parte del venditore o acquirente. La sentenza certifica che il compenso all'agente immobiliare è dovuta quando costui mette in relazione un acquirente con un venditore. Se la trattativa si conclude, la provvigione è dovuta.

Anche in assensa di incarico di mediazione.
Per il tribunale, è sufficiente che ci siano dei fatti sostanziali che certificano l'avvenuta intermediazione.

Esempi possono essere:
a) un cliente entra in agenzia e chiede informazioni su uno o più immobili. Esce e conclude la trattativa con il proprietario dell'immobile.

b) un cliente vede l'immobile che poi acquista sul sito di un'agenzia immobiliare.

c) un acquirente conclude la trattativa in un momento successivo all'intermediazione dell'agente, anche quando l'incarico di vendita è concluso.

Ora le situazioni possibili sono tante. Ci potrebbe essere l'intervento di un'altra agenzia e potrebbe essere difficile dimostrare che l'intervento di un agente ci sia veramente stato.

Ma, ad esempio, vendere una casa di un costruttore o proprietario in assenza di incarico formale non toglie il diritto a pretendere la provvigione all'agente. Il venditore non può addurre scuse in tal senso.

E il fatto che egli abbia anche solo fornito delle notizie o le chiavi dell'immobile in vendita all'agente, anche in assenza di incarico formale, ne certifica l'intenzione di usarne i servizi.

La provvigione è quindi sempre un diritto.

Perchè il lavoro dell'agente immobiliare è veramente importante.

E ce ne accorgiamo soprattutto adesso, in cui si nota che ben pochi che si fregiano del titolo di agenti immobiliari sanno fare bene il loro lavoro. Ma questo è un altro discorso.

Saludos a tottu.

Il gioco delle 3 carte

La questione della tassazione sulla prima (e seconda casa) sembra il gioco delle 3 carte.
Non siamo noi i primi a ricordare questa metafora ma sicuramente è giusto ribadirlo affinchè la cosa prenda la giusta consistenza.

Vi è alla base un discorso di debolezza politica e istituzionale di chi dovrebbe governare questo paese. Che l'Italia sia senza un "governo" è un dato di fatto incontrovertibile almeno da 7 anni. Almeno nel quinquennio 2001-2006 c'è stato un governo. Che abbia agito bene o abbia agito male, che abbia agito o non abbia agito non è la questione. 

Ma almeno per gli italiani c'era la sensazione che qualcuno dentro la stanza dei bottoni ci fosse.

Sensazione (a parte i pochi tifosi aficionados incapaci di esprimere un giudizio vagamente obiettivo) che pervade la gran parte degli italiani. Ovvero che tra governi tecnici, delle larghe intese, di transione e chi più ne ha ne metta in realtà non ci sia il minimo progetto politico di medio e lungo periodo.
Diteci voi se avere un progetto politico, una strategia sociale e di sviluppo economico sia un fattore importante per qualcuno che intenda governare un paese di 60 milioni di persone. ...

Prendiamo il discorso della tassazione sulla casa.

Abbiamo in passato già espresso un commento su questa cosa (http://comprarecase.blogspot.it/2012/07/dellimu-abbiamo-gia-parlato-in-passato.html) ma essendo un discorso caldo è necessario tornarci.

Di sicuro c'è da fare una distinzione fra prima e seconda casa. Ma il panorama si è talmente evoluto che occorre fare una grande distinzione anche fra seconda casa e seconda casa. Fra seconda casa e terza casa. Etc.

L'obiettivo sembra essere l'abolizione delle tasse sulla prima casa. In linea di principio siamo d'accordo. Primo perchè la casa è un bene primario che quando usato per viverci dovrebbe essere difeso strenuamente da ogni attacco dello stato. Secondo le tasse non dovrebbero servire a pagare i servizi (se non a livello locale e in misura non totale) ma solo a regolamentare la quantità di moneta circolante.

Quindi no alla tassazione sulla prima casa. Ma no anche alla tassazione sulla seconda casa ad uso personale o a minimo uso speculativo.

Invece qui si fa il gioco delle 3 carte. Aboliscono l'imu (1a casa) per trasformarla in taser (tassa di servizio) che fonde le spese per la gestione rifiuti con il prelievo fiscale sulla proprietà.

Un pasticcio.
Un pasticcio da cui escono sconfitti tutti. Anche perchè il problema della gestione dei rifiuti solidi urbani è ben lungi dall'essere inquadrato nel modo corretto.

Smaltire i rifiuti ha un costo. Tale costo è a carico di una comunità. Tale comunità dovrebbe organizzarsi in modo che paghi chi più sporca e spreca e premi chi ha atteggiamenti virtuosi. Senza complicare inutilmente la vita delle persone.

Ad esempio costringendo chi va in una località turistica a fare la raccolta differenziata per 15 giorni.
Se ci si spreme le meningi forse un metodo più funzionale lo si trova.

Attualmente non sappiamo quindi cosa il prossimo futuro ci riserva.
Ricordiamo che la decisione di comprare dovrebbe comunque prendere in considerazione queste riflessioni se non in minima parte.

Perchè, come si può vedere oggi parliamo di una cosa e domani magari questa cosa non ci sarà.
Ma la nostra casa si.

Saludos a tottu.

Quali tasse si pagano sulla seconda casa?

La seconda casa è una proprietà immobiliare in cui la persona non ha fissato la sua residenza e domicilio principale.

Un tempo, e forse nella idea collettiva di qualcuno è ancora così, avere una seconda casa significava appartenere a quella classe sociale di persone agiate che veniva chiamata anche "benestanti".

In effetti il termine ha una radice impegnativa, quasi a significare che avere molti soldi equivalesse automaticamente a sostenere che la persona stesse "bene" o fosse felice.

Apriremmo qui un dibattito che non ci compete sulla cosa.

Ci limitiamo a dire che il possesso di una seconda casa è stato per un lungo periodo sinonimo di ricchezza e di appartenza ad una classe agiata, per lo meno dal punto di vista economico.

La crescita della nazione (soprattutto negli anni 50, 60 e 80 con parziale esclusione degli anni 70 in cui si è dovuto fare i conti con alcure congiunture economiche negative - ricordiamo la crisi del prezzo del petrolio) ha pian piano portato ad un mutamento di questa situazione.

Nei nostri anni di lavoro abbiamo ormai riscontrato che possedere una seconda casa non è più un indicatore di appartenza ad una classe di "ricchi"..... perdonate l'espressione superficiale ma era per rendere chiaro il concetto.

In realtà moltissime persone che acquistano una seconda casa sono normali esponenti del ceto medio e sono dei grandi e instancabili lavoratori. 

Abbiamo conosciuto famiglie in cui lavorano marito e moglie e che, utilizzando qualche lascito o donazione di genitori o parenti e spesso aggiungendo quote derivate da mutui bancari, sono riusciti a comprare una seconda casa a costo di grandi sacrifici.

Non persone "ricche" ma sicuramente persone laboriose e attive.

Facciamo questa considerazione perchè siamo totalmente contrari alle categorizzazioni che tendono a strumentalizzare la situazione per fini che non sono di utilità pubblica ma che si riferiscono a chissà quali strani progetti di lobby minoritarie o gruppi di pressione politica.

Ma in definitiva quali tasse gravano sulla seconda casa?
Li esponiamo in modo coinciso:

• ALL'ACQUISTO: tasse di compravendita differenti se si compra da impresa (generalmente nuovo) o da privato.
• ANNUALMENTE: tasse di proprietà (IMU).

A questi costi annuali vanno aggiunti gli eventuali costi di gestione condominiale (se esiste) e i costi delle utenze (energia elettrica, acqua, gas, smaltimento rifiuti) da pagare al gestore a seconda dei consumi.

L'acquisto da impresa è gravato dal costo dell'IVA seconda casa. Questa tassa è del 10% sul valore dichiarato in atto. Si discute attualmente se deve entrare in vigore il provvedimento del governo Monti sull'aumento dell'iva che porterebbe questa aliquota all'11% ma ancora non vi è certezza. A questo 10% di iva occorre aggiungere in sede notarile alcuni costi in misura fissa ovvero 504 euro di contributo fisso di imposta catastale, ipotecaria e di registro.

L'acquisto dal privato è gravato  invece dalle sole imposte catastale, imposta ipotecaria e imposta di registro. Ma invece che in misura fissa in questo caso si paga in misura percentuale. Esattamente il 10% (7%+2%+1%) del valore catastale della casa.

Tale valore catastale si ottiene dalla rendita catastale (fissata in sede di accastamento alla costruzione) moltiplicato un fattore 126.

In genere il valore catastale così ottenuto è molto lontano dal prezzo di mercato a cui la casa si compra. Nella zona di San Teodoro e Budoni, la differenza media fra il costo del 10% di iva sul dichiarato e il 10% sul valore catastale di 2 immobili venduti allo stesso prezzo è nell'ordine di 4/5 volte. Ovvero, ad esempio, se si compra una casa da impresa del valore di 200.000 euro abbiamo 20.000 euro di iva mentre se si compra una casa da privato del valore di 200.000 euro abbiamo circa 4.500 euro di imposte catastale+ipotecaria+di registro.

Naturalmente ai costi fiscali di compravendita è bene non dimenticare i costi della parcella del notaio che per un immobile medio variano dai 2 ai 3 mila euro. Occorre poi definire caso per caso.

L'IMU attualmente si paga in percentuale sempre su un valore che si ottiene dalla rendita.

Cioè la stessa base di partenza per il computo delle spese di compravendita di un privato.

In questo caso per capire quanta IMU si deve pagare occore avere la rendita, moltiplicarla per il 5% e poi per un fattore di 160. Questo ci da la base imponibile su cui calcolare l'IMU seconda casa.

Le aliquote di tassazione dell'IMU seconda casa sono variabili da comune a comune che ha facoltà, partendo da una base uguale per tutti del 7,6 per mille, di variare in aumento o diminuzione del 3 per mille.

Semplificando: io comune posso far pagare un IMU minima del 4,6 per mille fino ad un massimo di 10,6 per mille del valore catastale-IMU della casa (rendita catastale x 5% x 160).

I comuni del territorio in cui lavoriamo (San Teodoro e Budoni) mantengono per ora l'aliquota al 7,6 per mille.

Un esempio? Rendita catastale di 241 euro. Valore IMU di partenza uguale a 241 * 5%= 253,05 €.

Moltiplicato per 160 = 40.488 euro.

IMU da pagare? 7,6 per mille di 40.488 euro = 307,71 € di IMU annuale.

Speriamo che queste informazioni vi siano di aiuto.
Saludos a tottu

La proposta di acquisto

Nel procedere in un acquisto immobiliare è importante tenere presente alcuni passi fondamentali che ne contraddistinguono l'evoluzione.

In primo luogo abbiamo la definizione delle proprie esigenze.

In secundis la ricerca vera e propria dell'immobile giusto per noi all'interno del budget che ci siamo ripromessi.

A quel punto si passa alla fase più formale della vicenda.

Soprattutto in questi ultimi tempi, in cui il potere contrattuale dell'acquirente si è rafforzato, la forbice fra la domanda e l'offerta in termini di prezzo si è ampliata.

In questo contesto, abbiamo un prezzo richiesto e potrebbe esserci un prezzo offerto. Naturalmente al ribasso.

Questo prezzo offerto al ribasso si attua all'interno della fase della proposta di acquisto. 

Ovvero sulla presentazione di una offerta di acquisto scritta nei confronti del proprietario.

Su questa passaggio formale, sui suoi contenuti, sulla sua valenza giuridica e le sue implicazioni normativi e civilistiche se ne è discusso e se ne discute ancora.

In realtà le norme sono molto chiare ma le prassi e le consuetudini che si formano sono molto varie.

Ne vedremo alcuni aspetti in seguito.

Dopo aver sottoscritto una proposta di acquisto (PDA), vednitore e acquirente si ritrovano per sottoscrivere quello che è il vero e proprio contratto preliminare di compravendita, detto anche compromesso di vendita.

Si tratta di un contratto, per cui è necessaria la registrazione, in cui la parte acquirente si impegna a cmprare in data futura certa da un venditore che si impegna a vendere sempre entro la data concordata.

Tale impegno a comprare viene pagato con una somma (generalmente un 20% dell'imposto di vendita ma ogni tipo di accordo è possibile) che diventa caparra confirmatoria. La parte che non ottempera agli accordi di compromesso perde una somma pari alla caparra. L'acquirente non rivede più i soldi dati (20%) mentre il venditore, nel caso in cui non ottemperi agli impegni, deve rendere ciò che gli è stato dato e in più pagare una quota uguale. Quindi, tirando le somme, il doppio della caparra.

Alla fine, vi sarà un ultimo atto che è il passaggio di proprietà completo dell'immobile dal venditore all'acquirente dinnanzi ad un notaio sotto forma di atto pubblico detto rogito notarile. In questa sede l'intero prezzo pattuito sarà pagato e l'immobile verrà trasferito di proprietà con relative pubbliche trascrizioni.

Come dicevamo, la fase più "calda" dell'acquisto è la fase della PDA. In questo momento, chi compra ha forse ancora varie opzioni e la sua attenzione può essere distratta da altre soluzioni immobiliari o da pensieri di sospensione o rinvio dell'acquisto.
In particolare se ci riferiamo all'acquisto di un immobile come seconda casa o casa vacanza per cui la questione "urgenza" o tempo, sono relativi.

Ma cosa è esattamente una "proposta di acquisto"?

Una PDA è la comunicazione da parte del compratore che è disposto a comprare un certo immobile ad un certo prezzo in certi tempi. E' una comunicazione formale e l'inizio di una trattativa seria.

Senza una PDA non vi è una trattativa seria.

Chiedere, ad esempio, all'intermediario di verificare se il venditore sarebbe disposto a vendere ad un certo prezzo è una richiesta abbastanza illogica.

Immaginiamo che un certo immobile sia in vendita a 185.000 euro.

Il signor Mario Rossi, potenziale acquirente, vede l'immobile e lo reputa sufficientemente aderente alle sue esigenze. Lo comprerebbe ma non a quel prezzo. Potrebbe non avere i soldi o non ritenere che quell'immobile valga quel prezzo!

Magare, forse, dipende...... Ma se costasse un 150 mila euro, egli lo comprerebbe.

Cosa dovrebbe fare il signor Rossi?
Sottoscrivere una proposta di acquisto! E proporre 150 mila euro.

A quel punto il venditore avrebbe una richiesta concreta, definita, reale, nominale (si legge chi la fa!) e con date di acquisto circostanziate. Avrebbe, insomma, tutti i dati per poter prendere una decisione.

E potrebbe dare subito riscontro al potenziale acquirente della propria decisione con una firma che certifica che la proposta è stata accettata.

Ma se si fa una PDA ci si vincola all'acquisto?

Ovviamente si. Ma entro certi limiti.

Innanzitutto ci si vincola perchè si sta proponendo di comprare una casa. E quindi non si sta giocando e facendo perdere del tempo a nessuno. Se l'acquirente potenziale offre una certa cifra appare logico che egli intende comprare a quella cifra, quindi non si comprende perchè egli debba aver paura di essere vincolato.

Ma entro certi limiti perchè è prassi mettere lì una somma relativamente piccola (generalmente 3 o 5 mila euro) come dimostrazione della propria serietà nella proposta. Ed entro certi limiti perchè solitamente i 5000 euro versati all'accettazione della proposta risultano essere "deposito cauzionale" e non "caparra confirmatoria". Ovvero sono un deposito creato in attesa di incontrarsi per il compromesso o contratto preliminare. Deposito che diventerà caparra solo al momento della sottoscrizione del contratto preliminare.

Perchè questa differenza?
Perchè la PDA ha come oggetto principale della trattativa il prezzo e le tempistiche dell'acquisto.

Vengono lasciate fuori dalla PDA molti altri aspetti che sono fondamentali in fase di contratto preliminare. Aspetti relativi al controllo della documentazioni e alla definizione di alcuni aspetti della vendita della casa. Soprattutto se la casa è nuova o addirittura in costruzione.

Che si fa quindi se uno sottoscrive una PDA e poi la cosa salta e non si va al compromesso? Occorre creare differenze fra una PDA che "muore" per mancanza di colpa delle parti o per presenza di colpa.

La somma depositata è un deposito e in quanto tale va restituito alla parte acquirente.

Salvo verificare che ci sia stato un danno reale alla parte venditrice. Ma queste sono questioni che il codice civile disciplina in ogni tipo di rapporto contrattuale di compravendita. Che si tratti di case o scatole di fiammiferi.

Di sicuro sappiamo che se l'intermediario lavora bene e secondo le regole etiche della sua professionalità, tutti gli aspetti importanti che potrebbero far saltare un compromesso dovrebbero essere già stati trattati con il potenziale acquirente.

Se ad esempio si sta vendendo un immobile uso ufficio come seconda casa e si narsconde la cosa all'acquirente, è logico che egli non vada al compromesso benchè abbia sottoscritto una PDA.

E' è logico che in questo caso egli abbia anche diritto a risarcimento danni per il tempo perso (oltre il rimborso del suo deposito).

Il potenziale acquirente non avrebbe mai fatto una PDA se avesse saputo che quello che andava ad acquistare non era un immobile residenziale.

Torneremo sull'argomento.......

Saludos a tottu.

L'agibilità e il silenzio assenso

Nella documentazione di rito, quando si sta per comprare un immobile, uno dei documenti che deve essere visionato dal potenziale acquirente è il certificato di agibilità.

L'agibilità è il riconoscimento da parte dell'ente pubblico preposto (in questo caso il comune dove risiede l'immobile) che la casa rispetta tutti i parametri minimi delle normative in materia di edilizia e impiantistica.

E che, quindi, la casa è abitabile.

Maggiori informazioni potete trovarle a questo indirizzo web.

Queste sono informazioni abbastanza semplici e conosciute.

Come detto, è un assoluto diritto di chi compra una casa sapere che ciò che acquista rispetta le normative in materia edilizia. Questo, in aggiunta alla conformità degli impianti rilasciata dalle aziende o professionisti che la hanno realizzata, permette di avere un quadro completo di tranquillità e sicurezza.

Ci sono degli aspetti, più pratici e non solamente teorici, che però vanno sottolineati.

Questo perchè gli acquisti immobiliari si realizzano in una realtà concreta e non solo sulle pagine di un sito internet o di un libro.

Ovvero la realtà presenta spesso degli scostamenti da quella che potrebbe essere definita una scena ideale.

La scena ideale è vivere in una nazione in cui ogni ufficio pubblico funziona perfettamente e a pieno regime e in cui i fondamenti della propria funzione pubblica vengono espletati rapidamente e in modo congruo.

Così non è. E tutti noi lo sappiamo.
Come sappiamo che questo discorso varia, e non di poco, da zona a zona.
Ci sono territori in cui, per motivi storici, culturali e altro, le pubbliche amministrazioni lavorano in perfetta efficienza con un margine di burocrazia e/o ritardi e/o errori assolutamente nella norma e quindi tollerabile.

Ci sono territori in cui ciò non avviene.

Così alcuni comuni, spesso per la presenza di uno staff sottodimensionato rispetto alle reali esigenze del territorio, si trovano a essere spesso indietro rispetto alla velocità di espansione immobiliare del territorio.

Possiamo vedere un territorio crescere esponenzialmente da un punto di vista edilizio e architettonico: Le imprese edili presentano progetti e questi vengono approvati. Le imprese edili realizzano le costruzionie e gli immobili e presentano all'ufficio tecnico del comune la dichiarazione di "fine lavori" e conformità delle opere, dichiarando in pratica l'agibilità degli immobili stessi.

A questo punto, l'ufficio tecnico del comune dovrebbe mandare un suo perito per effettuare un controllo in loco e dal vivo di quanto dichiarato in sede cartacea.
Quello che spesso succedeva, in passato, è che questa verifica non arrivava mai. Sebbene l'immobile fosse perfettamente a posto.

Per ovviare questo tipo di problema, la giurrisprudenza si è arrichita di un nuova istituzione giuridica che capovolge il sistema di giudizio.

Anzichè essere IO soggetto richiedente ad attendere il giudizio di conformità di un qualcosa a TE organismo pubblico giudicante.....

sarai TU, organismo pubblico giudicante, a emettere un provvedimento di invalidazione se dovessi riscontrare qualcosa che non va all'interno della mia dichiarazione o richiesta. Entro i termini stabiliti dalla legge.

Che nel caso della dichiarazione di agibilità consiste in 60 giorni dalla data di presentazione.
Se, per semplificare, l'ufficio tecnico del comune non appone eccezioni motivate entro i 60 giorni, la richiesta di agibilità (documentata e giustificata da chi la presenta) essa stessa si tramuta in certificato di agibilità.
Maggior informazioni si possono trovare qui.

E se ciò possa sembrare che metta il potenziale acquirente in una posizione più "debole", ricordiamo che il certificato di agibilità è, appunto, solo un certificato.
E che molto più importante è vedere da un punto di vista pratico e tecnico la conformità delle strutture e degli impianti. Cosa che si evince dalla congruità dello stato dell'immobile con la progettazione (che per legge rispetta le normative in materia altrimenti non avrebbe avuto l'approvazione) e con la conformità degli impianti.

E', tra virgolette, quasi più importante che si abbia in mano un certificato di conformità dgli impianti elettrici, rilasciato da chi può emetterlo, piuttosto che un certificato generico di agibilità.

E' più importante notare se ci sono delle difformità fra ciò che è stato progettato e ciò che è stato realizzato piuttosto che un generico certificato di agibilità.

Anche perchè, se ci riflettiamo, il rilascio di un certificato di agibilità potrebbe anche esso, a pensare proprio male, non garantire sulla effettiva verifica sul campo fatta secondo i crismi di un buon ed efficiente controllo.

Diciamo questo perchè, ad esempio, il comune di Budoni è uno di quelli in cui in questi anni il comune lavora per mettersi al pari con le richieste di agibilità. 

Speriamo di aver comunque reso l'idea della situazione.
Se poi aveste delle domande, la nostra agenzia è a vostra disposizione per approfondimenti.

Saludos a tottu.

Le elezioni cambieranno qualcosa del panorama immobiliare?

Ci stiamo avvicinando a grandi passi verso le prossime elezioni politiche nazionali.

Non crediamo proprio che ci sia qualche italiano che non se ne sia accorto.

Non per fare dell'anti-politica (non ci piace particolarmente questo concetto, peraltro di difficile comprensione perchè se fai anti-politica, stai allo stesso tempo facendo politica) ma è curioso vedere tutto questo fermento e questo movimento solo in prossimità delle elezioni.

La realtà è che tale movimento ci dovrebbe essere sempre. 

O meglio, sarebbe meglio se il fermento dei leader dei partiti e delle coalizioni ci fosse "durante" il periodo in cui dovrebbero svolgere il loro lavoro al meglio.

Perchè gli eletti non svolgono il lavoro di candidati ma vengono candidati per svolgere la professione di amministrare un paese.

Ma già qualcuno, tempo fa, disse che in Italia siamo sempre in campagna elettorale e la maggior parte, per non dire tutti, dei nostri politici da il proprio massimo proprio in campagna elettorale.
Dove a vincere sono le parole e non i fatti, le statistiche presunte e non le statistiche reali, le promesse e non gli adempimenti, gli attacchi agli avversari e non la cura del proprio lavoro.

Detto questo, rimane il fatto che la tornata elettorale sia una sorta di boa a cui far fare un giro e un'inversione di rotta a questa nave chiamata Italia. Nel bene o nel male, questo fine mese rappresenta comunque un momento molto importante di passaggio tra l'ieri e l'oggi.

Dal nostro punto di osservazione e in stretto riferimento alle conseguenze di queste elezioni sul mercato immobiliare, sicuramente molto dipenderà da chi vince.

Ovvero, come sembra attualmente prevedibile, se dovesse prevalere la coalizione di centrosinistra guidata da Bersani e Vendola sicuramente ci sarà una minore spinta verso il sostegno del settore immobiliare. Viceversa se a vincere sarà il centrodestra dell'inossidabile e incontrovertibile cavaliere Silvio Berlusconi.

Quest'ultimo si sta fornennatamente giocando le sue carte per richiamare l'attenzione proprio di quella fascia di italiani che guarda con grande attenzione il mercato del mattone.

Che gli italiani siano dei grandi fidanzati delle proprietà immobiliari non è cosa nuova che scopriamo oggi.

Alcuni provvedimenti di questi ultimi tempi, introduzione dell'IMU sulle proprietà immobiliari, di sicuro non hanno giovato sugli andamenti del mercato.

Ma già in tempi non sospetti, questo blog ha cercato di mostrare e documentare quanto la diminuzione delle compravendite e il calo dei prezzi fosse, in qualche modo, prevedibile e non necessariamente causato dai motivi su esposti.
La nostra tesi è che i mercati abbiamo delle dinamiche interne che sono fisse e che precedono questi fatti contingenti.
La prima di queste dinamiche è la più vecchia legge di ogni mercato:

Se un mercato continua ad andare su, prima o poi andrà giù. Se un mercato continua ad andare giù, prima o poi andrù su.

Tale legge ci fa capire che alla fine di un lungo periodo di espansione delle compravendite e dei prezzi, prima o poi il mercato immobiliare avrebbe trovato un momento di pausa e di calo. Di sicuro l'arrivo del credit crunch ovvero della contrazione del credito e dell'erogazione dei mutui ha contribuito e non poco, a fermare il meccanismo delle compravendite di case. Anche laddove non si comprava o si compra necessariamente con l'intervento dei mutui.

Ma se non ci fosse stato il credit crunch sarebbe successo qualcos'altro. Di questo bisogna esserne certi.
Poi potremmo stare qui a discutere su quando grande o quanto piccolo sarebbe stato questo periodo di contrazione degli affari immobiliari senza il contemporaneo intervento della chiusura dei mutui, della eccessiva offerta immobiliare insieme a questa situazione generalizzata di finanza pubblica e di politica fiscale e monetaria repressiva.

Sta di fatto che, elezioni o non elezioni, centro-destra o centro-sinistra, euro o non euro, è nostra previsione (proprio in virtù di quelle dinamiche generali di cui parlavano prima) che il mercato immobiliare si riprenderà sia in termini di numero di compravendite che in termini di aumento del prezzo al mq. Questo in generale, con i dovuti distinguo tra zona e zona e micro-zona e micro-zona.

Quello che ci aspettiamo sono tempi diversi a seconda delle diverse politiche economiche che il prossimo governo eletto dagli italiani metterà in atto o non metterà in atto.

Da molto tempo l'immobiliare è sempre stato un volano di sviluppo di tutta l'economia.

Per quanto lavoriamo in questo settore, questo punto di vista ci sembra eccessivo e non particolarmente adatto allo sviluppo di una società post-industriale come la nostra.

Per essere più chiari e parlare in termini più semplici, non pensiamo che bisogna costruire ancora e sempre per forza..... Non è colando di cemento e nuove case le città e le coste che si assicura lo sviluppo di una nazione. Non sicuramente della attuale Italia.

Magari si può lavorare nell'edilizia e sull'immobiliare per migliorare ciò che già c'è. Gli operatori edili, le imprese, i lavoratori, le industri e i fornitori avrebbero un grande giovamento nel lavorare tutti insieme nel migliorare ciò che già c'è. Ristrutturazioni, migliorie generali, implementazione di accorgimenti in favore della qualità ambientale e via discorrendo.

Detto fra noi, visto che chi parla è un'agenzia immobiliare, ci sarà sempre da offrire un servizio di consulenza e vendita in un mercato immobiliare.

Quindi non c'è proprio niente che ci faccia paura in un cambiamento, anche radicale del modo di fare mercato immobiliare.

Che, comunque, non crediamo proprio sia qualcosa di quest'anno. E neppure del prossimo.

Saludos a tottu.

Le provvigioni di un'agenzia immobiliare

Quando ci si rivolge ad un'agenzia immobiliare, ci si sta rivolgendo a dei professionisti.
E il motivo che induce qualcuno a rivolgersi ad un professionista, ovvero una personale specializzata in una certa professione, è semplicemente quello di avvalersi dei servizi e della competenza in un settore o ambito in cui non ci si sente particolarmente ferrati.

Appare evidente che nessuno possa considersi un esperto o una persona completamente competente in qualsiasi ambito, area o settore esista.

Qualcuno già disse che nella vita, per andare bene e ottenere grandi soddisfazioni, occorre essere sapere qualcosa di tutto e tutto di qualcosa.

Gli interlocutori di un'agenzia immobiliare spesso dimenticano il connotato di professionalità che caratterizza (o dovrebbe caratterizzare) gli agenti stessi.

Un professionista conosce il suo mercato, conosce le normative e i regolamenti, è esperto nel trattare con le persone coinvolte nell'affare e ha dalla sua una vasta esperienza di situazioni similari.

Un'agenzia immobiliare non è semplicemente un passaggio forzato per giungere all'immobile dei propri sogni. No. E' a tutti gli effetti un erogatore di servizi e assistenza.

Quando si va dall'avvocato, costui ci mette a disposizione la sua professionalità e conoscenza e in cambio noi paghiamo la sua parcella.

Lo stesso dicasi per il commercialista, il consulente del lavoro, il geometra o l'ingegnere.

L'agente immobiliare non differisce da queste figure.

E laddove ci sia un agente immobiliare che non ottempera al suo ruolo e i suoi doveri, è lui in quanto individuo ad essere in torto e a doverne pagare le consuguenze. Di certo non è qualcosa che va a ricadere sulla categoria in generale.

Forse è desiderabile cercare di comprare una casa minizzando i costi. Questo è naturale.

Sarebbe come affrontare un processo, una causa civile o una separazione potendo risparmiare sulle spese dell'avvocato.
Sarebbe come aggiustarsi l'auto risparmiando sui costi del meccanico.

E così via.

Ma acquistare un immobile presuppone delle conoscenze e delle competenze.

Bisogna conoscere il mercato della zona, avere esperienza di trattativa con i costruttori/proprietari in generale e della zona nello specifico.

Occorre conoscere ciò che la legge prevede per una compravendita in conformità con le leggi vigenti: quali moduli e documentazione visionare e compilare, quali passi seguire e quali garanzie ottenere.

I clienti hanno esigenze che necessitano di soluzioni che le soddisfino. E ci vuole molta esperienza e competenza per trovare le soluzioni che soddisfano le esigenze richieste. Non sempre è così facile e lineare trovare una relazione fra soluzioni e esigenze.

Gli esempi si sprecano e non vorremmo uscire fuori tema nel parlarne.

Ma ci è capitato spesso che il cliente avesse bene in mente la propria esigenza ma applicasse dei fattori molto arbitrari nel trovare delle soluzioni che le soddisfacessero. Escludendo magari dalla propria ricerca delle case che invece erano perfette per soddisfare le proprie esigenze.

Qualcuno, in qualche forum, talvolta esprime un disaccordo sull'entità delle competenze dell'agenzia immobiliare.

Noi, come quasi la maggioranza delle agenzie del nostro territorio, chiediamo il 3% sul prezzo di compravendita. Nei canoni di ciò che il codice civile prevede per chi svolge il nostro lavoro.

Siamo sicuri che non tutte le agenzie si meritano un compenso pari al 3% del prezzo di compravendita per i loro servizi. A parte rarissime eccezioni, tutti gli agenti immobiliari hanno diritto ad un compenso per il loro lavoro. E gran parte di essi merita un compenso pari al 3%.

Gestire un'agenzia immobiliare non significa solo mostrare delle case a qualcuno che entra in agenzia.
"Ecco la casa!" et voilà.... il gioco è fatto. Tu compri e loro guadagnano migliaia di euro senza praticamente far nulla. 

Ovviamente non è così. Qualcuno, in un esame superficiale potrebbe pensarlo.

Ma evidenziamo in breve quale possa essere il lavoro di un agente immobiliare che vende delle case vacanza:

1. Conoscere il territorio, i piani di sviluppo delle entità amministrative locali e le tendenze del mercato.

2. Informarsi sulle dinamiche dei prezzi degli immobili.

3. Avere una buona conoscenza dei principali operatori del settore edilizio e tenersi informati sugli interlocutori con cui l'agenzia opera.

4. Effettuare valutazioni e perizie sul valore e sul prezzo degli immobili per conto dei proprietari.

5. Promuovere sul mercato gli immobili presi in incarico.

6. Conoscere e tenersi aggiornati sulle norme che disciplinano il settore immobiliare e le compravendite immobiliari.

7. Fornire assistenza e consulenza a chi cerca un immobile nel territorio.

8. Mostrare alle persone interessate gli immobili in portafoglio prodotti, insieme alla necessaria documentazione.

9. Assistere l'acquirente nella trattativa con il venditore affinchè entrambi possano spuntare il miglior prezzo e le migliori condizioni.

10. Tutelare sia il venditore che l'acquirente nella fase di trattativa commerciale da informazioni scorrette o comportamenti non idonei o non rispettosi.

11. Seguire venditore e acquirente in tutte le fasi della compravendita.

12. Rappresentare per l'acquirente che non abita nel territorio un punto di riferimento a distanza per le necessità inerenti l'immobile acquistato o in corso di costruzione.

E' ipotizzabile che si possa mettere a punto un sistema diverso di gestione di tutta questa gamma di servizi. Se il legislatore volesse, si potrebbe creare un sistema di "tabella prezzi" per ogni tipologia di servizio.

Del tipo "Tu vieni a vedere una casa o ricevi la mia consulenza e mi paghi un corrispettivo per questo....."

Sarebbe un cambiamento radicale ma potrebbe essere fatto.

Ma così attualmente non è.

L'agente immobiliare lavora per tutti i suoi clienti. Nessuno escluso. E viene pagato da coloro che acquistano.

In molti casi, una provvigione del 3% non è minimamente sufficiente per essere un compenso equo per il lavoro svolto.

In altri casi può essere un compenso equo.

E in rarissime eccezioni possiamo dire che si sia trattato di un compenso maggiore del lavoro svolto.

Detto questo, speriamo di aver illustrato a chi con le agenzie immobiliari hanno avuto a che fare o avranno a che fare un punto di vista diverso sulla questione.

Saludos a tottu.

Le spese nascoste di un acquisto immobiliare

Con nostra grande sorpresa continuiamo a vedere che nelle richieste di informazioni sull'acquisto di una casa, vi sono molte cose che vengono date per scontate o neanche prese in considerazione.

Oggi abbiamo quindi pensato, una volta per tutte, di mettere nero su bianco, in un modo sufficientemente comprensibile, quali siano i reali costi di un acquisto immobiliare.

Da un punto di vista di chi acquisto (nella stragrande maggioranza dei casi un soggetto privato) ciò che realmente interessa è QUANTO SPENDO ALLA FINE PER ENTRARE IN POSSESSO DI UN NUOVO IMMOBILE?

Questo importo complessivo è la sommatoria di più voci di spesa. E' sicuramente corretto tenere separate le voci di spesa ma è anche corretto avere una cifra finale e conclusiva che le assommi tutte.

1 .La prima voce di costo è, ovviamente IL COSTO DELL'IMMOBILE.
Questo è il prezzo della casa ovvero quanto andrà nelle mani del proprietario o venditore. E' anche il prezzo a cui la casa viene promosso. Ovvero il costo della casa che troviamo nelle inserzioni e negli annunci. E' il prezzo che possiamo trattare e su cui si può ragionare in termini di offerta.

2. La seconda voce sono i costi fiscali. Su ogni acquisto di immobile vi è del denaro che deve essere versato nelle case dello stato (tramite le sue agenzie ed enti preposti). Questo importo è decisamente variabile e dipende da vari parametri. Se chi vende è un privato, vi sono delle imposte che si pagano basate sul valore catastale di una casa. L'ammontare della percentuale dipende se parliamo di 1a casa o 2a casa. Sulle seconde case, per esemplificare, si paga il 10% del valore catastale dell'immobile. 

Se chi vende è una società o impresa edile, si paga il 4% di IVA sul dichiarato in atto per la 1a casa e il 10% di IVA sulla 2a casa.

E nonostante  si paghi in percentuale sempre il 10%, nelle 2 tipologie (da privato o da impresa) vi è una grande differenza, perchè solitamente (soprattutto dalle nostre parti) il valore catastale è di gran lunga più basso del dichiarato in atto.
Ci sono poi varie situazioni che modificano questo specchietto generale, da appurare volta per volta.

3. La terza voce sono i costi di stipula e registrazione. Il notaio ha un costo e la registrazione dell'atto e del compromesso ugualmente. In questo caso, in mancanza di atto di mutuo, parliamo di somme intorno ai 2.000/3.000 euro. Il doppio se è presente l'atto di mutuo. Il costo va a scaglioni di costo dell'immobile e citiamo quelli che sono i costi più frequenti tagliando fuori i costi notarili delle vendite milionarie.

4. La quarta voce sono i costi di agenzia. Acquistando con un'agenzia immobiliare è dovuto il compenso per la mediazione. Questa è variabile ma indicativamente indichiamo come percentuale il 3% sul costo della casa (1a voce). Ricordiamo che per essere ligi alle normative, la provvigione all'agenzia è da considerarsi al netto dell'iva. Quindi i costi di agenzia sarebbero per esteso del 3%+iva.

5. Infine, vanno contemplati ma non sempre, gli eventuali costi per la sistemazione definitiva della casa. Per costi di sistemazione non intendiamo ristrutturazioni o ritocchi ma quella spesa che l'acquirente deve fare per rendere "agibile" e "usufruibile" l'immobile per le sue vacanze o per la sua residenza. Questi costi sono variabili a seconda che si compri una casa "usata" oppure "nuova".

In quest'ultimo caso parliamo di costi di allaccio delle utenze elettriche e idriche (poco meno di 1.000 euro), i costi dell'arredamento (estremamente variabile in base a ciò che si compra ma non inferiori a 5/8 mila euro se comprendiamo il blocco cucina con elettrodomestici), i costi della climatizzazione e riscaldamento, i costi relativi alla sistemazione di un eventuale giardino.

Come detto, se si acquista un immobile usato, spessissimo questo viene venduto con utenze e arredamento. Spesso con gli impianti di climatizzazione compresi. Chi invece intende acqusitare una nuova casa, anche se casa vacanza, farà meglio a considerare nel suo budget TUTTI questi costi.

Per non correre nel rischio di cercare, su internet o in agenzia, una casa dichiarando un certo budget di riferimento per poi accorgersi che non si è preso in considerazione tutti questi costi.

Non è infrequente, infatti, che un cliente non valuti appieno le differenze sostanziali nei costi complessivi nelle sue potenziali scelte. Ci dice che cerca una casa che costi circa 140/150 mila euro quando quello è TUTTO il suo budget(!!!). Se acquistasse una casa nuova per quel prezzo, il costo complessivo dell'operazione si aggirerebbe intorno ai 174/184 mila euro senza contare costi di sistemazione del giardino se mai ci fosse.

Viceversa se acquistasse una casa usata allo STESSO costo, la cifra finale esborsata sarebbe di circa 157/162 mila euro nel caso in cui sia compreso arredamento e clima.

Una differenza di più di 20.000 euro. Non trascurabile.....

Naturalmente una casa nuova è una casa nuova. Ma riflettere su tutti questi aspetti vi permette una scelta più consapevole.

Grazie per l'attenzione e 

Saludos a tottu.

La pressione fiscale sugli immobili in Italia e in Europa

Dell'IMU abbiamo già parlato in passato in questo blog (leggi questo articolo). 

Ma è un argomento ridiventato molto caldo in questi giorni in concomitanza con la scadenza della prima rata.

IMU sta per Imposta Municipale Unica ed è un'imposta che il governo italiano richiede ai proprietari di immobili.

Da molti viene vista come un'imposta iniqua e le voci di dissenso sono state veramente tante.

Le nostre opinioni a riguardo esulano dallo scopo di questo blog.

Per essere coincisi c'è da dire che nel caso in cui un governo operi per il bene comune e sia molto avveduto nel gestire la finanza pubblica con onestà e senza sprechi, è doveroso che il cittadino contribuisca con tasse e imposte al funzionamento dello stato e della cosa pubblica.

In un qualche modo bisogna trovare dei sistemi per cui il costo del servizio pubblico debba essere ripartito con i cittadini.

Di per se, quindi, un'imposta sulla casa non è qualcosa di assurdo o di tremendamente sbagliato.

Così come non è per nulla sbagliato differenziare notevolmente fra prima e seconda casa.

La nostra agenzia vende praticamente SOLO seconde case. Il lettore può immaginare quanto saremmo, egoisticamente, avvantaggiati da provvedimenti che cancellino ogni tipo di imposta sulle seconde case. Questo inciterebbe le persone a comprare e quindi potremmo esserne ben felici.
Ma violeremmo l'assunto di cui sopra.

Non è possibile che in uno stato nessuno paghi per il mantenimento dello stesso.

E, moralmente, tassare una seconda casa in misura maggiore rispetto la prima è decisamente più corretto.

Ma cosa avviene in altri paesi? In Europa, ad esempio, pagano l'IMU o qualche tassa similare?
La risposta è ovviamente si.

Per rimanere sui principali paesi dell'Europa, vediamo che sia in Spagna, Francia, Inghilterra e Germania si pagano imposte sulla proprietà immobiliare.

In alcuni paesi (come la Germania) è estremamente difficile calcolare una media ponderata nazionale in quanto i parametri di tassazione variano moltissimo da regione a regione con metodi di calcolo molto diversi fra loro.

Quello che è certo è in Francia, Germania e nel Regno Unito si pagano più imposte sulla casa che nell'italico stivale. Mentre la Spagna ha livelli di tassazione similari. In particolare è il Regno Unito il luogo in cui si pagano più imposte sulla casa.

Poi ci sono tanti "distinguo" da fare. Sono molteplici i fattori presi in considerazione e tra questi il reddito personale che influisce sulla tassazione stessa.

Ovviamente a nessuno fa piacere pagare di più.

Ma il vero problema non risiede nell'imposta in se quanto nell'uso che dei proventi fiscali dagli immobili si fa. Chi di noi non si è chiesto: "Ma i soldi dell'IMU che fine fanno?".

Perchè, a dirla tutta, il problema non è se in Italia le tasse sulla casa siano o meno più alte che in altri paesi dell'Europa. A conti fatti non lo sono. Ma forse da noi è sicuramente peggiore l'impiego di questi proventi fiscali in proporzione ai servizi resi al cittadino.

Quindi IMU si, parametrata (dal canto nostro) ad alcuni parametri quali il reddito familiare e l'ammontare di altri investimenti almeno per un periodo di 5-10 in modo da non essere un fattore di disturbo dei progetti di spesa e investimento da parte del comune cittadino.

Per esemplificare, diciamo che appare abbastanza ingiusto far pagare la stessa IMU a colui che ha risparmiato per 20 anni aggiungendo un mutuo per l'acquisto della seconda casa (investimento fatto anche ai fini dei propri figli) rispetto a chi è al 10° acquisto di immobile ed ha redditi decisamente più elevati. A parità di metri quadri.

Saludos a tottu.

Comprare usato o comprare nuovo?

Dal 2007, anno in cui è entrato in vigore l'ormai famoso "Decreto Bersani" (ovvero DL 223/2006, definitivamente convertito con la Legge n. 248 del 4 agosto 2006) è stato introdotto, molte cose sono cambiate nel panorama del mercato immobiliare italiano.

Da quel momento in poi, infatti si è creata una dicotomia (una divisione netta in 2 schieramenti o parti contrapposte) mentre prima vi era uniformità. Prima di allora non vi era differenza sostanziale fra acquistare un immobile usato e un immobile nuovo. Almeno da un punto di tassazione.

Quale è la situazione ora?

Rimanendo nell'ambito delle SOLE 2e case (casa vacanza) per semplicità, adesso abbiamo che:

IMMOBILE USATO venduto da privati: imposta del 10% sul valore catastale.

IMMOBILE NUOVO venduto da privati: imposta del 10% sul valore catastale.

IMMOBILE NUOVO venduto da impresa: imposta del 10% sul dichiarato in atto (IVA al 10%).

IMMOBILE NUOVO venduto da impresa ma costruito da più di 5 anni: imposta del 10% sul valore catastale.

A prima vista non sembra esserci differenza. E forse queste erano le intenzioni di chi ha scritto e preparato questa normativa. Se non chè i valori catastali degli immobili non sono minimamente aggiornati nè in linea con i prezzi di mercato. Questo varia da zona a zona, ma le zone attualmente turistiche che solo pochi decenni fa non erano minimamente interessate a femoneni di crescita edilizia hanno ancora dei parametri di partenza estremente bassi che creano una forbice di differenza notevole.

Una tale situazione esiste sicuramente nella fascia nord orientale della Sardegna in cui la differenza di costi per una casa di circa 150.000 euro può consistere in 11.000 euro fra vendita con regime di iva (15.000 euro di iva) e vendita con regime di imposta sul valore catastale (circa 4.000 euro)

In pratica la differenziazione reale è sancita fra chi vende come impresa e chi vende come privato. 

Quindi comprare nuovo o comprare usato? Da un punto di vista dei costi, la differenza non è da poco. A parità di costo iniziale dell'immobile, al nuovo occorre aggiungere circa un 75% di costi in più rispetto all'usato.

Questo ha sicuramente incrementato il mercato delle case usate: a parità di budget infatti è diventato possibile accedere a case vendute da privati più costose.

Comprare una casa nuova o comprare una casa usata (da privati?). Appare evidente che questa risposta è relativa anche alla situazione della zona in cui si compra.

Fatalmente, per questioni di esaurimento delle zone edificabili, la quantità di nuovo che viene messo in vendita sarà sempre meno. In ogni zona. 

Attualmente nel mercato a sud di Olbia, gli spazi liberi per edificare non mancano. Non possiamo dire che ci siano le stesse cubature disponibili come qualche anno fa. Appare evidente anche all'occhio del più inesperto che la crescita edilizia sia stata ampia e profonda.

Forse, ipotizzando cifre non statisticamente significative e accurate, potremmo dire che la vendita del nuovo e la vendita degli immobili da privati si equivalgono, con forse ancora una leggera prevalenza del nuovo.

Anche perchè comprare una casa nuova ha i suoi innegabili pregi: l'immobile è solo tuo che compri, non è stato vissuto da nessuno, è stato costruito con il rispetto delle più recenti normative edilizie con conseguente maggiore qualità costruttiva, probabilmente (se comprato in fase di costruzione) avrà in sè le personalizzazioni che ancor di più lo fanno sentire il "nostro" immobile.

Comprare una casa nuova da un brivido che solo un immobile usato con caratteristiche particolari può dare.

E' anche vero che esistono case che, la loro posizione, presentano il loro innegabile fascino.

Spesso sono proprio gli immobili più vecchi a essere stati costruiti nei punti più panoramici o mirabolanti.....

Quindi non esiste una risposta definitiva a questa domanda.

Molto dipende dall'immobile specifico di cui stiamo parlando. Al punto tale che senza l'esempio concreto non è possibile formulare che affermazioni generiche.

Ma ci sembrava interessante riflettere un pò insieme su questo tema.

Saludos a tottu.

Un suggerimento per il calcolo dell'IMU

Visto che in questi giorni vi è un gran parlare di IMU, di non IMU e di come calcolarlo.....

Visto che ci si domanda se e di quanto l'IMU sia maggiore o minore della vecchia ICI, abbiamo pensato di segnalare ai lettori del blog un piccolo tool (ovvero uno strumento informatico) per il calcolo della stessa.

Ciò perchè siamo rimasti sorpresi nel vedere in tv la pubblicità di alcuni servizi telefonici a pagamento riguardo al calcolo dell'IMU.

Onestamente pagare 5 o 6 euro per sapere quanto dobbiamo pagare di IMU mi sembra veramente un insulto al cittadino italiano.

Ma la carenza di informazione e la confusione dovuta al bombardamento di notizie inutili, doppie, inappropriate, superficiali, pressapochiste ha anche questo costo.

Ecco la pagina a cui collegarvi.

GRATUITAMENTE!

CALCOLO IMU

Saludos a tottu.

 

Certificazione energetica: quali cambiamenti?

Dall'inizio di quest'anno è diventato obbligatorio per tutti i venditori di immobili indicare a quale classe energetica appartiene la casa che si sta vendendo.

Ma di che parliamo quando introduciamo il concetto di "certificazione energetica"?

In realtà l'energia è il concetto base del funzionamento dell'intero universo. Ogni cosa (essere vivente o meno) consuma e produce energia.

Noi esseri umani abbiamo necessità di grandi quantità di energia per far funzionare la nostra società e per mantere i nostri confort.

Naturalmente il fabbisogno di energia planetario sta aumentando a dismisura. Sul pianeta siamo sempre di più e sempre più nuove nazioni (Cina, India, Brasile, Russia, Indonesia solo per citarne alcune) passano da economie di tipo agricolo a economie a forte spinta industriale in cui la quantità di energia necessaria è incredibilmente più elevata.

Se serve più energia, è logico produrne di più. 

Ma finchè non si troveranno sistemi di produzione effettivamente illimitati o quasi, un modo per avere più energia è gestire al meglio quella che già si possiede.

Onestamente per decenni le più grandi nazioni della terra hanno ignorato questo aspetto.

Se rimaniamo in campo immobiliare, appare evidente che con un pizzico di accortezza, già molti anni fa sarebbe stato possibile costruire case che potessero permettere di risparmiare energia.

E non tanto a livello del singolo consumatore.

Perchè se una persona ha i soldi, può infischiarsene di risparmiare energia e usare tutta quella che vuole.

Non è quello il punto.

Il punto è che se tutti fanno questo ragionamento, prima o poi ci si scontrerà sul fatto che l'energia disponibile a buon mercato finirà, con conseguenze anche inimmaginabile se si vuole.

Perchè una casa dovrebbe disperdere il calore prodotto in inverno per riscaldarsi?

Se osserviamo il mondo animale (grande fonte di ispirazione per le soluzioni tecnologiche umane) questo non avviene. Avviene l'esatto contrario.

Quindi risparmiare energia si può e si deve. In parte con delle buone abitudini che ci costano meno di zero, ad essere sinceri.

E in gran parte costruendo delle case che siano sempre più "performanti" ovvero sia in grado di massimizzare il benessere di chi ci vive minimizzando il costo.

Questo tipo di case è INDUBBIO che hanno un costo maggiore per essere costruite. INDUBBIO.

E questo è proprio il motivo che negli anni passati ha portato i costruttori a realizzare case e condominii minimalisti, in cui l'attenzione a questi aspetti era minimo.

L'unico obiettivo era di minimizzare i costi e di massimizzare i profitti a discapito della qualità delle costruzioni.

Nei prossimi anni, le case con buona certificazione acquisteranno sempre più appeal e sempre più mercato. Questo più nei mercati delle abitazioni di città che nelle case vacanza, per essere sinceri. Ma è innegabile che prima o poi l'onda investirà tutto il mondo immobiliare.

Quindi ora è quasi normale vedere che le case sono certificate per la grande maggioranza in classe G o F. Cioè le peggiori classi energetiche. E sono molto, molto rare le case vacanza in vendita che andranno a finire in classe A o classe B. Perchè molto dipende anche da chi acquista.

Per avere una completa certificazione di classe A, non bastano le mura spesse e ben coibentate, dei buoni infissi con camere d'aria, le intercapedini, l'uso di buoni materiali e via dicendo.

Occorrono anche soluzioni di riscalmento e climatizzazione idonee. 

Avere una casa ben costruita e usare lo scaldabagno elettrico di basso prezzo comprato in offerta all'ipermercato può abbassare, e di molto, la classe energetica di appartenza.

E se compriamo casa anche per motivi di investimento, e se quando venderemo vogliamo avere la possibilità di avere un margine di guadagno, forse è utile riflettere un pò su questo tipo di situazione.

Saludos a tottu.

La responsabilità del'intermediario immobiliare

La nostra agenzia opera su questo territorio, attraverso i suoi collaboratori da quasi 12 anni.

Conosce bene la zona sia da un punto di vista commerciale che da un punto di vista delle dinamiche del mercato.

La zona di Budoni e San Teodoro, non è un'area così grande da non poter raggruppare in categorie conoscibili gli operatori economici che in essa vi operano.

Spesso qualche cliente ci chiede specifiche sulla responsabilità dell'intermediario immobiliare.

Ovvero un individuo vede (molto spesso) su internet una qualche offerta immobiliare, contatta chi ha inserito l'inserzione e chiede dettagli.

Si interfaccia così con un intermediario immobiliare, chiamato anche mediatore o, più commercialmente, agente immobiliare.

Cosa chiede un cliente? Fondamentalmente chiede delle informazioni riguardo a ciò che intende comprare.

Quale è il dovere dell'agente? Quello di fornire le risposte a questo tipo di domande.

E su questo aspetto si consuma la responsabilità dell'intermediario. Egli, in base all'articolo 1759 del codice civile, deve: ".... comunicare alle parti le circostanze a lui note, relative alla valutazione e alla sicurezza dell'affare, che possono influire sulla conclusione di esso."

Tale articolo impone dunque all'agente immobiliare un solo e unico obbligo, quello di comunicare ad entrambe le parti tutte le "circostanza-fatti", inerenti l'affare, che siano a sua conoscenza.

Inoltre nell'attuale sistema normatico(L. 39 del 1989), l'agente immobiliare è considerato un "operatore specializzato" e, come tale, è tenuto nello svolgimento della sua attività ad osservare la "diligenza" richiesta all'operatore professionale.

Possiamo dunque dire che la responsabilità dell'agente immobiliare nasce tutte le volte in cui lo stesso non assolve al proprio dovere di "corretta informazione" secondo il criterio della "media diligenza professionale".

Detto in parole semplici, un agente immobiliare deve assistere i clienti e fornire loro tutte le informazioni in suo possesso in merito all'immobile oggetto di interesse. Vi è poi tutta la sua esperienza in merito alle trattative, il suo personale potere contrattuale (maggiore del cliente stesso) nei confronti del venditore. Soprattutto quando chi vende è un'impresa che ha più immobile da mettere in vendita, possibilmente in mano all'agenzia stessa.

Esiste ovviamente un limite. Il limite di responsabilità dell'intermediario, è dato dal ritrasmettere informazioni che siano palesemente scorrette e che giungano dalla fonte, ovvero dal venditore. Qui occorre, naturalmente, verificare caso per caso e non si può cadere in un discorso generale.

Ci sono informazioni che l'agente è tenuto a verificare: questi includono i documenti di concessione edilizia, i progetti, le destinazioni d'uso, la determinazione della proprietà o le agibilità degli immobili. Su questo punto rientriamo completamente nell'ambito della media diligenza professionale.

Ma spesso, al di là di questo, ci sono delle informazioni che l'agente ha difficoltà a verificare con facilità. Esiste un costo nella verifica di tutte le informazioni, soprattutto in termini di tempo. E su alcune informazioni non è possibile un controllo.

In questo senso sta alla correttezza personale e alla professionalità, ritrasmettere ogni informazione con i dovuti distinguo e precisazione.

E su questo, crediamo, si giochi veramente la distinzione fra una buona agenzia e un'agenzia meno buona.

Ovvero il punto di operare nell'interesse del cliente.

Alla prossima.

Saludos a tottu.