La BCE conferma le prime avvisaglie di cambiamento di rotta

La BCE, in una delle sue solite analisi dell'andamento delle finanze europee, sentenzia.

E lo fa con un'aria da professore che si accinge a spiegare alle giovani menti degli studenti cosa mai sta per accadere.

Onestamente, non siamo quelli che devono per forza accettare un'informazione o un dato in modo quasi dogmatico solo perchè è stato espresso dal politico di primo piano.

Anzi, sovente andiamo contro corrente.

Ma è da tempo non sospetto che abbia detto e ribadito quale pensiamo sia lo scenario che dovrebbe verificarsi. O che ha maggiore probabilità di verificarsi.

Poi, nessuno ha la palla magica per prevedere il futuro. E potremmo sbagliarci.

Ma anche questa nuova informativa del supremo consesso bancario del continente ci dice che le dinamiche del mercato prima o poi debbano cambiare.

Il succo è che le banche si preparano (già cominciano a farlo) ad erogare con più facilità alle famiglie in previsione di una ripresa del mercato immobiliare.

Ora non sappiamo se sia nato prima l'uovo o la gallina. Se sia la stretta creditizia sui mutui ad aver affossato il mercato immobiliare o se sia l'affossamento del mercato immobiliare ad aver comportato la stretta creditizia.

In realtà nè l'una nè l'altra. Per lo meno da sole.

In realtà entrambe le cose.

Ovvero il mercato ha fasi di espansione e fasi di contrazione. Quando la corsa verso l'alto finisce, si crea un circolo vizioso per cui minori prospettive di crescita portano alla stretta creditizia la quale rinforza la diminuzione della crescita la quale conferma una maggiore stretta creditizia.

In ogni caso trovate l'articolo sulle dichiarazioni di Mario Draghi sul sito del Corriere della Sera,

qui:

Alla prossima e saludos a tottu.

Quale relazione fra vendita case e ripresa dell'economia?

Esistono delle strane relazioni fra le dinamiche dei fattori economici e le attitudini di spesa e di investimento di un mercato di riferimento.

Oggi non pretenderemo di illustrare uno studio scientifico sulla cosa ma di riflettere con leggerezza su alcuni fenomeni.

Sembra incredibile ma il mercato degli acquirenti è spinto a comprare quando il prezzo degli immobili sale e spinto a non comprare quando il mercato degli immobili scende. Perchè questo apparente paradosso? 

Perchè un immobile non è visto solo come un bene di consumo ma anche come un bene di investimento. Quando si compra si getta sempre un occhio a quale sia l'andamento del mercato in funzione di una possibile rivendita. Se compro oggi mentre i prezzi stanno salendo so già che sto facendo un buon affare perchè l'anno dopo costeranno di più. Viceversa quando il mercato scende l'acquirente sente la spinta a rimandare l'acquisto per vedere se dopo un pò troverà gli stessi immobili a minor prezzo.
Se la casa fosse solo un bene d'uso, questo problema non si porrebbe. La prova la abbiamo con i capi di abbigliamento di marca o i gadget elettronici. Se vengono posti in vendita a prezzi decisamente più bassi di quanto in genere conosciuti, le vendite vanno a ruba.

Questo fatto è naturalmente basato su degli errori logici e di ristrettezza di vedute. Spesso l'acquisto di un immobile può attraversare, come lunghezza del tempo di investimento, 2 o più periodi di salita e discesa del mercato. E in ogni caso, sul medio-lungo periodo (come evidenziato in precedenti articoli qui pubblicati) le probabilità che i prezzi si dirigano verso l'alto è innegabile.
Quindi il problema di comprare un immobile in fase di bassa valutazione non si pone. Anzi.
E' l'esatto contrario.

E' vero che se compro oggi, potrei vedere un immobile simile a quello che ho acquistato io ad un prezzo decisamente più favorevole. E' un fatto che potrebbe accadere ma le cui probabilità non sono poi così alte.

Anche perchè la legge naturale dei mercati ci dice che prima agisce in genere compra meglio.

In ogni caso lo spirito collettivo del mercato ricalca sempre questi meccanismi quasi inconsci.

Quindi in una fase in cui la stessa economia italiana segna un pò il passo e si ritrova a fare i conti con problemi rinviati per troppo tempo, ecco che la notizia di una possibile ripresa del PIL ci fa capire (come peraltro già ipotizzato da questo blog negli anni passati) che i prezzi degli immobili non andranno giù ancora per molto ma che, anzi, è da intravedersi a breve la ripresa degli stessi.
Succederà subito dopo (tra 2/3 anni) la ripresa in positivo della crescita del PIL.

Bankitalia prevede un PIL in positivo (0,7%) già dal 2014. 

Vedi il "Sole 24 Ore".

Certo, non è una crescita incredibile. E certo, dopo anni di PIL negativo era anche fisiologico che ciò avvenisse.....
Ma tant'è...... Sappiamo che le dinamiche della propensione all'acquisto non sono completamente razionali.
Vedere che il PIL vira in territorio positivo cambierà molti stati d'animo.

E a quel punto quando chi vende sentirà nuovamente che il suo bene potrà nuovamente avere compratori, i prezzi cominceranno a salire.

Non subito.
Prima si azzererà la forbice di trattabilità (adesso molto ampia). I prezzi esposti diventeranno i prezzi sotto cui non si riuscirà a scendere.
E se le vendite aumenteranno, allora ecco nuovamente i prezzi a salire. Prima piano e poi al galoppo.
Come sempre hanno fatto.
Fino alla prossima crisi edilizia. Uguale alle altre e diversa dalle altre. Come tutte.

E qualcuno starà a rimuginare sul perchè, in quel lontano 2013, non ne ha approfittato avendo la possibilità di comprare la casa dei suoi sogni a prezzi decisamente favorevoli.

Saludos a tottu.

Stesso prezzo, più trattabilità dello stesso: buon periodo per comprare.

Come spesso abbiamo evidenziato in questo blog, sappiamo che una discesa dei prezzi degli immobili è avvenuta in Italia.

Ma tale discesa è meno ripida e violenta di quello che taluni discorsi disfattistici intendono far apparire.

Abbiamo anche detto che la sensazione fosse piuttosto che sebbene i prezzi stiano in un certo modo "tenendo", ciò che diventava più ampia era la forbice della trattabilità dell'affare.

Perchè il prezzo di un immobile è quello finale.

Mica quello che viene promosso sui siti di inserzioni.

Spero si capisca la differenza.

Per carità, ci fa piacere leggere dalle pagine del prestigioso "Il sole 24 ore" conferma delle nostre ipotesi già espresse nel recente e meno recente passato.
Qui potete trovare l'articolo del "Il sole 24 ore".

Tra l'altro in evidenza un dato del calo dei prezzi notevolmente più contenuto a quanto traspare dalle solite superficiali chiaccherate da bar (non ce ne abbiamo i gestiori dei bar. E' solo un modo di dire).

Il giornale economico, su ricerca della Nomisma, indica in un 16% di calo medio dei prezzi rispetto al 2008.

In ogni caso, il succo di tutto ciò è la conferma che questo è un buon momento per comprare e un pessimo momento per vendere.

Saludos a tottu.

Il valore e il prezzo di una casa

Forse abbiamo già affrontato questo tema in qualche momento della storia di questo blog.

Prezzo e valore.

Che confusione in genere su questi 2 concetti.....

Facciamo un pò di chiarezza sui termini.

PREZZO: l'ammontare di moneta che convince chi vende a "dare" il suo bene a chi compra.

VALORE: la quantità di beneficio materiale e immateriale che un bene dona a chi ne entra in possesso.

Vi piacciono queste definizioni?
Vedrete che soprattutto la prima è abbastanza spiazzante. Se lo applichiamo al mercato immobiliare vediamo subito che, in base a questa definizione, il "prezzo" di un immobile non è quello che viene inserito nella pubblicità, nel volantino o nel cartello. Il "prezzo" non è quello dichiarato da chi vende.
Ma è quello a cui il mercato lo assorbe.

Quindi se ci facciamo un giro sui portali internet vedremo vari "prezzi" di case in vendita. Ma quelli non sono i veri prezzi. Sono solo la dichiarazione di aspettativa di vendita dei venditori. Cioè ci indica quale sia l'ammontare scelto da chi vende. Che non necessariamente coincide con l'ammontate scelto da chi compra.

Questo è un meccanismo che opera in qualsiasi mercato. Il prezzo finale è l'incontro fra prezzo offerto e prezzo richiesto. E' l'incontro fra domanda e offerta. 

Quindi se vedete una casa in vendita a 150.000 euro non è detto che quello sia il suo prezzo. Magari il suo prezzo è 140.000 o forse 130.000, chissà.

Ma ancora diverso da prezzo è il valore.

Un esempio: un capo di abbigliamento venduto ai primi di dicembre costa 100 euro mentre ai saldi costa 60 o 50 euro. Eppure la sua qualità e il beneficio che se ne ottiene non muta.

Quale è il suo vero prezzo?
100 o 50?
Nessuno dei 2.

Il maglione ha vari prezzi a seconda del momento in cui avviene lo scambio tra venditore e acquirente.
Per la verità anche il valore muta.

Perchè se devo regalare l'indumento per natale, se lo compro dopo natale non ha più lo stesso valore.

Vedete come funziona.

La casa, che sia prima o seconda casa, ha delle caratteristiche molto diverse da altre forme di investimento. E' reale e il suo valore di utilizzo non muta al mutare delle dinamiche del mercato.
Chi ha comprato una casa in Sardegna 5/6 anni fa, si ritrova con una casa che forse non spunterebbe sul mercato un prezzo simile a quello a cui è stata comprata. Ha un prezzo diverso rispetto a prima. Ora.

Ma il valore è lo stesso. Da un punto di vista di utilizzo.

Forse se la casa era destinata alle affittanze può avere un valore inferiore. Questo varia da caso a caso e non può essere fatta una regola generale.

L'aumento dei costi dei traghetti non è stato ancora metabilizzato dal mercato e le nuove forme di trasporti sostitutivi ancora non hanno completamente sopperito all'improvviso mutamento di modello gestionale dei trasporti.

Ma un domani?

Che possiamo dire che ci proiettiamo tra 5 o tra 10 anni?

A San Teodoro presto costruiranno un nuovo porticciolo turistico.

E' verosimile e prevedibile che TUTTI gli immobili acquisiranno un aumento di valore. E un conseguente aumento di prezzo.

Che ne dite?
Saludos a tottu.

Si vende o non si vende?

La morale è sempre quella (parafrasiamo il famoso slogan della pubblicità di una merendina degli anni '80):
Si vende o non si vende?

Sembra incredibile ma anche chi non è minimamente interessato all'acquisto di un immobile, spesso pone questa domanda.

A noi la pongono in tanti....

Sembra quasi che la persona abbia bisogno di fattori rassicuranti, legati soprattutto ad una certa omogeneità e continuità con il passato.

"Se qualcosa va come sempre è andato allora è bene e il futuro è roseo".... Potremmo sintetizzarlo così.

Uno strano modo di comprendere il futuro analizzando e comprendendo il passato.

Non che ci permettiamo minimamente di scollegare il passato con il futuro.

Puoi capire se una macchina avrà un incidente se studi la direzione e velocità dell'auto (quindi da dove proviene). Ma sebbene questo esame ti possa dare una previsione accurata, una previsione resta una previsione.

Il futuro non ha nessun tipo di obbligo con il passato. Solo legami di parentela.. Per così dire.

Comunque ci chiedono se il mercato immobiliare va oppure non va.

Domanda impegnativa, risposta semplice. La nostra.

Dipende dai punti di vista, dipende da quali parametri vengono usati per giudicati i dati.

Dipende anche dall'ampiezza dell'analisi. Dipende soprattutto dai margini che si impongono all'analisi.

Il mercato immobiliare nazionale è diverso dal mercato di una certa zona. Che è diverso a seconda della tipologia di immobile.

In realtà le vendite vanno. Non esiste un mercato immobiliare in cui non si vende.

Può esistere un mercato immobiliare in cui si vende meno di qualche altro periodo usato come riferimento.

Dai nostri dati e in riferimento al mercato delle seconde case nella nostra zona, nel 2013 si venderà di più del 2012 e di più del 2011 ma meno del 2010 e anni precedenti.

Si vende o non si vende? Dipende, appunto.....

Alcuni immobili hanno adesso un prezzo più che appetibile. I più timorosi hanno visto che il mercato non è crollato e che quindi possono comprare senza paura di investire in qualcosa che si sta deprezzando rapidamente.

Non c'è, almeno nel nostro mercato di riferimento, alcun RAPIDO deprezzamento.

C'è un normale riassestamento dei prezzi.
Alcune cose erano sopravvalutate e il mercato le sta riportando al giusto prezzo.
Tutto qui.

In ogni caso stiamo vendendo case. Quindi possiamo rispondere brevemente alla domanda del titolo con "Si, si vende!".

Alla prossima e 

saludos a tottu.

La stagione imminente estiva

Il nostro impegno sul blog, si è diradato in queste ultime settimane.

Ma non è disaffezione. E' semplicemente che il cliente diretto ha la priorità delle nostre attenzioni.
L'agenzia Orizzonte Casa Sardegna è un'agenzia immobiliare reale, con 2 uffici (uno a Budoni e l'altro a San Teodoro), clienti reali e vendite reali.
Scriviamo sul blog cose di cui ci occupiamo tutti i giorni da molti anni a questa parte.

Il blog è un servizio aggiuntivo che cerca di portare la nostra esperienza e conoscenza del territorio anche a chi non ha avuto contatti diretti con noi o con chi, pur avendoli avuti, ha voglia o necessità di continuare a seguire ciò che succede nel mondo immobiliare con particolare riferimento alla zona nord orientale della Sardegna.

Ma il nostro servizio è diretto al cliente che varca le soglie dei nostri uffici o a quello che ci scrive o ci telefona.

Perchè l'attività di una vera agenzia immobiliare non è solo portare una persona interessata a visionare delle case. Quella è la parte più prevedibile e più semplice della faccenda.

Compito di un'agenzia immobiliare è:

• Essere aggiornata sulle dinamiche immobiliari del territorio (costrutturi, norme, tendenze, situzioni generali e specifiche, provvedimenti turistici.....)
• Essere in grado di comprendere la richiesta della domanda aggregata di immobili per la zona in cui opera.
• Trasferire questa domanda ai venditori, costruttori e proprietari.
• Assistere con consulenza specifica chi sta o ha intenzione di cercare casa ma ha bisogno di una figura professionale di riferimento.

Ecco quindi spiegato, con l'inizio della stagione estiva e conseguente aumento di flusso di clienti diretti, il motivo della mancanza di nuovi post sul blog.

Semplicemente il nostro tempo era dedicato a chi stava comprando casa o a chi voleva informarsi per bene prima di comprarla.

E, a dispetto delle notizie generali dei mass media, chi compra non è scomparso dalla faccia della terra. Gli acquirenti esistono e se trovano ciò che cercano comprano.

Forse ci sono realtà in cui vi è stata una netta diminuzione delle compravendite immobiliari. I numeri sono i numeri.

Ma i numeri vanno sempre interpretati perchè un numero non è una verità auto-referenziale. E' solo un parametro oggettivo da comprare ad un altro. E se la comparazione è sbagliata, l'interpretazione del numero è sbagliata.

Vi è un esempio classico per questo.

In un paese vi sono solo 2 abitanti. Un signore ricco e un signore povero.

Il signore ricco una sera apparecchia per cena 2 polli arrosto. Due polli solo per lui.

Nello stesso momento il signore povero guarda il suo piatto vuoto. E medita sulla sua fame incalzante.

Un esperto di statistica raccoglie i dati e senza mentire, senza falsificare niente scopre che in quel paese, quella sera, si sono mangiati 2 polli arrosto. Essendo 2 gli abitanti, la risposta è presto pronta.

La statistica dice che quella sera in quel paese ogni abitante ha mangiato un pollo.

Ma noi sappiamo che ciò non è vero.

Eppure i numeri non mentono. 2 polli per 2 persone. Ma non sempre si può fare la media matematica.

In ogni caso la stagione estiva sta arrivando. Arriveranno compra-vendite e persone contente del loro acquisto o della loro vendita. Cercheremo di tenere aggiornato questo angolo informativo.

Ricordiamo ai lettori che siamo sempre attenti ad eventuali segnalazioni o richieste di approfondimento.

Ma per ora Saludos a tottu.

I portali immobiliari offrono un vero servizio?

In questi giorni la rete celebra il suo 20° compleanno da quel 1993 in cui fu messa on line la prima pagina internet.

Vent'anni sono relativamente pochi eppure da ormai un decennio internet è entrata sempre più nelle abitudini delle persone e nel mondo degli affari.

Al punto che certe cose oggi assolutamente naturali e consuetudinarie, erano solo pochi anni fa delle novità assolute.

Se si ripensa a come si cercava e comprava casa negli anni '90 (ma anche i primi anni del 2000!) non possiamo non rimanere stupiti dalle diverse modalità di approccio e diverse situazioni che si sviluppano.

Un potenziale acquirente, prima di internet, faceva un giro nelle agenzie della sua città. Oppure consultava gli annunci sui giornali di inserzioni. Poteva anche visionare alcune riviste specializzate in annunci immobiliari a distribuzione gratuita nei bar e locali.

Vi erano anche altre modalità: chiedere a chi aveva già comprato in una certa zona per ricevere consigli oppure cercare di contattare direttamente un costruttore noto per le sue case in vendita.

Ovviamente se la nostra casa era una casa vacanza in un luogo lontano, come la Sardegna, occorreva aspettare di recarsi da quelle parti in visita o vacanze.

In effetti era solito che chi fosse interessato a comprare case in Sardegna facesse in estate (per lo più) delle visite a delle agenzie immobiliari del territorio per avere ulteriori informazioni. Cosa che peraltro succede ancora adesso. 

Ma internet ha permesso una velocità di controllo delle inserzioni sui vari siti che prima non era concepibile.

Ovvero è adesso possibile per chiunque andare su un sito di annunci immobiliari o annunci generici e digitare le caratteristiche richieste. Ne uscirà una sfilza di soluzioni che la persona può comodamente visionare da casa.

Questa comodità, poter visionare foto, planimetrie, soluzioni, prezzi, mappe e altri dati, in modo da poter creare delle schede delle case che più ci potrebbero interessare ha incredibilmente attratto l'utente medio.

E nessuno di noi avrebbe l'ardire di sostenere che queste potenzialità siano un qualcosa di negativo. Anzi.

Ma la domanda oggi è: i portali immobiliari, tutto sommato, offrono un vero servizio?

La risposta è: Non completamente.

E il motivo è insito proprio nel suo voler andar incontro alle esigenze e all'accessibilità del maggior numero di utenti di internet.

Scopo di un sito di annunco è raggiungere ed essere fruito dal più grande numero di utenti e visitatori. Questo da forza al sito di chiedere maggiori cifre per gli inserzionisti o per le pubblicità.

Dall'altra parte, anche gli inserzionisti cercano di sgomitare per arrivare al numero più alto possibile di lettori del proprio annuncio. Sul principio che maggiore sarà la visibilità di annuncio maggiori sono le probabilità di vendere quell'immobile.

Tutta questa situazione non gioca a favore di una trasparenza e di una omogeneità di ciò che viene comunicato. Ovvero diversi inserzionisti, trasmettono le informazioni secondo criteri diversi. E questo falsa già la correttezza dell'analisi di chi effettua la ricerca.

A questo va aggiunto che anche uno stesso dato ha un certo valore solo se opportunamente valutato ovvero messo a paragone con altre informazioni e inserito nel giusto contesto.

Operazione talvolta molto complessa per cui è necessario l'intervento di un professionista anzichè di una semplice macchina.

Un grande venditore una volta scrisse che: "Se le cose si vendessero solo con la pubblicità, non ci sarebbe bisogno di una figura umana che si occupi delle vendite!"

Il motivo è che una pubblicità può dare solo un messaggio. Ma l'acquisto comporta molte, molte altre cose che è possibile vedere solo con un interlocutore preparato ed esperto.

Così acquistare una casa esaminando un'inserzione sul web non è proprio la stessa cosa che acquistare un telefono o robe simili. Se si vede su un sito di annunci un Iphone 5 in vendita a 400,00 euro si sa già dinnanzi a cosa si sta di fronte. Chi conosce un pò di telefoni sa quale valore ha e quali caratteristiche ha. Così se si gira e si trova un altro venditore che lo vende a 350,00 ci sono pochi dubbi su chi scegliere..... tanto il prodotto è lo stesso.

E se anche si dovesse scegliere tra due smartphone diversi, non ci avviciniamo mimimamente alla complessità di un acquisto immobiliare.

Come possono essere messi a confronto 2 immobili diversi, costruiti in modo diverso, da società diverse, con metratura diversa, con rifiniture e qualità dei materiali diversi, situati in posti diversi, pensati per esigenze diverse?

Se poi pensiamo che il primo (se non l'unico) criterio con cui gli utenti per la maggior parte delle volte ordinano le loro richieste è il prezzo, allora si comprenderà anche quanto questo tipo di ordinazione è fragile.

ESEMPIO: inserisco nel portale immobiliare una ricerca. Digito 1) casa in Sardegna, 2) prezzo massimo 200.000 euro.

La risposta sono un centinaio di soluzioni. Allora ci metto dentro la vicinanza al mare. Diciamo max 500 mt. Da un centinaio le soluzioni adesso diventano 20. Ci metto dentro casa nuova rivestita in pietra e le soluzioni diventano 3. Decido di vederle o di ricevere maggiori informazioni. Prima o poi andrò a vederle e sceglierò tra quelle 3 case quella giusta per me. 

Alla fine mi ritrovo ad aver speso 190.000 euro per una casa a 450 mt dal mare.

Ma sono sicuro di aver scelto la cosa giusta?

Forse mi sono perso la possibilità di vedere quella casa che era proprio adatta a me, che il portale di annunci pubblicizzava a 210.000 euro. E che stava più vicino al mare di 100 mt.

Però era più cara, dirà qualcuno......

Ma a quel qualcuno bisognerebbe dire che il prezzo che conta è quello a cui si acquista una casa e non quello a cui il venditore pubblicizza la casa. Che spesso è diverso e lontano dal prezzo che lo stesso venditore pensa che gli si debba pagare.

E' solo per questo che si riesco a concludere le trattative con delle offerte al ribasso. Perchè una compravendita presuppone sempre e comunque l'accordo di 2 parti.

Perdersi la casa giusta per se solo perchè eslusa dal motore di ricerca di un sito immobiliare è veramente il massimo.

In sintesi, lasciando ad un prossimo articolo altri approfondimenti sul tema, la nostra opinione è che un sito di annunci immobiliari deve essere preso solo come un meccanismo di stimolo e non come una bibbia che ci guidi nelle scelte.

Offrono un buon servizio però ci deve essere sempre un criterio e un'ultima parola da parte di chi visiona questi siti.

Se a qualcuno dei nostri lettori fa piacere,accetteremmo storie personali o esperienze dirette su questo argomento.

Saludos a tottu.