Quando finirà la fase calante del mercato?

Che il mercato immobiliare sia in una fase "difficile" è innegabile e male fa chi semplicemente chiude gli occhi dinnanzi a qualcosa che è facilmente verificabile da chiunque.

Che l'esame della situazione debba essere condotto evitando ogni genere di catastrofismo, è l'altra parte della medaglia.

Un mercato viene definito come il luogo fisico o figurato in cui si incontra la domanda e l'offerta di un bene o servizio.

I mercato non sono statici (fermi) ma dinamici (in movimento). I punti di equilibrio sono quelli in cui la quantità di domanda incontra la quantità di offerta.

Ovvero noi (gruppo dei venditori) offriamo 100 e voi (gruppo dei compratori) comprate 100.

Questo è un punto di equilibrio. Chi vuole vendere, vende. Chi vuole comprare, compra. E tutti sono contenti, e tutti sono felici.

Ma quanto dura questo punto di equilibrio? Spesso un battito di ciglia....

Perchè i mercati, qualunque mercato è dinamico. Ciò significa che non appena viene raggiunto un punto di equilibrio, vi sono forze all'opera che spingono affinchè le quantità offerte o richieste cambino, creando disavanzi e disequilibri di qualche sorta. Tutto molto semplice e fondamentale.

L'ABC del funzionamenti dei mercati.

Cosa spinge una parte a offrire di più o di meno? E cosa spinge l'altra parte a richiedere di più o di meno?

Molti fattori. Ma tra questi fattori non vi è il prezzo! Lo riscriviamo: tra i fattori che portano al DIS-EQUILIBRIO fra domanda e offerta non c'è il prezzo. 

Il prezzo è un fattore di equilibrio fra domanda e offerta! Muta per riportare l'equilibrio quando vi è discrepanza fra l'offerta e la domanda. Sale quando la domanda è superiore all'offerta. Scende quando l'offerta è superiore alla domanda. Semplice.
A riprova di ciò c'è il fatto che quando un bene è richiesto (vedi la benzina o il gasolio), aumenti del prezzo non incidono più di tanto nella richiesta. Questo ovviamente è sempre relativo, e parziali mutamenti avvengono.

Spesso succede che l'equilibrio venga rotto perchè l'offerta venga aumentata a dismisura.

Succede che Tizio costruisce una casa e vende. Caio costruisce e vende. Sempronio vende. E Mevio (quarto nome latino raramente usato nel fare gli esempi) che fa?

Lui non vende ma siccome vede che gli altri costruiscono e vendono, allora decide di non perdere il treno e decide anche lui di costruire e vendere. Così ci sono 4 venditori. Ma l'entrata in ballo del 4 venditore (nel nostro esempio) sposta gli equilibri. Adesso c'è più offerta che domanda. Che succede? Il prezzo deve scendere. Se non scende qualcosa rimarrà invenduto. 

Ovviamente un mercato non è fatto di soli 4 venditori ma è giusto per spiegare come funziona il meccanismo.

Altri fattori che incidono sul mutamento dell'offerta e della domanda sono i mutamenti delle preferenze dei compratori. O l'avvento di valide alternative di prodotto. Oppure mutamenti delle capacità produttive di chi vende.

Rimanendo nell'immobiliare, vediamo che se in una zona non si costruisce più, l'offerta diminuire con immediato, logico, aumento dei prezzi.

Quindi, quando finirà la fase calante del mercato immobiliare? Secondo noi, presto!

I prezzi sono mediamente scesi di un buon 16/17% rispetto allo scorso bienno.

Forse c'è margine per una discesa di un altro 4-5%, con una discesa totale di circa il 20%.

Ma già adesso, questo calo di prezzi, sta facendo "grip" come si suol dire. Ovvero sta portando a nuovi equilibri. Il numero di compravendite ha smesso di scendere e ricomincia lentamente e un pò timidamente a salire.
E nel momento in cui chi vende nota che il ribasso fa presa ("grip") sulla domanda, la spinta al ribasso si esaurirà. E vedere che i prezzi non scendono più, farà capire a chi vuole comprare che è inutile aspettare ulteriori ribassi. E li spingerà a comprare perchè sarà il momento più favorevole per farlo. Consapevoli che presto i prezzi ripartiranno. E non appena chi vende noterà che si sta cominciando a vendere, spingerà perchè i prezzi ritornino almeno ai valori di 4/5 anni fa.

E così il mercato pian piano ripartirà.

Fino alla prossima fase calante.

Tempistiche? Secondo noi, limitando la nostra analisi alla zona immobiliare a sud di Olbia in Sardegna per le case vacanze, pensiamo ci sarà un 2013 sostanzialmente stabile con la ripresa del mercato con l'estate 2014.

Questo significa che si ha circa un anno di tempo, più o meno, per comprare le case ai migliori prezzi.

E i migliori pezzi, sono in vendita adesso.

Speriamo che l'articolo vi sia piaciuto.

Saludos a tottu.

Quali prospettive per il settore turistico in Sardegna?

Il 2012 non verrà ricordato in Sardegna come l'anno di maggior lustro per quanto riguarda le presenza turistiche.

Questo è vero nei numeri e nelle impressioni personali.

Ormai siamo ad ottobre ed è possibile tirare un pò di somme dell'andamento della stagione estiva, stagione cruciale e pilastro dell'economia tutistica isolana.

Che la Sardegna viva della rendita della bellezza del suo mare e delle sue spiagge è fatto conosciuto.

Nel tempo ha aiutato la presenza dei turisti anche la buona cucina, le tradizioni fortemente radicate, una natura bella e incontaminata, paesaggi incantevoli e un profumo di antichità millenaria che si respira ovunque non appena si scende da una nave o dall'aereo.

Per circa un trentennio, anno più anno meno, la Sardegna ha continuato a bruciare record su record di presenze e gradimento.

Ha anche sempre primeggiato come qualità delle sue acque (anche quest'anno, peraltro, vedi questo articolo).

Insieme a questa gloriosa cavalcata, sono aumentati i servizi, proliferate le attività ricettive e commerciali.

Le persone impegnate a vario titolo nell'industria turistica hanno, stagione dopo stagione, migliorato la qualità dei servizi e la loro personale professionalità.

Questa crescita non significa assolutamente che il processo di crescita sia finito e che tutto funzioni come un orologio. Anzi. I margini di crescita e miglioramento sono ampi e facilmente individuabili.

La Sardegna continua a non compredere appieno quali potenzialità essa abbia e quanto al minimo vengano sfruttare le proprie risorse. La nostra idea è che la Sardegna sia simile ad una fabbrica che potrebbe produrre 10000 auto al mese mentre attualmente ne sta producendo solamente 1000. I macchinari vengono spenti, non c'è sufficiente promozione, non c'è aumento della produttività.

Fin troppo spesso abbiamo sentito parlare di "arrivo dei turisti" come se questo movimento in entrata fosse qualcosa di mistico e la struttura turistica sarda niente avesse a che fare con questa situazione.

La realtà è che molto deve essere ancora fatto.

Il costo delle case è, per certi versi, un indicatore.

Nel nord-est, la zona più famosa e pregiata dell'isola, il costo al mq delle case vacanze è molto lontana da altre famose località turistiche italiane. Non parliamo di altri posti internazionali.

E sebbene esistano isole tropicali dove si può costruire sopra la sabbia delle spiagge a costi ridicoli, è comprensibile che queste 2 situazioni non si possano mettere a confronto.

Il settore turistico sardo, aveva forse in parte bisogno di una pausa di riflessione. E d'altronde non poteva che avvenire prima o poi che un trend di sviluppo continuo avesse un momento di pausa.

Coinciso, peraltro, con una fase molto, molto difficile e delicata della storia italiana, europea e sicuramente anche mondiale.

Insomma molti fattori nel calderone.

Ma rimarchiamo il fatto che la Sardegna ha potenzialità non ancora sviluppate.

Se si riuscirà, come pare d'altronde sia nelle intenzioni del popola sardo e dei suoi amministratori, a preservare questa natura meravigliosa, e se si riuscirà a incrementare la qualità del servizio senza pensare che la quantità risolva tutti i problemi, siamo sicuri che nuovi orizzonti possano essere raggiunti.

Con soddisfazione per chi ha investito e puntato su questa terra.
Saludos a tottu.

Stimare il valore di una casa.

Non avete un'idea di quante volte si ritorni sullo stesso argomento con potenziali clienti o semplici curiosi.

Uno dei motivi per cui questo blog è venuto alla vita era proprio indirizzare le persone che chiedono informazioni ad approfondire alcune tematiche con calma su uno spazio in cui cercare di dettagliare, spesso con numeri o citazioni, qualcosa.

Uno dei temi più caldi è sempre: "Come si può stabilire il prezzo di una casa?"

Ci si ritrova spesso a discutere sul fatto che il prezzo vada bene, che sia congruo e amenità del genere.

Comprare una casa è una decisione ovviamente importate. E se è corretto avere le idee chiare quando si compra un chilo di spaghetti o si mettono nel serbatoio  della propria auto 20 euro di gasolio, figuriamoci per qualcosa che costa diecimila volte di più.

Il problema fondamentale del prezzo di un immobile è la non omologazione degli immobili stessi. Ogni immobile è un pezzo unico. Per tanti motivi.

Lo è per la posizione del sito in cui la casa sorge, per la disposizione delle parti interne e mille altri particolari che pensiamo sia facile immaginare. Il concetto è che è molto, molto difficile mettere a paragone case di verse.

Ma quali sono gli aspetti che possono influenzare il valore di una casa nel tempo?

Quando si cerca una casa da acquistare quindi, oltre ai gusti e alle esigenze personali, è bene valutare la possibilità di voler rivendere in futuro, e scegliere quindi immobili che non rischiano di essere svalutati.

Il valore di un immobile infatti dipende da molteplici aspetti legati soprattutto alla sua tipologia e al contesto in cui è collocato. L’Agenzia del Territorio utilizza apposite tabelle di valutazione che incrociano vari coefficienti per stabilire l’influenza dei diversi fattori, ma sono da intendere come indicazioni di massima, perché di fatto il prezzo lo stabilisce il mercato.

Cosa influenza il valore di un immobile:

• anno di costruzione;
• tipologia, struttura e stato di conservazione e manutenzione;
• la superficie, il numero e distribuzione dei locali;
• il numero di bagni;
• la cucina (abitabile o meno);
• piano, esposizione, luminosità;
• pavimenti, serramenti e finiture;
• il tipo di riscaldamento (autonomo o centralizzato) o di climatizzazione;
• lo stato dell’impianto elettrico, la classe energetica e l’indice di prestazione energetica;
• la presenza di cantina, solaio, garage, posto auto;
• la presenza di balconi, terrazzi, giardino, piscina;
• le condizioni, il pregio e l’età dello stabile in cui si trova;
• l’eventuale necessità di eseguire lavori straordinari nello stabile;
• la presenza di un giardino, di un ascensore o di una portineria;
• il tasso di sicurezza, il prestigio o la rumorosità della zona.

Oltre a questi valori, occorre aggiungere il valore della zona e contesto in cui è inserito l'immobile.

Anche se una zona è considerata molto buona, non è detto che sia adatta alle proprie esigenze. Il tutto dipende molto anche dalla propria scala di preferenze e dall'orizzonte temporale dell'acquisto.
Se si acquista per mantenere la casa pochi anni (diciamo una decina) si faranno valutazioni molto diverse da chi compra per non rivendere più (anche se spesso questa intenzione è solo teorica):

Una zona in via di espansione permette, ad esempio, di acquistare a prezzi più bassi, con il vantaggio di vedere crescere il valore dell’immobile nel tempo.

Per valutare se l’area è adeguata alle proprie esigenze è consigliabile:

• visitare la zona in diversi orari della giornata e in giorni diversi possibilmente in periodi cruciali per la propria decisione;
• verificare il movimento umano e automobilistico;
• verificare problemi di viabilità eventuali;
• valutare la vicinanza di supermercati, negozi e servizi di prima necessità.

Tutta questa operazione non è qualcosa che può essere fatta in 2 minuti ma serve sicuramente molto per chiarirsi le idee.

Non c'è infatti peggior cosa di aver avuto tra le mani la possibilità di un buon acquisto ed esserselo lasciato scappare.

Saludos a tottu.

La stagione estiva volge alla sua conclusione.

L'estate sta finendo. E un anno se va.

Sto diventando grande, lo sai che non mi va.

Così cantavano nel lontano 1985 il duo piemontese Righeira. Che si spacciavano artisticamente per fratelli, senza esserlo in realtà.

Penso che molti ricordrino quella canzone, una sorta di inno nazional-popolare che ha contraddistinto le estati italiani per almeno un decennio abbondante ma che ancora (siamo sicuri) aleggia leggero nella mente degli italiani più grandicelli (quelli nati prima degli anni '90 almeno).

L'estate non è finita ma sta finendo.

Un altro mesetto scarso di stagione estiva insisterà nei luoghi di vacanza.

Proprio questo fine settimana segnerà il passaggio fra il turismo d'agosto, un pò caotico, spensierato ma anche vissuto con la frenesia di "divertirsi" a tutti costi e il turismo di settembre. Sicuramente più consapevole e a dimensione d'uomo.

Se il tempo regge (e negli ultimi anni ha retto spesso), un periodo decisamente fiabesco con spiagge piene di spazio e ritmi decisamente rilassanti.

Con l'inizio di settembre, torneremo più assidui su questo blog.

In realtà, da un punto di vista delle vendite immobiliari, si profila nei prossimi mesi, il periodo migliore dell'anno. Dopo le visite di giugno, luglio e agosto, i mesi che vengono fino a natale risultano quelli in cui si concretizzano maggiormente le trattative.

Ma nonostante questo avremo un pò più tempo da dedicare alle riflessioni sulla Sardegna, il suo turismo, il suo ambiente, le case in vendita e altri aspetti della compravendita immobiliare.

Sperando di risultare utili al lettore.

Non esitate quindi a continuare a mandarci i vostri commenti e segnalazioni.

Saludos a tottu.

Legambiente premia ancora il mare della Sardegna

Salve a tutti,

avrete notato (se siete assidui frequentatori di questo blog) che nelle ultime settimane la frequenza degli articoli è diminuita rispetto al periodo precedente.

Ci scusiamo di quuesto ma, nonostante tutte le cassandre che si divertono a fare i funerali al signor "turismo", agosto è sempre agosto in Sardegna e l'afflusso di turisti ci ha spesso costretto a dedicare ben poco tempo alle pur piacevoli occupazioni di gestione dei nostri spazi web.

Sia chiaro, è innegabile che rispetto ad alcuni anni passati vi sia un calo di presenze.

Ma questo calo va visto sempre in un'ottica di medio e lungo periodo e mai come un fenomeno annuale.

Non si può programmare neppure la gestione di un condominio in un'ottica ANNUALE.

Figuriamoci se ci occupiamo di settori economici e sociali che includono centinana di migliaia di persone e milioni di turisti.

Lasciando l'approfondimento di questo interessante tema ad un prossimo articolo, volevamo dedicare un pò di spazio all'ennesimo trionfo della qualità del nostro mare. Ovvero del mare della Sardegna.

Quando si parla di località turistiche, prezzo degli immobili, crisi finanziaria, blocco dei mutui, etc. etc. occorre, infine sempre, indirizzare tutti questi argomenti facendoli ancorare ad un dato di base.

Il dato di base è che la Sardegna continua a rimanere un angolo di paradiso in questa sfera di acqua e rocce chiamata pianeta terra.

Come possiamo anche leggere nei seguenti articoli:

notizie.tiscali.it

corriere.it

rai.it

legambiente

In base ai prelievi e esami della famosa "Goletta Verde" il mare della Sardegna risulta essere il più pulito d'Italia con 1 campione inquinito ogni 433 km di costa. Per dare un'idea, la seconda regione con il mare più pulito è la Toscana con 1 campione inquinato ogni 200 km di costa. Al secondo posto con una percentuale di inquinamento più che doppia.

Incredibilmente (almeno di primo acchito) la maglia nera di regione più inquinata spetta alla Calabria con 19 punti inquinati su 24 punti test (1 punto inquinato ogni 38 km di costa). Seguono Liguria e Campania.

I motivi sono vari e per ogni regione ci sarebbe da fare un discorso a parte. La Calabria soprattutto presenta incredibilmente un livello di inquinamento che non ci si sarebbe aspettato.

Responsabile dell'inquinamento sono sicuramente gli apporti tossici degli scarichi fluviali che gettano nel mare una quantità di inquinamento che il mare fatica a smaltire.

La Sardegna, lontana dal resto del mondo, gode di questo innegabile vantaggio. La sua rada popolazione non ha il peso antropico (si intende la quantità di risorse ambientali consumati da un gruppo umano!) di altre regioni.
Un milione e 600 mila abitanti su una gigantesca superficie di 24 mila kmq non hanno un grande impatto ambientale.

Il mare sardo quindi è bello e pulito. Come le sue spiagge.

Quando si pensa ad acquistare casa, questo fattore non può essere dimenticato.

Saludos a tottu.

Segnalazione iniziative per risparmiare sulle vacanze

Che gli italiani stiano cercando soluzioni varie per cercare di mantenere lo stesso livello di benessere e di consumi raggiunto negli anni scorsi è da rimarcare.

La cosa è giusta e, in fin dei conti, anche un segnale di vitalità di un popolo che sembra sempre sull'orlo di cadere ma che poi ritrova sempre risorse inaspettate e misteriose.

Re-inventarsi continuamente è uno sport che il nostro popolo conosce e che sicuramente ci fa onore.

Per quanto non si possa negare che talvolta si abusi di questa abilità, continuando a vivere sempre sul filo del "in un modo o nell'altra ce la facciamo" che crea sempre una sottile sensazione di instabilità.

In ogni caso, oggi, vogliamo segnalare ai lettori del blog un'iniziativa nata sull'onda del successo dei colossi Groupon e Trovit.

Per chi non conoscesse queste iniziative (che comunque non sono italiane), diciamo solo che l'idea parte dal rinforzare il lato debole del commercio ovvero l'acquirente.
Se, infatti, chi vende si ingrandisce e acquisisce sempre più potere, lo stesso non accade per chi compra. Che continua a rimanere unico, individuato, piccolo e quindi con poco potere contrattuale.
Ma che succederebbe se ad acquistare dei prodotti ci fosse un acquirente forse che compra in grandi quantità? Otterrebbe certo degli ottimi prezzi.
E qui nasce l'idera, ovvero i gruppi di acquisto. Che poi consentono agli iscritti di poter accedere a beni e servizi a prodotti scontati.
Chi si associa beneficia della visibilità (e pubblicità) del gruppo di acquisto. Chi compra, ha il beneficio del prezzo.

Vi segnaliamo quindi questa iniziativa al presente link: Invito su Voyage Privee, la soluzione alla crisi per chi non vuole rinunciare alle vacanze.

Voyage Privee è un portale dove gli iscritti possono beneficiare delle promozioni sull'acquisto di pacchetti vacanza in Sardegna, in Italia e nel resto del mondo.

Periodicamente vengono pubblicate delle offerte, che sono davvero vantaggiose. Un esempio: 3 notti in pensione completa presso Hotel 4 stelle ad Alghero: 90€.

Il segreto? Loro fanno da intermediari tra le strutture e i clienti: si impegnano a portare tot clienti, in cambio di una percentuale, a condizione che i prezzi siano vantaggiosi. Un sistema che va a vantaggio di Voyage Privee, del cliente e della struttura.

Si diventa membri di gratuitamente e senza obbligo di acquisto, SOLO su invito. Per potervi registrare, cliccate sul link indicato in precedenza.

Speriamo che questa informazione possa essere stata di vostro interesse.

Non mancate di farci conoscere le vostre opinioni a proposito dei temi affrontati dal blog.

Notiamo, infatti, che i lettori sono molti ma i commenti e le interazioni poche.
Ci servono le vostre opinioni e le vostre esperienze. I vostri consigli e suggerimenti.
Tutto questo per fare un blog sempre più utile e seguito.

Saludos a tottu.

Andamento dei prezzi in zona turistica a sud di Olbia

Oggi diamo uno sguardo all'andamento dei prezzi nella zona sud di Olbia e, in particolar modo, nei comuni di San Teodoro e Budoni.

In primo luogo facciamo un paragone fra il livello medio dei prezzi (desunto facendo una media ponderata degli annunci immobiliari nei principali portali internet delle rispettive zone e per rispettive tipologie, quindi con tutte le possibili singole eccezioni del caso....) fra il luglio 2011 e il luglio 2012 appena trascorso.

Un paragone ad un anno di distanza quindi.

In Sardegna la situazione delle vendite è sostanzialmente stabile sul livello dello scorso anno così come del 2010. Un livello che era già in fase di lieve calo a partire dal 2008.

Il prezzo medio un anno fa in tutta la regione era di 2.661 euro a mq commerciale.

Lo scorso mese la media ponderata delle inserzioni in tutta la Sardegna era di 2.512 euro. Con un calo di 149 al mq, ovvero un calo del 5,59%.

Se restringiamo la ricerca alla sola provincia di Olbia-Tempo (ovvero la zona nord orientale della Sardegna in cui si concentra circa il 40% delle trattative di tutta la regione malgrado il suo peso in termini di popolazione sia solo del 9,5%) troviamo che i prezzi sono calati di 200 euro (da 3.362 € al mq a 3.162 € al mq).

Ovvero un calo del 5,95%.

Per il comune di Budoni, abbiamo invece un calo dei prezzi (nell'arco di un anno) da 2.650 € al mq a 2.456 € al mq. Parliamo del 7,32%.

Nel comune di San Teodoro non abbiamo attualmente la possibilità di paragonare i dati ma possiamo solo dire che il costo al mq si situa a 3.150 euro di media.

I numeri sono solo numeri e più diventa piccolo il campione e più queste cifre sono influenzate da fattori che alterano il significato statistico dello stesso.

Ma almeno abbiamo delle minime basi sulle quali fare delle riflessioni.

Il succo del discorso è che i prezzi non stanno crollando come qualcuno pensa. Nè crolleranno nel prossimo futuro.

L'esempio che qualcuno usa come base di partenza può forse derivare da qualche situazione particolare o dall'esame di alcuni mercati in cui il settore della prima casa destinato ai residenti pesa in misura prevalente nel paniere.

La drastica chiusura delle propensione delle banche ad erogare mutui ha sicuramente influito sul mercato delle prime case, indirizzato soprattutto ad acquirenti con meno disponibilità finanziaria propria e meno possibilità di fornire solide garanzie.

Nel mercato delle seconde case questa influenza è decisamente minore.

Il cliente tipo che acquista ha un profilo diverso. Ha un'età generalmente superiore ai 40/45 anni e una disponibilità finanziaria più elevata. D'altronde parliamo della seconda casa.

Il cliente medio che compra una seconda casa ricorre meno al mutuo. E se lo fa, lo fa per percentuali di intervento minori.

Quindi il prezzo delle case scende ma in un modo controllato.

Piuttosto è sicuramente vero che, nonostante il prezzo rimanga su livelli congrui con il valore reale delle case, sia possibile in questo periodo poter "strappare" l'immobile desiderato ad un prezzo decisamente favorevole.

Quindi se aspettate a comprare per vedere ancora i prezzi scendere, state attenti a non lasciarvi sfuggire la casa dei vostri sogni. Forse potreste averla anche oggi al prezzo che sperate possa essere venduta l'anno prossimo.

Se attendete, non è detto che quel prezzo venga raggiunto ed è anche più probabile che qualcuno la compri al posto vostro.

Ribadiamo che secondo noi adesso è un buon momento per comprare.

Non lo è per vendere. Soprattutto se si è comprato ai massimi prezzi di 5/6 anni fa.

Il mercato tra qualche anno riprenderà a salire o, per lo meno, smetterà di scendere.

Questo è il nostro invito.

La scelta è vostra.

Saludos a tottu.