Quando l'agente immobiliare ha diritto al suo compenso di mediazione.

Il lavoro dell'agente immobiliare è un lavoro che qualcuno ha bistrattato e reso caricaturale. Eppure l'agente immobiliare svolge una funzione che dire fondamentale nell'intera economia è poco.

La sua figura è stata spesso minimizzata e poco valorizzata soprattutto da chi le case le vende. E in particolar modo, all'interno di questa categoria, dalle imprese edili.

E' nella nostra esperienza aver visto l'imprenditore edile che costruisce case fare riflessioni a voce bassa sulla figura dell'intermediario immobiliare. Quasi che esso fosse qualcuno di estraneo al rapporto vendita "costruttore-acquirente". Quasi un imbucato.

Del tipo: "C'è l'agente immobiliare, vediamo di scalzarlo o renderlo inoffensivo quanto prima." Una sorta di suocera di cui liberarsi quanto prima.

Ed ecco quindi un lavoro attento per trovare modi per NON avvalersi della sua figura sfruttandone però i vantaggi possibii da una collaborazione "senza impegno". 

In realtà mai come in questi ultimi tempi la figura del venditore deve essere rivalutata e vista in ottica della sua funzione di utilità sociale ancor prima che economica.

Un agente immobiliare è un venditore. Vende immobili. E i venditori sono coloro che creano i presupposti per lo scambio, per gli acquisti e le vendite. E se pensiamo che l'economia è l'insieme di scambi commerciali che avvengono in un'area, vediamo che qualunque venditore è in realtà un creatore di ricchezza.

Non per se. Per TUTTA LA SOCIETA'.

I prodotti e servizi non si vendono da soli. Possiamo pensare che sia così ma non è così.

O se lo è, lo è in minima parte.

Così cade a fagiolo una recente sentenza del Tribunale di Caltanissetta del 18 gennaio corrente anno, in cui si dichiara specificatamente e chiaramente che la provvigione è dovuta all'agente immobiliare anche quando non vi è incarico formale da parte del venditore o acquirente. La sentenza certifica che il compenso all'agente immobiliare è dovuta quando costui mette in relazione un acquirente con un venditore. Se la trattativa si conclude, la provvigione è dovuta.

Anche in assensa di incarico di mediazione.
Per il tribunale, è sufficiente che ci siano dei fatti sostanziali che certificano l'avvenuta intermediazione.

Esempi possono essere:
a) un cliente entra in agenzia e chiede informazioni su uno o più immobili. Esce e conclude la trattativa con il proprietario dell'immobile.

b) un cliente vede l'immobile che poi acquista sul sito di un'agenzia immobiliare.

c) un acquirente conclude la trattativa in un momento successivo all'intermediazione dell'agente, anche quando l'incarico di vendita è concluso.

Ora le situazioni possibili sono tante. Ci potrebbe essere l'intervento di un'altra agenzia e potrebbe essere difficile dimostrare che l'intervento di un agente ci sia veramente stato.

Ma, ad esempio, vendere una casa di un costruttore o proprietario in assenza di incarico formale non toglie il diritto a pretendere la provvigione all'agente. Il venditore non può addurre scuse in tal senso.

E il fatto che egli abbia anche solo fornito delle notizie o le chiavi dell'immobile in vendita all'agente, anche in assenza di incarico formale, ne certifica l'intenzione di usarne i servizi.

La provvigione è quindi sempre un diritto.

Perchè il lavoro dell'agente immobiliare è veramente importante.

E ce ne accorgiamo soprattutto adesso, in cui si nota che ben pochi che si fregiano del titolo di agenti immobiliari sanno fare bene il loro lavoro. Ma questo è un altro discorso.

Saludos a tottu.

Avere soldi liquidi in banca o avere una casa?

Questo è il dilemma massimo di quasi qualunque investitore o acquirente immobiliare.

Abbiamo già toccato questo argomento in questo post (http://comprarecase.blogspot.it/2013/09/gli-italiani-non-sono-cosi-fedeli.html) in cui si andava un pò a oscurare il mito che vuole l'italiano un grande estimatore dell'investimento nel mattone.

Si evinceva da questo studio che non fosse così alta (rispetto ad altri paesi europei) l'attitudine all'investimento immobiliare.

Quindi rigorse l'annoso problema se sia meglio tenere i soldi in banca, se puntare su varie forme di investimento finanziario o comprare immobili.

Alcuni famosi guru della finanza, tra cui citiamo il conosciutissimo Alfio Bardolla, dichiarano che "investire in immobili è il miglior modo per diventare finanziariamente libero".

Ora, citiamo la cosa perchè ci preme evidenziare il punto e non perchè necessariamente condividiamo al 100% tutte le teorie e le informazioni di questi esperti di investimenti finanziari.

Il concetto tra l'altro va anche portato ad un'analisi più profonda perchè occorre distinguere bene tra i vari tipi di acquisto immobiliare. E distinguere fra le motivazioni che portano ad un acquisto immobiliare. Che non sempre (anche nel caso di acquisto di seconde case) sono dettate da soli motivi di investimento o speculativi.

In ogni caso la nostra posizione, più come consulenti finanziari che come semplici consulenti immobiliari, è che qualsiasi investimento in realtà concrete e tangibili è da preferire a priori e in senso generale rispetto a qualsiasi investimento su prodotti prettamente e meramente finanziari. E quindi intangibili e spesso di difficile comprensione della loro reale natura.

Non troppo tempo fa è scoppiato il caso Madoff. Che non è altro che un caso che possiamo prendere a paradigma (esempio generale) di ciò che diciamo. Madoff è stato per molti anni presidente del Nasdaq, ovvero del listino dei titoli tecnologici della borsa degli USA. Un posto estremamente importante e rispettato. Si è guadagnato la fiducia degli investitori con il prestigio del nome e della competenza. E non parliamo ovviamente di investitori da 4 soldi, ma di grandi banche e corporazioni finanziari dai capitali planetari. Adesso molte di esse nicchiano sull'ammettere di aver investito nelle proposte di Madoff ma banche come HSBC, BBVA, Royal Bank of Scotland e le nostre Unicredit e Banco Popolare hanno candidamente ammesso il loro coinvolgemento e le loro perdite.

Il succo del discorso è che Madoff prometteva guadagni su investimenti inesistinti che, come la più classica delle catene di Sant'Antonio, provenivano semplicemente dai capitali dei nuovi investori, in un giro che poteva continuare all'infinito. La cosa curiosa e sulla quale vogliamo soffermarci e per cui tiriamo in ballo questa storia, è che questi investimenti erano delle opere di ingegneria finanziaria talmente ben congeniate che neppure grandi professionisti del mercato finanziario si sono avveduti dell'inconsistenza degli stessi investimenti.

Così quando tu vai in banca e ti propongono di investire in fondi di varia natura o in titoli o panieri di investimenti diversificati, non sai realtmente cosa quei soldi stanno andando a comprare.

E, per quanto questa sia un'estrema semplificazione che ha ovviamente i suoi limiti, alla fine non parliamo altro che di investimenti che consistono in scommesse.
Semplifichiamo all'estremo, ovviamente. Ma alla fine il succo del discorso è questo.
Acquistare delle azioni di una grande società ci porta solo a scommettere se queste azioni saliranno o scenderanno. Non ci interessa minimamente diventare degli effettivi soci di una società per azioni.

Ora il dilemma se conviene o meno comprare una casa non può essere risolto con queste riflessioni.
Si compra un'altra casa anche per diletto, per coronare un sogno, per porre le basi ad una vita familiare in un'altra zona o regione.

Ma chiedersi se un'investimento finanziario sia meglio di acquistare un immobile, ci spinge, IN LINEA GENERALE ovviamente, a prediligere la concretezza.

E l'italiano ha ancora margini di miglioramento.

Soprattutto considerando che moltissimi stranieri stanno venendo ora in Italia a fare "spesa":

E che, secondo noi, il fenomeno è solo agli inizi. Perchè quando l'ondata cinese e dell'estremo oriente (l'indonesiano Tohir si è già comprato una società calcistica storica come l'Inter di Milano!!!!) arriverà veramente in Italia, si compreranno anche i garage.
E probabilmente noi andremo in affitto da loro.

Saludos a tottu.

Anno nuovo, vita nuova.

L'inverno in Sardegna, si sa, porta pace e tranquillità.

Porta momenti di pace dinnanzi ad un caminetto a legna in cui ardono i ciocchetti di leccio con il loro tipico aroma ligneo.

Porta momenti di visita ai parenti mentre fuori tira il vento freddo.

La Sardegna non è ovviamente solo estate, spiagge e calore.

Ovviamente.

Per noi che in questi anni ci siamo adoperati per offrire alle persone la possibilità di venire in Sardegna e abitarci il più possibile, sono concetti scontati. Ma nella vita forse è utile non dare mai niente per scontato.
Arriva il 2014. Arriva il nuovo anno.

Mai come in questi ultimi mesi si è parlato di case, immobiliari e acquisti fatti o mancati.
Si è parlato tantissimo (forse troppo e a sproposito) di nuove tasse e della casa come ennesimo modo per tartassare gli italiani.

In effetti non ci si può sottrarre ad argomentazione che trattino di fiscalità.

Ma forse stiamo uccidendo il sogno. E in questa società che sembra diventare sempre più razionale e analitica, mi sa tanto che la direzione tracciata è verso una super-frenesia-isterica-pazzoide-priva di controllo.

Che paradosso!

Ma forse la cosa ha una sua logica interna.

Venendo all'andamento generale, noi del blog ci siamo sempre esposti con chiarezza su quali potessero essere le dinamiche di questo mercato. Con gli opportuni distinguo.
Perchè non si può eguagliare il mercato delle case di lusso, a quello delle prime case per giovani coppie, a quello del mercato vacanze, a quello delle villette a schiera in Sardegna, a quello dei casolari di montagna o dei casali in Toscana.

Ci sono differenze. E quando si fa un ragionamento generale è sempre opportuno porle in rilievo.

Nonostante gli intenti bellicosi di questo governo assurdo (qualcuno mi scuserà se mi espongo in maniera così evidentemente da un punto di vista politico ma in Italia dall'entrata del governo tecnico Monti stiamo rasentando il ridicolo in termini di lungimiranza, coerenza ideologica e pianificazione politica), la casa tornerà ancor più al centro dei desideri degli italiani.
Il 2014 è un anno in cui si segna la fine della discesa dei prezzi e l'inversione di tendenza.

Lo leggiamo anche sul sole 24 ore.

http://www.radio24.ilsole24ore.com/notizie/2014-01-10/scendono-prezzi-mercato-immobiliare-185151.php

I motivi sono stati discussi e discussi più volte.

Ci torneremo in una nuova unità di tempo.
Per adesso

Saludos a tottu.

La discesa dei prezzi è finita? Forse si.

Se qualcuno legge il nostro blog, può verificare quanto da noi certificato in tempi non sospetti. Nessuno ha la presunzione di sapere quando e come le tendenze dei prezzi di un mercato andranno esattamente in questo o quell'altro punto.

Ma abbiamo seguito sempre una serie di analisi di medio periodo e, visionando le serie storiche dell'andamento del mercato immobiliare, non abbiamo fatto altro che illustrare che una fine del lungo ciclo di assestamento di questo mercato sarebbe presto comparso all'orizzonte per lasciare poi lentamente spazio ad una piccola ma inesorabile crescita.

Il nostro orizzonte temporale era situato nel 2014 e ora più di prima lo ribadiamo.

Alcuni segnali sono decisivi in questo senso. In un precedente post parlavano di "grip" della discesa dei prezzi. Ovvero i prezzi scendono fino ad un punto in cui l'appetibilità delle offerte comincia a far "presa" o grip, appunto, sulle scelte di spesa dei potenziali acquirenti.

Quando la discesa dei prezzi comincia a fare "grip", il calo della discesa dei prezzi è alle porte. E la ripresa dei prezzi, dopo una leggera fase di studio o di stallo, prevedibile.

Ecco alcune disamine che ci mostrano tramite indagini statistiche sui prezzi o la percezione dei proprietari delle case, come (forse) avevamo proprio centrato nel segno.
Ecco infatti il sito ww.idealista.it, prestigioso portale immobiliare.

Oppure altri 2 articoli (fra i tanti) in alcuni altre testate e blog:

1) http://www.finanza.com/finanzapersonale/Casa/notiziafp/Si_attenua_la_discesa_dei_prezzi_delle_case-405312

2) http://blog.bancadellecase.it/frenata-la-discesa-dei-prezzi-delle-case/

Quindi il tempo conveniente per comprare è passato?
Manco per niente. Forse il meglio è proprio adesso, nella finestra che va da questa estate alla prossima in cui i prezzi toccheranno i loro minimi per poi cominciare a risalire nei mesi primaverili del 2015 dopo un periodo statico che durerà da metà 2014 a fine 2014/primi 2015.

Quindi buoni acquisti e 

Saludos a tottu.

Gli italiani non sono così fedeli all'investimento immobiliare

Alcune volte si inseguono le leggende.

Si dice da anni che gli italiani amino il mattone.
Noi, che spesso mettiamo in dubbio i luoghi comuni che di veritiero hanno spesso ben poco, non siamo mai stati convinti di questo fattore.

Vuoi perchè parliamo di investimenti immobiliari con molti italiani da molti anni e le perplessità e risposte vaghe e approssimative ai nostri input sono fonte di grande perplessità.

Sta di fatto che adesso sembrerebbe che questo "amore per il mattone" sia smentito anche da una ricerca di Eurostat, ovvero il centro di ricerche statistiche di Eurolandia.

Il grafico pubblicato sembra non lasciare ombra a dubbi:

Ovvero l'Italia si colloca ben lontano dalla cima della classifica con un misero 73% di italiani proprietari di abitazioni.

Davanti agli italiani moltissimi paesi, in particolare della zone est Europa come Romania e Lituania. Ma ci sopravanzano anche nazioni come la Grecia, il Portogallo e la Spagna. Dietro di noi le altre grandi d'Europa la cui poca propensione all'acquisto immobiliare era nota.

Cosa possiamo trarre da questo grafico?

In primo luogo che gli italiani non sono così innamorati del mattone e che non è vero che investono tutti o quasi tutti i denari in loro possesso negli immobili.

E in secondo luogo che gli italiani gradiscono anche altre forme di investimento. Come gli altri paesi avanzati. Ad esempio la Germania mostra che solo il 53% della popolazione ha proprietà immobiliari. Il che non significa che i tedeschi siano poveri, come ben sappiamo.

In ogni caso ci sono margini di miglioramento.

E se qualcuno può aver detto che gli italiani avevano tutti una casa, appare evidente che non sia così.

Così come, escludendo dalla statistica coloro che acquistano solo come prima casa, non è molto alta neppure la percentuale di possessori di seconde case.

Saludos a tottu.

Distinguere i ribassi di prezzo nel mercato immobiliare.

Un mercato è un mercato.

E ogni mercato ha regole generali e regole specifiche.

Confondere le regole generali delle compravendite con le regole e leggi specifiche che regolamento quel specifico mercato o nicchia di mercato può causare confusione e deduzione erronee.

E' assodato che questi ultimi anni siano stati un periodo di "bassa" del mercato immobiliare. Il numero delle compravendite è diminuito rispetto agli ultimi anni. Prendendo come riferimento il picco di numero di compravendite tra il 2005 e il 2008, c'è stata una evidente flessione.

Va però ricordato che il periodo di riferimento preso in esame è anch il quadriennio in cui si sono frantumati tutti i record di numero di compravendite nella nostra nazione.

In pratica, per quanto le vendite siano calate, se paragonate alla media di vendite immobiliari negli ultimi 30 anni, noteremo una flessione si ma non un calo disastroso.

Detto questo, sappiamo che in un mercato in cui la domanda di un qualcosa scende il prezzo tende sicuramente a non aumentare e se l'offerta sale, tende addirittura a scendere. Cosa che si è palesata nel mercato immobiliare.

Parliamo sempre in termini generali, comprendendo il settore residenziale e il settore turistico, comprendendo microzone in cui non c'è stato fondamentalmente calo e zone in cui ci sono stati cali sensibili e per niente minimizzabili.

Il succo di quello che oggi vorremmo dire è che ANCHE UN PREZZO CHE SCENDE PUO' SIGNIFICARE COSE DIVERSE.

In particolare distinguerei fra immobili che perdono valore e immobili che vivono un riassestamento di prezzo dovuto al mercato.
Cioè il prezzo va giù perchè segue le tendenze del mercato oppure il prezzo va giù perchè nessuno vuole quell'immobile.

Nel secondo caso potremmo trovarci di fronte a case il cui valore oggettivo è in caduta libera.

Case costruite molto indietro nel tempo e con una qualità generale di uso decisamente basso.
Rimanendo a ciò che ci interessa, cioè gli immobili ad uso turistico in Sardegna, occorre rimarcare che la qualità costruttiva generale degli immobili è andata in crescendo nel corso degli anni.

E molti degli immobili costruiti molti anni fa presentano livelli qualitativi decisamente inaccettabili ora. Al punto che non si potrebbe più ri-costruirli con quelle caratteristiche edilizie.

Alcuni di questi immobili godono di una posizione particolarmente pregiata e questo gli consente di avere comunque un prezzo rilevante. E' possibile che se la collocazione è veramente pregiata (vista mare splendida, ad esempio) il valore del luogo in cui l'immobile sorge diventi maggiore dell'immobile stesso. Nel senso che in prospettiva futura, chi fosse interessato a comprarlo metterebbe già in conto notevoli interventi di ristrutturazione se non addiittura l'abbattimento completo con completa ricostruzione.

Onestamente le seconde case in Sardegna presentano quindi sempre un alto valore oggettivo. Essendo nate non per soddisfare il bisogno primario di prima abitazione, esse rispondono molto a criteri di estetica e benessere personale dovuto al contesto.

Esemplifichiamo la cosa al punto da dire che un rudere comprato in Sardegna vicino al mare ha e avrà sempre un valore oggettivo. Perchè fa parte di quegli immobili con caratteristiche tali da essere sempre richiesti.
Un pò come le case situate nei centri storici di città vive e/o d'arte. Se hai un rudere in pieno centro a Roma o Milano, è impossibile che il suo valore descresca. Forse il suo prezzo subirà degli alti e bassi, seguendo i picchi o le cadute del mercato. Ma è ovvio che sarà sempre un qualcosa di cercato dal mercato.
Diverso è invece il discorso per un immobile collocalto in un paesino, in cui già avviene dello spopolamento da anni. Giusto per comprendere il succo di ciò che stiamo dicendo.

Chi ha costruito la casa magari la ha dotata di valore d'uso con particolari materiali e dotazioni edilizie. Magari avrà abbondato anche con gli spazi. Ma il suo valore in prospettiva sarà sempre meno. Perchè se la zona è in fase di spopolamento, a chi serve quella casa? Se la zona non è oggetto di meta turistica o di fruizione di qualche particolare aspetto territoriale (lago, montagna, sito archeologico, parco giochi, etc.) o se il territorio non mostra segnali di possibili sviluppi economici si comprende che non vi è spinta per una domanda di quel tipo di immobile. Se non a prezzi talmente bassi per cui diventa quasi oggettiva la convenienza a comprare.

Ad esempio acquistare una villetta con giardino a 50.000 euro. 

Quindi lasciamo cadere le cassandre che dichiarano che in Italia ci sono tantissime case e siccome la popolazione non aumenta, non ci sarà nuovamente espansione immobiliare.

Ci sarà. Non dappertutto. E' ovvio.

Forse neppure in molte città, a meno di un incredibile nuovo rilancio economico che porti nuovi abitanti.

Ma nel mercato turistico, in un posto come la Sardegna, sicuramente.

Saludos a tottu.

Il gioco delle 3 carte

La questione della tassazione sulla prima (e seconda casa) sembra il gioco delle 3 carte.
Non siamo noi i primi a ricordare questa metafora ma sicuramente è giusto ribadirlo affinchè la cosa prenda la giusta consistenza.

Vi è alla base un discorso di debolezza politica e istituzionale di chi dovrebbe governare questo paese. Che l'Italia sia senza un "governo" è un dato di fatto incontrovertibile almeno da 7 anni. Almeno nel quinquennio 2001-2006 c'è stato un governo. Che abbia agito bene o abbia agito male, che abbia agito o non abbia agito non è la questione. 

Ma almeno per gli italiani c'era la sensazione che qualcuno dentro la stanza dei bottoni ci fosse.

Sensazione (a parte i pochi tifosi aficionados incapaci di esprimere un giudizio vagamente obiettivo) che pervade la gran parte degli italiani. Ovvero che tra governi tecnici, delle larghe intese, di transione e chi più ne ha ne metta in realtà non ci sia il minimo progetto politico di medio e lungo periodo.
Diteci voi se avere un progetto politico, una strategia sociale e di sviluppo economico sia un fattore importante per qualcuno che intenda governare un paese di 60 milioni di persone. ...

Prendiamo il discorso della tassazione sulla casa.

Abbiamo in passato già espresso un commento su questa cosa (http://comprarecase.blogspot.it/2012/07/dellimu-abbiamo-gia-parlato-in-passato.html) ma essendo un discorso caldo è necessario tornarci.

Di sicuro c'è da fare una distinzione fra prima e seconda casa. Ma il panorama si è talmente evoluto che occorre fare una grande distinzione anche fra seconda casa e seconda casa. Fra seconda casa e terza casa. Etc.

L'obiettivo sembra essere l'abolizione delle tasse sulla prima casa. In linea di principio siamo d'accordo. Primo perchè la casa è un bene primario che quando usato per viverci dovrebbe essere difeso strenuamente da ogni attacco dello stato. Secondo le tasse non dovrebbero servire a pagare i servizi (se non a livello locale e in misura non totale) ma solo a regolamentare la quantità di moneta circolante.

Quindi no alla tassazione sulla prima casa. Ma no anche alla tassazione sulla seconda casa ad uso personale o a minimo uso speculativo.

Invece qui si fa il gioco delle 3 carte. Aboliscono l'imu (1a casa) per trasformarla in taser (tassa di servizio) che fonde le spese per la gestione rifiuti con il prelievo fiscale sulla proprietà.

Un pasticcio.
Un pasticcio da cui escono sconfitti tutti. Anche perchè il problema della gestione dei rifiuti solidi urbani è ben lungi dall'essere inquadrato nel modo corretto.

Smaltire i rifiuti ha un costo. Tale costo è a carico di una comunità. Tale comunità dovrebbe organizzarsi in modo che paghi chi più sporca e spreca e premi chi ha atteggiamenti virtuosi. Senza complicare inutilmente la vita delle persone.

Ad esempio costringendo chi va in una località turistica a fare la raccolta differenziata per 15 giorni.
Se ci si spreme le meningi forse un metodo più funzionale lo si trova.

Attualmente non sappiamo quindi cosa il prossimo futuro ci riserva.
Ricordiamo che la decisione di comprare dovrebbe comunque prendere in considerazione queste riflessioni se non in minima parte.

Perchè, come si può vedere oggi parliamo di una cosa e domani magari questa cosa non ci sarà.
Ma la nostra casa si.

Saludos a tottu.